Gyvenamosios Paskirties Patalpų Reikalavimai Įmonių Biurams Lietuvoje

Daugelis mano, kad butai ir kiti gyvenamosios paskirties pastatai gali būti naudojami tik poilsiui ir kasdienei gyvenimo rutinai. Tuo tarpu, norint užsiimti pardavimais, gamyba ar kitokia komercine veikla, jau privalu įsigyti ar nuomoti komercines patalpas. Tačiau, ar visada būtina keisti patalpų paskirtį?

Patalpų Paskirties Klasifikavimas

Advokatų kontoros „TGS Baltic“ NT vystymo ir investicijų industrijos vyresnysis teisininkas Simas Paukštys komentuoja, kad Lietuvos teisinis reglamentavimas žemės sklypus, pastatus bei juose esančias patalpas klasifikuoja pagal jų pagrindinę naudojimo paskirtį, įprastai turinčią atitikti pastatų, kuriuose jos yra, paskirtį, o pastatų ar kitų statinių paskirtis - žemės sklypo, kuriame jie yra, paskirtį.

Kitas svarbus aspektas - patalpų paskirtis turi atitikti pastato paskirtį, o pastato - žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą. Teisinis reglamentavimas numato, kad pastato paskirtis įprastai yra nustatoma pagal jame esančių patalpų paskirtį. Tai reiškia, kad jeigu pastate yra tik vienos paskirties patalpos, pastato paskirtis taip pat tai atitiks, bet jeigu pastate yra dviejų ar daugiau skirtingų paskirčių patalpos - pastatas bus priskirtas tai paskirčiai, kurios suminis plotas yra didžiausias.

Komercinių Patalpų Apibrėžimas ir Paskirtis

„Tuo tarpu vienalyčio komercinių patalpų apibrėžimo nėra, mat negyvenamajai paskirčiai skirtų patalpų gali būti įvairių - viešbučių, administracinės, prekybos, paslaugų patalpos. Kaip ir gyvenamosioms patalpoms, taip ir komercinio pobūdžio patalpoms statybos techniniai reglamentai nustato ir skirtingus reikalavimus pastatų mikroklimatui, išplanavimui, minimaliam natūralaus apšvietimo kiekiui ir kitokiems aspektams, kuriuos jos privalo atitikti tiek tokias patalpas įrengiant pirmą kartą, tiek keičiant jų paskirtį“, - sako S. Paukštys. Dėl šios priežasties, svarstant galimybę keisti patalpų paskirtį, reikėtų įvertinti, kokiai paskirčiai patalpos buvo įrengtos ir kokiai planuojama naudoti.

Šiandien įprasta matyti, kad naujai pastatytų gyvenamųjų pastatų pirmuosiuose aukštuose dažnai įrengiamos ir komercinės patalpos.

Veiklos Vykdymas Gyvenamosios Paskirties Patalpose

Nors Lietuvoje įprasta manyti, kad gyvenamosios paskirties patalpos gali būti naudojamos tik poilsiui ir įprastam žmonių gyvenimui, vis dėlto teisės aktai leidžia tokiomis patalpomis plačiai naudotis ir ne pagal paskirtį - ne tik gyvenimui, bet ir ekonominei veiklai vykdyti. Nepakeitus patalpų paskirties iš gyvenamosios į komercinę, pagal Lietuvos teisinį reglamentavimą galima vykdyti tokias veiklas kaip, pavyzdžiui, kompiuterių programavimas, konsultacinė, draudimo, teisinė, architektūros, fotografavimo veikla, ikimokyklinio bei priešmokyklinio amžiaus vaikų ugdymas, pradinis bei bendrasis vidurinis ugdymas, meninė kūryba bei kitos.

„Kadangi teisės aktai numato baigtinį veiklų sąrašą, prieš pradedant naudoti butą ne gyvenimui, o ekonominei veiklai vykdyti, būtina pasitikrinti, ar planuojama vykdyti veikla patenka į Vyriausybės patvirtintą sąrašą, ar visgi reikia keisti buto paskirtį iš gyvenamosios į kitą. To neatlikus, Statybos įstatymas ir Administracinių nusižengimų kodeksas numato administracinę atsakomybę“, - pažymi S. Paukštys.

