Ilgalaikės Buto Nuomos Sutarties Terminai Lietuvoje

Būsto nuoma yra svarbus klausimas tiek nuomininkams, tiek nuomotojams. Norint užtikrinti sklandų ir teisėtą nuomos procesą, būtina žinoti pagrindinius nuomos sutarties aspektus, įskaitant terminus, sąlygas ir registracijos tvarką. Šiame straipsnyje aptarsime ilgalaikės buto nuomos sutarties terminus Lietuvoje, atkreipiant dėmesį į svarbiausius niuansus.

Nuomos Sutarties Samprata ir Forma

Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Tai yra dvišalis sandoris.

Civilinis kodeksas numato rašytinę nuomos sutarties formą, jeigu nuomos sutarties terminas ilgesnis negu vieneri metai. Tačiau, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu. Vis dėlto, tokia sutartis kilus ginčui jūsų teisių apgynimui prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji sudaryta raštu ir įregistruota viešame registre.

Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, ginčo atveju prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įregistruota viešame registre. Tretysis asmuo sudarant tokį sandorį - tai potencialus būsto pirkėjas (naujas savininkas), įpėdinis, paveldėtojas, kiti asmenys, nesantys sandorio šalimi.

Pavyzdžiui, susiradote būstą, pasirašėte sutartį, pasitvarkėte jaukiau nuomojamą butą ir planuojate jame gyventi visą studijų laikotarpį, tačiau buto savininko planai pasikeičia ir jis nusprendžia butą parduoti, nors buvo sutarta, kad sumokėjus už metus, bus galima tikėtis ilgalaikės nuomos. Jeigu Jūsų susitarimas (nuomos sutartis) nėra įregistruota, pasikeitus nuomojamų patalpų savininkui, nuomininkui bus sunkiau įrodyti savo teisę gyventi susitvarkytame būste, o jeigu sutartis įregistruota, naujajam nuomotojui lieka visi senojo savininko nuomos sutartimi prisiimti įsipareigojimai.

Taigi, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti sudaryta ir žodžiu, ir raštu, o jos neišviešinimas nedaro sandorio negaliojančio. Vis dėlto, siekiant turėti galimybę sutartį panaudoti prieš trečiuosius asmenis, rekomenduotina ją įregistruoti viešame registre.

Nuomos Sutarčių Registravimas ir Priežastys

Įrašai apie sudarytas gyvenamųjų patalpų sutartis tarp fizinių asmenų viešajame registre yra reti. Dažniausiai sutartys nėra įregistruojamos dėl nežinojimo, t. y. neturėjimo teisinių žinių ir (ar) dėl nuomotojo vengimo mokėti valstybės nustatytus mokesčius.

Būstus jaunimui gali nuomoti ir juridiniai asmenys, pavyzdžiui, studentus bendrabučio kambariais aprūpina universitetų administracija. Įprastai gyvenamųjų patalpų (buto ar namo) nuomos sutartis sudaroma tarp dviejų fizinių asmenų.

Kita priežastis neregistruoti nuomos sutarčių, tai būsto savininkų siekis išvengti mokėti mokesčius valstybei bei nuomojančių būstus gyventojų poreikis gyvenamąją patalpą išnuomoti už mažesnę kainą.

Primintina, kad fizinis asmuo, kuris nuomoja nekilnojamąjį turtą gali rinktis vieną iš dviejų mokesčių mokėjimo būdų: deklaruoti nuomos pajamas iki kitų metų gegužės 1 d. ir mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo faktiškai gautų pajamų arba pirkti verslo liudijimą.

Nuo tendencijos slėpti pajamas neatgraso nei mokesčių inspektoriaus skiriamos baudos, nei administracinė atsakomybė. Jei Valstybinei mokesčių inspekcijai tampa žinoma apie nedeklaruotas pajamas nesąžiningam asmeniui gali būti skirta bauda ir jis privalo sumokėti nuslėptą mokesčių nepriemoką. Administracinių teisės pažeidimų kodeksas už mokesčių vengimą numato 57-144 eurų dydžio baudą.

