Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymą, priežiūrą, išlaikymą reglamentuoja Civilinio kodekso 4.82-4.85 straipsniai.
Šiame straipsnyje panagrinėsime, kaip teisingai paskirstyti investicijas daugiabučiuose namuose, atsižvelgiant į Civilinio kodekso reikalavimus ir susijusią teismų praktiką. Aptarsime, kaip skaičiuojamos įmokos į kaupiamąsias lėšas, bendrosios dalinės nuosavybės dalis ir kaip užtikrinti, kad sprendimai būtų teisėti ir atitiktų visų savininkų interesus.
Bendroji Dalis Nuosavybė Ir Jos Valdymas
Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Pagal šio straipsnio 3 dalį savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.
Įmokų Skaičiavimas Ir Teisės Aktai
Kyla klausimas, ar teisėtas savivaldybės sprendimas, kai kaupiamosios įmokos renkamos tik pagal naudingą plotą, esantį VĮ Registrų centro pažymoje. Svarbu atsižvelgti į Aplinkos ministerijos specialistų ir Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) išaiškinimus.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2009-11-27 civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009 nurodė, kad nustatant butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės dalis, į palyginamuosius plotus turi būti įskaičiuojamas ir rūsio patalpų plotas, taip pat bendraturčio, kurio bendrosios dalinės nuosavybės dalis nustatinėjama, atitinkame gyvenamajame name faktiškai turimų (užimamų) patalpų naudingasis plotas, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos.
Pažymėjo, kad šios teisės normos prasme butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teise priklausančių patalpų gyvenamajame name naudingasis plotas suprantamas kaip visas tame name savininko turimas (užimamas) plotas ir, nustatant bendraturčio faktiškai turimą (užimamą) plotą, teisiškai nereikšminga atitinkamų patalpų funkcinė bei naudojimo paskirtis, taip pat naudojimo dažnumas, intensyvumas ir pan.
Atsižvelgiant į šį LAT išaiškinimą, Lietuvos Respublikos Seime įregistruoti Civilinio kodekso pakeitimo įstatymo projektai, kuriuose pasiūlyta 4.82 straipsnio 7 dalies nuostatoje įtvirtinti savininkui tenkančios bendrosios nuosavybės dalies nustatymą pagal savininkui nuosavybės teise turimų patalpų bendrojo ploto ir gyvenamojo namo bendrojo ploto santykį.
Todėl, vadovaujantis minėtomis Aukščiausiojo Teismo nutartimis ir Civilinio kodekso 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, nustatant patalpų savininkams tenkančią bendrosios dalinės nuosavybės dalį, skaičiuojant pastato ir jame esančių savininko nuosavybės teise turimų atskirais nekilnojamojo turto objektais registruotų negyvenamųjų patalpų naudingąjį plotą, naudojamas šių patalpų bendras plotas.
Tokia taisyklė įtvirtinta Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) investicijų plano rengimo tvarkos aprašo, patvirtinto Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2015 m. vasario 12 d. įsakymu Nr. D1-107, 20 punkte, kuriame nustatyta, kad finansavimo planas detalizuojamas parengiant preliminarų investicijų paskirstymą butų ir kitų patalpų savininkams.
Paskirstant lėšas butų ir kitų patalpų savininkams, įvertinamos bendrosios investicijos, kurios paskirstomos proporcingai daliai bendrojoje nuosavybėje (buto ir kitų patalpų naudingajam (bendrajam) plotui ir individualios investicijos (buto ar kitų patalpų langų keitimui, balkonų įstiklinimui, rekuperacinių (vėdinimo) sistemų, nesusietų su bendrosiomis pastato inžinerinėmis sistemomis ir skirtų vienos patalpos savininko poreikiams tenkinti, įrengimui ir kitoms priemonėms).
