Investicijos į gyvenamuosius namus Lietuvoje: statistikos ir rinkos apžvalga

Nekilnojamojo turto (NT) portfeliai Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje šiuo metu sparčiai auga. Visose trijose šalyse pastaruoju metu dominuoja paskolos gyvenamojo turto vystymui. Didžiausias paskolų kiekis fiksuojamas Estijoje, antroje vietoje - Lietuva ir trečioje - Latvija.

Kaip rodo „Ober-Haus“ pateikiama informacija, į gyvenamąjį būstą Lietuvos, Latvijos ir Estijos gyventojai pernai metais investavo 5,07 mlrd. eurų, arba 7 proc. daugiau nei 2017-aisiais. Aktyviausiai butai ir namai buvo perkami Estijoje ir Lietuvoje. Pirkėjai šiose šalyse už nekilnojamąjį turtą pernai nepagailėjo po 2,05 mlrd. eurų. Kur kas kukliau atrodo Latvijos rodikliai - čia už būstą pernai sumokėta tik 0,97 mlrd. Eurų, nors šalyje gyventojų daugiau nei Estijoje.

Latvija lieka trečia ir skaičiuojant investicijas į būstą, tenkančias vienam gyventojui. Estijoje jos siekia 1246 eurus, Lietuvoje - 577 eurus, o Latvijoje - tik 362 eurus.

Skirtingos apimtys ir ateities prognozės

Pagal butų statybos apimtis Vilnius gerokai lenkia tiek Rygą, tiek Taliną. Pernai metais Vilniuje buvo pastatyta 4355 butai, tuo metu Taline - 3100, o Rygoje - tik 2411.

Rygoje šis rodiklis 2018 m. siekė 3,8, Taline - 7,2, o Vilniuje net 7,9. Tiesa, pagal metinį butų kainų augimą pirmoje vietoje Talinas (3,5 proc.), antroje - mūsų sostinė (3 proc.), o Ryga su 2,5 proc. liko trečia.

Labai skiriasi ir Baltijos šalių sostinių gyventojų galimybės įpirkti naujos statybos būstą. Jei Vilniuje vidutinio metinio atlyginimo (neto) pakanka įsigyti 6,6 kv. m. naujos statybos buto, tai Talino gyventojas pajėgus nupirkti 7,7 kv. m., o rygietis - net 8 kv. m. ploto. Nors, kaip rodo statistika, lietuvių ir latvių vidutinė mėnesinė alga yra labai panaši.

Nepaisant tokios statistikos, naujo gyvenamojo būsto rinka Rygoje stagnuoja. O kažkada Ryga pagal gyvenamojo NT kainas buvo Baltijos šalių lyderė. Štai 2008 m. pradžioje (ekonominės krizės išvakarėse) vienas „kvadratas“ gyvenamojo būsto Rygoje kainavo net 2165 eurus, kai Vilniuje kaina siekė 1968, o Taline - 1542 eurus.

Panašu, kad taip stipriai kainas Latvijos sostinėje sukėlė itin dideli tuometiniai pinigų srautai iš Rytų. Lietuvoje ir Estijoje NT burbulo pūtime pagrindinį vaidmenį atliko vietinis kapitalas, užsieninio buvo nedaug. Šiuo metu situacija apsivertė aukštyn kojomis: brangiausia Baltijos šalių sostine tapo Talinas (1883 Eur už kvadratinį metrą), Vilnius su 1534 Eur kaina įsitaisė per viduriuką, o Ryga, išsikrausčius rusiškiems pinigams, užėmė paskutinę vietą (1248 Eur).

Pastebima, kad Estijos sostinė jau viršijo ikikrizines NT kainas, Vilniui liko pasistiebti kažkur 20 proc., o Rygai reikės dar ne vienerių metų, kad priartėtų prie tokių kainų, kurios buvo krizės išvakarėse.

Kadangi egzistuoja didelė takoskyra tarp senos ir naujos statybos būstų kainos, latviai kol kas mieliau renkasi seniau pastatytus butus. Nenuostabu, juk senos statyba butai Rygoje kainuoja praktiškai tiek, kiek Kaune ar Klaipėdoje, o kartais net pigiau. O štai nauja statyba kainomis konkuruoja su Vilniumi.

