Perkant senos statybos būstą, o kartais ir naujos, be turto vertinimo apsieiti nepavyks. Nepriklausomas turto vertintojas - tai specialistas, kurio išvada dažnai turi lemiamą reikšmę priimant svarbius finansinius ir teisinius sprendimus.
Nuo būsto pirkimo su banko paskola iki paveldėjimo, skyrybų ar investicinių sprendimų - turto vertinimas tampa pagrindu, kuriuo remiasi bankai, notarai, teismai ir valstybinės institucijos. Svarbiausias nepriklausomo turto vertinimo principas - objektyvumas.
Vertintojas negali turėti asmeninio ar finansinio intereso sandoryje, todėl jo pateikta vertė laikoma patikima ir teisiškai pagrįsta. Nepriklausomas turto vertintojas - tai specialistas, profesionaliai nustatantis nekilnojamojo ar kito turto rinkos vertę pagal nustatytas metodikas, remdamasis faktais, rinkos duomenimis ir galiojančiais teisės aktais.
Skirtingai nei nekilnojamojo turto brokeris ar agentas, nepriklausomas vertintojas nedalyvauja pardavimo procese ir nesiekia komisinio atlygio. Nepriklausomo turto vertinimo rezultatas - oficiali vertinimo ataskaita, kuri turi teisinę galią.
Būtent šis dokumentas naudojamas bankuose, notarų biuruose, teismuose, mokesčių administravimo ar turto padalijimo procesuose. Svarbu suprasti, kad nepriklausomas vertintojas neatsako į klausimą „už kiek norėčiau parduoti“, o į klausimą „kiek šis turtas objektyviai vertas rinkoje konkrečiu momentu“.
Kada reikalingas nepriklausomas turto vertinimas?
Nepriklausomo turto vertinimo poreikis dažniausiai atsiranda tuomet, kai sprendimai susiję su didelėmis pinigų sumomis arba turi teisinę reikšmę. Dažniausia situacija - būsto pirkimas su banko paskola.
Bankai sprendimus dėl finansavimo priima tik remdamiesi nepriklausomo vertintojo ataskaita, kuri parodo, ar perkamo turto vertė atitinka prašomą paskolos sumą. Nepriklausomas vertinimas taip pat būtinas refinansuojant paskolą arba keičiant banką.
Kita dažna situacija - paveldėjimas, dovanojimas ar turto padalijimas. Vertinimo ataskaita čia padeda išvengti ginčų tarp paveldėtojų ar buvusių sutuoktinių, nes nustatoma objektyvi turto vertė konkrečiu laikotarpiu.
Nepriklausomas vertintojas pasitelkiamas ir teisiniuose ginčuose, kai turto vertė tampa bylos objektu. Galiausiai, vis dažniau nepriklausomas vertinimas naudojamas investiciniams sprendimams - prieš perkant nuomai skirtą turtą ar planuojant jo pardavimą.
Turto vertinimo procesas
Nepriklausomo turto vertinimo procesas yra aiškiai struktūruotas ir susideda iš kelių nuoseklių etapų.
- Užsakymo priėmimas ir informacijos surinkimas. Vertintojas įvertina, koks turtas bus vertinamas, kokiam tikslui reikalingas vertinimas ir kokia data turi būti nustatyta turto vertė.
- Turto apžiūra vietoje. Vertintojas įvertina faktinę turto būklę, išplanavimą, apdailą, inžinerines sistemas, pastato būklę, aplinką ir vietos ypatumus.
- Rinkos analizė. Vertintojas analizuoja realius sandorius, įvykusius panašiuose objektuose toje pačioje ar artimoje vietovėje.
Remiantis surinktais duomenimis, taikomi turto vertinimo metodai. Dažniausiai gyvenamajam turtui naudojamas lyginamasis metodas, tačiau priklausomai nuo turto tipo gali būti taikomas ir pajamų ar kaštų metodas. Galutinis etapas - vertinimo ataskaitos parengimas. Joje pateikiama nustatyta turto vertė, taikyti metodai, išvados ir apribojimai.
Turto vertinimo ataskaita
Turto vertinimo ataskaita - tai pagrindinis dokumentas, kuriuo remiasi bankai, notarai, teismai ir kitos institucijos. Pirmiausia ataskaitoje aiškiai identifikuojamas pats turtas: nurodomas adresas, unikalus numeris, paskirtis, plotas, teisinė registracija ir nuosavybės forma.
Svarbi ataskaitos dalis - turto aprašymas ir būklės vertinimas. Čia apžvelgiama pastato ar patalpų konstrukcija, įrengimo lygis, nusidėvėjimas, atlikti remontai, inžinerinės sistemos bei aplinka.
