Statinių Butų Patalpų Teisinė Priklausomybė Lietuvoje

Šiame straipsnyje aptarsime, kam priklauso butas pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, remiantis svarbiais apibrėžimais ir nuostatomis.

Pagrindiniai Termininai ir Apibrėžimai

Norint suprasti buto priklausomybės klausimus, svarbu išsiaiškinti pagrindinius terminus, naudojamus įstatymuose:

• Buto ir kitų patalpų savininkas - fizinis ar juridinis asmuo, kuriam butas ar kitos patalpos priklauso nuosavybės teise ir kuris turi bendrosios nuosavybės teisės objekto dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
• Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.
• Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
• Kitos patalpos - daugiabučiame name esančios negyvenamosios paskirties patalpos (administracinės, komercinės ir kitos), suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas, taip pat atskirame atitinkamos paskirties pastate esančios asmeninio naudojimo rekreacinės (poilsio), kūrybos (kūrybinės dirbtuvės) ar ūkinės (garažų ir kt.) paskirties patalpos, suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas.
• Patalpa - kaip ši sąvoka apibrėžta Lietuvos Respublikos statybos įstatyme.
• Bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
• Bendrijos administravimas - bendrijos valdymo organo atliekamas bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimas, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymas.
• Bendrojo naudojimo objektų aprašas - pagal Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą tipinę formą parengtas dokumentas, kuriame nurodoma daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objekto rūšis, paskirtis, požymiai, buvimo vieta, su objektu susiję butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai ir kiti objektą charakterizuojantys duomenys.
• Bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas - statybos darbai, kuriais užtikrinamas pastato ir (ar) jo inžinerinių sistemų fizinių ir energinių savybių atkūrimas.

Nuosavybės Teisės

Butas priklauso fiziniam arba juridiniam asmeniui, kuris jį įsigijo nuosavybės teise ir yra įregistruotas kaip savininkas Nekilnojamojo turto registre. Šis asmuo taip pat turi dalį bendrosios nuosavybės teisės į bendrojo naudojimo objektus daugiabučiame name.

Svarbu: 2022 m. rugsėjo 29 d. įstatymu Nr. buvo atlikti tam tikri pakeitimai, susiję su daugiabučių namų administravimu ir bendrojo naudojimo objektų valdymu.

Daugiabučio namo renovacija - svarbus procesas, užtikrinantis pastato ir jo inžinerinių sistemų tinkamą būklę.

Bendrojo Naudojimo Objektai

Butų savininkai turi bendrą dalinę nuosavybę į bendrojo naudojimo objektus. Bendrojo naudojimo objektų aprašas yra svarbus dokumentas, kuriame nurodoma informacija apie šiuos objektus, jų paskirtį, buvimo vietą ir kitus svarbius duomenis.

Bendrojo naudojimo objektų atnaujinimas yra svarbus procesas, užtikrinantis pastato ir jo inžinerinių sistemų tinkamą būklę. Šie darbai atliekami įgyvendinant statinių naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus.

Daugiabučių Namų Administravimas

Daugiabučių namų administravimą vykdo bendrijos valdymo organas. Bendrijos administravimas apima bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimą, ūkinių ir finansinių reikalų tvarkymą.

Bendrijos administravimas yra svarbus užtikrinant tinkamą daugiabučio namo priežiūrą ir valdymą.

Daugiabučio namo priežiūra apima daugybę aspektų, pradedant nuo bendrųjų patalpų tvarkymo ir baigiant inžinerinių sistemų priežiūra.

Atsakingi Asmenys

Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinama, kas atsakingas už tam tikras sritis:

Teisiniai Pagrindai

Teisinė bazė, apibrėžianti statinių butų patalpų priklausomybę, remiasi keliais svarbiais dokumentais:

• Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas „Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2016 m. spalio 27 d. įsakymo Nr. D1-713 „Dėl statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ patvirtinimo“ pakeitimo“.
• Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas „Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2003 m. gruodžio 24 d. įsakymo Nr. 705 „Dėl statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ pakeitimo“.
• Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas „Dėl Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2011 m. gruodžio 2 d. įsakymo Nr. D1-933 „Dėl statybos techninio reglamento STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai. Projektų derinimo pažyma“.

