Perkant žemės sklypą, būtina atlikti nuodugnią analizę, nes tai nėra lengva užduotis. Kad išsvajoto būsto statybų eigoje nekiltų rimtų nesklandumų ir netektų atsimušti į sieną, kuri sustabdytų statybų procesą, reikėtų žinoti pagrindinius, svarbiausius niuansus jau prieš įsigyjant sklypą.
Sklypo paskirtis ir dokumentai
Nusprendus investuoti į sklypą, svarbu atkreipti dėmesį ne tik į kainą, bet ir į jo paskirtį. Pigūs variantai gali atrodyti viliojančiai, tačiau jie dažnai slepia sudėtingus teisinius ar infrastruktūrinius niuansus. Netinkamai pasirinkus, gali kilti problemų keičiant paskirtį, atliekant statybas ar net naudojant sklypą pagal numatytą planą.
Prieš perkant sklypą, būtina pasitikrinti informaciją Registrų centre, savivaldybėje ir kitose atsakingose institucijose. Perkant sklypą būtina atkreipti dėmesį į sklypo paskirtį - jeigu norite statyti gyvenamą namą paskirtis turi būti "gyvenamų namų statybos arba namų valdos". Kitaip turėsite daug vargo ir išlaidų paskirtį keisdami.
Be sutarties pardavėjas Jums turi pateikti du pagrindinius dokumentus:
- Žemės sklypo planą
- Pažymėjimą apie nekilnojamo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre.
Jeigu sklype yra pastatų dar turi pridėti tų pastatų kadastrinių apmatavimų bylą ir jų įregistravimo nekilnojamo turto registre pažymėjimą.
Visų pirma paprašykite, kad parodytų naują Registrų centro išrašą. Ten surašyti visi apribojimai. Antra reikia atidžiai išstudijuoti sklypo kadastro/registro pažymėjimą: ar tame sklype nėra kitų sklypų servitutų (pravažiavimų) ir t.t., ar tame sklype nėra elektros, dujotiekio, vandens telkinių apsaugos zonų ir t.t., ar sklypas turi tiesioginį privažiavimą iš valstybinio kelio?
Sklypo vieta ir aplinka
Vienas pirmųjų aspektų, pagal kuriuos žmonės renkasi žemės sklypą - jo vieta. Tai apima ne tik geografinę padėtį, bet ir aplinką: gamtovaizdį, kaimynystę, atstumą iki svarbių miesto objektų (pvz., parduotuvės, ligoninės, mokyklos, autostrados ir pan.). Labai gerai reikėtų įsivertinti, ko iš tiesų norite: gyventi miesto šurmulyje ir mėgautis visais jo teikiamais privalumais ar kaip tik atvirkščiai - gyventi nuošaliau, ramiau.
Sklypo VIETA yra vienas esminių dalykų, nustatančių sklypo vertę. Perkant sklypą reikia įvertinti: koks susisiekimas su miestu?, kokia privažiavimo kelių būklė statybiniai tecnikai, statybos laikotarpiu, kokios kelio perspektyvos gyvenant žiemą ar rudenį?, kur yra artimiausia darželis, mokykla, ar kursuoja viešasis transportas, kur artimiausia parduotuvė?
Pasidomėkite miesto plėtros planais - ar jūsų nusižiūrėtas rajonas bus vystomas, ar pamirštas. Įvertinkite sklypo poziciją jums svarbių vietų, pavyzdžiui darbovietės, darželių, mokyklų, prekybos centrų, atžvilgiu.
Sklypo forma ir išmatavimai
Renkantis sklypą būtinai atkreipkite dėmesį į sklypo formą ir jo išmatavimus. Tai turės didelę įtaką ne tik Jūsų namo išdėstymui, bet ir kitų pastatų, laisvalaikio zonų ar sodo planavimui. Galbūt neįprastos formos sklypai gali suteikti unikalią ir išskirtinę aplinką, tačiau dažniausiai tai sukels papildomų iššūkių architektams ir statybininkams. O kartais sklypo forma ir jo išmatavimai gali netgi neleisti išpildyti Jūsų svajonių vizijos.
Komunikacijos ir infrastruktūra
Ne paskutinėje vietoje turėtų būti ir Jūsų norimo įsigyti žemės sklypo infrastruktūra. Dairydamiesi žemės sklypo atsižvelkite ir į tai, ar iki jo nutiestos būtinos komunikacijos, tokios kaip elektra, vandentiekis, kanalizacija ir pan. Žinoma, komunikacijas galima ir įsivesti, jei jų nėra, bet tuomet įvertinkite išaugusias pinigų ir laiko sąnaudas.
