Daugiabučių namų savininkų bendrija - tai savarankiška gyventojų organizacija, skirta efektyvesniam pastato valdymui, bendrų interesų atstovavimui ir sprendimų priėmimui dėl namo priežiūros. Tinkamai veikianti bendrija gali padėti sumažinti išlaidas, užtikrinti aukštesnę gyvenimo kokybę ir didesnę gyventojų kontrolę savo namų aplinkoje.
Bendrijos steigimas
Tačiau bendrijos steigimas reikalauja kruopštaus pasirengimo ir teisinių žinių. Svarbu ne tik įvykdyti visus teisės aktų reikalavimus, bet ir užtikrinti, kad procesas būtų skaidrus ir suburtų gyventojų palaikymą. Tokiu būdu galima išvengti konfliktų ir sukurti tvirtą pagrindą sklandžiai bendrijos veiklai.
Bendrijos steigimą gali inicijuoti bet kuris daugiabučio buto ar kitos patalpos savininkas arba jų grupė. Pirmasis žingsnis - suburti iniciatyvinę grupę, kuri imsis organizacinių veiksmų. Ši grupė atsakinga už bendrijos įstatų projekto parengimą, dokumentų ruošimą ir susirinkimo planavimą.
Teisininkas pažymi, kad GNSB steigimo iniciatyvos teisę turi bet kuris vienas (ar keletas) bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkų, įskaitant ir nekilnojamojo turto vystytojus.
Savarankiškos daugiabučio gyvenamojo namo priežiūros organizavimui butų ir kitų patalpų savininkai gali rinktis arba steigti bendriją, arba pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Kitokiu atveju, t. y. neįsteigus bendrijos arba nesudarius jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės vykdomoji institucija skiria administratorių.
Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokato padėjėjas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, kad visgi dėl bendrų objektų, tenkinančių privačių gyvenamųjų namų kvartalų gyventojų interesus ir poreikius (pvz. kelias, gatvės apšvietimas, pakeliami užtvarai, rekreacinės zonos, žaidimų aikštelės, inžineriniai tinklai ar įrenginiai ir kt.), išlaikymo, valdymo, naudojimo ir priežiūros dažnai kyla neaiškumų ar net nesutarimų. Dėl šios priežasties gyventojai vis dažniau renkasi steigti bendrijas.
Steigiamojo susirinkimo organizavimas
Iniciatyvinė grupė turi užtikrinti, kad visi butų ir kitų patalpų savininkai būtų tinkamai informuoti apie steigiamąjį susirinkimą. Pranešime būtina nurodyti susirinkimo datą, laiką, vietą ir darbotvarkę. Taip pat privaloma informuoti esamą pastato administratorių apie numatomą susirinkimą.
Apie šaukiamą steigiamąjį susirinkimą steigimo iniciatorius ne vėliau kaip prieš dvi savaites iki susirinkimo dienos viešai praneša visiems namo patalpų savininkams ir raštu - savivaldybės administracijos direktoriui ir už namo priežiūrą atsakingai įmonei, įstaigai, organizacijai, kartu pateikdamas darbotvarkę ir bendrijos įstatų projektą.
Patarimas: Pasirūpinkite, kad pranešimai savininkams būtų pateikti raštu ir laiku, kad išvengtumėte procedūrinių klaidų.
GNSB steigimo klausimas sprendžiamas ir sprendimas dėl steigimo yra priimamas bendrijos steigiamajame susirinkime, susirinkime dalyvaujančių gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto (pvz. kelio) savininkų paprastąja dauguma.
Teisininkas Jaunius Navickas atkreipia dėmesį, jog tam, kad steigiamasis susirinkimas galėtų būti laikomas teisėtu, jame turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų gyvenamųjų namų (tam tikrais atvejais žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų ar konkretaus visų gyventojų interesus tenkinančio daikto bendraturčių.
Steigiamojo susirinkimo vedimas
Susirinkimo metu svarstomi ir priimami esminiai sprendimai:
- Bendrijos įstatų tvirtinimas.
- Valdymo organų (pvz., pirmininko, valdybos) rinkimai.
- Bendrijos buveinės adreso nustatymas.
Kad sprendimai būtų teisėti, susirinkime turi dalyvauti dauguma butų ir kitų patalpų savininkų arba jų įgaliotų atstovų. Sprendimai paprastai priimami balsų dauguma.
Dokumentų tvirtinimas ir registravimas
Po steigiamojo susirinkimo bendrijos įstatus turi patvirtinti notaras. Tuomet bendrija registruojama Juridinių asmenų registre.
