Istoriškai geras būsto įperkamumas vis daugiau gyventojų skatina galvoti apie būsto keitimą. Tačiau keisti būstą reiškia ne tik susirasti naują šeimai tinkantį butą ar namą, bet dažnu atveju išspręsti ir turimos būsto paskolos grąžinimo klausimus, ir naujojo būsto įsigijimo finansavimą.
Finansinės galimybės ir atsakingas skolinimas
Nusprendus įsigyti naują būstą, pasinaudojant finansavimo paslauga, pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes. Atsakingo skolinimo nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų. Preliminariam savo galimybių vertinimui galima pasinaudoti banko siūloma būsto paskolos skaičiuokle. Vėliau suradus tinkamą variantą ir apsisprendus dėl finansavimo, paraišką dėl būsto paskolos patogiausia užpildyti per interneto banką.
Pradinis įnašas ir alternatyvos
Standartiniu atveju įsigyjant būstą su paskola, reikia turėti sukaupus pradinį įnašą, kuris būtų ne mažesnis nei 15 proc. kainos ar vertės, priklausomai nuo to, kuri yra mažesnė. Norint jį sukaupti, dažnai tenka bent kelerius metus taupyti. Tačiau jei jau turite nuosavą būstą, tam yra alternatyva.
Savo turimą nuosavą būstą galima įkeisti vietoje pradinio įnašo. Toks žingsnis leis greičiau įsigyti naują būstą finansuojant iki 100 proc. kainos. Be to, įkeisti galima ir tą būstą, už kurį dar mokama ankstesnė paskola − tai vadinama antriniu įkeitimu.
Antrinis būsto įkeitimas: svarbūs aspektai
Svarbu pastebėti, kad antriniu būsto įkeitimu galima pasinaudoti tik tuo atveju, kai skirtumas tarp likusios išmokėti paskolos ir visos būsto vertės yra pakankamai didelis. „Swedbank" rekomenduoja, kad tokiais atvejais bendra finansavimo suma, įskaitant turimos paskolos likutį ir naujai suteikiamą būsto paskolą, neviršytų 80 proc. būsto vertės.
Labai svarbu paminėti, kad turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, kredito dalis (ne mažesnė nei 15 proc. naujo būsto kainos), turi būti padengta nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis per 12 mėnesių nuo kredito sutarties pasirašymo dienos.
Statomas namas ir turimo būsto įkeitimas
Kai nusprendžiama iš buto persikelti į namą, kuris dar tik statomas, taip pat galima įkeisti jau turimą būstą. Išduodant paskolą namo statybai itin atidžiai vertinama jo būsimoji vertė, kurią didele dalimi lemia sklypo likvidumas ir būsima statomo namo vertė. Jei sklypo vertė yra didelė, tokiu atveju bankas greičiausiai galės finansuoti didesnę namo statybų dalį.
Būsimo namo vertė skaičiuojama pagal rinkos kainą, kuri priklauso ir nuo namo techninių ypatybių, ir nuo jo lokacijos.
Papildomi veiksmai įkeičiant būstą
Neturint pakankamai sukauptų lėšų pradiniam įnašui, turimo būsto įkeitimas suteikia galimybę greičiau įsigyti kitą butą ar namą. Turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, reikia būti pasiruošus keliems papildomiems veiksmams: atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo.
Kaip jau paminėta, bankas, suteikdamas tokio tipo finansavimą, visada atsižvelgia į kliento galimybes grąžinti pradinio įnašo dalį per 12 mėn. laikotarpį nuosavomis lėšomis. Bankas taip pat atsižvelgia į faktą, ar naujas būstas perkamas gyvenimui, ar investiciniams tikslams, pavyzdžiui, nuomai. Antruoju atveju reikės būti pasirengus sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali sudaryti 25-40 proc.
Šiuo atveju, jei trūktų lėšų naujo būsto įsirengimui, galima pasinaudoti paskolos įmokų atidėjimu ir taip laikinai sumažinti einamąsias paskolos įmokas. Paskolos mokėjimo atidėjimas gali būti taikomas iki 12 mėn. laikotarpiui, bet per jį vis tiek reikės mokėti palūkanas. Galiausiai, pinigų pradiniam įnašui ir įsirengimui dažnai galima gauti pardavus dabartinį būstą.