Neatsiejama ataskaitos dalis - rinkos analizė ir taikyti vertinimo metodai. Vertintojas nurodo, kokiais sandoriais ir duomenimis rėmėsi, kokie metodai buvo pasirinkti ir kodėl. Galiausiai ataskaitoje pateikiama nustatyta turto rinkos vertė, taip pat nurodomos svarbios prielaidos, ribojimai ir atsakomybės ribos.
Kaip nustatoma buto vertė?
Kaip aiškina A. Lisauskienė, pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą. Tai lyginamasis metodas, kuriuo vertinamas gyvenamasis turtas.
Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių. Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė. Nemažai laiko atima panašios būklės butų suradimas, bet čia padeda kolektyvas, kai yra didelė komanda, tai daug paprasčiau, nes kaupiama ir duomenų bazė ir pan.
Ji tęsia, kad taip pat yra išlaidų kaštų vertinimas, kai vertė nustatoma pagal atkuriamuosius kaštus, ir pajamų metodas, kuri prognozuoja pinigų srautus: „Tai čia daugiau komerciniam turtui. Bet labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.“
Pašnekovė akcentuoja, kad turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas.
Baldai ir buitinė technika yra kilnojamasis turtas, mes vertiname nekilnojamąjį turtą, todėl kilnojamas turtas neįeina. Vertintojas, atėjęs į butą, žiūri labai paprastai: grindys, sienos, lubos, durys, langai, komunikacijos, inžinerijos sistemos.
Pasak jos, neretai turto vertė būna žemesnė nei turto kaina: „Kaina yra pinigų suma, sutarta arba pasiūlyta, šalių už tą turtą. O rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma už tą turtą apžiūros dieną. Šios dvi sąvokos skiriasi iš principo. Nes rinkos vertė remiasi istoriniais duomenimis, o kaina - norais ar lūkesčiais ir rinkos situacija.“
A. Lisauskienė pažymi, kad žmonės dažnai galvoja, jog į turto vertinimą bus įtraukti ir baldai, todėl reali turto vertė jiems gali kelti nuostabą.
Dažnai pardavėjai nėra linkę nuleisti kainos ir turtą bando parduoti už didesnę kainą, nei turtą įvertino turto vertintojas. Ar tokį NT pirkti - kiekvieno pirkėjo reikalas.
Kartais tenka pasakyti klientui, kad „man labai gaila, bet jūs permokate už turtą“, - neslepia pašnekovė.
Jeigu pardavėjas ir pirkėjas pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir tik tuomet daromas turto vertinimas, tokiais atvejais, pasak turto vertinimo ekspertės, dažnai sutartyje įrašomas punktas, kad pirkėjas neįsipareigoja įsigyti turto, jei jo vertė bus žemesnė nei turto kaina. Tai leidžia pirkėjui nutraukti sandorį be baudų.
Kiek kainuoja turto vertinimas?
Nepriklausomo turto vertinimo kaina Lietuvoje nėra fiksuota - ji priklauso nuo vertinamo turto tipo, sudėtingumo ir vertinimo tikslo. Gyvenamojo būsto vertinimas paprastai kainuoja mažiau nei komercinio ar specifinės paskirties turto.
Butų ir individualių namų vertinimas dažniausiai patenka į žemesnį kainų intervalą, ypač jei objektas yra standartinis, be sudėtingų teisinių ar techninių niuansų.
Kainai didelę įtaką daro vertinimo sudėtingumas. Jei turtas turi nebaigtos statybos statusą, yra rekonstruotas be pilnai sutvarkytų dokumentų, turi servitutų ar kitų teisinių apribojimų, vertinimas užtrunka ilgiau ir reikalauja papildomo darbo.
Svarbus veiksnys - vertinimo terminas. Skubūs vertinimai, kai ataskaita reikalinga per labai trumpą laiką, dažniausiai kainuoja daugiau.
Pasak A. Lisauskienės, turto vertinimo kaina priklauso nuo miesto, kuriame turto vertinimas daromas: „Jeigu kalbant apie Vilnių, tai apie 170 eurų ar 200 eurų gali kainuoti.“
Žemiau pateikiama orientacinė lentelė su turto vertinimo kainomis:
| Turto Tipas | Kaina (EUR) |
|---|---|
| Butas | 30-100 |
| Namas | 50-200 |
| Sklypas | 50-150 |
| Komercinės patalpos | Nuo 100 |
Renkantis vertintoją nerekomenduojama vadovautis vien mažiausia kaina.
Į ką atkreipti dėmesį renkantis turto vertintoją?
Renkantis nepriklausomą turto vertintoją, svarbu suprasti, kad nuo šio specialisto darbo kokybės priklauso ne tik skaičius ataskaitoje, bet ir tolimesni sprendimai - banko finansavimas, sandorio eiga ar net teisinio ginčo baigtis.