Reikalingi dokumentai:
- Patvirtinti įstatai.
- Steigiamojo susirinkimo protokolas.
- Valdymo organų narių sąrašas.
- Kiti dokumentai, jei to reikalauja teisės aktai.
Norint įsteigti GNSB, ypatingai svarbu iš karto teisingai paruošti, užpildyti ir patvirtinti visus reikalingus dokumentus, kadangi nustačius dokumentų trūkumus, steigiamąjį susirinkimą tenka šaukti iš naujo.
Steigiamajame susirinkime išrinktas bendrijos pirmininkas pateikia patvirtinti notarui GNSB įstatus ir kitus steigimo dokumentus, o notaro patvirtintus dokumentus, - Juridinių asmenų registrui.
Bendrijos veiklos pradžia
Sėkmingai užregistravus bendriją, pradedama veikla:
- Perimama pastato techninė dokumentacija.
- Sudaromos sutartys su paslaugų teikėjais.
- Organizuojama bendro naudojimo objektų priežiūra.
Užtikrinkite, kad pirmieji darbai būtų vykdomi skaidriai ir atsižvelgiant į visų gyventojų poreikius. Tai sustiprins pasitikėjimą bendrijos valdymu.
Bendrijos veikla
Gyvenamųjų namų savininkų bendrija (toliau - GNSB), bendrinėje kalboje geriau žinoma kaip individualių namų bendrija - tai ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis privatus juridinis asmuo, kurio pagrindinis tikslas yra įgyvendinti pastatų (tam tikrais atvejais - žemės sklypų ar dvibučių gyvenamųjų pastatų butų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra.
Šio juridinio asmens steigimo, veiklos vykdymo, valdymo, restruktūrizavimo ar likvidavimo tvarką nustato bendrosios Lietuvos Respublikos civilinio kodekso ir specialiosios Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo nuostatos.
Tiesa, pastarojo teisės akto nuostatos yra kiek labiau orientuotos į daugiabučių namų savininkų bendrijas, todėl įstatyme neaptartas ar pagal prasme netinkančias sąlygas (pvz. GNSB steigiamos ir registruojamos vadovaujantis Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo antrame skirsnyje nurodyta tvarka.
Bendrijos narių teisės ir pareigos
Visi namai turi būti prižiūrimi, juos, t.y. Butų ir kitų patalpų savininkų teisės ir pareigos yra apibrėžtos įstatymais. Bendrija įgyvendina visų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūrą.
Gyventojai, kurie nesutinka su bendrijos steigimu, netenka teisės dalyvauti jos veikloje ir sprendimų priėmime, tačiau jie privalės prisidėti prie bendrų išlaidų (pvz., pastato priežiūros), kaip nustatyta teisės aktuose.
Bendrijos nario teisė susipažinti su dokumentais: Galų gale išaiškinus, kad pagal DNSB įstatymą ji privalo tai padaryti, vis tiek nepateikia, motyvuodama tuo, kad man susipažįstant su dokumentais būtinai turi dalyvauti buhalterė ir valdyba. Ar man, bendrijos nariui, susipažįstant su bendrijos dokumentais privalomas buhalterės ir valdybos dalyvavimas?
Bendrijos pirmininko atsakomybė ir veiklos organizavimas
Jūsų bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos tinkamą organizavimą, jis privalo atnaujinti ir tvirtinti bendrijos narių sąrašą, jis turi žinoti, kokie yra savininkai ir kas yra bendrijos nariai, kada, kas ir kiek yra skolingas bendrijai ir jis turėtų pateikti pažymą apie jūsų atsiskaitymą pagal prievoles su bendrija.
Kadangi bendrijos pirmininkas yra atsakingas už bendrijos veiklos organizavimą, taip pat ir už bendrijos narių sąrašo tvarkymą, o bendrija įgyvendina visų savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūrą, jis, pavyzdžiui, netgi privalo ne rečiau kaip kartą per metus patikrinti, ar nepasikeitė savininkai, ar nepasikeitė jų butų (patalpų) plotai, pagal kuriuos proporcingai skaičiuojami mokesčiai (įnašai)...
Bendrijos pirmininko darbo sutartyje nerašytume, kad jis yra kasininkas, bendrijos pirmininkas ir taip yra vadovas ir gali naudoti bendrijos lėšas (žinoma, tik bendrijos poreikiams pagal bendrijoje nustatytas tvarką ir priimtus sprendimus).
