Gyvenamosios Vietos Deklaravimas Nebaigtoje Statyboje: Sąlygos ir Reikalavimai Lietuvoje

Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, o įstatyminė bazė, reguliuojanti statybos procesus, nuolat tobulinama. Vienas iš aktualių klausimų, kylantis tiek NT plėtotojams, tiek pirkėjams, yra gyvenamosios vietos deklaravimas nebaigtoje statyboje. Šiame straipsnyje aptarsime, kokios sąlygos ir reikalavimai taikomi tokiais atvejais, kokie įstatymų pakeitimai įsigaliojo ir kokios galimos pasekmės.

Kas Laikoma Nebaigta Statyba?

Nebaigtas statyti būstas laikomas tada, kai pastato ar buto baigtumas yra nustatytas mažesnis negu 100 proc. dėl nebaigtų statybos darbų. Būsto statybų baigtumo lygis nurodomas procentine išraiška, kuris dažnu atveju potencialiems pirkėjams gali sukelti neaiškumą, kas į nurodytą baigtumo lygį (procentus) turi įeiti.

Įstatymų Pakeitimai ir Nauji Reikalavimai

Seimas gruodžio mėnesį patvirtino Statybos įstatymo pakeitimus. Nuo kitų metų sausio NT pirkimo-pardavimo sandoriai (gyvenamųjų patalpų arba patalpų gyvenamuosiuose objektuose) galės būti sudaromi tik 100 proc. baigtame objekte. Iki šiol sandoriai įprastai vykdavo ne visai užbaigus objektus. Pirkėjas turėdavo teisę ir pareigą jį pabaigti iki 100 proc. - tam būdavo skiriami 4-6 mėnesiai. Tuomet NT plėtotojas užregistruodavo baigtą objektą. Žinoma, prieš tai sutvarkydavo aplinką, laiptines.

Anot M. Statulevičiaus, pakeista daug įstatymo punktų, dalis kurių iš esmės pakeis sąlygas verslui ir pirkėjams, neabejojama, į brangesnę pusę. Įsigaliojus naujai tvarkai, žmogus, norėdamas įsirengti butą, atlikti apdailos darbus, vežti baldus, dažyti sienas, tą padaryti galės vėliau. NT plėtotojui tokie pokyčiai irgi kainuos brangiau, nes jis projekte užtruks nuo 3 iki 6 mėnesių ilgiau.

Seimo aplinkos apsaugos komitete, įvertinus rezonansinius įvykius NT rinkoje, vienas kurių buvo „Gelvonų terasos“, kuomet žmonės, nusipirkę būstus nebaigtame name, įstrigo, buvo nuspręsta, jog 100 proc. baigtumo objektų įsigijimas bus saugesnis pirkėjams, jis turės daugiau garantijų. Kuo didesnis avansas būna sumokėtas, tuo tokie atvejai skaudesni. Tai, matyt, buvo vertinta, bet tai nesprendžia problemos iš esmės“, - kalbėjo M. Statulevičius.

Kas Tas 100 Proc. Baigtumas?

Kol kas, anot M. Statulevičiaus, jei niekas nesikeis, statybų techniniame reglamente numatyta, ką reikia minimaliai padaryti, norint pasiekti 100 proc.: įsukti lemputę, pakabinti klozetą ir kriauklę, sumontuoti palanges, atlikti tam tikrus apdailos darbus.

LNTPA narių skaičiavimu, į kv. m, norint vietoje 85 proc. pasiekti 100 proc. baigtumą, prireiks papildomai investuoti iki kelių šimtų eurų į kv. m. Dar lieka laiptinės, aplinkos sutvarkymas, bet pačiame bute NT plėtotojas turės atlikti minėtus darbus. Būstą įsigijęs žmogus įprastai nori individualaus sprendimo, jam nereikia pigiausios kriauklės ar klozeto, taigi, tikėtina, juos išmontuos, išmes arba ieškos, kam parduoti, bet tai nėra tvaru“, - komentavo LNTPA prezidentas.

Yra žmonių, kurie ne dėl savo kaltės gyvena nebaigtos statybos pastatuose: galbūt, NT plėtotojas negali pabaigti projekto, galbūt, vyksta ginčas su komunalinių paslaugų tiekėjais, kurie nepasirašo, ir projektas nepabaigiamas, žmonės gyvena, jiems tiekiama energija, vežamos šiukšlės, bet dokumentuose nemai nepabaigti. Po Naujųjų metų jų nebebūtų įmanoma parduoti.