Automobilių Stovėjimo Vietų Reikalavimai

Automobilių stovėjimo vietų poreikį nustato statybos techniniai reglamentai. Bendrieji reikalavimai nustato, kad daugiabučiuose ar gyvenamuosiuose pastatuose turi būti įrengta viena automobilio stovėjimo vieta vienam butui. Negyvenamosios paskirties patalpoms numatomas minimalus automobilių stovėjimo vietų skaičius, jis gali būti skirtingas ir priklausys nuo konkrečios patalpų paskirties. Pavyzdžiui, maisto prekių parduotuvių patalpoms keliamas reikalavimas numatyti vieną vietą 20 kv. m prekybos salės, administracinės paskirties patalpoms - vieną vietą 25 kv. m.

Statant naują pastatą, jį pertvarkant ar keičiant jau pastatytame pastate esančių patalpų paskirtį turi būti atsižvelgta į nustatytą minimalų automobilių stovėjimo vietų skaičių ir ar numatytas jų skaičius yra pakankamas. Kai automobilių stovėjimo vietos nėra parduotos konkretiems patalpų savininkams ir automobilių stovėjimas yra numatytas bendroje aikštelėje, reikėtų nepamiršti, kad komercinių patalpų savininkai yra lygiaverčiai tokios aikštelės naudotojai.

Patalpų Paskirties Apibrėžimai

Gyvenamosios paskirties patalpoms priskiriama:

• Butai, t. y. patalpa ar patalpų grupė su atskiru įėjimu, sudaranti nepriklausomas sąlygas vienam asmeniui ar vienai šeimai gyventi, miegoti, gaminti valgį ir panašiai.
• Gyvenamosios patalpos, kurios turi bendro naudojimo patalpų (t. y. bendrabučio tipo butai, komunaliniai butai ir panašiai).
• Patalpos, skirtos gyventi įvairioms socialinėms grupėms.

Negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriamos šios patalpos:

• Viešbučių (patalpos trumpai apsistoti).
• Administracinės (patalpos administraciniams tikslams).
• Prekybos (patalpos didmeninei ir mažmeninei prekybai).
• Paslaugų (patalpos paslaugoms teikti ir buitiniam aptarnavimui).
• Maitinimo (patalpos žmonėms maitinti).
• Transporto (patalpos, skirtos transporto tikslams, t. y. susijusios su transportavimu, gabenimu, vežimu).
• Garažų (patalpos transporto priemonėms laikyti).
• Gamybos (patalpos gamybai).
• Sandėliavimo (patalpos, pagal savo tiesioginę paskirtį naudojamos sandėliuoti).
• Kultūros (patalpos kultūros tikslams).
• Mokslo (patalpos švietimo ir mokslo tikslams).
• Gydymo (patalpos gydymo tikslams, t. y. patalpos, kuriose teikiama medicininė pagalba ir priežiūra sergantiems žmonėms).
• Poilsio (patalpos poilsiui).
• Sporto (patalpos sportui).
• Religinės (patalpos religiniams tikslams).
• Specialiosios (patalpos specialiesiems tikslams).
• Kitos, t. y. pagalbinio ūkio (patalpos pagalbiniam ūkiui: rūsiai, sandėliukai ir pan).

Kitos paskirties patalpos (pavyzdžiui, sandėliukai, rūsio patalpos ir pan.) - tai patalpos, kurių negalima priskirti jokiai pirmiau nurodytai paskirčiai.

Patalpų Naudojimo Priežiūra ir Atsakomybė

Statybos įstatyme nurodyta, kad statinių naudotojai statinį (jo patalpas) privalo naudoti pagal paskirtį, išskyrus Vyriausybės nustatytus atvejus ir tvarką. Gyvenamosios paskirties pastato ar jo patalpų ir negyvenamosios paskirties pastato ar jo patalpų naudojimo ne pagal paskirtį reikalavimai nustatyti „Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše“, patvirtintame Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2011 m. spalio 12 d. nutarimu Nr.