Siekiant teisinio tikrumo, stabilumo ir didesnės savo teisių ir teisėtų interesų apsaugos, rekomenduotina nuomos sutartis išviešinti, t. y. įregistruoti viešame registre. Vieša sutarties registracija yra naudinga ne tik nuomininkui, kuris ginčo atveju galėtų remtis sutartimi prieš trečiuosius asmenis, tačiau ir nuomotojui. Pavyzdžiui, jeigu išsinuomojęs butą jaunuolis žūtų avarijoje, jo teisių ir pareigų paveldėtojas, gavęs žinią apie žuvusiojo skolas, privalėtų atsiskaityti su nuomotoju.

Asmuo, norintis Nekilnojamojo turto registre įregistruoti juridinį faktą (žymą) dėl sudarytos nekilnojamojo daikto nuomos (panaudos) sutarties, nekilnojamojo turto registro tvarkytojui turi paduoti prašymą. Kartu su prašymu turi pateikti teisės aktų reikalavimus atitinkančius juridinio fakto atsiradimą patvirtinančius dokumentus, t. y. nuomos sutartį.

Prašymas gali būti paduodamas bet kuriame Registrų centro klientų aptarnavimo padalinyje asmeniškai, paštu ar elektroninių ryšių priemonėmis. Nuomos sutarties įregistravimas tekainuoja 5,79 euro.

Patarimai Dėl Nuomos Sutarčių Turinio

Sudarant nuomos sutartį turi būti aptartos esminės nuomos sutarties sąlygos:

• Sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų unikalus numeris, adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos.
• Nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai.
• Atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.

Labai svarbu identifikuoti ir tiksliai nurodyti sutarties šalis, nurodyti šalių asmens kodus (juridinio asmens kodą), deklaruotą gyvenamąją vietą (buveinės adresą). Tai užkirs kelią smulkiam sukčiavimui - kai rankpinigius paima savininkais nesantys asmenys, arba skolų atsiradimo, kai svetimu asmenvardžiu pasinaudoję gyventojai dingsta neatsiskaitę. Todėl iš tiesų svarbu įsitikinti, kad nuomotojas yra patalpų savininkas arba asmuo, turintis teisę patalpas išnuomoti.

Siekiant išvengti šalių ginčo ateityje, rekomenduojama prie nuomos sutarties parengti priedą (arba nurodyti pačioje sutartyje) dėl nuomojamų patalpų būklės, kuriame būtų aptarta patalpų ir joje esančių daiktų (jeigu patalpa perduodama kartu su daiktais) būklė, trūkumai, padarytos patalpų (daiktų) nuotraukos.

Taip pat sutartyje rekomenduotina aptarti sutarties terminą (arba nurodyti, kad sutartis neterminuota) ir sutarties nutraukimo tvarką, aptarti šalių tarpusavio teises ir pareigas.

Pabrėžtina, kad Civilinis kodeksas numato nuomotojo pareigą atlikti kapitalinį remontą, o nuomininkas privalo laikyti daiktą tvarkingą ir atlikti einamąjį remontą, tačiau šalys sutartyje gali numatyti ir kitaip. Daugiausiai ginčų tarp nuomininko ir nuomotojo kyla dėl daikto kokybės (pabloginimo, trūkumų), dėl nesumokėtų mokesčių ar komunalinių patarnavimų, dėl to, kad nuomotojas trukdo naudotis daiktu ar neatlieka kapitalinio remonto. Tad siekiant išvengti ginčų, svarbu detaliai aptarti ir daiktų naudojimosi tvarką bei sutartį įregistruoti.

Pagrindiniai Nuomos Sutarties Punktai

Sudarant nuomos sutartį, svarbu aptarti ir įtraukti šiuos punktus:

• Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
• Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.
• Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.
• Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).

Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.

Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.

Kartais kyla klausimas dėl turto nudėvėjimo arba dėl galimos žalos (subraižytos grindys, išpurvintos sienos ar lubos, įskilusios plytelės ir t. t.). Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

Remonto Klausimai

Kieno pareiga atlikti kapitalinį ir einamąjį remontą? Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus).

Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.

Buitinės Technikos Gedimai

Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.

Kiti Svarbūs Aspektai

• Teisė nuomoti. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
• Turto draudimas. Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
• Nuomininko patikimumas. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.

Nuomotojo Teisė Nutraukti Sutartį

LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.

Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:

• Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
• Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
• Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.

Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju. Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.

Nuomininko Teisė Nutraukti Sutartį

Nuomininkas turi teisę tiek terminuotą, tiek neterminuotą sutartį nutraukti, prieš mėnesį įspėjęs nuomotoją raštu. Svarbu žinoti, kad nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, nurodančios, kad nuomotojas gali vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, yra negaliojančios.

Iškeldinimo Procesas

Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Svarbu, kad nuomos sutarties šalys suprastų šio proceso eigą, savo teises ir pareigas bei galėtų veikti atsakingai, laikantis teisės normų.

Pirmiausia, iškeldinimo procesas gali būti pradėtas tik tada, kai nuomos sutartis yra nutraukta, pasibaigusi ar pripažinta negaliojančia. Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas. Nustatyta privaloma teisminė sutarties nutraukimo tvarka apsaugo sutarties šalies, kuriai sutarties nutraukimo padariniai yra reikšmingi ir itin nepalankūs, teises bei teisėtus interesus.

Ketvirta, iškeldinimas - tai teisinis procesas, kurio metu nuomininkas ar kiti asmenys yra priversti palikti nuomojamą būstą. Savavališkas nuomininko iškeldinimas yra draudžiamas dėl kelių priežasčių:

• Kiekvienas asmuo turi teisę į gyvenimo privatumą ir būsto neliečiamumą, net ir tuo atveju, jei nuomininkas yra skolingas už nuomą ar kitokiu būdu pažeidžia sutarties sąlygas, jis vis tiek turi būti apsaugotas nuo savavališko iškeldinimo.
• Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Ši tvarka apima pranešimo apie iškeldinimą siuntimą, kreipimąsi į teismą, teismo sprendimą ir jo vykdymą.

Nuomotojas, kuris savavališkai iškeldina nuomininką, gali būti traukiamas ne tik civilinėn, bet ir administracinėn, o išskirtiniais atvejais net baudžiamojon atsakomybėn. Tinkamai nenutraukus galiojančios nuomos sutarties ir bandant iškeldinti nuomininkus, šiems gali būti padaryta žala, kurią nuomotojas bus priverstas atlyginti.

Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Kai iškeldinami nepilnamečiai, siunčia raginimą ne vėliau kaip prieš trisdešimt dienų iki iškeldinimo dienos ir raštu praneša Valstybinei vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybai.

Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Kai iškeldinamas vaikas, yra kviečiamas ir atstovas iš Valstybinės vaiko teisių apsaugos ir įvaikinimo tarnybos.

Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.

Vykdomosios bylos administravimo išlaidas bei atlygį antstoliui apmoka nuomotojas, vėliau šios vykdymo išlaidos išieškomos iš nuomininko. Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Paprastai ieškinio nagrinėjimas pirmojoje instancijoje nesudėtingose bylose trunka apie 6 mėnesius, o tai reiškia, kad visas iškeldinimo procesas gali užsitęsti.

Apibendrinant, iškeldinimo procesas gali užtrukti.

Pavyzdinė Nuomos Sutartis

Supaprastinta arba standartinė buto nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota. Sudarant terminuotą sutartį, privaloma laikytis rašytinės formos, nepaisant, kas yra tokios sutarties šalys. Rašytinė buto nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo.

CK leidžia buto nuomos sutartį tarp fizinių asmenų sudaryti žodžiu.

Jei gyvenamosios patalpos nuosavybės teisė pereina iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota įstatymo nustatyta tvarka.

Pavyzdys:

Šia sutartimi Nuomotojas perduoda Nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti bendrojo ploto gyvenamąsias patalpas, esančias Vilniuje (toliau sutartyje - nuomojamos patalpos), o Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomininkas moka Nuomotojui mėnesinį nuomos mokestį. Nuomininkas kiekvieną mėnesį moka Nuomotojui nuomojamų patalpų komunalinių ir kitų paslaugų mokesčius.

Pasibaigus šios sutarties terminui ar nutraukus ją prieš terminą, Nuomininkas sumoka visas Nuomotojui pagal šią sutartį mokėtinas sumas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo sutarties termino pasibaigimo ar sutarties nutraukimo dienos.

Sutarties punktų aprašymas:

tags: #ilgalaike #buto #nuoma #koks #laikotarpis