Visi nori gyventi gražioje, tvarkingoje bei jaukioje aplinkoje. Daugiabučių namų butų gyventojai yra atsakingi ne tik už savo butą, tačiau ir už bendrąsias namo patalpas. Jie turi jomis rūpintis. O kad visas procesas būtų kuo paprastesnis ir sklandesnis, gyventojų sprendimu jų daugiabutį namą gali administruoti priežiūros paslaugas teikianti įmonė, gyventojai gali įregistruoti jungtinės veiklos sutartį arba sukurti bendriją.
Daugiabučio namo gyventojai atsakingi ne tik už savo butą, bet ir už bendrųjų namo patalpų valdymą. Pasirinkti vieną iš galimų daugiabučio namo formų - pagrindinė gyventojų teisė. Tačiau, kad ir kokį variantą gyventojai pasirinktų, jų ir administratoriaus tarpusavio pareigos ir teisės nesikeičia. Namo administratoriaus svarbiausias tikslas - administruoti namo bendrojo naudojimo objektus.
Kad daugiabučio valdymo procesas būtų sklandesnis, o butų savininkai patirtų kuo mažiau rūpesčių, namo priežiūra skiriama daugiabučius namus administruojančiai įmonei, pasirinktą administratorių paskiria savivaldybės administracija. Pirmiausia svarbu suprasti, jog administratorius yra nešališkas. Visų daugiabučio namo gyventojų poreikiai ir teisės, rūpesčiai ir norai administratoriui yra vienodai svarbūs ir reikšmingi.
Tačiau vertėtų atkreipti dėmesį į tai, kad daugiabučio namo administratorius nėra absoliučių daugiabučio namo gyventojų sprendimų vykdytojas. Jis taip pat atlieka ir viešąją funkciją bei privalo užtikrinti, kad jo administruojamas statinys būtų prižiūrimas. Todėl, jei gyventojai ir nesutinka tvarkyti avarinės būklės namo, jam tam tikrus darbus, kurie privalo būti padaryti, gali tekti organizuoti ir be gyventojų pritarimo. Vis tik administratorius šia savo teise naudotis privalo atsakingai. Taip pat viena iš namo administratoriaus pareigų - rengti ir teikti patalpų savininkams pasiūlymus dėl energiją taupančių priemonių įgyvendinimo.
Svarbu žinoti ir tai, kad patalpų savininkai susirinkime arba balsuodami raštu gali išsirinkti atstovą ar atstovus, kurie gali atstovauti visiems patalpų savininkams bendraujant su administratoriumi. Tokiu būdu jie gali stebėtojo teisėmis dalyvauti namo priežiūros paslaugų, bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų, prekių pirkimo, atliktų darbų priėmimo komisijose.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba LR civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Administratoriaus Pasirinkimas ir Veiklos Reglamentavimas
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai). Svarbu atkreipti dėmesį, kad daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl klausimų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimu, pirmiausia turėtų kreiptis į jų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytoją.
Administratoriaus Funkcijos ir Atsakomybės
Administratorius atlieka įvairias funkcijas, užtikrinančias tinkamą daugiabučio namo priežiūrą ir valdymą:
- Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas).
- Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
- Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d.
- Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita).
Administratorius taip pat privalo teikti informaciją apie save: Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. paštą. administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą, techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius.
Be to, administratorius turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Jeigu gyventojai nori pakeisti daugiabučio namo administratorių, ne mažiau kaip ¼ butų savininkų turi raštu kreiptis į savivaldybės administraciją, kuri organizuoja administratoriaus pakeitimo procedūras. Butų savininkai balsuoja dėl administratoriaus pakeitimo. Surinkus daugumą, 50 proc. Administratoriaus teikiamos paslaugos susijusios su viso pastato bei jo aplinkos klausimų sprendimu.
Daugiabučio namo administratorius reguliariai vertina namo būklę, du kartus per metus atlieka išsamų viso namo būklės įvertinimą ir rengia daugiabučio namo metinius ir ilgalaikius priežiūros planus. Su gautomis išvadomis ir planais supažindinami gyventojai ir aptariami namo atnaujinimo, remonto darbai, kuriuos būtina nedelsiant atlikti, siekiant išsaugoti bendrą turtą, pagerinti gyvenimo kokybę ir užtikrinti pačių daugiabučio gyventojų saugumą. Pirmiausia atliekami gyventojų patvirtinti, pirmojo būtinumo darbai, pvz.
Svarbi administratoriaus teikiama paslauga - teisinga daugiabučio priežiūrai skirtų išlaidų apskaita arba, kitaip tariant, teisingas išlaidų, kurios buvo skirtos namo priežiūros darbams atlikti, išdalinimas gyventojams. Tai - svarbiausios administratoriaus funkcijos.
