Kaip už gerą kainą įsigyti sau tinkamiausią būstą, pataria nekilnojamo turto (NT) agentūros „Capital Team“ NT ekspertas Arturas Fridmanas.
Nuotrauka iliustracinio pobūdžio. Šaltinis: Delfi.lt
1. Būsto Paieška: Kur Ieškoti Geriausių Pasiūlymų?
Pirmiausiai informacija apie parduodamus būstus atsiranda NT agentūrų duomenų bazėse. Todėl brokeriai gali surasti jums tinkamą būstą, kol jis dar net nepradėtas viešinti skelbimų portaluose. Nesusitelkite į būsto paiešką tik skelbimų portaluose.
Dar net nepradėjus jų reklamuoti, taip parduodama maždaug ketvirtadalis būstų. Tokių pasiūlymų „iš po prekystalio“ galite drąsiai reikalauti savo NT brokerio.
2. Derybos: Kaip Sumažinti Kainą?
„Skelbimų portaluose dažniausiai atsispindi pardavėjo lūkesčiai, kurie paprastai būna 15 proc. didesni nei tikroji būsto rinkos kaina. Todėl kainą iki realios sumažinti jis gali pagrįstai “, - paaiškina A.Fridmanas. Derėdamiesi remkitės faktais.
Per derybas NT brokeris būna pasiruošęs - turi rinkos analizę, būna patikrinęs, ar skelbime nurodyti teisingi pastatymo metai, būsto plotas bei kiti duomenys.
3. Užstatas: Rizikos ir Patarimai
Prieš palikdami užstatą pagalvokite mažiausiai du kartus. Neapgalvotai susitarus dėl avanso galima prarasti ir pinigus, ir patinkantį būstą.
Pirkėjai taip susižavi parduodamu objektu, kad užstatą palieka gerai nepasigilinę tuo, ką iš tiesų perka. Pritrūkę pinigų pradiniam įnašui, pirkėjai būsto pirkti negali ir lieka be avanso. A.Fridmanas pataria į būsto apžiūras visada neštis bent tūkstantį eurų grynųjų.
Pasitaiko nesąžiningų pardavėjų, kurie, sulaukę mokesnių pirkėjų, nusprendžia užstatą grąžinti. Jei būstas pasirodys tikrai tinkamas, galėsite be didesnės rizikos jį rezervuoti.
4. Dokumentų Tikrinimas: Būkite Atidūs
Būsto pirkimo procesas gali užsitęsti net kelis mėnesius, jeigu paaiškėja, kad nesutvarkyti paveldėjimo dokumentai, turtiniai reikalai po skyrybų ar būste gyvena nepilnamečių. Gali tekti pasiaiškinti ir dėl tokių, iš pirmo žvilgsnio, atrodytų, smulkmenų, kaip teisė į sandėliuką ar rūsį. Tikrinkite dokumentus.
A.Fridmanas pataria visuomet įsitikinti, kad būstą jums aprodo jo savininkas arba jo teisėtai įgaliotas atstovas. Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų.
Savininką būtina išklausti ir apie planuojamą namo bendrijos įkūrimą ar renovaciją - tam ateityje reikės papildomų investicijų, kurių pirkėjas galbūt nesitiki.
5. Probleminės Būsto Vietos: Į Ką Atkreipti Dėmesį?
Atkreipkite dėmesį į galimas problemines būsto vietas. Dauguma šį etapą praleidžia, nors nereikėtų.
Jeigu jos dar kvepia dažais arba yra įtempiamos, gali būti, kad namo stogas kiauras, tad vertėtų apžiūrėti ir jį. Viršutiniuose daugiabučio aukštuose esančių butų problemas gali išduoti lubos. Jeigu dažyti tik sienų kampai, tai reiškia, kad būste keroja pelėsis.
A.Fridmanas primena, kad nesutvarkyta virtuvė ir vonios kambarys - signalas, kad jūsų laukia didelės investicijos, jeigu norėsite juos atnaujinti. Jeigu šios būsto zonos suremontuotos, tačiau gyvenamųjų kambarių sienos ar grindys apšiurusios, nerimauti neverta - jų remontas per kišenę smarkiai nekirs.
6. Žmonių Faktorius: Emocijos ir Kaimynai
Pirkėjai kartais nepagalvoja, kad reikėtų pabendrauti ir su būsimais kaimynais arba nedrįsta pasibelsti į nepažįstamųjų duris. „Reikia apžiūrėti ne tik laiptinę, bet ir kaimynų lauko duris bei langus - tai gali suteikti daug naudingos informacijos apie namo gyventojus, jų požiūrį į bendrą turtą. Atminkite, kad sprendimą gali lemti žmonių charakteriai, emocijos ir net kaimynai.
Kartais nutinka ir taip, kad sandoriai žlunga dėl abiejų pusių ambicijų. Pavyzdžiui, pardavėjai būna visiškai nelankstūs, o pirkėjai per daug tiesmuki.
