Kas trečias Lietuvos gyventojas susiduria su daugiabučių namų valdymo problemomis. Šis reguliavimas yra aktualus bene 60 procentų Lietuvos gyventojų, gyvenančių daugiabučiuose (tiek jų gyvena daugiau kaip 40 tūkst. daugiabučių). Siekiant išsiaiškinti konkrečias problemas Lietuvos mastu, Seime inicijuotos viešos diskusijos šia tema, kuriose dalyvavo gyventojai, bendrijų pirmininkai, administratoriai ir jungtinės veiklos sutartimi įgalioti asmenys, nevyriausybinės organizacijos.
Esama situacija bendrosios nuosavybės valdyme negali būti toleruojama, todėl mes, kaip įstatymų leidėjai, privalome imtis iniciatyvos, nes kiekvienam gyventojui atskirai kylančios problemos sudaro mūsų visų bendras problemas. Tad esame tvirtai įsitikinę, kad naujas reguliavimas užtikrintų gyventojų interesus ir išspręstų kylančias problemas tarp valdytojų ir daugiabučių namų gyventojų.
Dabar galiojantys teisės aktai netenkina gyventojų jau daugelį metų, tačiau niekas iki šiol nesiryžo iš esmės judinti šios srities, nes kyla pavojus sulaukti daug kritikos iš suinteresuotų asmenų. Dabar galiojančios teisinės spragos leidžia rinkti didesnes rinkliavas, pasipelnyti, todėl niekas nenori keisti gerbūvio, susikurto gyventojų sąskaita. Įstatymo projektas sujungia visas galimas daugiabučių valdymo formas: bendrijas, administratorius ir jungtinę veiklą, nes iki šiol visos valdymo formos buvo reguliuojamos atskirai, nors jos panašios.
Siekdamas išspręsti šias problemas, siūlomi įstatymų pakeitimai, kurie apima kelis svarbius aspektus:
- Administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas.
- Bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti didesnį skaidrumą.
- Naikinamas įgaliotinių institutas.
- Sprendimus savininkai galės priimti ir elektroninėmis ryšio priemonėmis.
- Bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino.
- Prekes, darbus ir paslaugas pirktų valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina.
Naujas teisinis reguliavimas leistų daugiabučių bendrijoms posėdžiauti nuotoliniu būdu, lengviau atšaukti pirmininką, garažų bendrijos savininkų pakartotiniame susirinkime sprendimų priėmime nereikalauti kvorumo. Taip pat siūloma didinti baudas už netinkamą daugiabučių administravimą, pvz.
Noriu pabrėžti, kad mano pagrindinis lūkestis yra šviesti bendruomenę bei skatinti aktyviau dalyvauti bendrųjų klausimų sprendime. Dar kartą noriu akcentuoti, kad mano, kaip politiko, tikslas - išgirsti gyventojų problemas ir jų pagrindu keisti teisinę bazę taip, kad problema išnyktų.
Daugiabučių administratorių atranka apskųsta teisėsaugai
Butų administravimo įstatymas
Butų administravimo įstatymas Lietuvoje reglamentuoja bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą daugiabučiuose namuose. Šis įstatymas nustato butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas, taip pat administratoriaus skyrimo ir atšaukimo tvarką. Aptarsime pagrindines šio įstatymo nuostatas, savivaldybių vaidmenį ir naujausias įstatymo pataisas.
Administratoriaus skyrimas ir atšaukimas
Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija.
Jeigu, vertinant administratoriaus administravimo veiklą konkrečiame name, tris kartus per metus šiam administratoriui - fiziniam asmeniui arba juridinio asmens vadovui buvo paskirta administracinė nuobauda, savivaldybės vykdomoji institucija organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo dėl paskirto šio namo administratoriaus atšaukimo priėmimą Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkų sprendimui priimti nesusirenka pakankamai butų ir kitų patalpų savininkų, administratorių atšaukia savivaldybės vykdomoji institucija.
Antrą kartą per vienus metus toje pačioje savivaldybėje už paskirtas administracines nuobaudas atšauktas administratorius netenka teisės vienus metus nuo atšaukimo dienos pretenduoti teikti administravimo paslaugą ir būti skiriamas administratoriumi šioje savivaldybėje.
Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams. Likus šešiems mėnesiams iki šio termino pabaigos, pradedama šio straipsnio 3 dalyje numatyta procedūra, jeigu bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų raštu pareiškia pageidavimą spręsti bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo arba savivaldybės vykdomoji institucija yra gavusi šio namo butų ir kitų patalpų savininkų pagrįstų nusiskundimų dėl administratoriaus veiklos. Nesant tokio pageidavimo ir nusiskundimų, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimas, išskyrus šio straipsnio 2 dalyje nurodytus atvejus, šiam daugiabučiam namui pratęsiamas penkerių metų laikotarpiui.