Bendrijos Sprendimai Ir Teisėti Interesai
Bendrijos visuotinio susirinkimui priėmus sprendimą neskaičiuoti mokesčių kitos paskirties (rūsio ir pusrūsio) patalpų savininkams, būtų pažeidžiama kitų namo butų savininkų teisėti interesai, nes jie turėtų apmokėti didesnę bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros išlaidų dalį, lyginant su jam pagal name nuosavybės teise turimo buto ir (ar) kitų patalpų plotą tenkančią pastato dalį.
Vadovaudamasis Bendrijų įstatymo 21 straipsnio 4 dalies 7 punktu, kiekvienas buto ar kitos patalpos savininkas turi teisę tokį sprendimą apskųsti Civilinio kodekso 2.82 straipsnyje nustatyta tvarka (kreiptis į teismą) ir reikalauti atlyginti patirtus nuostolius.
Pažymėtina, kad butų savininkai taip pat gali apskųsti bendrojo naudojimo objektų administratoriaus taikomą išlaidų skaičiavimą ir reikalauti padengi dėl taikomo skaičiavimo patirtus nuostolius.
Be to, LAT 2009 m. lapkričio 27 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009, konstatuota, kad kiekvienu atveju svarbu atriboti, kokios išlaidos skirtos bendram turtui išlaikyti, išsaugoti, atnaujinti, jo būtiniems pagerinimams atlikti, o kurios bendraturčių asmeniniams interesams ir poreikiams tenkinti.
Kasdienis lifto naudojimas, kaip ir kurios nors gyvenamojo namo laiptinės naudojimas, yra skirtas konkrečių bendraturčių, besinaudojančių šiais objektais, poreikiams tenkinti, todėl šių objektų naudojimo išlaidos, t. y. lifto energijos sąnaudos ar laiptų valymo išlaidos, turi būti dengiamos tik šiais objektais besinaudojančių bendraturčių. Tačiau jei išlaidos susijusios su šių objektų išsaugojimu, pagerinimu ar atnaujinimu, jos priskirtinos prie statinio bendrųjų objektų naudojimo išlaidų, paskirstytinų visiems bendraturčiams, nesvarbu, ar jie naudojasi šiais objektais, jeigu nesudarytas atskirai naudojamų bendrojo naudojimo objektų aprašas.
Vadovaujantis šia LAT išvada, manome, kad rūsio ar pusrūsio patalpų savininkams proporcingai jų turimam šių patalpų plotui gali būti neskaičiuojamos įmokos laiptinių patalpų apšvietimui naudojami elektrai apmokėti ir laiptinių valymo išlaidos, jeigu rūsio ar pusrūsio patalpos funkcionaliai nesusijusios su laiptine (patenkama iš lauko). Kitoms išlaidoms, tokioms kaip pastato šildymo sistemos ir šilumos punkto priežiūrai įmokos gali būti neskaičiuojamos, jeigu pagal patvirtintą pastato bendrojo naudojimo objektų aprašą minėtos patalpos nesusijusios su šios šildymo sistema ir šilumos punktu.
Atkreipiame dėmesį, kad pagal LAT išaiškinimą butų ir kitų patalpų savininkų patvirtintas bendrojo naudojimo objektų aprašas laikomas savininkų susitarimu dėl šių bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ir atnaujinimo išlaidų apmokėjimo. Tačiau LAT išvadose yra pažymėta, kad toks susitarimas (bendrojo naudojimo objektų aprašas) turi būti patvirtintas iki išlaidų atsiradimo.
Sprendimų Priėmimas Ir Apskundimas
Civilinis kodeksas nustato teises ir pareigas savininkams patiems rūpintis savo bendru turtu. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą. Jeigu butas ar kita patalpa nuosavybės teise priklauso keliems savininkams, jiems jų susitarimu atstovauja vienas asmuo, kuris turi...
Visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarka. Sprendimai dėl daugiabučio namo (daugiabučių namų) ar kitos paskirties pastato (pastatų), kuriame (kuriuose) yra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato (pastatų) šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, patalpų (pastatų) savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su pastato (pastatų) naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl pastato (pastatų) atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų to daugiabučio namo...
