Nekilnojamojo Turto Pelningumo Rodiklis: Kaip Teisingai Įvertinti Investicijas

Investuojant į nekilnojamąjį turtą, būtina įvertinti jo pelningumą, atsižvelgiant į nuomos pajamas ir pardavimo kainą.

Pagrindiniai Rodikliai ir Jų Analizė

Pelningumo rodikliai (Profitability Ratios) - gausi finansinių rodiklių grupė. Vieni populiariausių yra pardavimų, turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai. Turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai dažnai dar vadinami grąžos rodikliais.

Turto Pelningumo Rodiklis (ROA)

Turto pelningumo rodiklis (ROA, Return On Assets) yra populiarus ir kartu lengvai suprantamas rodiklis, kuris parodo, kiek efektyviai valdomas turtas. ROA rodiklis parodo, kiek kiekvienam įmonės turto eurui tenka grynojo pelno, kuris yra vienas iš populiariausių įmonės vertinimo dydžių. ROA rodiklis yra vienas iš dažniausiai naudojamų rodiklių vertinant, kiek naudingai panaudojamas įmonės turtas, o kartu tai ir vienas iš bendrų rodiklių, kurie leidžia vertinti įmonės vadovybės veiklos efektyvumą.

Šis faktas įdomus tiek įmonės savininkams, tiek investuotojams, tiek kreditoriams. Vertinant ROA reikšmes, vyrauja nuomonė, kad žemesnis nei 5% ar 8% turto pelningumas nėra tinkamas, o virš 15% yra geras. Tačiau reikia žinoti, kad tam tikrose veiklos šakose (ypač susijusiose su ženkliu kapitalo poreikiu) šis rodiklis gali siekti 1.5% ir toks gali būti laikomas priimtinu.

Todėl lyginant įmonių pateiktą informaciją, dera pasidomėti, kaip ji skaičiuoja vieną ar kitą rodiklį. Paprastai neužtenka vieno rodiklio, norint įvertinti investicijos efektyvumą. Šis rodiklis neblogai atspindi vieno turto klasę, tačiau ar verta į ją investuoti, priklausys nuo to, ką siūlo kitos turto klasės bei asmeninių investuotojo parametrų. Naudinga paskaičiuoti ir kitus finansinius rodiklius.

ROA rodiklio formulė:

Turto pelningumas = (grynasis pelnas / turtas) x (pardavimų pajamos / pardavimų pajamos) = (grynasis pelnas / pardavimų pajamos) x (pardavimų pajamos / turtas) = grynasis pardavimo pelningumas x turto apyvartumas.

Formulė supaprastintai:

ROA = Grynasis pelnas / Vidutinis turtas

Turto pelningumo analizė

Turto pelningumas= (grynasis pelnas/ turtas) x (pardavimų pajamos/ pardavimų pajamos) = (grynasis pelnas/ pardavimų pajamos) x (pardavimų pajamos/ turtas)= =grynasis pardavimo pelningumas x turto apyvartumas.

Grynas pelnas/Turtas =[Grynas pelnas /pardavimai] : [Turtas/Pardavimai]= =[Grynas pelnas /Pardavimai] : [(Ilgalaikis turtas + trumpalaikis turtas)/Pardavimai]= =Grynasis pardavimų pelningumas/ (Fondų imlumas +Trumpalaikio turto panaudojimas).

Siūloma įvesti naujausio (ar planuojamo) periodo duomenis stulpelyje A, o praėjusio (pasirinkto) periodo duomenis - stulpelyje B. Stulpelis A-B parodys absoliutų pokytį tarp šių periodų duomenų. Rodiklių pokytis matuojamas eurais, koeficientų pokytis - punktais. Stulpelis A/B parodo kiek naujo (planuojamo) periodo reikšmės pakito procentais lyginant su praėjusiu periodu.

Pavyzdys: Įmonė, kurios turto dydis 5 399 200 eurai, grynasis pelnas 446 400 eurai, ROA (turto pelningumas) dydis 8.3%.

Kiti pelningumo rodikliai

Be ROA, yra ir kitų svarbių pelningumo rodiklių:

• Bendrasis pelningumas
• Veiklos pelningumas
• Pelningumas prieš palūkanas, mokesčius ir nusidėvėjimą (amortizaciją)
• Grynasis pelningumas
• Nuosavo kapitalo pelningumas (ROE)

Šie rodikliai padeda įvertinti įvairius įmonės veiklos aspektus ir priimti pagrįstus investicinius sprendimus.