Kauno būsto modernizavimo agentūros specialistai įsitikinę - patys gyventojai privalo rūpintis savo turtu. Ir ši pareiga tikrai neapsiriboja vien savo buto puoselėjimu. Vis tik specialistai pastebi, kad gyventojai neretai sako, jog atnaujinti daugiabučių gyvenamųjų namų nereikia, mat jiems yra gerai taip, kaip yra. Tačiau verta atkreipti dėmesį į tai, kad tinkamas statinio eksploatavimas aktualus ne tik jame gyvenantiems asmenims. Svarbu ir tai, kad prastėjanti pastato būklė lemia net tai, kad automatiškai krenta potencialios name parduodamų butų kainos.
Jungtinės Veiklos Sutartis (JVS): Kodėl Verta Rinktis?
Jungtinės veiklos sutartį gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų. JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai.
Dažnu atveju, JVS įgaliotinis norėdamas užtikrinti kokybišką daugiabučio namo priežiūrą, į pagalbą kviečia daugiabučių namų administravimo paslaugas teikiančią įmonę. Pasirašydamas sutartį su daugiabučio namo administratoriumi JVS įgaliotinis gali susitarti dėl atliekamų darbų imties ir kainos.
Jeigu JVS įgaliotas asmuo nusprendžia namo priežiūrą vykdyti savarankiškai, jis privalo atlikti daugiabučio techninės priežiūros organizavimą, šios priežiūros dokumentų parengimą, pildymą ir tvarkymą. Tvarkyti ir saugoti namo ir jam priskirto žemės sklypo techninę ir juridinę dokumentaciją. Rengti bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo metinį bei ilgalaikį planą ir teikti jį namo patalpų savininkų susirinkimui. Tvarkyti buhalterinę apskaitą. Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius pateikti patalpų savininkams savo veiklos metinę ataskaitą ir metinį finansinių ataskaitų rinkinį. Namo patalpų savininkų vardu sudaryti sutartis ir kitus sandorius, skelbti konkursus darbams atlikti. Sutarties su audito įmone sudarymą, kai yra priimtas Sutarties dalyvių sprendimas atlikti finansinį auditą ir dokumentų teikimą auditoriui.
Svarbu suprasti, kad kiti daugiabučio namo patalpų savininkai gali prižiūrėti JVS įgaliotinio veiksmus. Jeigu JVS įgaliotinis pasirašė sutartį su administravimo ir priežiūros paslaugas teikiančia įmone ir mano, kad administratorius neatlieka numatytų funkcijų, JVS įgaliotinis turi kreiptis į vartotojų teises arba teismą. Nusprendus nutraukti sutartį su paslaugų teikėju arba norint pakeisti daugiabučio namo valdymo formą, balsavimo metu, tam turi pritarti dauguma, 50 proc.
Bendrijos Steigimas
Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu. Kuriant namo bendriją, jos pirmininkui bei buhalterei yra mokami atlyginimai.
Kaip rodo patirtis - gyventojams tai kainuoja nemažai. Daugiabučio namo bendrijos įstatus tvirtina notaras, taip pat bendrija privalo būti įregistruota Juridinių asmenų registre.
Savivaldybės Vaidmuo Priežiūroje ir Kontrolėje
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Pavyzdžiui, Kauno miesto savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyrius vykdo valdytojų priežiūrą ir kontrolę pagal patvirtintas taisykles. Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui, Laisvės al. 94A, Kaunas.
Specialistai ragina gyventojus, kurie pastebi, jog nusidėvėjo bendro naudojimo objektai, apie tai informuoti namo administratorių. Natūralu, kad daugiabučiuose namuose gyvena daug žmonių, todėl ir situacijų pasitaiko pačių įvairiausių. Vis tik svarbu suprasti, kad gyventojai ir namo administratorius turi bendradarbiauti.
Pastaraisiais metais ima ryškėti nauja tendencija: gyventojai pasirinkę savo namą valdyti bendrijos arba jungtinės veiklos pagrindais vis dažniau kreipiasi į administratorių dėl specifinių paslaugų suteikimo. Ilgametę daugiabučių namų priežiūros ir administravimo patirtį turinti „Civinity“ grupės įmonė „Civinity Namai“ gyventojams rekomenduoja aktyviai dalyvauti susirinkimuose, sprendžiant daugiabučio namo priežiūros klausimus, nepriklausomai nuo to, kokia forma yra valdomas gyventojų turtas.
Daugiabučių namų priežiūra ir valdymas yra svarbus aspektas užtikrinant komfortą ir saugumą gyventojams. Vienas iš būdų tai įgyvendinti - pasirinkti administratorių, kuris rūpinsis gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuos jo priežiūrą.
tags: #gyventojai #praso #daugiabuciu #namu #administratoriu #pagalbos