NT nuoma Lietuvoje yra viena populiariausių papildomų pajamų formų, bet taip pat yra dažnas mokestinių klaidų šaltinis. Ar kada nors susimąstėte, kiek mokesčių slepia nekilnojamojo turto nuomos sutartis? Atsakymas gali nustebinti: mokesčių srautas priklauso nuo nuomos specifikos ir gali tekti ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui. Mokesčiai nuomojant nekilnojamą turtą yra GPM, PVM ir nekilnojamojo turto mokesčio prievolės, taikomos nuomojant ar nuomojantis patalpas gyvenimui ar veiklai. Šiame straipsnyje apžvelgsime pagrindinius mokesčius, susijusius su nekilnojamojo turto nuoma, ir pateiksime praktinių patarimų, kaip tinkamai deklaruoti pajamas ir išvengti klaidų.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc. Tačiau, kaip apmokestinti nuomos pajamas? Atsižvelgiant į tai, kam nuomojate turtą, taikomos skirtingos GPM taisyklės:
- Nuoma fiziniam asmeniui: Jeigu jūs (nuomotojas) nuomojate butą kitam fiziniam asmeniui (nuomininkui), kurio nuomos tikslas yra gyvenimas, ne veikla, turite apskaičiuoti ir mokestiniam laikotarpiui pasibaigus (iki kitų kalendorinių metų gegužės 1 dienos) deklaruoti gautas nuomos pajamas bei nuo jų sumokėti mokėtiną 15 proc. pajamų mokestį.
- Nuoma juridiniam asmeniui: Jeigu nekilnojamasis turtas nuomojamas juridiniam asmeniui, pajamų mokestį, kuris sudaro 15 proc., savarankiškai apskaičiuoja ir sumoka juridinis asmuo (o ne Jūs). Jeigu gyventojai NT nuomojo juridiniams asmenims, įskaitant ir gyvenamosios paskirties patalpas, arba gyventojams, vykdantiems individualią veiklą (kai nuomotojas pats nevykdo individualios veiklos), tai tokios gyventojo pajamos priskiriamos A klasės pajamoms, nuo kurių GPM apskaičiuoja, išskaičiuoja ir sumoka nuomininkas.
- Nuoma per verslo liudijimą: Taip pat pajamų mokesčio deklaracijas pateikti turi ir tie gyventojai, kurie praėjusiais metais vykdė gyvenamosios paskirties patalpų nuomos veiklą kitiems gyventojams įsigijus verslo liudijimą.
- Nuoma kitiems gyventojams be verslo liudijimo: Jeigu gyventojai nuomojo savo NT kitiems gyventojams (įskaitant ir gyvenamąjį būstą) neįsigijus verslo liudijimo, deklaracijoje turi deklaruoti gautų pajamų iš nuomos sumą ir atitinkamai sumokėti 15 proc. GPM mokestį.
Tuo atveju, kai NT nuomos pajamų ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių darbo užmokesčių sumą, viršijančiai daliai taikomas 20 proc.
Verslo liudijimas (VL)
Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui. VL įsigyjamas kiekvienam NT objektui atskirai. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams. Pavyzdžiui, verslo liudijimas gali būti paprastesnis ir pigesnis variantas, jei nuomojama daug butų.
Žemiau pateikta lentelė iliustruoja skirtumus tarp verslo liudijimo ir 15% GPM deklaravimo:
| Kriterijus | Verslo liudijimas (VL) | 15% GPM (Deklaravimas) |
|---|---|---|
| Mokėjimo laikas | Iš anksto (prieš pradedant nuomą) | Pasibaigus metams (iki geg. 1 d.) |
| Mokesčio dydis | Fiksuotas (pvz., 400-600 Eur/metus didmiesčiuose) | 15 % nuo gautos sumos |
| Pajamų riba | Iki 45 000 Eur (nuo 2026 m.) | Nėra |
Svarbu! Pilkoji zona: A (fizinis asmuo, nuomotojas) gali susidurti su neaiškumu dėl modelio naudingumo 2026 m.
PVM ir NT nuoma
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM. Tačiau yra išimčių. Trumpalaikė nuoma yra PVM objektas. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. PVM tarifu. Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos. Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla.
Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM.
Pažymėtina, kad pati žemės nuoma yra PVM neapmokestinama pagal LR PVM įstatymo 31 str. Tačiau jei nuomotojas yra PVM mokėtojas, jis turi teisę pasirinkti už žemės nuomą skaičiuoti PVM, kai nuomininkas yra PVM mokėtojas juridinis asmuo. Šis pasirinkimas turi galioti ne trumpiau kaip 24 mėnesius visiems tokio tipo sandoriams ir apie tai reikia deklaruoti VMI nustatyta tvarka. Jei nuomininkas, PVM mokėtojas, vykdo PVM apmokestinamąją veiklą, tuomet jis gali įtraukti PVM į atskaitą.
Nekilnojamojo turto mokestis (NTM)
NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė. NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m. Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė. Nuomojant žemę iš fizinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas. Nuomojant žemę iš juridinio asmens, žemės mokestį moka žemės savininkas - juridinis asmuo.
Kiti svarbūs aspektai
- Nuomos sutartis: Problemos su nuoma dažniausiai kyla ne dėl tarifų, o dėl prastų sutarčių.
- Nuoma tarp susijusių asmenų: Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
- Atsiskaitymai: Jei bendra nuomos sutarties suma viršija 5000 eurų, visi mokėjimai už nuomą turi būti atliekami bankiniu pavedimu. Atsiskaitymas grynais pinigais yra draudžiamas. Ši taisyklė dėl pavedimų taikoma kiekvienam mokėjimui, nepriklausomai nuo dydžio.
- Deklaravimas: Jei atsiskaitymai už patalpų nuomą vyksta kartą per mėnesį, deklaracija GPM313 turi būti pateikta iki einamojo mėnesio 15 dienos už praėjusį mėnesį. Pavyzdžiui, jei nuoma už sausį sumokama sausio mėnesį, reiškia, kad deklaracija turi būti pateikta iki vasario 15 d. Bendra kalendorinių metų nuomos suma deklaruojama metinėje deklaracijoje GPM312.
Nuomos skaičiuoklė
Naudotis nuomos skaičiuokle labai paprasta - tereikia į pirmąjį langelį įvesti nuomos sutarties sumą, visa kita paskaičiuos nuomos skaičiuoklė ir matysite - gaunamas pajamas bei mokamą pajamų mokestį (kurį sudaro 15 proc. sutarties sumos).
Ši publikacija yra informacinė. Dėl konkretaus taikymo ir galimų 2026 m.