Daugiabučio laiptinė. Nuotrauka iliustracinio pobūdžio. Šaltinis: Independent.co.uk
7. Poreikių Įvertinimas: Planuokite Ateitį
Pasak A.Fridmano, būstas, kurio dairotės, turi būti toks, kad jums tiktų ne tik šią akimirką, bet ir netolimoje ateityje. Gerai apgalvokite savo poreikius.
Jis pridūrė, kad tinkamiausio būsto paieška paprastai užtrunka mėnesį ar pusantro. Jis paskaičiavo, kad pastaruoju metu pirkėjai Vilniuje būstui skiria vidutiniškai 70 tūkst. eurų.
8. Papildomi Patarimai ir Įžvalgos
- Finansinės galimybės: Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti.
- Preliminarioji sutartis: Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite.
- Pagrindinė sutartis: Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis.
- Hipotekos sutartis: Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas: Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas: Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
9. Dažniausiai Pasitaikančios Klaidos
NT ekspertas Mantas Mikočiūnas sakė, kad šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina.
Nekilnojamojo turto agentūros „Reala nekilnojamasis turtas“ vadovaujantis partneris Antanas Kišūnas sakė, kad žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą.
10. Buto Būklės Įvertinimas
Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
11. Standartinio Dviejų Kambarių Buto Išplanavimas
Standartinio dviejų kambarių buto išplanavimas gali būti keičiamas keliais skirtingais būdais, vieni jų - labai nesudėtingi, kitiems būtinas projektas ir leidimas. Svarbiausia - įvertinti savo gyvenimo būdą ir poreikius, gyventojų skaičių, o baldų planas tai atspindės.
Tai - turbūt mažiausiai funkcionalus išdėstymas: pereinamas kambarys neužtikrina privatumo, nedidelė virtuvė ir mažytis vonios kambarys sunkiai sutalpina viską, ko reikia gyvenimui.
Patarimas: Jei nesate pasiryžę griauti sienų, galite kambarius atskirti ir suformuoti drabužinę.
12. Dokumentai, Reikalingi Parduodant Butą
- Buto nuosavybės dokumentai - pirkimo-pardavimo sutartis, privatizavimo, mainų ar dovanojimo sutartis, buto paveldėjimo teisės liudijimas ir kt.
- Nekilnojamojo turto registro pažyma.
- Pardavimo pažyma.
- Kadastrinių matavimų byla.
- Energetinio naudingumo sertifikatas.
- Atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma.
- Asmens tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė.
13. Skelbimo Pateikimas: Svarbūs Aspektai
Dar vienas svarbus aspektas - patraukliai pateikti parduodamo būsto skelbimą. Į šį sąrašą įeina ir kokybiškos, informatyvios ir estetiškos nuotraukos, ir išsamus, realią situaciją apibūdinantis aprašymas.
Nuotraukų Svarba
Vienas iš svarbiausių aspektų - nuotraukos. V.Steponavičiūtė tikina, kad pateiktos nuotraukos tikrai atkreipia portalo lankytojų dėmesį, jos gali būti iškalbingesnės ir už tekstą.
Visi jums reikalingi butų paieškos patarimai.
Populiariausios Nuotraukos:
- Būsto vidaus nuotraukos (94 proc.)
- Būsto planas (78 proc.)
- Žemėlapyje pažymėta būsto vieta (7 iš 10 respondentų)
- Būsto išorės nuotraukos (apie 68 proc.)
- Aplinkos detalių nuotraukos (47 proc.)
14. Kur Talpinti Skelbimus?
Specializuotų nekilnojamojo turto skelbimų portalų Lietuvoje yra nedaug. Vienas iš jų yra Aruodas.lt. Skelbimų talpinimas į Aruodas.lt - mokamas, tad, tie, kurie yra įpratę prie nemokamų paslaugų, gali nuliūsti. Vis dėlto, verta akcentuoti, kad tai yra ne išlaidos, o labai patraukli ir išmintinga investicija.
15. Mokesčiai Parduodant Būstą
Parduodant nekilnojamąjį turtą yra taikomas 15% mokestis. Šis mokestis yra skaičiuojamas nuo pelno, kurį gavote pardavę būstą. Taigi, jei pardavėte būstą už mažesnę kainą, nei jį įsigijote, šio mokesčio jums mokėti nereikės.
Taip pat šio mokesčio išvengsite, jei įsigytą arba paveldėtą turtą esate išlaikę daugiau nei 10 metų arba jei pastaruosius dvejus metus parduodamame objekte buvote deklaravę savo gyvenamąją vietą.
Pagrindiniai Būsto Pirkimo Žingsniai
- Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas.
- Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas.
- Nekilnojamojo turto vertinimas.
- Paskolos - kredito gavimas.
- Sandoris.
- Jūsų naujo būsto įregistravimas.
Tik tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.