Sprendimai negali apriboti butų ir kitų patalpų savininkų bei trečiųjų asmenų teisių ir teisėtų interesų. Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.
Jeigu vykdomi bendrojo naudojimo objekto atnaujinimo darbai, kurie nėra privalomi pagal įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytus pastato ar atskiro bendrojo naudojimo objekto naudojimo ir priežiūros reikalavimus, jeigu tai tik bendrojo naudojimo objekto neprivalomas pagerinimas, dėl to sprenimą priima ne bendrijos narių susirinkimas, o visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas.
Galiojančio Civilinio kodekso 4.85 straipsnio 3 dalies nuostatos tam tikrais atvejais...
Praktiniai Pavyzdžiai Ir Sprendimų Būdai
Pavyzdys 1: Sklypo Pirkimas
Jei bendrijos pirmininkas ir dalis gyventojų nori pirkti sklypus, kurie ribojasi su bendrijos sklypu, o dalis gyventojų tam prieštarauja, pirmininkas neteisėtai teigia, kad jei nuspręs dauguma, tai sklypo pirkimas taps privalomas visiems bendrijos nariams.
Toks sandoris prieštarautų bendrijų įstatymui. Civilinio kodekso 4.85 str. 1 dalyje nustatyta, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.
Pavyzdys 2: Kondicionierių Montavimas
Ar gali būti savininkų susirinkimas, pvz. 3 metų laikotarpiui, duoti vieną sutikimą visiems norintiems montuoti kondicionierius ant daugiabučio sienų, nes labai sunku gauti atskirus sutikimus kiekvienam kondicionieriui.
Toks sprendimas galimas, jei jis priimamas visų savininkų susirinkime reikiama balsų dauguma.
Pavyzdys 3: Gėlių Sodinimas
Ar gali bendrijos narys bendrijos prižiūrimoje teritorijoje sodinti daugiametes ir vienmetes gėles pirktas iš asmeninių lėšų. Dalis gyventojų sutinka, o kita dalis gyventojų nesutinka, kad asmeninės gėlės augtų bendrijos teritorijoje.
Toks klausimas turėtų būti sprendžiamas visų savininkų susirinkime, atsižvelgiant į Civilinio kodekso 4. 85 straipsnio 1 dalį.
Pavyzdys 4: Apšvietimo Įrengimas
Jei bendrijos pirmininkas, kelių gyventojų prašymu, ant stogelio virš balkono įrengė šviestuvą apačioje esančiam takui apšviesti, o šis klausimas nebuvo sprendžiamas bendrijos susirinkimo metu, toks pirmininko sprendimas gali būti laikomas nepagrįstu ir neteisėtu.
Tokiu atveju reikėtų kreiptis į bendrijos pirmininką su reikalavimu pašalinti šviestuvą, o jei tai nepadeda, kreiptis į teismą.
Lentelė: Sprendimų Priėmimo Tvarka
| Sprendimo Tipas | Kas Priima Sprendimą | Reikalinga Balsų Dauguma | Pastabos |
|---|---|---|---|
| Bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas | Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas | Balsų dauguma, jei įstatymuose nenustatyta kitaip | Kiekvienas savininkas turi vieną balsą |
| Naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimas ir disponavimas jais | Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas | Balsų dauguma, jei įstatymuose nenustatyta kitaip | Kiekvienas savininkas turi vieną balsą |
| Bendrojo naudojimo objekto atnaujinimas (neprivalomas) | Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas | Balsų dauguma | Jei darbai nėra privalomi pagal įstatymus |
| Papildomų mokesčių įvedimas (pvz., laiptinių remontui) | Visų butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas | Balsų dauguma | Sprendimas turi būti patvirtintas raštu |
tags: #investiciju #paskirstyma #butu #ir #kitu #patalpu