Šie įsakymai ir reglamentai nustato statinių klasifikavimo, gyvenamųjų pastatų reikalavimus ir gatvių bei vietinės reikšmės kelių projektavimo taisykles. Šie dokumentai yra esminiai nustatant teisinę priklausomybę.

Statinių Klasifikavimas (STR 1.01.03:2017)

Statinių klasifikavimas yra svarbus aspektas nustatant teisinę priklausomybę. STR 1.01.03:2017 reglamentuoja, kaip statiniai yra skirstomi pagal jų paskirtį ir naudojimo būdą.

Gyvenamieji Pastatai (STR 2.02.01:2004)

STR 2.02.01:2004 nustato reikalavimus gyvenamiesiems pastatams, įskaitant butų išplanavimą, patalpų dydį ir kitus svarbius parametrus. Šie reikalavimai turi įtakos teisinei butų priklausomybei.

Gatvės ir Vietinės Reikšmės Keliai (STR 2.06.04:2014)

Nors STR 2.06.04:2014 tiesiogiai nereglamentuoja butų priklausomybės, jis yra svarbus planuojant ir statant gyvenamuosius rajonus, nes nustato reikalavimus gatvėms ir keliams, kurie aptarnauja šiuos rajonus.

Registrų Centras ir Teisinė Registracija

Registrų centras yra pagrindinė institucija, atsakinga už statinių butų patalpų teisinės priklausomybės registraciją. Registre kaupiama informacija apie savininkus, nuosavybės teises ir kitus svarbius duomenis.

Duomenų Svarba

Registrų centro duomenys yra labai svarbūs, nes jie užtikrina teisinį aiškumą ir apsaugo savininkų teises. Nuo šiandienos Registrų centro išduodamuose Nekilnojamojo turto registro išrašuose ir kituose dokumentuose atsiranda specialios žymos apie nesuteiktą arba nustatytų reikalavimų neatitinkantį objekto adresą.

Tais atvejais, kai nekilnojamasis daiktas (žemės sklypas ar pastatas) yra adreso objektas, tačiau Nekilnojamojo turto registre neįrašytos visos privalomos adreso sudedamosios dalys, dokumentuose bus įrašoma pastaba „Adreso objektui adresas nesuteiktas". Tais atvejais, kai registre bus neįrašytos visos privalomos patalpos adreso sudedamosios dalys (tarp jų ir buto ar negyvenamosios patalpos numeris pastate), pastaba skelbs: „Patalpai nesuteiktas pilnas adresas".

Objektų, kurių adresuose iki šiol įrašyta priklausomybė dviem gatvėms (kampinis adresas) registro dokumentuose atsiranda pastaba apie tai, kad nekilnojamasis daiktas „turi būti priskirtas tik vienai gatvei".

Nekilnojamojo turto kadastrą ir registrą bei Lietuvos Respublikos adresų registrą tvarkančio Registrų centro atstovai teigia, kad naujovės labiau neapsunkins disponavimo tvarkingo adreso neturinčiu turtu. Adresus Lietuvos Respublikoje gyventojų prašymu arba savivaldybės administracijos iniciatyva suteikia savivaldybių tarybos.

Beveik prieš dešimtmetį priimti adresų suteikimą reglamentuojantys teisės aktai numatė, kad adresai visiems adresų objektams bus suteikti iki 2003 m., tačiau adresų suteikimo procesas aktyviau pajudėjo tik prieš metus. Nuo šių metų pradžios Registrų centras neregistruoja Nekilnojamojo turto kadastre ir registre naujų objektų, jei jiems nėra suteiktas adresas.

Registrų centro duomenimis, gegužės 1-ąją šalyje buvo įregistruota per pusantro milijono adresų (tikslus skaičius - 1.505.399 adresai). Negalutiniais duomenimis, nepilnus adresus turi ar iki šiol adreso nėra gavę apie 25% nekilnojamojo turto objektų.

Papildoma informacija

Adreso objektai yra užstatyti žemės sklypai, sklypai, kuriuose gali būti statomi pastatai, pastatai ir juose esančios patalpos.