Pelningumo analizės metodai

Pelningumo analizei naudojami įvairūs metodai:

• Kito objekto faktinių rodiklių lyginimas.
• To paties objekto skirtingų laikotarpių rodiklių lyginimas.
• Tendencijų analizė.

Tačiau, atliekant analizę, svarbu atsižvelgti į galimas problemas:

• Rodiklių palyginimas su srities vidurkiais gali būti klaidinantis, nes vidurkis nebūtinai yra geras rezultatas.
• Apskaitos praktika gali iškreipti palyginimų rezultatus.
• Sezoniniai veiksniai gali iškreipti palyginimus.
• Reikšmingi dydžių pokyčiai lyginamuoju laikotarpiu gali turėti įtakos rezultatams.

Pelningumo rodiklių skirtumai pagal veiklos sritis

Pardavimo pelningumo rodiklių skirtumai 2017 metais rodo, kad bendrasis pelningumas svyruoja nuo 13,4 proc. (administracinė ir aptarnavimo veikla) iki 61,5 proc. (švietimo veikla). Nuosavo kapitalo pelningumas nėra mažesnis negu 43 proc. pramoginėje ir poilsio organizavimo veikloje. Mažiausias nuosavo kapitalo pelningumas miškininkystėje ir žuvininkystėje - 3,3 proc.

Turto pelningumas svyruoja nuo 2,5 proc. (miškininkystėje ir žuvininkystėje) iki 12,7 proc. (informacijos ir ryšių veikloje).

Nuosavo Kapitalo Grąža (ROE)

Nuosavo kapitalo grąža (ROE), dar žinoma kaip nuosavybės pelningumas arba nuosavo kapitalo grąža, yra populiarus rodiklis, skirtas matuoti įmonės pelną, palyginti su jos nuosavu kapitalu (buhalterine verte). Šis rodiklis teoriškai turėtų parodyti pelningumą, kurį uždirba įmonės akcininkų kapitalas. Tačiau realybėje ROE rodiklis yra patikimas tik tuomet, kai įmonės buhalterinė turto vertė yra artima rinkos vertei.

ROE Rodiklio Svarba

Kuo aukštesnis ROE rodiklis, tuo geriau, nes toks verslas turi palankesnes plėtros perspektyvas. Vis dėlto, realybėje šis rodiklis tinka tik priminei įmonės peržiūrai, ir juo pernelyg pasikliauti nederėtų.

Norint jį suskaičiuoti, reikia grynąjį pelną padalinti iš nuosavo kapitalo. Šiuos dydžius rasite įmonės pelno (nuostolių) ir balansinėje ataskaitose.

Formulė:

ROE = Grynasis pelnas / Nuosavas kapitalas

Priklausomai nuo šalies ekonominės ir finansinės būklės, laikoma, kad 10% ir didesnis nuosavo kapitalo pelningumas nėra blogas, o 15% - geras. Tačiau vertinant šias reikšmes, reikia atsižvelgti į tai, kokioje šakoje veikia įmonė, kokia šalies paskolų ir indėlių rinkos būklė. Krizės metu 5% nuosavo kapitalo pelningumo dydis gali būti laikomas geru. Šį rodiklį rekomenduojama nagrinėti kartu su turto pelningumo rodikliu.

WACC (Svertiniai Kapitalo Kaštai)

WACC, žinomi kaip svertiniai kapitalo kaštai, parodo įmonės kapitalo kaštus, įvertinant tiek skolintą, tiek nuosavą kapitalą. WACC paprastai naudojamas kaip diskonto norma diskontuojant pinigų srautus.

Teisingų svertinių kapitalo kaštų nustatymas yra aukštoji finansų inžinerija, ir čia labai lengva suklysti, o net nedidelė paklaida gali turėti didelę reikšmę galutiniam rezultatui.

Svarbūs aspektai nustatant WACC:

• Nuosavo kapitalo bei skolinto kapitalo santykio: kapitalo dalis, kuri turi didesnį svorį įmonės kapitalo struktūroje, lemia didesnę įtaką svertiniams kaštams.
• Nuosavo kapitalo kaštai: parodo grąžą, kurios investuotojai tikisi iš investicijų į tos įmonės akcijas. Žinoma, ta laukiama grąža turi atitikti rinkos sąlygas bei galimybes.

