Pastarąjį dešimtmetį Vilniaus nuomos rinka patyrė vienus iš dramatiškiausių pokyčių per visą nepriklausomos Lietuvos istoriją. Vilnius jau eina tuo pačiu keliu kaip Varšuva, kur vieno kambario buto nuoma šiandien siekia 850-950 eurų per mėnesį. Šiame straipsnyje aptarsime ilgalaikės butų nuomos kainas Varšuvoje, apžvelgsime pagrindinius veiksnius, lemiančius kainų pokyčius, ir pateiksime patarimų, kaip sėkmingai išsinuomoti būstą šiame mieste.
Nuomos kainų dinamika Vilniuje
Remiantis NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ duomenimis, vidutinė vieno-trijų kambarių buto nuomos kaina, kuri 2020 m. pradžioje siekė 450 eurų per mėnesį, 2024 m. gegužę pasiekė 725 eurus. Tai 61 proc. šuolis vos per pusę dešimtmečio.
Šį kainų kilimą lėmė trys susipynę globalūs veiksniai:
- Pandemijos sukelta migracija
- Rusijos karas Ukrainoje
- Centrinių bankų reakcija į rekordinę infliaciją
Prieš penkerius metus Vilniaus nuomos rinka buvo stabilus mechanizmas, veikiantis nuspėjamais ciklais. Investicijos į butus nuomai generavo solidžią, bet ne išskirtinę grąžą. Jauni profesionalai, studentai ir šeimos iš regionų lėtai, bet stabiliai kėlėsi į sostinę, tačiau kainų augimas išliko saikingas, pelningumas siekė 5-7 proc., o nuomos rinkos prieinamumas vis dar buvo miesto konkurencinis pranašumas.
Pandemijos poveikis nuomos rinkai
Pandemijos pradžia šį stabilumą kuriam laikui sustabdė. 2020 m. pavasarį būsto rinka sustingo. Studentai liko regionuose, biurai išsikėlė į virtualią erdvę, o miesto centrinėse vietose liko daugiau laisvų butų nei bet kada anksčiau. Tačiau per mažiau nei metus viskas apsivertė. Nuomos kainos pradėjo kilti, bet pokytis vis dar buvo valdomas. 2021 m. viduryje vieno-trijų kambarių buto nuoma pasiekė 500 eurų per mėnesį.
Karo Ukrainoje įtaka
2022 m. vasario 24 d. buvo lūžis mūsų visų gyvenimuose, taip pat ir būsto rinkoje. Rusijos karas Ukrainoje tapo ne tik geopolitine, bet ir socialine-ekonomine krize, kurios poveikis buvo jaučiamas kiekviename sektoriuje. Per kelis mėnesius į miestą atvyko dešimtys tūkstančių pabėgėlių, būsto paklausa išaugo staiga ir beprecedente apimtimi. Nuomos skelbimai išnyko, nuomotojai pradėjo diktuoti sąlygas, o kainos augo savaime. Jei 2022 m. balandį buto vidutinė nuoma siekė 550 eurų, tai liepą ji šoktelėjo iki 650 eurų, o rugpjūtį - jau 700 eurų.
Tai buvo momentas, kai investuotojai pasidalijo į dvi stovyklas. Tie, kurie jau turėjo būsto nuomai portfelį, išlošė - jų pajamos iš nuomos kilo kartu su paklausa, užimtumas buvo garantuotas, o nuomininkai retai derėjosi dėl kainos. Tačiau tie, kurie svarstė įsigyti naują būstą investicijai, susidūrė su visai kita realybe - tapo akivaizdu, kad pirkimas nebus toks paprastas.
Šiandieninė situacija Vilniaus nuomos rinkoje
Šiandieninė Vilniaus rinka yra kitokia nei prieš penkerius metus. Klasikinė butų nuoma vis dar pelninga, bet jau nebe vienintelė pelningumo strategija. „Co-living“ modelis išaugo iš būsto trūkumo problemai spręsti - tokie projektai kaip „Youston“ per pastaruosius dvejus metus dirbo 98-100 proc. pajėgumu. Būsto nuoma studentams ir jaunoms šeimoms Vilniuje tampa vis didesniu iššūkiu, o tai kuria naujas galimybes investuotojams.