Jei minėtame apraše nurodytos paskirties pastatuose ar patalpose numatoma veikla galima išlaikant apraše nustatytus reikalavimus, šių pastatų ar patalpų paskirties neprivaloma keisti. Tačiau atkreipiame dėmesį, kad jeigu dėl konkrečios veiklos reikėtų keisti ypatingojo ar neypatingojo pastato ar jo patalpos (-ų) paskirtį, atliekant paprastojo remonto darbus ar neatliekant jokių statybos darbų, reikėtų parengti pastato ar jo patalpos (-ų) paskirties keitimo projektą, keičiant paskirtį, kai atliekami paprastojo remonto darbai arba neatliekami jokie statybos darbai, ir iš savivaldybės administracijos gauti statybą leidžiantį dokumentą.

Primintina, kad statinių naudojimo priežiūra reglamentuota Statybos įstatymo 49 straipsniu. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad statinių, išskyrus energetikos objektus ir susisiekimo komunikacijas ir su jomis susijusius kitus inžinerinius statinius, hidrotechninius statinius Baltijos jūroje ir vidaus vandens telkiniuose, naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos. Taigi, daugiabučių gyvenamųjų namų naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos, o statinių naudojimo priežiūrą atliekantys viešojo administravimo subjektai tikrina, kaip statinių naudotojai vykdo šio įstatymo ir kitų Lietuvos Respublikos įstatymų bei teisės aktų nustatytus statinių techninės priežiūros ir naudojimo bei statinių saugos reikalavimus.

Taip pat svarbu žinoti, kad vadovaujantis Vietos savivaldos įstatymu, statinių naudojimo priežiūra yra savarankiškoji (Konstitucijos ir įstatymų nustatyta (priskirta)) savivaldybių funkcija. Taigi dėl numatomos veiklos pagal Ekonominės veiklos rūšių klasifikatorių galimybės konkrečios paskirties patalpose ir poreikio konkrečiu atveju keisti patalpų paskirtį, reikėtų teirautis savivaldybės, kurios teritorijoje yra tokios patalpos, administracijos.

Finansiniai Aspektai ir Iššūkiai

Eglė Voverienė, advokatė iš „Widen“, teigia, kad pagrindinė problema, su kuria susiduriama dėl ne gyvenamosios paskirties būsto pirkimo, yra banko paskolos klausimai. Norint gauti banko paskolą negyvenamosios paskirties patalpų įsigijimui, reikia turėti sukauptą didesnį pradinį įnašą, kuris gali siekti 30 proc. ar net 50 proc., kai gyvenamųjų patalpų įsigijimui dažnais atvejais užtenka 15 proc. pradinio įnašo. Be to, bankai gali riboti ir maksimalų paskolos grąžinimo terminą iki 10 metų.

Laura Žukovė iš „Luminor“ banko atkreipia dėmesį, kad pirkėjai, svarstantys įsigyti negyvenamosios paskirties patalpas gyvenimui, gali susidurti su tam tikrais praktiniais iššūkiais. Tokios patalpos gali neatitikti gyvenamajam būstui keliamų reikalavimų dėl pastato apšiltinimo, garso izoliacijos, automobilių stovėjimo vietų ar vaikų žaidimų aikštelių. Taip pat, įsigijus tokias patalpas, gyventojai gali netekti kai kurių garantijų, kurios taikomos gyvenamosios paskirties būstui - pavyzdžiui, infrastruktūros ar socialinių paslaugų prieinamumo.

Mariaus Čiulados, „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovo, teigimu, toks būstas yra mažiau likvidus, o pardavėjai dažnai priversti taikyti didesnes nuolaidas, kurios gali siekti net iki 10%, lyginant su analogišku gyvenamosios paskirties būstu. Dažniausiai toks būstas turi trūkumų, pavyzdžiui, nepakankama insoliacija, neatitikimas higienos reikalavimams, automobilių stovėjimo vietų ar vaikų žaidimų aikštelių trūkumas.

