Investicinė grąža iš komercinių patalpų: kaip padidinti pelningumą?

Investavimas į nekilnojamąjį turtą (NT) išlieka viena geidžiamiausių investavimo sričių. Įvairų nedidelį komercinį NT kaip investiciją perka ir fiziniai asmenys, ir mažos įmonės, ieškančios alternatyvų, kur saugiai įdarbinti pinigus.

Komercinės patalpos, pritaikytos mažiems biurams, prekybai, maitinimui, įvairioms paslaugoms arba nedidelės gamybinės patalpos, per metus gali generuoti 8-11 proc. grąžą - priklausomai nuo turto likvidumo ir būklės. Tačiau neretai tokio NT savininkai daro klaidų, dėl kurių gauna mažesnę investicijų grąžą, nei galėtų.

INREAL grupės Nuomos skyriaus vadovas Robertas Puidokas įvardija tas klaidas ir pataria, kaip jų išvengti.

Dažniausios klaidos ir kaip jų išvengti

1. Per didelės nuomos kainos nustatymas

Gana dažnai įsigiję komercinį NT naujieji savininkai jį nori išnuomoti brangiau nei rinkoje vyraujančios kainos - ypač fiziniai asmenys linkę pervertinti savo NT. Labai dažnai jie remiasi ne rinkos analize, bet nuojauta arba draugų, pažįstamų patirtimis, nesusimąstydami, kad patalpos būna unikalios - skiriasi jų vidaus planavimas, įrengimo lygis, vietos patogumas aktualumas verslui.

Dėl netinkamai nustatytos nuomos kainos, užsitęsia nuomininkų paieška ir turto savininkas ne tik negauna pajamų, bet ir patiria patalpų išlaikymo išlaidų. Pasitaiko atvejų - tiesa, gerokai rečiau, - kai NT savininkai nustato pernelyg mažą nuomos kainą, o tai irgi reiškia negautas pajamas.

Patarimas: Išvengti tokių klaidų padėtų patyrusio brokerio konsultacija - svarbu, kad jis specializuotųsi komercinio NT segmente.

2. Nuomininko finansinio pajėgumo neįvertinimas

Kartais labiau apsimoka kurį laiką negauti pajamų ir ilgiau paieškoti nuomininko, bet susirasti patikimą klientą, nei išnuomoti savo turtą pirmai pasitaikiusiai įmonei, nepatikrinus jos finansinės padėties. Kaip rodo praktika, tai ypač aktualu nuomojant patalpas maitinimo bei paslaugų bendrovėms.

Apie potencialų nuomininką reikia išsiaiškinti kiek galima daugiau - kiek laiko įmonė gyvuoja, kiek darbuotojų turi, kaip kito įmonės pajamos, ar tvarkingai atsiskaitoma su darbuotojais ir tiekėjais. Pravartu nusipirkti ir paanalizuoti kredito biuro ataskaitą. Jeigu tai įmonė, plėtojanti paslaugų tinklą, galima apsilankyti jau veikiančiose vietose bei pasinaudoti jų paslauga, siekiant įsitikinti teikiamos paslaugos kokybe.

Patarimas: Jeigu įmonė nauja, prieš išnuomojant patalpas patartina susitarti dėl didesnio depozito. Pavyzdžiui, jei standartinis užstatas yra 3 mėnesių nuomos mokestis, patartina susitarti dėl 1,5 - 2 kartus didesnio depozito. Finansiškai pajėgi įmonė tokio dydžio depozitą galės sumokėti, o po metų užstatą bus galima bendru šalių sutarimu sumažinti, padengiant einamaisiais mokėjimais.

3. Nuomos sutarties svarbos neįvertinimas

NT administravimo patirties neturintys komercinio NT savininkai dažnai neįvertina nuomos sutarties svarbos. Sutartis turi būti paruošta profesionaliai, joje turi būti aprašyta kuo daugiau situacijų, galinčių kilti nuomos santykiuose. Jei sutartis parengta neprofesionaliai, daugiausiai nesklandumų ir ginčų kyla aiškinantis už ką atsakingas patalpų savininkas, o už ką - nuomininkas.

Todėl labai svarbu detaliai aprašyti kaip pasidalijamos patalpų priežiūros ir remonto sąnaudos, mokesčiai už bendras patalpas, teritorijos priežiūrą, žemės nuomą ir pan.

