Gyventojų skaičius ir nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje

Nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje per pastaruosius dešimtmečius kilo beveik nuolat. Vis daugiau žmonių nerimauja, ar jiems apskritai pavyks įsigyti nuosavą būstą, ypač tuomet, kai kalba pasisuka apie didžiuosius miestus. O ko tikėtis toliau? Kiek nekilnojamasis turtas kainuos po 10 ar net 20 metų? Šiame straipsnyje apžvelgsime dabartines tendencijas ir tai, ko turėtumėte tikėtis.

Pastarąjį penkmetį, nepaisant visų iššūkių - pandemijos, karo Ukrainoje, ar į rekordines aukštumas pakilusių palūkanų normų - būsto rinka išvengė kainų nuosmukio. Negana to, dabar į rinką ir vėl pamažu grįžta klestėjimas. Šalia to, stebime ir vėl sparčiau augančias būsto kainas.

NT rinka ir vėl klesti

Palūkanų normoms ir toliau pamažu krentant, gyventojai vis aktyviau ieško nuosavo būsto. Pavyzdžiui, Vilniuje šiais metais ir toliau stebimas spartus rezervacijų pirminėje rinkoje augimas, gerokai viršijantis ilgalaikį istorinį vidurkį. Panašu, kad pirkėjai, kurį laiką atidėlioję būsto pirkimą, šiuo metu skuba išsirinkti sau labiausiai tinkančius namus.

Nepaisant vis dar pakankamai didelio neparduotų būstų skaičiaus bei tempą išlaikančių statybos apimčių, stebimas ir paspartėjęs būsto kainų augimas, ypatingai Klaipėdoje. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad per metus butai Klaipėdoje brango beveik 15 proc. Kaune - 7 proc., o Vilniuje brangimas nesiekė 2 proc. Registrų centro duomenys indikuoja apie panašų kainų augimą, tiesa, kiek spartesnį Vilniuje - čia per metus kainų augimas siekė daugiau nei 5 proc.

Kas lėmė tokias kainų tendencijas?

Daugiausiai tam įtakos turėjo stipri darbo rinka - žemas nedarbo lygis ir sparčiai augantys atlyginimai, tačiau buvo ir kitų svarbių priežasčių.

Kodėl būsto kainos ir toliau kyla?

Būsto rinkos variklis yra pirkėjai - svarbios jų pajamos, užimtumas ir lūkesčiai. Pastaraisiais metais Lietuvoje nedarbo lygis šiek tiek pakilo tik dėl iki arti rekordinių aukštumų esančio užimtumo. Prie to prisidėjo ne tik į šalį atvykę užsienio piliečiai, bet ir į šalį grįžę lietuviai.

Visgi, kitas itin svarbus dėmuo yra augančios pajamos - vidutinis darbo užmokesčio augimas siekia kiek daugiau nei 10 proc. Itin svarbia grupe čia išlieka jauni gyventojai, kurie ieško savo pirmojo būsto. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, apie ketvirtadalis visų 30-39 amžiaus gyventojų šalyje uždirba daugiau nei 3 tūkst. eurų neatskaičius mokesčių. Ir tai išlieka didžiausias pajamas gaunanti gyventojų grupė šalyje.

Kaip rodo „Swedbank“ duomenys, į šią amžiaus grupę patenkantys asmenys dažniausia turi ir didžiausias būsto paskolas, kurios vidutiniškai siekia beveik 100 tūkst. eurų.

Negana to, demografinės tendencijos išlieka teigiamos. Visuose didžiuosiuose šalies miestuose gyventojų skaičius didėja pastaruosius 6 metus iš eilės - daugiausiai dėl išorinės imigracijos, bet taip pat ir dėl migracijos šalies viduje. Ir nors grynoji migracija, ateityje, tikėtina, sumažės, vis dar išliks teigiama.

Panašu, kad yra ir kultūrinis bei socialinis elementas. Kaip rodo ir vidiniai banko duomenys, Lietuva pirmauja pagal jauniems asmenims suteiktas būsto paskolas Baltijos šalyse. Iš vienos pusės, jaunų gyventojų finansinės galimybės leidžia įsigyti nuosavą būstą, iš kitos pusės, tikėtina, egzistuoja ir socialinis bei kultūrinis spaudimas - gyventojai nuosavą būstą dažniausiai įvardija kaip pagrindinį vidurinės klasės atributą. Lietuvoje, Eurostat duomenimis, būstą nuomoja vos 11 proc. gyventojų. Palyginimui, Estijoje tokių gyventojų yra 21 proc., Latvijoje - 16 proc., o vidutiniškai ES kas trečias gyventojas gyvena nuomojamame būste.