Lietuva tampa vis patrauklesne kryptimi tarptautiniams talentams. Tai lemia ne tik geopolitinės aplinkybės, bet ir valstybės institucijų pastangos pritraukti šalyje dirbti bei mokytis jaunus žmones iš viso pasaulio. Tačiau atvykę į Vilnių jie susiduria su vis aštrėjančia problema - įkandamo būsto trūkumu. Besitęsianti nepakankama pasiūla jau ne vienus metus kelia ir nuomos kainas.
Vilniaus būsto rinka pasiekė kritinį tašką. Paskutinį praėjusių metų ketvirtį mieste išsinuomoti buvo galima vieną iš vos 1800 butų, o vien užsieniečių čia gyveno 70 tūkst., ką jau kalbėti apie į Vilnių iš kitų miestų persikeliančius lietuvius. Visa tai - idealios sąlygos nestabilioms, neprognozuojamoms ir drastiškai augančioms nuomos kainoms.
Pirkti ar nuomoti?
Šiemet stebimas būsto nuomos kainų didėjimas, kurį lemia pasiūlos trūkumas. Prieš keletą metų vis dažniau pasigirsdavo nuomonių, kad, esant nestabiliai geopolitinei situacijai, aukštoms palūkanų normoms ir didelėms NT kainoms, būsto nuoma atrodo kaip lankstesnis ir saugesnis pasirinkimas. Tačiau panašu, kad, ECB sumažinus palūkanų normas, o nuomojamo būsto rinkoje vyraujant pasiūlos trūkumui, vis patraukliau atrodo galimybė įsigyt nuosavą būstą.
NT brokeris Mantas Mikočiūnas vienareikšmiškai pabrėžia, kad žvelgiant į ilgojo laikotarpio situaciją iš finansinės pusės visada labiau apsimoka pirkti, nes tuomet yra užfiksuojama NT kaina, o pinigai (tiksliau - jų dalis), sumokama kaip paskolos įmoka, turi išliekamąją vertę - kažkada galiausiai išpirktas turtas tampa nuosavybe.
„Dabar grįžta laikai, kai paskolos mėnesinė įmoka mažėja ir net tampa mažesnė už nuomos kainą. Tad per mėnesį paskolos galite sumokėti mažiau nei už nuomą. Žinoma, svarbi yra sąlyga, kad turite lėšų pradiniam įnašui. Tačiau jei jį jau turite ir tik svarstote, kas labiau apsimoka - pirkti ar nuomotis, šiuo metu atsakymas yra pirkti“.
Tačiau, pasak jo, dar neseniai, pastaruosius porą metų, nuomotis apsimokėjo labiau.
„Kai Euribor buvo pakilęs, vien palūkanų dalis galėdavo būti didesnė už nuomos kainą, o dar susumavus su grąžinamu kreditu, mėnesinės išlaidos su paskola įsigytam būstui buvo gerokai didesnės nei galima nuoma. Šiuo metu situacija keičiasi iš esmės“, - tikino ekspertas.
NT plėtros bendrovės „KAITA Group“ vadovas Ugnius Latvys pastebi, kad pastaraisiais metais būsto nuomos kainos augo drastiškai: kaip rašoma pranešime spaudai, Vilniuje jos padidėjo trečdaliu vos per kelis mėnesius: vidutinė ilgalaikės būsto nuomos kaina pirmąjį šių metų ketvirtį buvo 550 Eur, prieš metus vidutinį būstą buvo galima išsinuomoti 10 proc. pigiau - už 500 Eur.
Trumpalaikė nuoma
Trumpalaikės nuomos segmente taip pat prasideda brangimo sezonas: ekspertų vertinimu, kai kur būstas brangs dvigubai.