Jei NT plėtotojas bankrutuos, kitas projekto perpirkti ir jo tęsti taip pat negalės, nes ribojimas pirkti nebaigtos statybos būstą galioja visiems.

Anot M. Statulevičiaus, kalbant apie Vilnių, tikimasi, kad statybos leidimų padaugės, šiuo metu ypatingų problemų nėra, dalį problemų pavyko išspręsti. Vystytojai reaguoja į rinką, jei ši ramesnė, poreikio skubėti statyti nėra. Pavyzdžiui, išduodamas leidimas kvartalo statybai, tačiau stato kelis namus, stebint, kaip vyksta realizacija, statybinės medžiagos taip pat perkamos etapais, nes jų kainos mažėja. Logiška išsidėlioti planą etapais, pirkti pigesnes medžiagas, pritaikyti rinkos lūkesčius labiau atitinkančią kainodarą.

Mažuose miestuose veikia lokalūs žaidėjai, išmanantys vietos NT rinką. NT rinka gyvybinga ten, kur atsiranda darbo vietų, kuriasi mokūs, galintys įsigyti būstą pirkėjai - ten galima kalbėti apie naują statybą. Statyba Vilniuje, Utenoje ir Alytuje kainuoja tiek pat, regionuose viskas labiau priklauso nuo sklypų įsigijimo. Taip pat dažnai rekosnstruojami, naujai funkcijai pritaikomi nenaudojami pastatai.

Rekonstrukcijos Sąvoka

Kalbant apie Statybų įstatymo pakeitimus keičiasi ir rekonstrukcijos sąvoka. Pavyzdžiui, tam tikrose zonose, saugomose teritorijose, pajūrio juostoje, senamiesčiuose, kultūros paveldo objektuose nėra kito būdo plėtoti projektą nei jį rekonstruojant. Nuo lapkričio keičiasi rekonstrukcijos apibrėžimas: jeigu rekonstruojant pastatą jo tūris padidėja daugiau nei 100 proc., jam bus taikomi įstatymuose nustatyti naujo statinio projektavimui ir statybai keliami reikalavimai.

Statulevičius pabrėžia: viskas krypsta į sunkesnę, brangesnę pusę, verslas priims, suvaldys, tik klausimas, kiek tai kainuos. Pirkėjas moka mokesčius, sumoka brangiau už būstą, tačiau kai kuriuose segmentuose konkurencija mažesnė, pavyzdžiui, statant senamiesčiuose, tačiau jei reikalavimai visais atvejais vienodi, tiesiog neliks tokių projektų rinkoje.

Ką Reikia Žinoti Apie Būsto Baigtumą?

L.Liogės teigimu, nekilnojamojo turto vystytojams į rinką pateikiant vis daugiau objektų bei siekiant greičiau susigrąžinti į projektą investuotas lėšas, dažnu atveju pirkėjams siūloma įsigyti nebaigtą statyti būstą.

Pastato ar jo dalies (buto) baigtumas įprastai nurodomas turto kadastrinėje byloje, kurią parengia matininkas. Būtent jis apskaičiuoja, kokio baigtumo būstas yra pastatytas kadastrinių matavimų atlikimo metu. Pagal galiojančius teisės aktus pastato 100 proc. baigtumas laikomas atliktu tada, kai pastatytos visos pastato konstrukcijos ir įrengtos inžinerinės sistemos pagal pastato (jo dalies) statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) projektą.

Kitaip tariant, pastato ar jo dalies baigtumas yra kadastro duomuo, parodantis, kiek procentų pastato (jo dalies) yra pastatyta pagal projektą. Norint gauti atitinkamą pastato baigtumo procentą, reikia apskaičiuoti, kiek procentų vadinamojo lyginamojo svorio sudaro trūkstamų konstrukcinių elementų (langų, durų, vidaus ar išorės apdailos ir pan.) vertė būsto projekto mastu, t. y. iš esmės, kiek būsto įrengimo elementų trūksta iki visiško projekto išpildymo“, - tikino ji.

L.Liogės pabrėžia, kad konstrukcinių elementų, kurie pagal pastato projektą neturi būti įrengiami konkrečiame pastate, įtaka pastato ar jo dalies (buto) baigtumui nevertinama. Pavyzdžiui, jei pastate nėra vidaus apdailos, pertvarų, dujų ir šie elementai nėra numatyti pastato projekte, šių elementų minėti lyginamieji svoriai skaičiuojant baigtumo procentą neatimami.

Taip pat reiktų žinoti, kad jeigu būste atliksite tokius darbus, kurie nenumatyti projekte, tačiau atliksite mažiau projekte nurodytų darbų, atitinkamai ir būsto baigtumo lygio nustatymui papildomi, projekte nenumatyti, bet faktiškai atlikti darbai nebus vertinami rengiant kadastrinę bylą, kurioje ir nurodomas turto baigtumo lygis.