Mokesčių įkeitimo investavimo privalumai ir trūkumai
Pavyzdys: Editos istorija
Prieš daugiau nei 5 metus iš vieno Lietuvoje veikiančio komercinio banko paskolą butui įsigyti pasiėmusi vilnietė verslininkė Edita LODIENĖ irgi buvo atsidūrusi spąstuose. Jos būsto kaina nukrito nuo 320 tūkst. iki 150 tūkst. litų.
„2007 metų pabaigoje iš vieno banko pasiėmiau 300 tūkst. litų paskolą butui Šeškinėje nusipirkti. Butas kainavo 330 tūkst., tad dar 30 tūkst. litų sumokėjome savais pinigais. Dabar toks butas kainuoja tik apie 150 tūkst. litų. Bankas mane įkalbėjo fiksuoti palūkanas, nors neabejoju, kad žinojo, jog palūkanos greitai ims kristi. Užfiksavo ties, rodos, 5,3 proc. riba 5 metams. O jau po kelių mėnesių paaiškėjo, kad kitiems palūkanos nukrito. Bet buvau rami, nes galvojau, kad po 5 metų palūkanos „atsifiksuos“. Tačiau praėjusių metų pabaigoje man pareiškė, kad palūkanos bus dar net didesnės - 5,8 proc. O jau ir taip kas mėnesį įmokėdavome po 900 litų už kreditą ir 1,1 tūkst. litų palūkanų. Kelis kartus įmokas sumokėjau vėliau, todėl bankas užvedė bylą, kad esu bloga klientė. Dėl to esą man negali taikyti mažesnių palūkanų. Kai nesutikau su tokiomis sąlygomis, pasiūlė eiti į kitą banką. O jis jau turėjo bylą, kad esu pradelsusi mokėjimus. Teko grįžti į tą patį banką. Iš pradžių apsimetėme naujais klientais, norinčiais imti naują paskolą. Paaiškėjo, kad naujiems klientams siūlomos, rodos, 2,4 proc. palūkanos. O kai atėjome jau kaip esami klientai - ir vėl sakė, kad jos bus apie 5,8 proc. Pasakiau: pasiimkite tada butą, pasilikite tuos 50 tūkst. litų, kuriuos per 5 metus sumokėjome, ir būsime atsiskaitę. Tačiau bankas su tuo nesutiko. Sako, reikia pervertinti butą iš naujo. O aš sakau: kam to reikia. Gal tada pervertinkime ir jūsų paskolą, palūkanas? Panašu, kad bankas su pasiūlymais atiduoti butą iki tol nebuvo susidūręs. Tikriausiai jis pasiekia, kol klientai tampa nemokūs, ir tada paprasčiausiai būstus atima ir dar žmonės lieka skolingi. Bet mes buvome mokūs, tik kartais pristabdydavome mokėjimus. Pagrasinome advokatais. Tik tada sutiko su kiek didesnėmis nei 2 proc. palūkanomis. O kiek yra žmonių, kuriems nepavyksta su bankais susitarti“, - pasakojo E. Lodienė.
Statistika
Pernai Lietuvos banko atliktas namų ūkių, pasiėmusių paskolas būstui, tyrimas atskleidė šokiruojančius faktus. Pasirodo, net 11,6 proc. visų namų ūkių yra paėmę būsto paskolas. Statistikos departamento duomenimis, iš viso Lietuvoje yra 1,392 mln. namų ūkių, tad maždaug apie 161 tūkst. jų yra skolingi už būstą.
Atlikus skolininkų apklausą paaiškėjo, kad tik 16 proc. jų paskola nekelia rūpesčių. 11 proc. Anuitetinį įmokos skaičiavimo būdą yra pasirinkę 62 proc. namų ūkių, linijinį - 33 proc., o dar 5 proc. nieko apie tai nenutuokia. Paskolai grąžinti namų ūkiai skiria maždaug 22,6 proc. visų savo pajamų. Paimtos paskolos ir įkeisto turto vidutinis santykis yra 71 proc.
Lietuvos banko duomenys apie būsto paskolas
| Rodiklis | Reikšmė |
|---|---|
| Namų ūkių, paėmusių būsto paskolas | 11.6% |
| Apytikslis namų ūkių skaičius, skolingi už būstą | 161 tūkst. |
| Paskola nekelia rūpesčių | 16% |
| Anuitetinis įmokų skaičiavimo būdas | 62% |
| Linijinis įmokų skaičiavimo būdas | 33% |
| Paskolai grąžinti skiriama pajamų dalis | 22.6% |
| Paimtos paskolos ir įkeisto turto vidutinis santykis | 71% |