Pirmiausia verta įvertinti kvalifikaciją ir patirtį. Patikimas vertintojas specializuojasi konkrečiose turto rūšyse - gyvenamajame, komerciniame ar sklypų vertinime - ir turi realios patirties vertinant panašius objektus.
Ne mažiau svarbus kriterijus - pripažinimas finansų institucijų. Jei vertinimas atliekamas bankui, būtina pasitikrinti, ar pasirinktas vertintojas ar vertinimo įmonė yra bankų priimama. Taip pat būtina atkreipti dėmesį į nepriklausomumą.
Vertintojas neturėtų būti susijęs su pardavėju, pirkėju ar nekilnojamojo turto brokeriu. Svarbus ir bendravimas. Profesionalus vertintojas aiškiai paaiškina vertinimo eigą, terminus, kainą ir tai, kokių dokumentų reikės.
Viena dažniausių klaidų - vertintojo pasirinkimas pagal mažiausią kainą. Nors kainų skirtumai rinkoje egzistuoja, pernelyg pigus pasiūlymas dažnai reiškia ribotą analizę, paviršutinišką rinkos palyginimą arba minimalų įsigilinimą į konkretaus objekto ypatumus.
Kita dažna klaida - nepatikrinama, ar vertintojas yra priimtinas bankams ar institucijoms. Klientai kartais užsako vertinimą, o tik vėliau sužino, kad finansų įstaiga tokios ataskaitos nepripažįsta.
Taip pat pasitaiko atvejų, kai pasirenkamas vertintojas, susijęs su viena iš sandorio šalių. Dar viena klaida - tikėjimasis, kad vertintojas „pritaikys“ norimą kainą. Nepriklausomo vertintojo užduotis nėra pateisinti kliento lūkesčius, o nustatyti realią rinkos vertę.
Garuolienė rekomenduoja atkreipti dėmesį, ar turto vertintojas, ar įmonė turi teisę verstis šia veikla. „Itin svarbu, ar pasirinkta įmonė, ar turto vertintojas įrašytas į Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą".
Garuolienė pataria pasiteirauti, kokiame regione atlieka vertinimus, ar turi patirties bei žinių apie to regiono nekilnojamojo turto rinką ir tendencijas. „Prieš užsisakant turto vertinimą, pirmiausia rekomenduočiau pasikonsultuoti apie galimą vertę/kainą ir tik tada užsisakyti pilną vertinimo ataskaitą".
Galiausiai, kai kurie klientai nepakankamai įvertina dokumentų svarbą.
DUK
Ar nepriklausomas turto vertintojas visada reikalingas perkant būstą?
Ne visada. Nepriklausomas vertinimas privalomas, kai būstas perkamas su banko paskola. Jei perkama nuosavomis lėšomis, vertinimas nėra teisiškai būtinas, tačiau dažnai padeda objektyviai įvertinti kainą ir išvengti permokėjimo.
Ar bankas gali nepriimti turto vertinimo ataskaitos?
Taip. Bankai priima tik tų vertintojų ar vertinimo įmonių ataskaitas, kurios yra jų patvirtintame sąraše. Todėl prieš užsakant vertinimą būtina pasitikrinti, ar pasirinktas vertintojas yra priimtinas konkrečiam bankui.
Kiek laiko galioja turto vertinimo ataskaita?
Paprastai vertinimo ataskaita galioja 6 mėnesius, tačiau konkretų galiojimo terminą gali nustatyti bankas ar institucija. Sparčiai besikeičiančios rinkos sąlygomis gali būti prašoma atnaujinto vertinimo.
Ar vertintojas gali atsisakyti atlikti vertinimą?
Taip. Vertintojas gali atsisakyti darbo, jei kyla interesų konfliktas, trūksta esminių dokumentų arba vertinimo tikslas neatitinka profesinių ar teisinių reikalavimų.
Ar galima ginčyti turto vertinimo rezultatą?
Taip, tačiau tai sudėtingas procesas. Paprastai reikia kito nepriklausomo vertintojo išvados arba papildomų įrodymų, kad pirminis vertinimas buvo atliktas netiksliai ar remiantis klaidingomis prielaidomis.
Ar turto vertinimas parodo pardavimo kainą?
Ne. Vertinimas nustato rinkos vertę konkrečią dieną, o ne garantuotą pardavimo kainą. Galutinė sandorio suma priklauso nuo derybų, paklausos ir kitų rinkos veiksnių.
Ar tas pats vertinimas tinka skirtingiems tikslams?
Ne visada. Vertinimo ataskaita rengiama konkrečiam tikslui (pvz., bankui, paveldėjimui, teismui), todėl kitais atvejais gali prireikti naujo arba atnaujinto vertinimo.
Šaltinis: "Žinių radijas", "Delfi" ir kt.