Mokesčiai ir Kitos Išlaidos

Skaičiuojant nekilnojamojo turto pelningumą, svarbu atsižvelgti į mokesčius ir kitas išlaidas:

• Mokestis valstybei už pajamas: Galima mokėti pagal verslo liudijimą (patentą), kuris yra metinis mokestis (pvz., 2016 metais Vilniuje buvo 585 EUR, kasmet didėja), arba deklaruojant pajamas mokėti 15 proc. mokestį.
• Nekilnojamojo turto mokestis: 2016 metais nekilnojamo turto mokestis taikomas tiems fiziniams asmenims, kurių nekilnojamo turto vertė viršija 220 tūkst. EUR. Nuo 2015 metų viršijančiai nustatytą ribą sumai taikomas 0,5 proc.
• Einamasis remontas: Apima įprasto nusidėvėjimo remontą (sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai ar kitas pagal poreikį atliekamas remontas).
• Kapitalinis turto nusidėvėjimas: Tai, ką sutvarkysite einamojo remonto metu neturi nieko bendro su kapitaliniu nusidėvėjimu, kuris gali būti pašalintas tik atliekant kapitalinį remontą.

Mokesčiai, susiję su nekilnojamuoju turtu

Prieš pradedant skaičiuoti pelningumą, būtina atsižvelgti į mokesčius, kuriuos reikės mokėti valstybei:

• Pajamos iš nuomos: Galite pasirinkti, kaip mokėti mokestį nuo pajamų:
  • Verslo liudijimas (patentas), kurio metinis mokestis kasmet didėja (pvz., 2016 m. Vilniuje - 585 EUR).
  • Deklaruojant pajamas ir mokant 15% mokestį.
• Nekilnojamojo turto mokestis: 2016 metais šis mokestis buvo taikomas fiziniams asmenims, kurių nekilnojamojo turto vertė viršijo 220 tūkst. EUR. Viršijančiai sumai buvo taikomas 0,5% mokestis.

Remontas ir nusidėvėjimas

Taip pat svarbu atskirti einamąjį remontą nuo kapitalinio turto nusidėvėjimo:

• Einamasis remontas: Apima įprasto nusidėvėjimo remontą (sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai).
• Kapitalinis remontas: Apima laikančiųjų konstrukcijų tvirtinimą, inžinerinių sistemų atnaujinimą, izoliacinių savybių gerinimą ir pan. Daugiabučiams kapitalinis remontas mažai tikėtinas.

Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5%.

Svarbu įvertinti ir galimą nuomos prastovą arba ne visų nuompinigių atgavimą iš nuomininkų, kas gali sumažinti turto pajamingumą. Norint įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida.

Finansiniai Rodikliai ir Įmonės Valdymas

Efektyviam įmonės valdymui reikalinga tiksli, teisinga ir savalaikė informacija. Vien tik tvarkingai vedamos buhalterinės apskaitos nepakanka, kad vadovas žinotų apie įmonės galimybes ir grėsmes ateityje. Tam, kad vadovas turėtų reikalingą informaciją apie įmonės finansinę būklę, jis samdo vyr. finansininką.

Santykiniai finansiniai rodikliai skaičiuojami finansinei įmonių būklei įvertinti. Duomenys finansiniams rodikliams apskaičiuoti gaunami iš finansinės atskaitomybės ataskaitų - dažniausia iš balanso ir pelno (nuostolio) ataskaitos.

Kiti svarbūs finansiniai rodikliai

Kiti svarbūs finansiniai rodikliai:

• Likvidumo koeficientas: Parodo įmonės galimybę įvykdyti trumpalaikius įsipareigojimus (pvz., apmokėti skolas), panaudojus trumpalaikį turtą.
• Skolos koeficientas: Parodo įmonės įsipareigojimų dalį visame turte, kokia turto dalis yra įsigyta už skolintas lėšas.
• Finansinio sverto rodiklis: Parodo skolos ir nuosavo kapitalo santykį.
• Turto apyvartumas: Naudojamas turto valdymo efektyvumo vertinimui: didesnė reikšmė rodo efektyvesnį valdymą, mažesnė - neefektyvų.
• Kapitalo ir turto santykis: Parodo viso turto finansavimo nuosavu kapitalu proporciją.

Pelningumo Rodikliai Investuojant Į Nekilnojamąjį Turtą

Investuojant į nekilnojamąjį turtą, svarbu įvertinti jo pelningumą. Prieš pradedant skaičiuoti pelningumą, būtina atsižvelgti į mokesčius, kuriuos reikės mokėti valstybei:

• Pajamos iš nuomos: Galite pasirinkti, kaip mokėti mokestį nuo pajamų: verslo liudijimas (patentas) arba deklaruojant pajamas ir mokant 15% mokestį.
• Nekilnojamojo turto mokestis: Taikomas fiziniams asmenims, kurių nekilnojamojo turto vertė viršija nustatytą sumą.

