Investavimas į nekilnojamojo turto fondus: privalumai ir trūkumai

Siekiant sėkmingo investavimo, svarbu žinoti, kur investuojate. Investavimo priemonių įvairovė yra didelė, todėl šiame straipsnyje apžvelgsime investavimo į nekilnojamojo turto fondus būdus, jų privalumus ir trūkumus.

Kas yra REIT?

Galime drąsiai teigti, kad nekilnojamas turtas turėtų būti išskiriamas kaip atskira turto klasė, nes pinigų srautai investuojant į ją iš dalies skiriasi nuo tų, kuriuos generuoja investavimas į akcijas ar obligacijas. Tačiau ne visi gali sau leisti įsigyti antrą butą ar komercines patalpas, kurias po to sėkmingai nuomotų. Gera žinia ta, kad šiuo metu pasaulyje yra daug paprastesnė ir patogesnė alternatyva - investavimas į nekilnojamojo turto investicinius fondus (angl. real estate investment trust - REIT).

REIT - tai investicinis fondas, kurio tikslas investuoti į nekilnojamojo turto sektoriuje veikiančias bendroves, kurių pagrindinė veikla yra nekilnojamojo turto objektų įsigijimas, jų priežiūra bei nuoma (yra tam tikrų bendrovių, kurios vysto nekilnojamojo turto objektus su tikslu juos vėliau parduoti, tačiau didžioji nekilnojamojo turto fondų dalis yra turto savininkės).

Kaip ir investuojant į paprastą nekilnojamą turtą, taip ir investuojant į REIT uždarbis yra generuojamas iš dviejų pagrindinių šaltinių: gaunamų turto nuomos pajamų bei turto vertės padidėjimo. Tačiau kalbant apie REIT reikia suprasti, kad jie susideda iš kompanijų, kurios dažniausiai savo veikloje naudoja ir skolintas lėšas, o tai reiškia, kad jos, kaip ir dauguma standartinių bendrovių, dirba su „svertu“. Tai iš vienos pusės padidina investicijų riziką, tačiau iš kitos pusės padeda papildomai uždirbti vieną kitą procentą.

REIT veikimo principas

JAV populiariausias bei plačiausiai naudojamas yra MSCI REIT indeksas, kurio sudėtyje yra daugiau nei 100 stambiausių nekilnojamojo turto kompanijų, o jų bendra rinkos kapitalizacija viršija 500 mlrd. JAV dolerių. Tuo tarpu kalbant apie analizuojamo indekso pasiskirstymą, didžiausius svorius sudaro šie sektoriai: prekybos centrai (25%), gyvenamosios paskirties objektai (15%) ir komercinės patalpos (12%). Taigi, investuojant į tokį fondą rizika yra išskaidoma ne tik tarp skirtingų bendrovių, tačiau ir per skirtingus sektorius bei skirtingus regionus.

Investiciniai Fondai: Bendra Apžvalga

Investiciniai fondai yra tarsi išsigelbėjimas pradedantiesiems investuotojams. Investavimas į fondus yra paprasčiausias būdas įsigyti plačiai diversifikuotą vertybinių popierių portfelį, nesukant galvos, kokius konkrečius vertybinius popierius pasirinkti. Dėl šio bruožo investiciniai fondai tapo viena populiariausių investicinių priemonių.

Investiciniai fondai buvo sukurti žmogui, norinčiam investuoti, bet neturinčiam laiko ar noro domėtis investicijomis, jas analizuoti ir prekiauti biržoje. Jūs galite įsigyti investicinio fondo vienetų ir visas šis vargas bus padarytas už jus. Ir nors pati investicinio fondo idėja skamba puikiai, tačiau praktikoje investavimas į fondus ne visada pateisins jūsų lūkesčius. Nepaisant to, kad labai daug žmonių renkasi investicinius fondus, daugelis jų tesupranta, kad investiciniai fondai yra geriau nei pinigų laikymas kojinėje.

Investicinis fondas - tai iš daugelio žmonių suneštų lėšų sudarytas investicinis portfelis, valdomas profesionalių investuotojų. Profesionalūs investuotojai surinktas lėšas nukreipia akcijas, obligacijas, pinigų rinkos priemones, kitus investicinius instrumentus ir jų derinius. Rezultate visas investicinis fondas yra ne kas kita kaip iš įvairių vertybinių popierių sudarytas investicinis portfelis.