Kiti ekonominiai rodikliai taip pat išlieka itin džiuginantys - sparčiai auga ir pramonės, ir mažmeninės prekybos apimtys, o daugelis nekilnojamojo turto vystytojų neturi finansinių problemų, dėl kurių skubėtų likviduoti turtą už mažesnę kainą.

Galiausiai, reikia nepamiršti ir augančių statybų sąnaudų statytojų pusėje - atlyginimai, griežtėjantys reikalavimai energetiniam efektyvumui, priedangų bei gerbūvio įrengimas taip pat kelia naujo būsto kainas.

Ar NT mokestis gali prisidėti prie kainų augimo?

Kol kas nėra aišku, kaip keisis NT mokestis po mokesčių pakeitimų, bet net jeigu ir mokestis išliktų toks pat, kitais metais jį mokės gerokai daugiau gyventojų.

Registrų centras šiais metais atliks visos Lietuvos nekilnojamojo turto masinį vertinimą ir perskaičiuos vidutines rinkos vertes, nuo kurių yra skaičiuojami NT mokesčiai. Šiuo metu mokestį moka tie gyventojai, kurių NT turto vertė siekia daugiau nei 150 tūkst. eurų. Visgi, paskutinį kartą mokestinės vertės buvo nustatytos dar 2020 metais - o nuo to laiko būsto kainos išaugo apie 80 proc. Taigi, didelė dalis būstų miestuose jau pateks į šią kategoriją.

Iš vienos pusės, platesnis NT mokestis gali prisidėti prie kainų augimo, ypatingai nuomos. Iš kitos pusės, tai gali atlaisvinti šiuo metu mažai naudojamus būstus. Skaičiuojama, kad tokių būstų Vilniuje gali būti iki dešimtadalio, taigi, pasiūla išaugtų. Negana to, investicinio būsto pirkėjai taip pat turės dar kartą gerai įsivertinti ar nuomos grąža juos tenkina.

Būsto kainų priklausomybė nuo įvairių faktorių

Nekilnojamojo turto kainos ir šios rinkos pokyčiai yra glaudžiai susiję su vidutiniu darbo užmokesčiu, nedarbo lygiu, gyventojų skaičiumi šalyje, šildymo kainomis, infliacija ir kitais dalykais. Kintant vieniems rodikliams, daromas poveikis ir kitiems.

Išanalizavus duomenis nustatyta, kad:

• Vilniuje parduodamų butų kaina labiausiai priklauso nuo gyventojų skaičiaus ir nedarbo lygio šalyje. Didėjant gyventojų skaičiui, didėja ir butų Vilniuje kainos (tiesioginė priklausomybė), o augant nedarbo rodikliams, butų kainos mažėja (atvirkštinė priklausomybė).
• Vilniuje parduodamų namų, kaip ir butų, kainos labiausiai priklauso nuo gyventojų skaičiaus ir nedarbo lygio, tačiau šio sektoriaus NT kainoms įtakos turi ir trečias faktorius - infliacija šalyje.
• Sostinėje parduodamų sklypų kainoms daugiausia įtakos turi vidutinis darbo užmokestis, vidutinė Vilniuje parduodamo buto kaina už 1 kv. m ir nedarbo lygis. Didėjant darbo užmokesčiui, didėja butų kainos, o jos turi įtakos sklypų kainoms, vadinasi, kartu didėja ir sklypų kainos.

Apibendrinus Vilniuje parduodamų butų, namų ir sklypų kainų priklausomybę nuo pasirinktų kintamųjų, visiems trims nekilnojamojo turto tipams yra vienas bendras rodiklis - nedarbo lygis.

Kaune parduodamų butų kaina labiausiai priklauso nuo nedarbo lygio ir vidutinės namų Kaune pardavimui kainos už 1 kv. m. Augant nedarbo lygiui, butų kainos mažėja (atvirkštinė priklausomybė), augant namų kainoms, butų kainos taip pat auga (tiesioginė priklausomybė). Namų kainai Kaune daugiausiai įtakos turi gyventojų skaičius ir vidutinės butų Kaune pardavimui kainos už 1 kv. m. Sklypų kainoms didžiausią įtaką daro gyventojų skaičius ir vidutinės butų Kaune pardavimui kainos už 1 kv.