Atkreipkite dėmesį, koks privažiavimas prie sklypo, nes ateityje tai gali sukelti papildomų išlaidų. Atsižvelkite ir į būsimos plėtros planus, kurie gali turėti įtakos Jūsų sklypo vertei ir patogumui. Įvertinkite, ar Jūsų sklype yra nustatyti servitutai, kurie leidžia kitiems naudotis tam tikromis sklypo dalimis - tokiu atveju negalėsite užtverti ar kitaip uždrausti naudotis šiomis sklypo dalimis.
Pasidomėkite, ar arti yra elektra. Jei yra stulpai, dar nereiškia, kad bus pigi elektra. Kartais tenka rekonstruoti transformatorių, nes neužtenka galingumų.
Grunto savybės ir reljefas
Grunto tipas ir gruntinio vandens lygis yra labai svarbūs statybos ir pamatų įrengimui. Aukštas gruntinio vandens lygis ir molingas arba supiltas gruntas gali reikalauti brangesnių techninių sprendimų, tokių kaip kur kas gilesni gręžtinių polių pamatai arba specialūs hidroizoliaciniai darbai ir pan.
Perkant sklypą svabu įverinti, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia, ar aplinkinių sklypų atžvilgiu nėra žemiausia sklypo vieta. Labai svarbu išsiaiškinti, koks yra gruntas: pasiklausiti aplinkinių kaimynų (jei yra), numatomoje namo vietoje su kastuvu iškasti 1,2m duobę ir jei gruntas kelia įtarimų, o rimtai galvojate pirkti sklypą, verta pasidaryti geologinį tyrimą, kuris preliminariai kainuoja apie 290 eur. Nuo to priklauso, kokie pamatai bus projektuojami. Jei gruntas prastas, t.y. nėra "kieto pagrindo", pamatai kainuos dvigubai brangiau (gali būti ir brangiau), nei įprasti pamatai. Tokio pobūdžio informaciją būtų geriau žinoti prieš nusiperkant sklypą, nei netikėtai sužinoti pradedant statybas.
Jei jums reikia greito ir pigaus sprendimo - lygus, plynas sklypas - idealus pasirinkimas. Iš kitos pusės, sklypas su ypatingu reljefu, medžiais gali pasirodyti sudėtingas, tačiau būtent tokie sklypai įkvepia išskirtinius architektūrinius sprendimus, ir rezultatas gali maloniai nustebinti.
Kaimynai
Kartais kaimynystėje gyvenantys žmonės gali būti viena pagrindinių priežasčių pirkti arba nepirkti žemės sklypą. Žinoma, kaimynai yra kintantis aspektas: jie gali išsikraustyti, šalia gali atsikraustyti nauji, taip pat Jūsų santykiai su kaimynais gali kisti - gerėti arba prastėti, tad tai neturėtų būti lemiama priežastimi apsisprendžiant dėl sklypo pirkimo. Vis dėlto, jei sklypas turi daugiau trūkumų ir jei nuo pat pradžių nesutariate su kaimynais, tuomet šis veiksnys gali užtvirtinti Jūsų apsisprendimą.
Sklypo apžiūra ir pojūčiai
Apžiūrint sklypą reikia pasitelkti visus savo pojūčius: klausyti, uosti, būti budriam ir stebėti situaciją, apsidairyti. Jeigu pirkėjas ten jaučiasi patogiai ir gerai - viskas tvarkoje. Pirkėją gali trikdyti tam tikri garsai - jei šalia sklypo vykdoma ūkinė ar komercinė veikla, kuri skleidžia garsus: autoservisas, fabrikas, vieškelis - jau gali būti trikdis. Galbūt už kelių namų augina vištas, paukščius, kurie skleidžia nemalonius kvapus. Pirkėjas turi įsivertinti, ar tokioje aplinkoje gyventų. Tai esminiai dalykai.
Detalusis planas ir apribojimai
Detalusis planas - tai dokumentas, pasakantis apie sklypą tai, ką ir kaip jame galima daryti, t.y. nurodantis galimybes. Detalaus plano trumpinys yra Pagrindinis brėžinys - tai A0 formato lapas, kuriame skirtingomis spalvomis (priklausomai nuo sklypo paskirties ir naudojimo pobūdžio) yra pažymėtas sklypas ir išdėstyti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai ir kita. Galutinis parašas su antspaudu būna savivaldybės - užtvirtinantis detalųjį planą.
Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas. Būna minimi ir servitutiniai keliai, skirti pėstiesiems, pasivaikščiojimo takai ar kiti servitutiniai keliai, skirti komunikacijų aptarnavimui ar bendram naudojimui.
Taip pat Jūsų sklypas gali patekti ir į saugomos teritorijos ribas, gali būti kultūros paveldas ir t. t., tokiais atvejais, Jums bus reikalingi atitinkamų institucijų leidimai su nustatytais reikalavimais.