Investicinio fondo investiciniai vienetai yra išperkami - t.y. Detali informacija apie investicinį fondą būna pateikiama investicinio fondo prospekte. Investicinio fondo prospektas - tai detalus fondo aprašymas, pagrindinis informacijos šaltinis apie investicinį fondą.

Investicinių Fondų Privalumai ir Trūkumai

Investiciniai fondai, kaip ir kiti finansiniai instrumentai turi savo privalumų ir trūkumų.

Privalumai:

• Profesionalus valdymas: Investiciniai fondai yra valdomi profesionalių investuotojų, kurie ieško geriausių investicijų, jas analizuoja, parduoda prastas bei perka geras investicijas ir taip nuolatos prižiūri ir kontroliuoja fondo rezultatus.
• Diversifikacija: Investiciniai fondai yra diversifikuota investicinė priemonė. Kitaip tariant, investiciniai fondai yra išskaidyta investicija į daugelį skirtingų investicinių instrumentų (turi skirtingų akcijų, obligacijų, dalį pinigų laiko pinigų rinkos priemonėse), todėl jeigu keli fondo vertybiniai popieriai bus nuostolingi, jų įtaka galutiniams fondo rezultatams bus nežymi.
• Prieinamumas: Investiciniai fondai yra prieinami visiems investuotojams, kadangi į daugelį jų galima investuoti mažomis sumomis (nuo 50 EUR.). Jūs netgi galite automatizuoti investavimą į investicinius fondus, šią paslaugą teikia daugelis bankų.
• Likvidumas: Investiciniai fondai yra likvidi investicija - t.y.

Trūkumai:

• Mokesčiai: Už investicinio fondo administravimą fondo valdytojui yra mokami mokesčiai nepriklausomai nuo to, kokie yra fondo veiklos rezultatai.
• Kontrolės stoka: Investuotojai negali kontroliuoti investicinio fondo valdytojo investicinių sprendimų. Patikėję savo pinigus fondo valdytojams, investuotojai praranda bet kokias galimybes kontroliuoti savo investicijas, jie netgi negali įtakoti fondo valdytojų sprendimų.
• Informacijos vėlavimas: Investuotojas negali realiu laiku matyti kaip keičiasi jo investicijų reikšmė dienos eigoje (skirtingai nei investuodamas į akcijas ar į obligacijas). Investiciniai fondai apie fondo vienetų vertės pokytį informuoja vieną kartą per dieną - t.y.

Investicinių Fondų Tipai ir Rūšys

Kai ateina laikas investuoti, investuotoją suglumina skirtingų investicinių fondų gausa. Dėl šios priežasties pradedančiajam investuotojui svarbu žinoti, kokie yra investicinių fondų tipai ir rūšys, kokie kiekvieno iš jų privalumai ir trūkumai. Prieš investuodamas jūs turite išsiaiškinti, kokia investavimo strategija yra jums priimtina. Šiuo klausimu jus visuomet gali pakonsultuoti investicinius fondus platinančios kompanijos vadybininkai. Nusistačius finansinius tikslus, įsivertinus jums priimtiną riziką, jums priimtinų investicinių fondų pasirinkimo galimybė stipriai sumažės.

Didžiąją investicinių fondų dalį sudaro pinigų rinkos, akcijų ir obligacijų fondai. Visi šie fondai skiriasi savo pajamingumu bei rizika.

Pinigų Rinkos Fondai

Pinigų rinkos fondai turi bene mažiausią riziką ne tik tarp investicinių fondų, bet tarp investicinių instrumentų apskritai. Nepaisant to, visuomet yra galimybė, kad pinigų rinkos fondas veiks nuostolingai, tačiau tokie atvejai pasitaiko retai, o patirti nuostoliai būna minimalūs. Pinigų rinkos fondai investuoja į labai likvidžius ir saugius investicinius instrumentus: trumpalaikius indėlius ar trumpalaikes valstybines obligacijas. Maža rizika sąlygoja ir mažą pinigų rinkos fondų pajamingumą. Šių fondų pajamingumas apytiksliai lygus trumpojo laikotarpio palūkanų normoms. Ilguoju laikotarpiu pinigų rinkos fondų pajamingumas yra mažesnis už akcijų ar obligacijų fondus. Gali atsitikti ir taip, kad pinigų rinkos fondų pajamingumas bus mažesnis už infliaciją, todėl reali investicinė grąža iš pinigų rinkos fondų gali būti ir neigiama - t.y.