Kaip rodo „Ober-Haus“ duomenys, naujos statybos būstai Rygoje 2018 m. sudarė 21 proc. visų parduotų būstų, kai Taline šis rodiklis siekė 32 proc., o Vilniuje net 37 proc.

Ekspertai sutaria, kad Vilniaus ir Talino nekilnojamojo turto rinkos jau netoli savo piko - tiek NT kainomis, tiek aukštu konkurencijos lygiu, tiek projektų apimtimi ir sandorių kiekiu bei finansavimo sąlygomis. Be to, čia jau uždirbti nemaži pinigai, kuriuos būtina kažkur investuoti.

Vien Lietuvos nekilnojamojo turto operacijų rinkoje veikiančios kompanijos pernai metais, Statistikos departamento duomenimis, gavo 476 mln. eurų pelno. Natūralu, kad imama dairytis galimybių vystyti NT projektus užsienyje - visų pirma, artimame tiek geografiškai, tiek mentaliteto prasme.

Pastebėtina, kad Lietuvos NT plėtotojai aktyvesni Latvijoje. To priežastys - Latvijos rinka prasčiau išsivysčiusi nei Lietuvos, čia dar daug vietos net ir stambiems rinkos žaidėjams, be to, artimas mentalitetas ir netgi tai pačiai grupei priklausanti kalba.

Štai jau kone dešimtmetį Rygoje NT projektus (biurus, gyvenamuosius namus) vysto „Hanner“, šiais metais Rygoje duris atvėrė „Akropolis“, „Vilniaus prekybai“ priklausanti „MMM projektai“ planuoja didelį projektą Rygos spaudos rūmų vietoje, įvairius logistikos objektus stato lietuviško kapitalo „Sirin Development“.

Nekilnojamojo turto specialistai pastebi, kad ir kiti Lietuvos NT plėtotojai vis labiau žvalgosi į Latvijos rinką, konkrečiai - Rygą. Tiesa, kaip teigia S. Vagonis, šis interesas kol kas daugiau teorinis: „Nors tai yra valstybės sostinė, gyventojų skaičiumi lenkianti Vilnių, tačiau situacija NT rinkoje tokia, kad nepaisant gerų ekonominių rodiklių, žmonės dar nedrąsiai perka būstą. Rinkos likvidumas yra pakankamai nedidelis ir tai stabdo plėtotojus. Tokioje rinkoje atsargūs ir bankai.“

Estų, plėtojančių gyvenamųjų namų ir komercinės paskirties pastatų projektus Lietuvoje, taip pat turime ne vieną. Tarp garsiausių galėtume paminėti „Merko statybą“, taip pat „Kapitel“ (buv. „E.L.L. nekilnojamasis turtas“), pastačiusį „Panoramos“ prekybos centrą bei biurų pastatų. Lietuvoje aktyvūs ir estiški investiciniai fondai. Štai „Capital Mill“ iki šiol tik pirkdavęs tik jau išvystytus NT objektus, įsigijo keletą sklypų Vilniuje ir neseniai paskelbė statysiąs biurų pastatą.

Tiesa, ne visi estai yra tikrai estai. „Ober-Haus“ atstovas pastebi, kad dėl palankesnės mokestinės aplinkos Estijoje registruotos ir kelios lietuviškos kompanijos, šiuo metu pardavinėjančios Vilniuje savo pastatytus butus.

Tačiau plėtoti NT objektus pačioje Estijoje dėl itin konkurencingos vietinės rinkos lietuviai privengia. Nors būdama mažiausia gyventojų skaičiumi, Estija išsiskiria didžiausiais biuro, prekybinių bei sandėliavimo patalpų plotais, taip pat didžiausiomis gyvenamojo būsto kainomis.

Prieš pradėdamas projektą, investuotojas suranda potencialų nuomininką, pasirašo išankstinę ilgalaikę nuomos sutartį ir dar prieš projekto startą turi garantijas, kad patalpos bus išnuomotos ir generuos piniginius srautus.