Privalomos sudedamosios nekilnojamojo daikto adreso dalys yra savivaldybės, seniūnijos (tik kaimiškose vietovėse) ir gyvenamosios vietos pavadinimas; gatvės pavadinimas (išskyrus gyvenamąsias vietoves, kuriose yra mažiau nei 20 adresų objektų); žemės sklypo, pastato ar pastatų komplekso numeris gatvėje ar gyvenamojoje vietovėje; korpuso numeris (jeigu suteiktas) ir buto ar negyvenamosios patalpos numeris pastate.

Registrų centro specialistų teigimu, adresų suteikimas visiems adresų objektams žymiai pagerintų susisiekimą, atpigintų valstybės administravimo kaštus, o paslaugų ir prekių tiekėjams atvertų dabar sunkiai pasiekiamą kaimiškųjų vietovių rinką.

Į Lietuvos Respublikos adresų registrą įtraukiamas adresas yra susiejamas su geografinėmis nekilnojamojo turto objekto koordinatėmis, todėl užpildžius Adresų registrą pastebimai išaugs teisėtvarkos ir gelbėjimo tarnybų galimybės optimaliu maršrutu pasiekti įvykio vietą, naudą pajus ir individualių automobilinių navigacijos priemonių vartotojai.

Nekilnojamojo Turto Mokestis

Nekilnojamojo turto (toliau ― NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių, įsigyjamų NT objektų (gyventojams už komercinės paskirties, o juridiniams asmenims už visą nuosavybės teise priklausantį, įsigyjamą ar ir perimtą iš fizinio asmens nekilnojamąjį turtą (arba jo dalį)), bendros mokestinės vertės.

Masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centras svetainėje įvedus NT unikalų numerį.

1. Unikalus numeris yra suteiktas kiekvienam registruotam objektui:

2. Naujai nustatytos NT objektų mokestinės vertės nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti naudojamos 3 metus, pradedant nuo 2026 m. mokestinio laikotarpio.

3. Gyventojai neatlygintinai vieną kartą per mokestinį laikotarpį gali užsisakyti Nekilnojamojo turto mokestinės vertės išrašą vienam NT objektui arba (savininkui paprašius) visiems NT objektams esantiems viename registre.

Registrų centras per 7 darbo dienas parengia ir įteikia Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodoma nekilnojamojo turto objekto mokestinė vertė.

Į Registrų centrą dėl išrašo užsakymo galite kreiptis keliais būdais:

• Elektroniniu būdu per Registrų centro klientų savitarnos sistemą išskyrus turtui, kuris turi būti vertinamas išlaidų (kaštų) metodu.
• El. pristatymu atsiųsti kvalifikuotu elektroniniu parašu pasirašytą laisvos formos prašymą.
• Atvykus į artimiausią Registrų centro klientų aptarnavimo padalinį.

Jeigu išraše esančio NT objekto vertės nustatymo būdas yra „Atkuriamoji vertė“ ir nustatymo data yra anksčiau nei 3 metai, arba neradote ieškomo NT objekto mokestinės vertės Registrų centro internetinėje svetainėje, pvz.: Jums reikia kreiptis į Registrų centrą ir užsakyti NT vidutinės rinkos ir / ar mokestinės vertės perskaičiavimą vienu iš aukščiau nurodytų būdų.

Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas išlaidų (kaštų) metodu atliekamas NT, kurio vidutinė rinkos vertė nėra nustatoma masinio vertinimo būdu (pvz. sandėliavimo, pramoniniai ir inžineriniai statiniai, kūrybinės dirbtuvės ir pan.). Apskaičiuotos vidutinės rinkos vertės mokesčiams galioja ne ilgiau nei 3 metus.

Jei jums priklauso tik dalis NT objekto, tuomet tos dalies mokestinė vertė apskaičiuojama visą NT objekto vertę padauginus iš turimos dalies. Pvz.: jums priklauso 1/3 administracinės patalpos, kurio mokestinė vertė yra 12 000 eurų, tai turimos dalies mokestinė vertė 12 000 eurų x 1/3 = 4 000 eurų.