Administratoriaus funkcijos ir apribojimai
Bendrojo naudojimo objektų administratorius turtą administruoja šio kodekso 4.240 straipsnio pagrindu. Bendrojo naudojimo objektų administratoriais negali būti šilumos, elektros energijos, dujų, geriamojo vandens tiekėjai, asmenys, teikiantys atliekų vežimo paslaugas, liftų nuolatinės priežiūros paslaugas (išskyrus namus, kuriuose nėra liftų), jeigu jie dirba tos pačios savivaldybės teritorijoje, ūkio subjektai, kurie su bendrojo naudojimo objektų administratoriumi sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme.
Bendrojo naudojimo objektų administratoriai administruoja bendrojo naudojimo objektus pagal Vyriausybės patvirtintus nuostatus. Bendrojo naudojimo objektų administratorius, kuris yra perkančioji organizacija, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos viešųjų pirkimų įstatyme, su administruojamu namu susijusias paslaugas, prekes ir darbus perka vadovaudamasis šiuo įstatymu.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius, kuris nėra perkančioji organizacija, pirkimus atlieka vadovaudamasis Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka, naudodamasis Vyriausybės įsteigtos centrinės perkančiosios organizacijos valdomomis ir administruojamomis informacinėmis sistemomis arba kitu būdu, kai nėra galimybės paslaugų, prekių ir darbų įsigyti naudojantis šiomis sistemomis, taip pat kai namo bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo darbus administratorius privalo organizuoti nedelsiant, kad būtų išvengta pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, arba galimi dideli materialiniai nuostoliai.
Perkant kitu būdu, bendrojo naudojimo objektų administratoriui draudžiama pirkti iš ūkio subjektų, kurie su juo sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Konkurencijos įstatyme. Butų ir kitų patalpų savininkai gali priimti sprendimą netaikyti šio draudimo. Šis draudimas taip pat netaikomas, kai susiję ūkio subjektai pateikia didžiausio ekonominio naudingumo pasiūlymą.
Maksimalaus bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarką nustato savivaldybės taryba.
Įstatymo įsigaliojimas ir pereinamojo laikotarpio nuostatos
2012 m. gegužės 10 d. įstatymu Nr. XI-2005 nustatyta, kad 4.84 straipsnio 2, 3, 4 ir 7 dalių nuostatos, išskyrus 4 dalies nuostatas dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės visais atvejais priimti sprendimą pakeisti bendrojo naudojimo objektų administratorių, taikomos po įstatymo Nr. XI-2005 įsigaliojimo skiriamiems bendrojo naudojimo objektų administratoriams.
Iki įstatymo Nr. XI-2005 įsigaliojimo neterminuotam laikui paskirti bendrojo naudojimo objektų administratoriai savo veiklą vykdė iki 2014 m. liepos 1 d. 2022 m. birželio 30 d. įstatymu Nr. XIV-1356 nustatyta, kad bendrojo naudojimo objektų administratorių iki įstatymo Nr.
Naujas Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas
Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Tikslai ir siekiai labai taurūs ir teisingi.
Europos šalių praktika
Tačiau sprendžiant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų bendraturčių (butų ir kitų patalpų savininkų) atsakomybės už šių objektų valdymo ir priežiūros klausimus tikslinga pasidomėti Europos šalių praktika. Įvertinus paminėtą ES šalių praktiką bei LR Civilinio kodekso normas reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimo ir jų veiklos reglamentavimą.
Kaip konstatuota Lenkijos praktikoje bei Lietuvos civiliniame kodekse butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (galima sakyti bendrija) daugiabučiame name ar kitame pastate atsiranda nuo pirmojo buto (patalpų) pardavimo.
Nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkai sudaro (išsirenka) namo (pastato) tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovauja bendriesiems šių savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja šių sutarčių vykdymą. Svarstytinas ir kitas variantas, pasirenkant labiau įprastas sąvokas. Vietoje namo tarybos galėtų būti sudaroma bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir kartu renkamas bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautų.
Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją. Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir techninė priežiūra turėtų būti vykdomi pasirenkant reikiamą kvalifikaciją turinčias įmones, t. y. Pagal Civilinį kodeksą, jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui, tikslui arba tam tikrai veiklai (t. y. iš esmės ūkinei veiklai).
Dažniausiai užduodami klausimai
Gyvenimo patirtis parodo, kad žmonėms labiau rūpi jų teisės ir mažiau pareigos. Sudėtingiau yra su daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų bendrojo naudojimo objektais (pagrindinėmis pastato konstrukcijomis, inžinerinėmis sistemomis, bendrojo naudojimo patalpomis ir pan.), kurie buto ar kitų patalpų įsigijimo dokumentuose neįvardinti.
Tačiau pagal Civilinį kodeksą jie bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso name esančių butų ir kitų patalpų savininkams. Ir šie savininkai turi teisę naudotis šiais objektais pagal jų funkcinę paskirtį nepažeisdami kitų patalpų savininkų teisių ir teisėtų interesų.
Šie savininkai turi teisę reikalauti iš kitų patalpų savininkų, kad bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias visų savininkų teises ir teisėtus interesus.