Bendrijos pirmininko teisės ir pareigos
Bendrijos pirmininkas:
- Organizuoja bendrijos veiklą, įgyvendindamas bendrijos tikslus.
- Atsako už bendrijos veiklos organizavimą ir jos tikslų įgyvendinimą.
- Tarpininkauja tarp savininkų ir paslaugas teikiančių asmenų.
- Rūpinasi bendrojo naudojimo objektais.
- Sudaro ir tvarko bendrijos narių sąrašą.
Bendrojo naudojimo objektų priežiūra ir atnaujinimas
Bendrai yra organizuojama bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra pagal privalomuosius jos priežiūros reikalavimus ir jeigu reikėtų suremontuoti kokį bendrojo naudojimo objetą, pavyzdžiui, kad ir prakiurusį kanalizacijos stovą, mokesčiai būtų paskirstyti proporcingai visiems savininkams.
Bendrijų įstatyme nurodyta, kad, be kitų, bendrojo naudojimo objektai yra "bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus)", o bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontas ir atnaujinimas - bendra...
Savininkai privalo užtikrinti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, esančių jų patalpose, taip pat ir prie bendro stovo. Už bendrojo naudojimo abjektų atnaujinimą (siena laiptinėje tokia yra) proporcingai moka visi savininkai arba asmuo, dėl kurio...
Inžineriniai tinklai, taip pat ir šildymo sistema, yra bendrojo naudojimo objektas, už šios sistemos priežiūrą ir atnaujinimą turi mokėti proporcingai visi savininkai.
Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan.
Bendrojo naudojimo objektų pavyzdžiai
- Pamatai
- Laikančiosios sienos ir kolonos
- Išorinės sienos
- Vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas
- Stogas
- Laiptinės
- Koridoriai
- Rūsiai
- Palėpės
- Bendrai naudojama inžinerinė įranga
Finansinė atskaitomybė ir skaidrumas
Labai gerai, kai sąskaitose atsispindi visi skaičiai, bet jeigu jums kokios informacijos trūksta, kreipkitės raštu informacijos į jūsų bendrijos pirmininką, o jeigu bendrijos nėra įsteigta - į paskirtąjį administratorių, jie privalo pateikti atsakymus per 10 dienų. Jeigu atsakymo negaunate, galite rašyti skundą savivaldybei, kuri kontroliuoja ir bendrijų, ir paskirtųjų administratorių...
Bendrijos pirmininkas bendrijos nariams ir visiems savininkams už praėjusius metus atsiskaito per tris pirmuosius naujų metų mėnesius, pateikdamas revizoriaus (revizijos komisijos) atliktą revizijos ataskaitą, bendrijos veiklos ir metinę ataskaitą ir metines finansines ataskaitas.
Mokant bendrijos pavadinimą reikia įvesti tokį, koks jis yra įregistruotas.
Reikėtų paraginti bendrijos pirmininką tinkamai organizuoti bendrijos veiklą (vadovaujantis Bendrijų įstatymu ir kitais teisės aktais, bendrijos įstatais). Pareikalaukite, kad jis atidarytų bendrijos vardu sąskaitas banke (privalo būti ir atsiskaitomoji, ir kaupimoji (depozitinė) sąskaitos), kad būtų organizuotos bendrijos buhalterinės apskaitos paslaugos.
Metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą (biudžetą) taip pat tvirtina bendrijos narių visuotinis susirinkimas, todėl siūlome jums rūpimus klausimus...
Asmens duomenys turi būti saugomi, turime laikytis Bendrojo duomenų apsaugos reglamento (BDAR). Tai reiškia, kad duomenų valdytojas, gavęs prašymą pateikti asmens duomenis,...
Konfliktų sprendimas ir skundai
Dėl keliamo triukšmo, kai tai pažeidžia normas ir kelia problemų, siūlytume kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių. Žinoma, prieš tai galima (reikėtų) pasikalbėti su kaimynais, paprašyti geranoriškai gerbti vienas kitą.
Jeigu BNO valdytojas problemos nesprendžia, apskųskite jį savivaldybei, vykdančiai BNO valdytojų...
Pagelbėti ar bent patarti turėtų bendrijos pirmininkas, bet jūsų situacija mums nėra neaiški - kas vyksta, dėl kieno kaltės?.. Galite imtis priemonių patys tvarkyti, o vėliau pateikti argumentuotą (nuotraukos, aktai, sąskaitos ir kiti dokumentai) reikalavimą kompensuoti žalą tiems, dėl kieno kaltės tai įvyko, pavyzdžiui, bendrijai, jeigu, pavyzdžiui, nebuvo sutvarkyti bendrojo naudojimo vamzdynai ir todėl užliejo butus.