Jei žemės sklypo vieta, jo forma ir išmatavimai atitinka Jūsų lūkesčius, tuomet atkreipkite dėmesį ir į apsaugos zonas, nes jos gali apriboti (arba visai neleisti) namo statybas ar nustatyti tam tikras sąlygas. Pavyzdžiui, per Jūsų norimą įsigyti žemės sklypą ar jo dalį gali eiti elektros linijos, drenažo įrenginiai, kiti inžineriniai tinklai ir pan., tuomet norėdami pasistatyti savo būstą, galite turėti papildomų iššūkių ir išlaidų.
Jei visus punktus įvertinote ir ruošiatės pirkti sklypą prieš pasirašydami pirkimo sutartį įvertinkite ar viskas, kas yra žadama pardavėjo yra įtraukta į sutartį. Taip pat darbų atlikimo terminai ir atsakomybė.
Architekto konsultacija ir geologiniai tyrimai
Prieš pirkdami sklypą būtinai pasikonsultuokite su architektu. Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti.
Topo nuotrauką jau galima užsisakyti, nes jos prireiks namo projektuotojams - toponuotrauką daro apie 3 savaites.
Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.
Finansiniai aspektai
Dažnai pirkėjai neįvertina visų su sklypo pirkimu susijusių kaštų. Net jei pardavėjas užtikrina, kad paskirtį galima lengvai pakeisti, realybėje tam gali prireikti papildomų dokumentų ir savivaldybės pritarimo.
Pagrindiniai DOKUMENTAI:
- Nuosavybės dokumentas (atkreipkite dėmesį, koks žemės naudojimo būdas ir pobūdis? Kokie yra sklypo naudojimo apribojimai, servitutai?)
- Sklypo planas (svarbu - apsaugos zonos, apribojimai, servitutai per sklypą)
- Topo nuotrauka (gali ir nebūti)
- Detalusis planas (jei jis buvo rengtas, būtina atkreipti dėmesį į pagrindinį ir inžinerinį brėžinius. Jei nebuvo rengtas, pasižiūrėkite pagal sklypo vietovę galiojančius bendruosius, specialiuosius planus.
Sklypo GRUNTAS:
- Perkant sklypą svabu įverinti, ar sklype neauga pelkiniai augalai, ar nėra šlapia, ar aplinkinių sklypų atžvilgiu nėra žemiausia sklypo vieta.
Inžineriniai TINKLAI:
- Ar yra pažymėti esami tinklai reiktų žiūrėti topografinėje nuotraukoje. Ji turėtų būti daryta ne seniau, nei prieš metus. Joje atkreipkite dėmesį, ar yra tinklų atvadai (kanalizacijos šulinukas, elektros įvadinė dėžutė) įvesti į jūsų sklypą.
Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą.
Sklypai prie Melkio ežero (20 km. iki Vilniaus)
Sklypo Orientacija pagal pasaulio kryptis
Optimaliausia, kai įmanoma namo garažą ar automobilio stoginę suprojektuoti iš šiaurinės pusės, o, pavyzdžiui, miegamuosius iš rytinės ar vakarinės pusės, svetainę iš pietinės ar vakarinės pusės ir tt.
Idealiausia, jeigu pagrindinės gyvenamosios zonos - svetainė, valgomasis, virtuvė, taip pat terasa, kiemas būtų orientuojami į šviesiąją sklypo pusę, turėtų didžiausius langus.
Patarimai perkant sklypą
Galima sakyti, kad pirkdami sklypą Jūs perkate galimybes, taigi sklypas yra galimybių pirkimas. Būtent galimybių išsiaiškinimas ( susižinojimas, išsinagrinėjimas, informacijos susirinkimas), kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis.
Niekuomet netikėkite pardavėjo pažadais ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia reali ji atrodytų jums. Pardavėjo teikiama informacija yra viso labo atspirties taškas.
Perkantieji turi žinoti apie perkamą daiktą daugiau negu savininkas, nes jie bus nauji savininkai, ir jeigu atmestinai pirksite turtą, neišsiaiškinę apie jį visko, paskui tiesiog gali atsitikti taip, kad paaiškės, jog visi jūsų pinigai yra išleisti tuščiai.
Dokumentai, kuriuos reikia patikrinti:
- Sklypo įsigijimo dokumentas
- Kadastrinių matavimų byla
- Turto nuosavybės pažymėjimas
- Įgaliojimas (jei taikoma)
- Savininko asmens dokumentas
- Kadastro žemėlapiai
- Detalusis planas (jei yra)
Jei sklypas yra Šiaulių mieste ar Šiaulių rajone, mūsų įmonė gali suteikti išsamią informaciją apie jūsų pasirinktą sklypą. Jeigu sklypą norite įsigyti kituose Lietuvos mietuose ir rajonuose galime pakonsultuoti, o geriausia užeiti pas vietinį architektą ar į savivaldybę.