Obligacijų Fondai

Obligacijų fondai yra rizikingesni už pinigų rinkos fondus, tačiau ir jų pajamingumas yra aukštesnis. Obligacijų fondo dalį gali sudaryti ir pinigų rinkos priemonės, tačiau dažniausiai jos sudarys tik mažą dalį investicijų. Didžioji dalis fondo lėšų yra nukreipiama į skirtingos rizikos ir pajamingumo obligacijas. Taigi jeigu siekiate investuoti į obligacijas ir norite turėti diversifikuotą obligacijų portfelį, obligacijų fondas bus viena iš jums priimtiniausių investicijų, tuo labiau, kad už kelis šimtus litų galėsite turėti portfelį, kurį sudarys keliasdešimt skirtingos rizikos ir pajamingumo obligacijų.

Akcijų Fondai

Akcijų fondai yra populiariausi investiciniai fondai. Šie fondai yra vieni rizikingiausių, jų vertė gali stipriai kisti, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje jie yra pelningesni už obligacijų ir valiutų rinkos investicinius fondus. Dėl didelio akcijų fondų vertės svyravimo į šiuos fondus patariama investuoti ne trumpiau nei 5 metams. Kadangi yra daug skirtingų akcijų, todėl yra ir daug skirtingų akcijų fondų.

Akcijų fondai skirstomi į:

• Augimo akcijų fondai: Investuoja į dideles plėtros perspektyvas turinčias kompanijas. Tikimasi, kad šių kompanijų akcijų vertė augs greičiau nei rinkos vidurkis.
• Indekso fondai: Jų tikslas kuo geriau atkartoti tam tikro akcijų indekso rezultatus pvz.
• Mišrūs fondai: Šių fondų tikslas yra siekti saugumo, pajamų ir kapitalo prieaugio harmonijos. Mišrūs fondai investuoja į akcijas, obligacijas ir pinigų rinkos priemones ar net kitus investicinius fondus. Šie fondai turi tiek akcijų, tiek obligacijų ir pinigų rinkos priemonėms būdingų savybių. Pavyzdžiui, jeigu fonde yra 50 proc. akcijų, 30 proc. obligacijų ir 20 proc.

Investavimas į NT: Patarimai ir Įžvalgos

Klausimas, kur investuoti santaupas, visada išlieka aktualus, bet ypač tada, kai vyksta ekonominiai pokyčiai. Investavimas - tai pinigų investavimas siekiant gauti pelno. Gauti pasyvių pajamų. Šiam tikslui jie naudoja nuosavą laisvą nekilnojamąjį turtą, perka naują už grynuosius pinigus arba ima hipotekos paskolą. Išsaugoti santaupas. Kad pinigai nenuvertėtų dėl infliacijos, jie dažnai investuojami į nekilnojamąjį turtą. Nekilnojamasis turtas visada turi paklausą, tačiau ne į kiekvieną objektą yra pelninga investuoti.

Nekilnojamasis turtas pasižymi:

• Stabilumu
• Pasyviomis pajamomis
• Minimalia rizika
• Kainų augimu. Nekilnojamajam turtui, kaip ir auksui, nedaro įtakos infliacija.
• Investicijų įvairiapusiškumu

Tačiau kartu jam būdingos:

• Didelės išlaidos
• Ilgas atsipirkimo laikotarpis
• Papildomos išlaidos

Tačiau šios investicijos imkitės atsakingai, kad išvengtumėte nereikalingų išlaidų ir nuostolių.

Ar verta investuoti į nekilnojamąjį turtą?

Kad investicijos atsipirktų, išanalizuokite rinkos kainas, kylančius rajonus ir pirkėjų poreikius. Kuo didesnis miestas, tuo didesnė gyvenamųjų ir komercinių patalpų paklausa. Apsvarstykite investavimo galimybes.

Investavimo galimybės:

• Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas. Labiausiai paplitusi nekilnojamojo turto rūšis. Ja dažniausiai naudojasi pradedantieji investuotojai, nes rizika yra minimali. Šis investavimo būdas dažnai naudojamas siekiant sutaupyti pinigų. Pajamos gaunamos perparduodant arba nuomojant.
• Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas. Tinka investuotojams, turintiems patirties - jiems lengviau pasirinkti tinkamas patalpas.
• Žemės sklypai. Naudinga pirkti žemės sklypus, nes jie yra pigesni už kitų rūšių nekilnojamąjį turtą. Jie greitai ir lengvai įforminami. Nėra papildomų išlaidų, susijusių su komunaliniais mokesčiais ir remontu. Pirkdami atsižvelkite į paskirtį. Likvidžiausi yra statyboms skirti sklypai.
• Priemiesčio nuosavybė. Užmiesčio namai, kaip investicijų rūšis, yra ypač populiarūs tarp didmiesčių gyventojų.
• Nauji pastatai žemės kasimo stadijoje. Vystytojai nustato minimalias kainas, kad „išjudintų” paklausą ir pritrauktų pirkėjų dėmesį į objektą pradiniame statybos etape.
• Investicijos į automobilių stovėjimo vietas. Situacinis investicijų tipas dideliuose miestuose. Pajamos priklauso nuo aikštelės vietos.