Kalbant apie statybų darbų baigtumo apskaičiavimą, pabrėžtina, kad įstatymų nuostatos tiksliai neįvardija, ką galima laikyti 80 proc. turto baigtumu, o nurodyti apskaičiavimo metodai iš esmės vertinami konkrečiu atveju atitinkamos srities profesionalų. Vis dėlto, anot L.Liogės, pagal įprastą praktiką 80 proc. buto baigtumą sudaro paruoštos statybinės konstrukcijos, būste įrengtos inžinerinės sistemos: šildymas, vandentiekis, karšto vandens tiekimas, nuotekų šalinimas ir (ar) dujų tiekimas.

Namo 80 proc. baigtumas galėtų būti laikomas pastatyta namo dėžutė su išorine apdaila, į kurį atvestas vandentiekis, šildymas (išvedžiota šildymo sistema), elektra bei įrengti nuotekų šalinimo įrenginiai, taip pat įmontuotos durys, langai, grindų pagrindas (juodgrindės). Kiti 20 proc. galėtų būti būsto projekte numatyti likusieji darbai: grindų pilnas įrengimas (su apdailos medžiagomis), sienų pilna apdaila (glaistymas, dažymas ar pan.), sanitarinių mazgų įrengimas, rekuperacinės/vėdinimo sistemos įvedimas ir pajungimas (rekuperatoriaus įrenginio įrengimas), jei tokia projekte yra numatyta, kiti projekte numatyti apdailos (įrengimo) darbai.

Kaip minėta, tikslus turto baigtumo procentas nustatomas kiekvienu atveju individualiai, matininkams atlikus atitinkamus kadastrinius matavimus ir užfiksavus visus reikalingus duomenis.

L.Liogė atkreipia dėmesį, kad vystomo nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, 80 proc. baigtumas savaime nenurodo, jog ir konkretaus buto šiame pastate baigtumas yra būtent 80 proc. Pastato baigtumas gali skirtis nuo būsto baigtumo.

Butų baigtumo lygis aktualus vystytojui (pardavėjui), kad jis galėtų taip pat priduoti pastatą, kuriame yra butas, 100 proc. baigtumu. Todėl dažnu atveju įsigijus būstą daugiabutyje yra nustatomi pirkėjui griežtesni turto 100 proc. baigtumo įrengimo reikalavimai ir terminai, kurių neatlikus sutrikdoma pastato statybų užbaigimo procedūra, atliekama vystytojo (statytojo).

Svarbu žinoti, kad pagal teisės aktus pastatytą naują daugiabutį galima naudoti tik gavus statybos užbaigimo aktą ir įregistravus jį Nekilnojamojo turto registre. Jei daugiabučiui nėra išduotas statybos užbaigimo aktas ir jis neregistruotas Nekilnojamojo turto registre, tokiame pastate gyventi draudžiama. Neužbaigtame statyti daugiabutyje galima tik vykdyti statybos darbus, o gyventi ar vykdyti kitokią veiklą ‒ ne“, - tikino L.Liogė.

Teisininkės teigimu, lankymasis ir nuolatinis gyvenimas nebaigtos statybos būste gali būsto savininkams ir (ar) vystytojams (pardavėjams) sukelti taip pat neigiamų pasekmių: savivaldybių administracijos gali taikyti administracinę atsakomybę už neužbaigtų statyti ir neregistruotų statinių naudojimą.

Be administracinės atsakomybės, taip pat gali iškilti būsto savininkams nepatogumų, norint sudaryti energijos pirkimo-pardavimo sutartis, kadangi minėtos sutartys su naujai pastatytų daugiabučių gyvenamųjų namų atskirų butų ar kitų patalpų savininkais gali būti sudaromos tik įvykdžius statinio statybų užbaigimo procedūras“, - teigė L.Liogė.

Ji atkreipė dėmesį, kad turto faktinio baigtumo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre neturi įtakos suteikiamo kredito sumos dydžiui. Lietuvos banko patvirtintuose atsakingo skolinimosi nuostatuose numatyta, kad skolinimas grindžiamas bendros kredito sumos ir įkeičiamo būsto rinkos vertės arba kainos santykiu.