Patarimas: Siūlyčiau nuomos sutarties ruošimą patikėti NT patirties turintiems teisininkams, kurie ne tik paruoš tvarkingą, pilnos apimties nuomos sutartį, bet ir pasidalins vertingais NT valdymo patarimais. Investicijos į profesionalią sutartį atsiperka, kadangi keletui metų užtikrinamas gerokai sklandesnis nuomos procesas.

4. Lankstumo stoka

Komercinio NT savininkai - gerokai dažniau fiziniai asmenys, nei įmonės - būna nelankstūs derybose su savo nuomininkais, kai pastariesiems ko nors prireikia. Tai gali būti derybos dėl kainos pasikeitus situacijai rinkoje, nors dažniausiai deramasi dėl patalpų atnaujinimo ir remonto.

NT savininkai dažnai nenori papildomai investuoti į patalpų atnaujinimą, tuo pačiu ir nesutinka mažinti nuomos mokesčio mainais už nuomininko investicijas į patalpų remontą.

Patarimas: Vertėtų pasverti, kas naudingiau - galbūt labiau apsimoka išlaikyti mokų bei lojalų nuomininką, kuris patalpas nuomojasi ne vienerius metus, nei ieškoti naujo nuomininko. Neretai kompromisai ilgalaikėje perspektyvoje apsimoka labiau nei užsispyrimas.

Investicijų į komercinį NT apžvalga Lietuvoje

„Ober-Haus“ duomenimis, per 2021 metų pirmąjį pusmetį Lietuvoje buvo įsigyta modernaus komercinio turto (biurai, prekybinės, sandėliavimo ir gamybinės paskirties pastatai ir patalpos, kurių vertė ne mažesnė nei 1,5 mln. eurų) už 177 mln. eurų.

2021 metų pirmojo pusmečio investicijų apimtys išsilaikė panašiame lygyje, kaip ir praėjusiais metais, ir sudarė 51% visų 2020 metų investicijų (345 mln. eurų).

„Nors į komercinį turtą investuota pinigų suma išliko praėjusių metų lygyje bei nusileido rekordiškai aktyviam 2018-2019 metų laikotarpiui, tačiau sudarytų sandorių skaičius rodo, kad susidomėjimas grąžą generuojančiu komerciniu nekilnojamuoju turtu Lietuvoje išlieka aukštumose“, - sako Audrius Šapoka, „Ober-Haus“ generalinis direktorius.

Per 2021 metų pirmąjį pusmetį buvo sudaryta 16 sandorių, kuriais buvo įsigyta 20 skirtingų objektų įvairiuose Lietuvos regionuose. Pasak A. Šapokos, pinigų rinkoje netrūksta, tačiau didesnė problema yra realios pasiūlos stoka.

„Pastebime savotišką įtampą jau ne vien tarp konservatyvių - žemesnę, tačiau aiškią ir garantuotą grąžą siekiančių gauti investuotojų, tačiau ir vidutinę ar aukštesnę riziką toleruojančių, kuomet rasti, kur įdarbinti atlaisvintą kapitalą tampa sudėtinga. Akivaizdu, kad jei ne realios pasiūlos stoka, turėtume gerokai didesnes investicinių sandorių apimtis tiek skaičiaus prasme, tiek jų dydžio atžvilgiu”, - sako A.

Nors 2021 metų pirmąjį pusmetį standartiškai daugiausiai buvo investuota į komercinius nekilnojamojo turto objektus Vilniuje, tačiau žvelgiant istoriškai, pastebimai išaugo investicijų dalis kituose šalies miestuose.

„Pastebime natūraliai didesnį smulkesnių-vidutinių investuotojų dėmesį ne vien Vilniuje ar Kaune, bet ir kituose didesniuose miestuose - Klaipėdoje, Panevėžyje, Šiauliuose - esantiems NT objektams. Visų pirma industriniam plotui, stambesnius ir patikimesnius nuomininkus, ilgesnes sunkiau nutraukiamas nuomos sutartis turintiems prekybos ar biurų centrams. Žvelgiant į sandorių specifiką tokiuose miestuose, matome bent 2-3 procentiniais punktais mažesnį metinį nuomos pajamingumą, lyginant su 2018-2019 metų sandoriais”, - teigia A.

Lygiai pusė per šių metų pirmąjį pusmetį išleistų pinigų Lietuvoje teko prekybinės paskirties nekilnojamojo turto įsigijimui. Taip pat šiame segmente fiksuojami ir didžiausi investiciniai sandoriai.

Nekilnojamojo turto rūšys ir jų specifika

Investicijos į nekilnojamą turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu. Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną. Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamas alternatyvių investicijų klasei.