Investavimas visada susijęs su rizika, ir nekilnojamojo turto sektorius nėra išimtis.

Rizikos faktoriai:

• Netinkama vieta. Investuotojas tikisi, kad pasirinkta vietovė bus užstatyta ir kainos kils.
• Nenugalimos jėgos aplinkybės.
• Nesąžiningi nuomininkai. Kartais nuomininkai vėluoja sumokėti mėnesines įmokas arba sugadina baldus.
• Nusidėvėjimas. Laikui bėgant daiktų vertė mažėja.
• Statybų įšaldymas.
• Sukčiavimas. Nekilnojamojo turto srityje yra daug apgaulės schemų: vienadienės firmos, svetimo turto pardavimas pagal suklastotus dokumentus ir kt.

Yra du pagrindiniai būdai, kaip gauti pajamų iš nekilnojamojo turto: jį nuomoti ir perparduoti su antkainiu.

• Butas nuomojamas ilgam laikui. Be to, tai lengvas būdas gauti pajamų, nes visada yra žmonių, norinčių išsinuomoti butą. Tereikia rasti sąžiningų nuomininkų ilgam laikui, pasirašyti sutartį ir gauti mėnesinį pelną. Minusas - gerų nuomininkų paieška gali pareikalauti daug laiko. Be to, šis metodas pasižymi nedideliu pelnu. Jei butą pirkote kaip investiciją, investicijos greitai neatsipirks.
• Kasdienė buto nuoma. Pliusas - galimybė greitai užsidirbti pinigų. Jei ilgalaikės nuomos pelningumas - per 5 %, tai nuomojant kasdien - iki 30 %. Minusas - darbo sąnaudos. Kasdien turėsite įkeldinti ir iškeldinti nuomininkus, tvarkyti butą.
• Namelio ar sodybos nuoma. Pliusai - didelės pajamos ir paklausa. Ypač Naujųjų metų, gegužės ir vasaros švenčių dienomis. Taip pat yra galimybė namą padalyti per pusę, jei jis didelis. Vienoje pusėje galite gyventi patys, o antrąją nuomoti.
• Daugiabučio namo statyba ir butų nuoma. Pliusas - jei pastatytas daugiabutis namas bus palankioje vietoje, greitai išnuomosite visus butus. Projekto atsipirkimas nuo dvejų metų, vėliau - grynasis pelnas. Minusas - jums reikia pradinio kapitalo ir kompetentingo verslo projekto, žemės statyboms.
• Garažo ar automobilių stovėjimo vietos nuoma. Pliusas - investicijos nereikalauja didelių investicijų. Minusas - mažas pelningumas.
• Būsto pirkimas statybų etape. Be to, jei perkate nekilnojamąjį turtą statybos etape, sutaupysite iki 30 proc. vidutinės būsto rinkos vertės. Minusas - turite laukti statybų pabaigos. Be to, kai kurie plėtotojai gali nurodyti, kad parduodant reikia gauti plėtotojo leidimą perleidimui.
• Žemės sklypo perpardavimas. Teigiama, kad jums tereikia įsigyti sklypą ir laukti, kol pakils rinkos kaina. Žemės sklypas nereikalauja papildomų investicijų ir priežiūros.
• Perkamas apgailėtinos būklės būstas. Pliusas - didelis pelnas. Perkate būstą pigiai, investuojate į remontą nuo 2000 eurų ir parduodate 2 kartus brangiau.

Patikrinkite pardavėjų, plėtotojų, nuomininkų ir tarpininkų patikimumą. Patikrinkite dokumentus, atsiliepimus, reitingą, reputaciją. Apskritai nekilnojamojo turto sritis yra stabili. Yra keletas būdų, kaip kelis kartus padidinti investicijų grąžą.