„Žiemos mėnesiais (sausį-kovą) kainos buvo kiek nuosaikesnės, tačiau jau dabar rezervacijų skaičius vasarai sparčiai auga, kartu kils ir kainos. Didmiesčiuose jos išlieka gana pastovios visus metus, tuo tarpu pajūryje ar kurortiniuose miesteliuose sezono metu kainos gali būti net dvigubai didesnės nei ne sezono metu. Bendrai, palyginus su praėjusiais metais, trumpalaikės nuomos kainos pakilo apie 10 proc.“, - sako ekspertai.
Situacija Klaipėdoje
G. Germanavičius dar papasakojo, kad kalbant apie būsto nuomos rinką, Klaipėdoje situacija šiuo metu prasčiausia. „Kaune ir Vilniuje pasiūlos situacija yra kitokia. Matome greitą kainų augimą. Kainų grindys pakilo per 50-100 eurų. Jei Vilniuje pigiausias būstas buvo 300 eurų, tai dabar 350 eurų. Jei Kaune buvo 250 eurų, tai dabar 300 eurų.
Patarimai nuomininkams iš Ukrainos
Teisininkė Ieva Pukelienė sakė, kad Lietuvoje būstą išsinuomoti norintys ukrainiečiai susiduria su įvairiomis problemomis. „Viena jų - kalbos barjeras. Vieni kalba rusų, kiti anglų kalba. Jei yra nesusikalbėjimas, derybos toliau nevyksta. Mano rekomendacija - kreiptis į vertėjus, susirasti pažįstamą žmogų, kuris galėtų padėti. Kita problema - būsto savininkai nuogąstauja dėl ukrainiečių mokumo. Norėčiau padrąsinti, kad ukrainiečiai turi papildomą apsaugą Lietuvoje. Karo pabėgėlio statuso teisine prasme jie neįgyja, o papildoma apsauga jiems paskiriama pagal direktyvą ir pagal Lietuvoje įgyvendinančius aktus. Pagal ją ukrainiečiai gali dirbti Lietuvoje, gauna socialines garantijas. Vaikai gali eiti į darželius, mokyklas“.
Pašnekovė dar papasakojo, kad nuomos terminas yra šalių susitarimo reikalas. „Įprasta, kad ilgalaikė nuoma yra 1 metams, tačiau iš nuomininko pusės žiūrint, galima nutraukti įspėjus prieš mėnesį. Jei jam pasikeičia planai, jis įspėja ir sutartį nutraukia. Apsisaugojimo būsto savininkams nėra - toks yra reglamentavimas. Civilinis kodeksas leidžia sudaryti gyvenamojo būsto nuomos sutartį tarp fizinių asmenų žodžiu, bet tai sukelia daug rizikų. Pavyzdžiui, dažnas nežino, kad žodžiu sudarytą sutartį nutraukti galima tik įspėjus prieš 6 mėnesius raštu. Tai ilgas laiko terminas, todėl rekomenduotina sudaryti terminuotą sutartį.
Turtas yra sutarties objektas - viena šalis atiduoda daiktą naudojimuisi, o kita įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Todėl aptarti būtina - koks plotas, kiek kambarių. Apibrėžti, kas paliekama - infrastruktūra ar kažkokie kilnojamieji daiktai, kas naudotina toje gyvenamojoje patalpoje. Būtina aptarti nuomos mokestį, mokėjimo tvarką, depozito klausimą. Taip pat rekomenduoju fiksuoti patalpos būklę prieš įleidžiant nuomininkus, kad būtų galima fiksuoti ir išvengti ginčų, jei kažkas būtų sugadinta. Jei leidžiama gyventi nemokamai, reikėtų sudaryti panaudos sutartį. Tiek nuomos, tiek panaudos sutarti turėtų būti su ukrainiečiais sudaroma lietuvių ir ukrainiečių arba kita jiems suprantama kalba“, - patarė I. Pukelienė.
Apibendrinant, galima teigti, kad nuomos rinka yra dinamiška ir nuolat kintanti, todėl svarbu atidžiai stebėti tendencijas ir priimti pagrįstus sprendimus.