Taip pat svarbu suprasti bendrijos pirmininko atsakomybes, bendrijos teises ir pareigas, bei kaip spręsti konfliktines situacijas.
Žemiau pateikiami atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus, susijusius su daugiabučių namų savininkų bendrijų veikla.
Į ką kreiptis dėl bendrijos pirmininko nekorektiško elgesio?
Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus. Jeigu per protingą laiką (per dvi savaites nuo prašymo įteikimo) negaunate jokio paaiškinimo arba jeigu paaiškinimas jūsų netenkina, arba...
Į ką kreiptis dėl garažų bendrijos pirmininko veiksmų?
Bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą). Taip, savivaldybėms galbūt labiau rūpi daugiabučių namų savininkų bendrijos, tačiau Bendrijų įstatymo 20 straipsnyje rašoma apie bendrijas bendrai, todėl savivaldybės specialistai, manytume, turėtų tirti ir garažų bendrijų skundus, jie gali atlikti patikrą, įpareigoti bendrijos pirmininką įvykdyti tam tikrus veiksmus, gali net skirti...
Ar pirmininkas atsakingas už namo priežiūrą renovacijos metu?
Bendrijos pirmininkas organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus, jis atsako už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą ir kitus dalykus (žr. Pirmininkas, žinoma, negali būti visų sričių specialistas, bet juk bendrija samdo paslaugų teikėjus tokius, kokių jai reikia, o bendrijos pirmininkas, kaip bendrijos veiklą organizuojantis asmuo, yra tarpininkas tarp savininkų ir paslaugas teikiančių asmenų.... Kadangi bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos organizavimą, taip pat ir už bendrijos narių sąrašo tvarkymą, o bendrija įgyvendina visų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūrą, jis, pavyzdžiui, netgi privalo ne rečiau kaip kartą per metus patikrinti, ar nepasikeitė savininkai, ar nepasikeitė jų butų (patalpų) plotai, pagal kuriuos proporcingai skaičiuojami mokesčiai (įnašai)...
Į ką kreiptis dėl bendrijos pirmininko savivaliavimo?
Pirmiausia, žinoma, reikėtų paprašyti bendrijos pirmininko paaiškinimo, galbūt nėra taip, kaip jūs įsivaizduojate. Paaiškinimo galima paprašyti ir valdybos narių (jeigu bendrijoje yra renkama valdyba), nes Bendrijų įstatyme (žr. Dar galima kreiptis į...
Ar bendrija turi remontuoti sieną iš išorės?
Bendrija privalo vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą, toks yra bendrijos veiklos pagrindinis tikslas. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad pastato bendrojo naudojimo objektai pirmiausiai yra bendrosios pastato konstrukcijos - pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo...
Ar gali pirmininkas įdarbinti savo giminaitį sekretoriumi?
Kiekviename susirinkime būna išrenkamas ne tik susirinkimo pirmininkas, bet ir susirinkimo sekretorius, kuris rašo protokolą, bet įvairių raštinės darbų, žinoma, yra ir daugiau. Bendrijos narių visuotinis susirinkimas nustato bendrijos pirmininko atlyginimą ir įgalioja asmenį pasirašyti (pakeisti) su juo darbo sutartį. Metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą (biudžetą) taip pat tvirtina bendrijos narių visuotinis susirinkimas, todėl siūlome jums rūpimus klausimus...
Ką turi ir gali daryti bendrijos pirmininkas nepagrįstai kaltinamas?
Bendrijos pirmininkas bet kuriuo atveju turi pateikti atsakymus į raštu pateiktus klausimus. Jeigu klausimas kartojasi, galima nurodyti, kad į jį buvo atsakyta. Jeigu asmuo skubiai nori kažkokios informacijos, jis turėtų aiškiai nurodyti teisėtą tikslą, kam jam tos informacijos reikia, kur ją naudos (duomenų apsauga). Galima pasikalbėti su asmeniu bandant pasiaiškinti perdėto priekabumo priežastis. Galima pasiūlyti jam įsitraukti į valdybos darbą ar tapti revizoriumi....
Kas yra atsakingas už bendrojo naudojimo ploto aplink namą priežiūrą?
Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan. Pastato apžiūrų metu (bendrija privalo organizuoti technines apžiūras) specialistai įprastai nurodo, jeigu medžiai ar krūmai auga per arti pastato, teikia dėl to...
Kaip perduodami dokumentai ir daiktai keičiantis pirmininkui?
Šis procesas turėtų būti aiškiai reglamentuotas bendrijos įstatuose. Paprastai, yra sudaromas perdavimo-priėmimo aktas, kuriame nurodomi visi perduodami dokumentai, finansinės ataskaitos, materialinės vertybės ir kt. Aktą pasirašo senasis ir naujasis pirmininkai, bei valdybos nariai (jei tokie yra).
tags: #institucija #negali #spresti #daugiabuciu #namu #savininku