Mokesčio tarifus nustato savivaldybės - nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės. Savivaldybių sprendimus dėl nekilnojamojo turto mokesčio tarifų rasite čia.

Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 formoje yra nurodoma savivaldybėje esančio nuosavo ar perimto nekilnojamojo turto, apmokestinamo pagal nurodytą tarifą, vertė. Jei turite keletą NT objektų vienoje savivaldybėje, tuomet jų vertes turite sudėti, jei tiems objektams yra taikomas tas pats mokesčio tarifas.

Atsargiai: Loftai ir Poilsio Apartamentai

Neretai rinkoje pastebima skelbimų, kad yra parduodami loftai, poilsio apartamentai ar kitos negyvenamosios paskirties patalpos, kurias vystytojai deklaruoja kaip „butus“. Visų pirma, prieš įsigyjant konkretų turtą - butą, pirkėjams reikėtų išsiaiškinti, ar tai iš tikrųjų yra gyvenamosios paskirties patalpa - butas. Tą galima padaryti pagal Nekilnojamojo turto registro išrašo duomenis.

Visais atvejais pardavėjas turėtų pateikti pirkėjams susipažinimui Nekilnojamojo turto registro išrašą, tačiau jei vengiama tą daryti, tai gali būti indikacija, kad kažkas ne taip. Tačiau, net pardavėjui ir nepateikus Nekilnojamojo turto registro išrašo, pirkėjas gali susipažinti su Nekilnojamojo turto registro išrašo duomenimis per Registrų centro savitarnos sistemą pateikus prašymą.

Jei vis tik tai yra negyvenamoji patalpa (loftas, poilsio apartamentai ir pan.), teoriškai galima svarstyti apie paskirties pakeitimą į gyvenamosios, tačiau praktiškai, tikėtina, kad to padaryti nepavyks. Statybos techninis reglamentas nustato, jog gyvenamosios paskirties patalpos negyvenamosios paskirties pastatuose turi būti atskirtos nuo kitos paskirties patalpų atitvaromis, turi turėti atskirus įėjimus ir atskirtas (atjungimo ventiliais, apskaitos prietaisais, sklendėmis ir pan.) inžinerines sistemas.

Antra, įsigyjant negyvenamosios paskirties patalpas (loftus, poilsio apartamentus ir pan.) yra susiduriama su sunkumais, gaunant banko paskolą. Šiuo atveju tai reiškia, kad norint gauti banko paskolą negyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui, reikės turėti sukauptą didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 ar net 50 proc., kai gyvenamųjų patalpų įsigijimui dažnais atvejais užtenka 15 proc. pradinio įnašo.

Trečia, gyvenimas kitos paskirties NT objekte gali atnešti ne tik papildomų išlaidų, bet ir nepatogumų, t.y. Penkta, už negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau, nes lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms.

Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas, būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas. Tačiau kartais pavyksta susitarti su komunalinių paslaugų teikėju ir įrodyti, kad negyvenamosios paskirties patalpos faktiškai gyvenamos, tokiu sėkmės atveju gali būti taikomas lengvatinis 9 proc.

Ne ką mažiau svarbu, kad pagal bendruosius principus deklaruoti gyvenamąją vietą galima tik gyvenamosios paskirties patalpose. Tačiau, bent jau sostinėje, gan palankiai žiūrima, yra ne vienas atvejais, kai deklaruojama gyvenamoji vieta ir negyvenamosios paskirties patalpose. Bet vėlgi tai nereiškia, kad tokios praktikos bus laikomasi ir kitose savivaldybėse.

Be visa to, teisės aktai aiškiai numato, kad patalpos turi būti naudojamos pagal paskirtį, o tai reiškia, kad gali būti skiriamos baudos, kurios siekia ir kelis šimtus eurų. Tad iš esmės prieš įsigyjant tokio tipo „butą“, reikėtų gerai apsvarstyti visas rizikas.

Tekstą parengė nekilnojamojo turto ir statybos praktikos vyresnioji teisininkė Eglė Voverienė.

PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.

tags: #informacija #apie #statiniu #butu #patalpu #teisine