„Visose trijose Baltijos šalyse projektai vertinami labai panašiai, - apie finansavimą paaiškina D. Žukas, - banko viduje vadovaujamės bendrosiomis grupės kreditavimo gairėmis, tik minimaliai koreguojame jas kiekvienai šaliai pagal specifiką ir skirtingą teisinę aplinką. Žinoma, vertiname, ar projektas yra konkurencingas, ar pagrįstos jo išlaidos, ar tinkamas projekto pajamingumas, pardavimo kaina ir likvidumas. Dažniausios priežastys, kodėl nesuteikiamas finansavimas yra per maža kliento lėšų dalis projekte, kuri galėtų būti dokumentaliai pagrįsta, ir / ar žemas projekto likvidumas.“

Statybos leidimų išdavimas: analizė ir problemos

„Infostatybos“ duomenų analizė atskleidė įdomių įžvalgų apie statybos leidimų išdavimą Lietuvoje. Buvo siekiama išanalizuoti, kiek statybos leidimų išduodama, kokia situacija skirtingose savivaldybėse ir kokie vėlavimai būdingi procesui.

Paaiškėjo, kad nors teisės aktų terminai yra nustatyti, savivaldybės labai skirtingai elgiasi priklausomai nuo savo pajėgumų ir tikrinimo masto. Paviešinus duomenis, kilo kritika Vilniui dėl didelio vėlavimų skaičiaus, tačiau vėliau šis rodiklis tapo nulinis.

Taip pat buvo analizuojama, kaip dažnai projektai atmetami. Situacija savivaldybėse skiriasi, o atmetimo priežastys kartais atrodo keistos. Pradėta siekti reikalavimų unifikavimo ir didesnio skaitmeninimo, kad sistema pati patikrintų duomenis ir būtų mažiau klaidų galimybių.

Švieslentės buvo sukurtos siekiant padėti verslui planuoti terminus, savivaldybėms stebėti administracijos darbą ir atrasti problemas. Automatizavimas galėtų padėti patikrinti, ar asmuo, kuris prašo statybos leidimo, yra tikrasis sklypo savininkas, ir ar projektas atitinka nustatytus reikalavimus.

Statistikos duomenys rodo, kad daugiausia statybos leidimų išduodama didžiuosiuose miestuose: Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Vėlavimai šalyje padidėjo nežymiai, tačiau kai kuriose savivaldybėse situacija kelia nerimą.

Automatizuotas patikrinimas leistų sukurti sistemą, kurioje žmogus galėtų įkelti modelį į „Infostatybą“ ir iš karto matyti, ar nepažeisti reikalavimai dėl aukščio, atstumų iki kaimyninio sklypo ir panašiai. Skaitmeninimas ir automatinis patikrinimas yra kelias į priekį.

Investicijos 2001 metais

Privačios Lietuvos įmonės ir valstybė 2001 metais šalyje investavo 7,824 mlrd. litų - 21 proc. daugiau nei 2000-aisiais. Pusė visų investicijų (49,6 proc.) pernai buvo skirta pastatų ir kitų statinių statybai bei remontui - 16,8 proc. daugiau nei užpernai, pranešė Statistikos departamentas, remdamasis galutiniais duomenimis.

Privatūs investuotojai į statybas investavo 2,360 mlrd. litų (24,3 proc. daugiau nei 2000 metais), o valstybė - tik 1,525 mlrd. litų (6,8 proc. daugiau).

2001 metais, palyginti su 2000-aisiais, į gyvenamuosius namus investuota 1 proc. daugiau - iš viso 614,2 mln. litų, arba 7,9 proc. visų investicijų. Valstybė į gyvenamąją statybą investavo 42,7 mln. litų, privatus sektorius - 571,5 mln. litų.

Apibendrinant, investicijos į gyvenamuosius namus Lietuvoje yra svarbi ekonomikos dalis, o rinkos analizė ir skaitmeninimas gali padėti užtikrinti efektyvesnį ir skaidresnį procesą.

tags: #investicijos #i #gyvenamuosius #namus #statsitika