Paskirties Pakeitimo Sudėtingumas

Ieškantys būsto neretai tikisi įsigiję negyvenamosios paskirties NT, ilgainiui pakeis jo paskirtį. Deja, realybėje tai - sudėtingas ir dažnai neįmanomas veiksmas. E. Voverienė aiškino, kad paprastai Nekilnojamojo turto vystytojai, jei turi tokią galimybę, stato gyvenamosios paskirties pastatus ir/ar statybos procese pakeičia paskirtį iš negyvenamosios į gyvenamąją, tačiau, jei tai nėra padaryta, tikėtina, tam nėra galimybių ir ateityje nepavyks.

Norint pakeisti paskirtį, reikia įvertinti, kokia žemės sklypo naudojimo paskirtis ar teritorijų planavimo dokumentai leidžia, kad toje vietoje būtų statomi gyvenamosios paskirties pastatai. Net ir tuo atveju, jei galiojantys teisės aktai, teritorijų planavimo dokumentai, žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas bei pastato specifika leistų pakeisti patalpų paskirtį, tai gali pareikalauti nemažai sąnaudų ir lėšų.

L. Žukovės teigimu, vertinant galimybes gauti būsto paskolą, svarbu, kad turtas būtų registruotas kaip gyvenamosios paskirties. Yra išimčių, kuomet bankas gali suteikti būsto paskolą ir negyvenamosios paskirties būstui, kai jis yra pritaikytas nuolatiniam gyvenimui. Tiesa, tokiu atveju bankas gali paprašyti kiek didesnio pradinio įnašo, pavyzdžiui 20%. Kaip įprasta, toks atvejis yra vertinamas individualiai.

Papildomos Išlaidos ir Iššūkiai

Apsigyvenus ne gyvenamosios paskirties būste, ilgainiui susiduriama su daugybe iššūkių, kurių nekyla gyvenamosios paskirties būstų gyventojams. Gyvenimas kitos paskirties NT objekte gali atnešti ne tik papildomų išlaidų, bet ir nepatogumų, t.y. negyvenamosios paskirties patalpoms gali būti nustatomi kitokie reikalavimai nei butams, pavyzdžiui, nenustatoma norminė garso klasė, neįrengiama gyventojams svarbi infrastruktūra.

E. Voverienė priminė, kad negyvenamosios patalpos, nepriklausomai nuo jų vertės, yra apmokestinamos nekilnojamojo turto mokesčiu, išskyrus numatytą lengvatą poilsio paskirtiems patalpoms, jei vertė neviršija 150 000 Eur. Be to, už negyvenamosios paskirties patalpose tiekiamą šilumos energiją ir karštą vandenį gali tekti mokėti daugiau, nes lengvatinis 9 proc. PVM tarifas šilumos energijai ir karštam vandeniui yra taikomas tik gyvenamosioms patalpoms. Dėl šių priežasčių šilumos energijai ir karštam vandeniui, kurie būtų tiekiami į negyvenamosios paskirties patalpas būtų taikomas standartinis 21 proc. PVM tarifas.

Pagal bendruosius principus, deklaruoti gyvenamąją vietą galima tik gyvenamosios paskirties patalpose. Tačiau į šią taisyklę gana palankiai žiūrima, yra ne vienas atvejis, kai deklaruojama gyvenamoji vieta negyvenamosios paskirties patalpose. Tai labai priklauso nuo savivaldybės. Prieš perkant negyvenamosios paskirties patalpas, reikėtų iš anksto kreiptis į savivaldybę ir išsiaiškinti, kokia jos pozicija, ar bus sudaryta galimybė deklaruoti gyvenamąją vietą negyvenamosiose patalpose.

Pašnekovė priminė, jog teisės aktai aiškiai numato, kad patalpos turi būti naudojamos pagal paskirtį, kas reiškia, kad gali būti skiriamos baudos, kurios siekia ir kelis šimtus eurų. Taip pat gali būti susiduriama su draudimo problemomis, kai norima apdrausti namų turtą, renovacijos finansavimu iš struktūrinių fondų ir panašiai.