Investicijos į biurus

Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Biurų paklausą lemią įmonės, jų keliami reikalavimai darbuotojų erdvei. Biurų paklausą sąlygoja ir vyriausybė, nustatanti minimalius darbo vietos reikalavimus.

Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą. Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.

Investicijos į prekybines patalpas

Prekybinės patalpos - tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Prekybos centrai visuomet turi vieną pagrindinį nuomininką, kuris garantuoja nuolatinį žmonių srautą. Lietuvoje dažniausia tai yra „Maxima“, „Rimi“, „Prisma“ parduotuvės. Šios didžiosios įmonės dažnai plotą nuomojasi su nuolaida, kadangi jos atlieka reklamos funkciją ir užtikrina pirkėjų srautą.

Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje. Kuo vieta yra pelningesnė, tuo daugiau įmonių nori ją išsinuomoti tokią vietą. Dėl didelės paklausos, tokių vietų nuomos kaina būna aukštesnė.

Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.

Investicijos į pramonines patalpas

Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Kai kurios industrinės patalpos gali netgi turėti smulkius biurus juose.

Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas. Šie pastatai turi būti nesunkai pasiekiami įvairiu transportu: vilkikais, traukiniais, laivais ar netgi lėktuvais. Jie turi būti tinkamai išplanuoti, o dar geriau jeigu patalpa yra jau pritaikyta gamybai ar sandėliavimui (pvz. yra šaldymo kameros, kranai ar pan.).

Investicijos į gyvenamąsias patalpas

Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.

Investavimas į nekilnojamąjį turtą pajūryje

Investicija į nekilnojamąjį turtą pajūryje tampa vis populiaresnė tiek tarp tų, kurie ieško antrosios gyvenamosios vietos ar poilsio būsto, tiek tarp investuotojų, siekiančių papildomai užsidirbti iš nuomos paslaugų. Tačiau kur geriausia pirkti nekilnojamąjį turtą Lietuvoje? Ar rinktis NT Palangoje, NT Neringoje, ar NT Klaipėdoje?

• Palanga - tai didžiausias ir populiariausias Lietuvos pajūrio kurortas, garsėjantis aktyviu vasaros sezonu, šurmuliuojančia Basanavičiaus gatve ir plačiais smėlio paplūdimiais. NT Palangoje itin paklausus tiek tarp poilsio būsto ieškančių pirkėjų, tiek tarp investuotojų, planuojančių nuomą turistams. NT Palangoje taip pat yra dažnai pasirenkamas ir dėl puikių trumpalaikės nuomos galimybių, ypač vasaros sezonu.
• Neringa - unikalus Lietuvos kurortas, apimantis Nidą, Juodkrantę, Preilą ir Pervalką, garsėjantis ramybe, gamtos grožiu ir architektūriniu savitumu. NT Neringoje vertinamas dėl ribotos pasiūlos ir prestižo - čia statybos griežtai reglamentuojamos, todėl turtas išlaiko aukštą vertę. NT Neringoje ypač vertina tie, kas ieško antro būsto šeimos poilsiui arba solidžios, laikui atsparios investicijos.
• Klaipėda - vienintelis Lietuvos uostamiestis, siūlantis tobulą derinį tarp miesto ir jūros. NT Klaipėdoje pasižymi stabiliomis kainomis, gera infrastruktūra ir paklausa tiek tarp nuomininkų, tiek tarp pirkėjų. Tai puikus pasirinkimas norintiems nuolat gyventi pajūryje ar ieškantiems saugios ilgalaikės investicijos.

Nėra vieno teisingo atsakymo. Investuoti į nekilnojamąjį turtą pajūryje verta tik įvertinus savo lūkesčius, biudžetą ir riziką. Jei jums svarbi prestižinė vieta ir ramybė - rinkitės NT Neringoje. Jei siekiate kuo daugiau nuomos pajamų - NT Palangoje. Galiausiai, kiekvienas sprendimas turėtų būti pagrįstas ne tik emocijomis, bet ir rinkos analize.

Vidutinis nuomos pelningumas Lietuvos didmiesčiuose

Ši lentelė parodo vidutinį nuomos pelningumą Lietuvos didmiesčiuose:

Investavimo į NT strategijos

Aptarkime kelias populiarias investavimo į NT strategijas:

• Pirkti ir perparduoti
• Nuoma
• Sutelktinis finansavimas
• Investicijos per REIT fondus

Šios strategijos leidžia diversifikuoti investicijas ir pasirinkti tinkamiausią variantą pagal finansines galimybes ir toleranciją rizikai.

tags: #investicine #graza #is #komerciniu #patalpu