Be to, minėti nuostatai numato, kad kredito sumos ir įkeičiamo būsto vertės santykis negali būti didesnis nei 85 proc. Kitaip tariant, būsto baigtumo procentas nesiejamas su būsto finansavimo procentine suma. Tačiau įsigyjant nepilno baigtumo būstą ir norint dalį suteikto kredito panaudoti būsto įrengimui (apdailos darbams), bankų finansuojama ir išmokama ne visa apdailos darbų sąmatoje nurodyta kaina, taip pat ne daugiau kaip minėti 85 proc. apdailos darbų bei medžiagų kainos.

Taigi, imant kreditą ir jį naudojant ne tik nebaigtos statybos būsto įsigijimui, bet ir įrengimui, taip pat galioja minėti atsakingo skolinimo nuostatai, kuriais vadovaujantis, asmuo turi turėti bent 15 proc. savo nuosavų lėšų apdailos darbų sumai padengti“, - aiškino ji.

Pasak L.Liogės, kai būsto baigtumas yra mažesnis nei 80 proc. baigtumo, bankai dažnu atveju taiko kitokias skolinimo sąlygas, nei aukščiau aptarta, t.y. laiko, kad finansuoja turto statybą, o ne turto su daline apdaila įsigijimą, todėl atitinkamai ir finansavimo sąlygos būna griežtesnės. Tačiau kiekvienas atvejis vertintinas individualiai ir būtent pagal konkrečią turto būklę sprendžiama, kokie reikalavimai bus keliami turto įsigijimo ar statybos finansavimui.

Argumentai Už Ir Prieš Namo Pridavimą

Apie tai pranešime spaudai pasakoja portalo pridavimai.lt vadovas Mantas Milašauskas, kuris pasidalino girdėtais argumentais už ir prieš namo pridavimą.

Argumentai UŽ namo pridavimą:

• Gresia bauda: Statinio ir daiktinių teisių į jį registravimo ir nebaigtų statyti ar rekonstruoti statinių kadastro duomenų tikslinimo NTR tvarkos pažeidimas užtraukia baudą nuo 145 eurų iki 290 eurų, juridiniam asmeniui - nuo 290 iki 580 eurų.
• Gyvenamosios vietos registravimas: Su gyvenamosios vietos deklaravimu susiję daug gyvenimo kokybę gerinančių veiksnių, tokių kaip: vaikų darželiai, mokyklos, galimybė balsuoti, dalyvavimas bendrijos veikloje, registracija gydymo įstaigose ir pan.
• Mokestinės prievolės parduodant nekilnojamą turtą: Jau daug metų GPM įstatyme numatyta GPM mokesčio lengvata parduodamam turtui, kuris buvo išlaikytas dešimt metų, t.y. įsigytas arba užregistruotas prieš dešimt metų.
• Įkeitimas bankui: Jei reikalingas banko finansavimas, registruoti ir įkeisti turtą būsit priversti net kelis kartus.
• Dovanojimas, paveldėjimas: Tėvai nenori palikti nesutvarkytų galų, todėl pradeda tuo rūpintis patys.
• ES parama: Norint pretenduoti į oficialią paramą, privalu turėti oficialiai registruotą turtą.

Argumentai PRIEŠ namo pridavimą:

• Namai statomi nelegaliomis lėšomis.
• Bijoma turto mokesčio.
• Namo pridavimas yra brangi procedūra.
• Namas pastatytas nelegaliai, pavyzdžiui, neturint projekto, statybos leidimo, statomas neleistinoje teritorijoje ar pan.
• Šiukšlių išvežimo mokesčio vengimas.

Su gyvenamosios vietos deklaravimu susiję daug gyvenimo kokybę gerinančių veiksnių, tokių kaip: vaikų darželiai, mokyklos, galimybė balsuoti, dalyvavimas bendrijos veikloje, registracija gydymo įstaigose, GPM lengvata ir pan. Norint džiaugtis šiais dalykais reikia turėti deklaruotą gyvenamą vietą. Kad turėtum, kur deklaruoti, reikalingas registruotas nekilnojamas turtas. Jeigu namas pastatytas, tačiau nepriduotas?

Namų registravimo paslaugomis užsiimančius žmones vienijančio portalo pridavimai.lt vadovas primena, kad su gyvenamosios vietos deklaravimu susiję daug gyvenimo kokybę gerinančių veiksnių, tokių kaip: vaikų darželiai, mokyklos, galimybė balsuoti, dalyvavimas bendrijos veikloje, registracija gydymo įstaigose ir pan. Norint džiaugtis šiais dalykais reikia turėti deklaruotą gyvenamą vietą. Kad turėtum, kur deklaruoti, reikalingas registruotas nekilnojamas turtas.

tags: #gyvenamosios #vietos #deklaravimas #nebaigtoje #statyboje