Jeigu manote, kad bendrijos pirmininkas pažeidžia jūsų teises ir teisės aktus, siūlytume pirmiausiai kreiptis į jį raštu - paprašyti jo paaiškinimo ir jums aktualios informacijos, pareikalauti nesielgti netinkamai. Taip pat galite į tai atkreipti bendrijos valdybos narių dėmesį, jeigu manote, kad reikia - ir bendrijos revizoriaus.
Bendrijos pirmininką, už tai, kad nevykdo savo pareigų, galima apskųsti savivaldybei (įteikti laisvos formos rašytinį skundą).
Jeigu bendrijos pirmininkas nereaguoja į savininkų keliamas problemas, dėl to, kad jis nevykdo teisės aktais jam priskirtų pareigų, skundą galima parašyti savivaldybei - darbuotojai atliks patikrinimą, gal...
Bendrijos pirmininkas bet kuriuo atveju turi pateikti atsakymus į raštu pateiktus klausimus. Jeigu klausimas kartojasi, galima nurodyti, kad į jį buvo atsakyta. Jeigu asmuo skubiai nori kažkokios informacijos, jis turėtų aiškiai nurodyti teisėtą tikslą, kam jam tos informacijos reikia, kur ją naudos (duomenų apsauga).
Jeigu pirmininkas nevykdo savo pareigų tinkamai, pasvarstykite, gal reikėtų išrinkti pirmininku kitą asmenį arba...
Kiti svarbūs aspektai
- Dokumentų perdavimas keičiantis pirmininkams: Perduodama pasirašant perdavimo - priėmimo aktą. Akte turi būti parašyta, kada, kas, kam, kokiu pagrindu ir ką perduoda.
- Atsakomybė už aplinką prie namo: Jeigu bendrija yra išsinuomojusi arba įsigijusi sklypą prie (aplink) namą, ji turi jį prižiūrėti. Priežiūrą, kaip ir visą kitą bendrijos veiklą, organizuoja bendrijos pirmininkas (valdyba) - vadovaujantis patvirtintu biudžetu samdomi takų šlavėjai, žolės pjovėjai, želdinių genėtojai ir pan.
Teisinis pagrindas
Pagrindiniai teisės aktai apima:
- Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų įstatymas: Šis įstatymas apibrėžia bendrijos steigimo, valdymo ir veiklos tvarką. Jis nurodo, kaip turi būti sudaryti įstatai, organizuojami susirinkimai ir renkami valdymo organai.
- Civilinis kodeksas: Civilinis kodeksas numato savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu.
- Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatymas: Šis įstatymas svarbus organizuojant bendrijos finansinę veiklą ir užtikrinant skaidrų apskaitos tvarkymą.
Savivaldybės parama bendrijoms
Kelios Vilniaus bendrijos jau pasinaudojo savivaldybės teikiama 50 procentų parama ir prie daugiabučių Antakalnyje įsirengė naujus šaligatvius. Pasinaudodami savivaldybės parama kelius tvarkėsi ir Pušyno kelio, Stepono Batoro, Bražuolės, Kelmijos Sodų, Žemosios, Daubėnų, J.Dobkevičiaus, Varnės gatvių gyventojai ir įmonės.
Pavyzdys: Elektroninė atsiskaitymų sistema
Elektroninės atsiskaitymų knygelės panaikinimas, atnaujintos AB „Informacinio verslo paslaugų įmonės“ (IVPĮ) sutartys prisidėjo prie augančių administravimo kaštų bendrijai. Visa tai be papildomų kaštų leidžia atlikti www.vienasaskaita.lt (UAB „Viena sąskaita“) - nepriklausoma mokesčių surinkimo platforma. Šią paslaugą užsisakiusi bendrija gauna įmokų detalizaciją, gali sutarti dėl integracijos su bendrijos apskaitos sistema, pateikti duomenis klientams su mokėtina suma. Įmokas gali gauti sutartu metu į sutartas sąskaitas, jeigu svarbu - surinktos įmokos už paslaugas ir kaupiamąsias lėšas pervedamos į atskiras banko sąskaitas. Kad taptumėte partneriu, užtenka pateikti prašymą, o kai jis bus patvirtintas, bendrija galės nemokamai naudotis paslauga.
Šiame straipsnyje pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Dėl konkrečių situacijų visada rekomenduojama kreiptis į specialistus.
tags: #individualiu #namu #bendrijos #veikla