Pelnas didinamas:

• Padalykite didelį butą į studijas. Pelningiau butą išnuomoti keliems nuomininkams. Pavyzdžiui, išnuomojate dviejų kambarių butą už 400 eurų.
• Pertvarkymas. Šis metodas leidžia ne tik pagerinti gyvenimo sąlygas, bet ir 30-40 proc. padidinti nekilnojamojo turto vertę.
• Patalpos išplėtimas užbaigimo sąskaita. Patalpų pertvarkymas iš gyvenamųjų į negyvenamąsias ir atgal.
• Komercinės paskirties nekilnojamojo turto pirkimas reikalauja didelių investicijų.
• Kokybiškas remontas. Remontas buto vertę padidina 1,5-2 kartus.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai ne tik investicijos į butus, bet ir į žemę, komercinius objektus, automobilių stovėjimo aikšteles. Yra du pagrindiniai investavimo į nekilnojamąjį turtą būdai: nuoma arba perpardavimas su antkainiu. Abu būdai turi privalumų ir trūkumų.

Paprastai investuotojai yra linkę spekuliuoti akcijomis ar obigacijomis, negu nekilnojamuoju turtu. Su kuo tai susiję? Visų pirma, į nekilnojamąjį turtą gali investuoti tik stambūs investuotojai, kadangi nekilnojamojo turto įsigijimas ir išlaikymas daug kainuoja. Visų antra, investavus į nekilnojamąjį turtą, jį reikia valdyti ir juo rūpintis. Nekilnojamąjį turtą gali valdyti pats investuotojas, taip pat jis gali pavesti šią užduoti atlikti konkrečiai nekilnojamojo turto agentūrai, tačiau tokiu atveju jo pajamos sumažėja. Visų trečia, nekilnojamasis turtas yra nelikvidi investicija, kadangi jį parduoti yra labai sudėtinga. Norint jį parduoti, reikia atlikti tam tikras ilgai trunkančias valstybės reikalaujamas procedūras. Savo ruožtu akcijomis ir obligacijomis yra disponuojama lengviau. Visų ketvirta, investavus į nekilnojamąjį turtą galima susidurti su nesąžiningais nuomininkais, kurie vengs atlikti savo pareigas bei gali padaryti žalos šiam turtui. Dėl to investuotojas gali patirti tam tikrų nuostolių. Apibendrinant, galima teigti, kad investavimas į nekilnojamąjį turtą yra susijęs su tam tikra rizika, nes niekada nėra aišku, ar nuomininkai elgsis sąžiningai.

Investavimas į Nekilnojamojo Turto Fondus

Asmenys, kurie nori investuoti į nekilnojamąjį turtą, tačiau neturi tam pakankamai lėšų, gali investuoti turimas lėšas į nekilnojamojo turto fondus. Nekilnojamojo turto fondus steigia privačios kompanijos. Visą tokį fondą sudaro nekilnojamojo turto objektai. Nekilnojamojo turto fondas yra padalinamas į tam tikras dalis, vadinamas vienetais. Tokiais vienetais kompanija prekiauja biržoje.

Todėl asmuo investavęs į nekilnojamojo turto vienetus įgauna teisę į dalį šios kompanijos nekilnojamojo turto. Investavus į fondo vienetus, pelnas paprastai gaunamas dividendų forma. Taip pat pelnas gali būti gaunamas keičiantis nekilnojamojo turto vertei rinkoje. Pažymėtina, kad tokių fondo vienetų asmuo gali įsigyti arba su nuolaida, arba su priemoka. Taip yra dėl to, kad bendro fondo nekilnojamojo turto vertė skiriasi nuo vienetų vertės. Tačiau toks skirtumas nėra žymus.

Nekilnojamojo Turto Fondų Privalumai

Investavimas į nekilnojamojo turto fondus turi daugybę privalumų:

• Investavimas į fondą kainuoja žymiai mažiau negu nekilnojamojo turto įsigijimas.
• Fondo vienetų įsigijimo procesas nėra sudėtingas. Norint įsigyti fondo vienetų pakanka paskambinti nekilnojamojo turto brokeriui bei įsigyti tokį vienetą internetu. Tokiu būdu galima tapti vienu iš fondo nekilnojamojo turto bendrasavininku.
• Nekilnojamojo turto fondo vienetai yra lengviau parduodami, negu pats nekilnojamasis turtas. Nekilnojamojo turto vienetai pasižymi likvidumu.

Apibendrintai galima teigti, kad investavimas į nekilnojamojo turto fondus suteikia asmenims, neturintiems daug lėšų, galimybę investuoti į nekilnojamojo turto fondo vienetus ir gauti pelną.

tags: #investavimas #i #nekilnojamo #turto #fondus