Komercinio Nekilnojamojo Turto Investicijos

Komercinis nekilnojamasis turtas - tai nekilnojamojo turto objektai, skirti komercinei veiklai vykdyti. Mark Savicki, Capital Commercial nekilnojamojo turto brokeris, sako, kad „komercinio NT prigimtis - būdas investuoti ir gauti pajamų iš tokio turto. Taigi, visas nekilnojamasis turtas, generuojantis pajamas, gali būti vadinamas komerciniu”.

Komercinio nekilnojamojo turto objektai pagal savo paskirtį gali būti bendros paskirties patalpos (viešbučiai, barai, kavinės, restoranai ir pan.), prekybai skirti objektai (parduotuvės, prekybos ir pramogų centrai, prekyvietės ir kt.), biurų patalpos, pramonės objektai (pramonės įmonės, sandėliai, dirbtuvės), socialiniai (medicinos įstaigos, oro uostai, stadionai ir pan.).

„Įdomiausia tai, kad gyvenamasis nekilnojamasis turtas kai kuriais atvejais taip pat gali papulti į komercinio NT sąvoką, kai, pvz., investuotojas investuoja lėšas į didelį butų ar namų skaičių ir juos išnuomoja”, - teigia M. Savicki.

Paprastai komercinis nekilnojamasis turtas yra perkamas investicijai, t.y. siekiant uždirbti pajamų. O jas uždirbti galima trimis būdais:

1. Nuomojant įsigytą objektą.
2. Įsigytą objektą perparduodant.
3. Naudojant nekilnojamojo turto objektą savo komercinei veiklai vykdyti.

Anot su komerciniu turtu dirbančio specialisto M. Savicki, populiariausias ir paprasčiausias būdas gauti pajamų iš komercinio nekilnojamojo turto - tokį turtą išnuomoti. Tam tinka verslo centrai, prekybos centrai, administracinės patalpos, sandėliai, žemės sklypai ir pan.

Nekilnojamojo turto, skirto nuomai, patrauklumą lemia jo lokacija, rentabilumas, atsiperkamumas, kokybė ir prognozuojamas likvidumas. Kuo geresnė lokacija, tuo didesnė tikimybė iš nekilnojamojo turto nuomos gauti geriausią grąžą.

Dažnos Klaidos Investuojant Į Komercinį NT

INREAL grupės Nuomos skyriaus vadovas Robertas Puidokas įvardija dažnas klaidas ir pataria, kaip jų išvengti:

• Nustato per didelę nuomos kainą: Dėl netinkamai nustatytos nuomos kainos, užsitęsia nuomininkų paieška ir turto savininkas ne tik negauna pajamų, bet ir patiria patalpų išlaikymo išlaidų.
• Neįvertina nuomininko finansinio pajėgumo: Kartais labiau apsimoka kurį laiką negauti pajamų ir ilgiau paieškoti nuomininko, bet susirasti patikimą klientą, nei išnuomoti savo turtą pirmai pasitaikiusiai įmonei, nepatikrinus jos finansinės padėties.
• Neįvertina nuomos sutarties svarbos: Sutartis turi būti paruošta profesionaliai, joje turi būti aprašyta kuo daugiau situacijų, galinčių kilti nuomos santykiuose.
• Lankstumo stoka: Vertėtų pasverti, kas naudingiau - galbūt labiau apsimoka išlaikyti mokų bei lojalų nuomininką, kuris patalpas nuomojasi ne vienerius metus, nei ieškoti naujo nuomininko.

Komercinio Nekilnojamojo Turto Kategorijos

Komercinis nekilnojamasis turtas skyla į 6 kategorijas:

Gyvenamosios Vietos Deklaravimas

Gyvenamosios vietos deklaravimas yra svarbus procesas kiekvienam Lietuvos gyventojui, įskaitant tuos, kurie vykdo individualią veiklą. Gyvenamąją vietą privalo deklaruoti: Lietuvos Respublikos piliečiai, gimę ir gyvenantys Lietuvoje, atvykę gyventi į Lietuvos Respubliką ilgiau kaip 183 dienoms per metus ar keičiantys gyvenamąją vietą Lietuvoje.

tags: #imones #biuras #gyvenamos #paskirties