Taip pat svarbu atskirti einamąjį remontą nuo kapitalinio turto nusidėvėjimo. Realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5%.

Svarbu įvertinti ir galimą nuomos prastovą arba ne visų nuompinigių atgavimą iš nuomininkų, kas gali sumažinti turto pajamingumą.

Ilgalaikio Turto Apyvartumas

Ilgalaikio turto apyvartumas rodo, kaip efektyviai yra panaudojamas įmonės ilgalaikis turtas siekiant sukurti pajamas. Šis finansinis rodiklis lygina įmonės pardavimus bei ilgalaikį turtą. Kuo šis santykis didesnis, tuo įmonė efektyviau panaudoja savo ilgalaikį turtą.

Gamybinėms ar panašioms įmonėms ilgalaikis turtas sudaro pagrindines investicijas. Tai įmonės nekilnojamas turtas, gamybiniai įrengimai, mašinos ir pan. Tokios investicijos visuomet turi atsipirkti, ir šis rodiklis analizuoja, kaip efektyviai investicijos į tokį turtą atsiperka. Žinoma, čia ignoruojamas pelningumas, ir tai labai paviršutinė analizė, kuri neturėtų būti ištraukta iš konteksto. Todėl naudojant šį rodiklį visuomet reikėtų šalia paskaičiuoti ir tokius rodiklius kaip ROE, ROA, ROIC ir pan. Pelningumo ignoravimas ne vienintelė problema skaičiuojant šį rodiklį. Kita problema yra ta, kad balanse ilgalaikis turtas gali būti jau nusidėvėjęs, o realybėje dar šiuolaikiškas ir puikiai funkcionuojantis, tad šių rodiklių lyginimas nėra toks paprastas net ir lyginant bendroves iš to paties sektoriaus. (Geriausia jei nusidėvėjimo normos panašios, ir pagrindinis turtas yra panašaus amžiaus).

Aukštas ilgalaikio turto apyvartumas dažniausiai rodo gerą turto panaudojimą, tačiau jis gali reikšti ir ribotą investicijų lygį, kai įmonė veikia su pasenusiu ar stipriai nusidėvėjusiu turtu. Žemas apyvartumas nebūtinai yra neigiamas signalas. Jis gali būti būdingas įmonėms, kurios neseniai investavo į naują įrangą, infrastruktūrą ar technologijas.

Ilgalaikio turto apyvartumo traktavimas glaudžiai susijęs su nusidėvėjimo politika. Apskaitoje nudėvėtas turtas gali dirbtinai padidinti apyvartumo rodiklį, nors realus gamybinis pajėgumas gali būti ribotas. Be to, augančios įmonės dažnai sąmoningai toleruoja mažesnį apyvartumą, nes investuoja į ateities plėtrą. Skirtingos verslo strategijos lemia skirtingą apyvartumo lygį. Efektyvumo ir kaštų lyderystės siekiančios įmonės dažnai orientuojasi į maksimalų turto išnaudojimą.

Finansinių Ataskaitų Analizė

Finansinėse ataskaitose įvairiais pjūviais pateikiama informacija apie įmonės finansinius rezultatus per pasirinktą / ataskaitinį laikotarpį. Pagrindiniai rodikliai yra pajamos, veiklos pelnas, grynasis pelnas, veiklos pelnas %, grynasis pelnas %.

Biudžeto-fakto palyginimo ataskaitose įvairiais pjūviais pateikiama informacija apie planuotų ir faktinių rezultatų skirtumus per pasirinktą / ataskaitinį laikotarpį.

Pagrindiniai Pelningumo Rodikliai

Mokslinėje literatūroje dažniausiai teoriškai aprašomi ir empiriškai analizuojami yra šie pelningumo rodikliai:

• Bendrasis pelningumas (angl. Gross profit margin)
• Veiklos pelningumas (angl. Operating profit margin arba Return on sales, sutr. ROS)
• Veiklos pelningumas prieš palūkanas, mokesčius ir nusidėvėjimą (amortizaciją), (angl. Earnings before interest, taxes, depreciation and amortization margin, sutr. EBITDA)
• Grynasis pelningumas (angl. Net profit margin)
• Turto pelningumas (angl. Return on assets, sutr. ROA)
• Nuosavo kapitalo pelningumas (angl. Return on equity, sutr.

Išvardintų rodiklių yra ir daug kitų, išvestinių, papildomų, mažiau svarbių pelningumo rodiklių.