Klaipėdoje parduodamų butų kainoms didžiausią įtaką daro nedarbo lygis, gyventojų skaičius ir vieno aro sklypo kaina. Namų uostamiestyje kainos turi didžiausią priklausomybę nuo gyventojų skaičiaus ir nuo butų, namų bei sklypų pasiūlos. Sklypų Klaipėdoje kainos labiausiai priklauso nuo gyventojų skaičiaus, nedarbo lygio ir butų kainos už 1 kv. m.

Pagrindiniai faktoriai įtakojantys NT kainas

Ko laukti ateityje?

Teigiamos demografinės tendencijos, krentančios palūkanos ir dviženkliu tempu augantys atlyginimai - priežasčių spartesniam būsto kainų kilimui toli ieškoti nereikia. Tad gyventojai, laukę pigesnių būstų, neturėtų nustebti, jei didžiausia turto klasė Lietuvoje ir toliau augs.

Nepaisant to, vis dar aukštas neparduotų butų skaičius bei žema nuomos grąža taip pat rodo, kad nėra struktūrinio būsto trūkumo, o tai turėtų slopinti būsto kainų augimą ateityje. Kitaip sakant, būsto kainos kyla, ir kils toliau, bet stiprėjant paklausai bus išvengta didelių būsto kainų šuolių.

Kur esame dabar?

2025 metais pastebėtas tolesnis būsto kainų augimas. Teigiama, kad vilniečiai moka apie 2500 eurų už kvadratinį buto metrą, o kauniečiai - maždaug 1800 eurų. Ekspertai prognozuoja, kad kainų augimas didmiesčiuose gali siekti iki 8% per metus. Individualių namų kainos Vilniuje svyruoja nuo 200 000 iki 300 000 eurų, Kaune - nuo 150 000 iki 250 000 eurų.

NT kainos Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje dažniausiai yra net 40-50% mažesnės nei Vilniuje. Tai lemia tiek mažesnė ekonominės veiklos koncentracija, tiek gyventojų skaičius. Teigiama, kad palyginti su 2024 metais, nekilnojamojo turto kainos Lietuvoje vidutiniškai padidėjo 5-7%.

Ateities prognozės priklauso nuo:

• Gyventojų skaičiaus. Teigiama, kad po 15 ar 20 metų Lietuva gali netekti maždaug 12% gyventojų.
• Miestų traukos. Du didieji Lietuvos miestai - Vilnius ir Kaunas - toliau sparčiai auga.
• Pajamų augimo. Ekspertai prognozuoja, kad atlyginimai Lietuvoje ir toliau didės.
• Statybų masto. Pavyzdžiui, nedidelė naujų statybų pasiūla sostinėje kainas gali užkelti.

Prognozuojama:

• Priklausomai nuo įvairių veiksnių, per dešimtmetį būstų kainos gali pakilti iki 40%.
• Nerenovuoti senos statybos daugiabučiai po 2030 metų gali prarasti dalį savo vertės dėl griežtėjančių Europos Sąjungos efektyvumo reikalavimų.
• Didmiesčiai vis labiau plečiasi į priemiesčius, ypač Vilnius.
• Didėjant būsto kainoms ir palūkanoms, dalis žmonių gali rinktis nuomos galimybę. Tokiu atveju NT investicija (nuomos pajamos) išliks itin patraukli.

Ką daryti dabar, jei svarstote apie būsto pirkimą?

Jeigu svarstote apie būsto pirkimą, tikriausiai kyla klausimas, kada geriausia tai daryti. Jau aptarėme, kad NT kainos ateityje greičiausiai nemažės, ypač tuomet, kai kalbame apie didmiesčius. Jei randate konkretų būstą, kuris jums tinka pagal vietą, dydį ir biudžetą, taip pat turite pradinį įnašą bei stabilias pajamas, tikriausiai verta įsigyti jį dabar.

Kita vertus, jei nesate sukaupę pradinio įnašo ir turėtumėte skolintis, jūsų gyvenimo aplinkybės nėra stabilios arba tikitės palūkanų mažėjimo - galite šiek tiek palaukti.

tags: #gyventoju #skaiciaus #itaka #nekilnojamajam #turtui