Laisvos konkurencinės rinkos sąlygomis visos įmonės, neatsižvelgiant į jų dydį, rūšį ir veiklos sritį, suinteresuotos didinti pelną. Tačiau, norint objektyviai įvertinti įmonės veiklos efektyvumą įvairiais aspektais, jos konkurencingumą ir tęstinumo galimybes, nepakanka analizuoti absoliutinius pelno rodiklius ir jais remiantis priimti tam tikrus sprendimus.

Skirtingos įmonės, gaudamos vienodą pelną, gali dirbti nevienodai efektyviai, o absoliutus pelno rodiklis įmonės veiklos efektyvumą atspindi nepakankamai. Tai yra, lyginant įmonių, kurios gali būti labai skirtingos finansinės, investicinės, gamybinės ar komercinės veiklos požiūriu, absoliučius pelno rodiklius, sunku įvertinti jų ekonominę prasmę.

Pelningumo rodiklių lyginimas

Atliekant lyginamąją analizę dažnai lyginami pagal įvairias savo charakteristikas tarpusavyje labai besiskiriantys ūkio subjektai. Be to, lyginant ilgesnio laikotarpio duomenis, būtina atsižvelgti ir į neišvengiamai pasireiškianį infliacijos poveikį, duomenų surinkimo, apibendrinimo bei pateikimo metodologijų pasikeitimus.

Pelningumo rodiklių analizės problemos

• Kadangi nemažai didelių įmonių vienu metu vykdo daug skirtingų veiklų visiškai skirtingose veiklos srityse, todėl šiais atvejais palyginimo tikslais yra sunku nustatyti reikšmingą veiklos srities vidurkių rinkinį.
• Dauguma įmonių nori būti geresnės nei vidutinės (nors pusė jų bus didesnė ir pusė mažesnė už medianą), todėl noras pasiekti vidutinį rezultatą nebūtinai yra gerai.
• Įmonių finansinių ataskaitų duomenis gali labai iškreipti infliacija - įrašytos vertės dažnai skiriasi nuo tikrųjų verčių.
• Skirtingos veiklos ir jų apskaitos praktika gali iškreipti palyginimų rezultatus.
• Pažymėtina, kad santykiniai pelningumo “geri” ar “blogi” vertinimai gali būti priklausomi nuo santykinių rodiklių dalmenų dydžių ar reikšmingų jų pokyčių lyginamuoju laikotarpiu.

Anksčiau išvardinti pelningumo rodikliai taip pat turi savo trūkumų ar taikymo apribojimų, o mokslinėje literatūroje apie šių rodiklių taikymą ir jų patikimumą pateikiama įvairių nuomonių.

Pilnai pasikliauti bendrojo pelningumo rodikliu taip pat nėra racionalu. Įmonių parduotų identiškų prekių, produkcijos ar paslaugų pardavimo pajamos gali būti panašios ar dėl konkurencinės kovos ilgainiui išsilyginti, tačiau bendrojo pelno dydį tiesiogiai neigiamai veikiantis jų savikainos dydis gali būti apskaičiuojamas labai skirtingai.

Skirtingai nuo grynojo pelningumo, bendrasis pelningumas nėra galutinius įmonės veiklos rezultatus atspindintis rodiklis, nes jį neigiamai veikia bendrosios ir administracinės sąnaudos. Šis rodiklis negali būti palygintas tarp įmonių, priklausančių skirtingoms pramonės šakoms. Kitas šio rodiklio trūkumas yra tas, kad negalime jo interpretuoti atskirai, neatsižvelgdami į grynąjį pelningumą.

Veiklos pelningumo trūkumas yra tas, kad taikant šį rodiklį neatsižvelgiama į finansinės ir investicinės veiklos rezultatus, kurie gali daryti reikšmingą įtaką tiek įprastinės veiklos pelnui, tiek apmokestinamajam pelnui, todėl ir pelno mokesčiui.

Pelningumo rodiklių skirtumai pagal veiklos sritis

Lietuvos įmonių bendrasis pelningumas svyruoja nuo 13,4 proc. (meninė, pramoginė ir poilsio organizavimo veikla) iki 61,5 proc. (švietimo veikla).

Apibendrinant, turto pelningumo rodiklis (ROA) yra svarbus įrankis vertinant įmonės finansinę būklę. Tačiau, norint priimti pagrįstus sprendimus, būtina atsižvelgti ir į kitus finansinius rodiklius bei veiklos specifiką.

Lentelė: Pelningumo rodiklių skirtumai pagal veiklos sritis (2017 m.)

tags: #grynojo #turto #pelningumo #rodiklis #nuo #5