Vokietijos Žemės Nuosavybės Teisė: Lyginamasis Žvilgsnis

Žemės teisė, kaip teisės šaka, pradėjo formuotis iš papročių teisės. Senovės Romoje papročių teisė pirmiausia buvo kodifikuota Dvylikos lentelių įstatymuose ir kituose teisės aktuose. Romėnų teisės tradicijas perėmė daugelio valstybių viešosios ir privatinės teisės sistemos, kurios įtvirtino ir žemės teisės normas. Žemės teisės pagrindiniai principai įsitvirtino 18 amžiaus pabaigoje, o žemės teisė iš esmės susiformavo po Antrojo pasaulinio karo. Žemės teisės normos, reikalaujančios saugoti ir racionaliai naudoti žemę, ją nusavinti visuomenės interesais, kai kuriose valstybėse (pvz., Graikijoje, Italijoje, Ispanijoje) įgijo konstitucinių normų statusą.

Lietuvoje žemės teisės šaltiniai iki Lietuvos valstybės susikūrimo 13 amžiuje buvo prigimtinė ir papročių teisė, reglamentuojanti daugiausia šeimos, genčių, vėliau bendruomenių žemės nuosavybės, naudojimo ir paveldėjimo santykius, prievoles ir bausmes. 1468 Kazimiero teisynas, be baudžiamosios atsakomybės, numatė ir žemės ginčų procesą. Nepriklausomoje Lietuvoje žemės teisės šaltiniai, be Rusijos imperijos įstatymų, buvo ir iš kitų užsienio valstybių perimti teisės aktai, pvz., Užnemunėje galiojo 1807 Prancūzijos (Napoleono) civilinis kodeksas, 1923-39 Klaipėdos krašte - Vokietijos imperijos 1900 Civilinis kodeksas, t. p. Sovietinės okupacijos metais žemės teisės šaltiniai buvo valstybės ir vietos valdžios išleisti įstatymai ir kiti teisės aktai, 1971 Žemės kodeksas. Atkūrus Lietuvos nepriklausomybę išleisti įstatymai ir teisės aktai, įteisinantys privačią žemės nuosavybę, reguliuojantys žemės reformą kaime ir mieste, žemėtvarkos darbus, žemės naudojimą ir apsaugą.

Žemės teisės normos įtvirtintos Lietuvos Respublikos Konstitucijoje (1992), Žemės (1994, nauja redakcija 2004), Žemės reformos (1991, nauja redakcija 1997), Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo (1997), Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo (2014) įstatyme, t. p.

Žemės Rinkos Tendencijos Lietuvoje ir Vokietijoje

Pagyvėjimas Lietuvos žemės rinkoje prasidėjo 2003 metais. Nuolat daugėjo parduodamų sklypų, augo jų kainos. Tolesnį mūsų šalies žemės rinkos vystymąsi yra sudėtinga prognozuoti. Rinkos plėtrą iki šiol skatino subjektyvūs veiksniai: pavyzdžiui, žmonių lūkesčiai, kad kainos kils artėdamos prie ES šalių senbuvių kainų; baimė dėl neaiškių perspektyvų įvedus eurą. Kaip žemės rinkos vystosi kitose šalyse, pavyzdžiui, Vokietijoje?

Viena vertus, tai labai išsivysčiusi ES šalis. Kita vertus, Rytų Vokietija tik prieš keliolika metų išsilaisvino iš buvusios Tarybų Sąjungos įtakos.

Vokietijoje, kaip ir Lietuvoje bei daugelyje ES šalių, žemė skirstoma pagal paskirtį. Tačiau pakeisti žemės paskirtį Vokietijoje, ypač jei žemė derlinga, yra labai sunku.

Žemės mokestis Vokietijoje ir Lietuvoje apskaičiuojamas pagal normatyvinę žemės kainą (žemesnė negu reali rinkos kaina). Perkant žemę Vokietijoje mokamas nekilnojamojo turto įsigijimo mokestis - 3 proc. pirkimo kainos. Registruojant turtą imamas 1 proc. pardavimo kainos kadastro registracinis mokestis. Lietuvoje mokamas tik pastarasis mokestis (svyruoja nuo 20 iki 10 tūkst. Lt).

Pirmumo teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemę Lietuvoje numatyta daugelio kategorijų asmenims. Pavyzdžiui, pirmumo teisę įsigyti valstybinę žemę turi pa­statų ir įrenginių, stovinčių ant parduodamos žemės, savininkai, taip pat asmenys, ūkininkaujantys ant parduodamos žemės, žemės konsolidacijos projektų dalyviai, jaunieji ūkininkai. Įsigyjant privačią žemę, pirmumo teisė numatyta bendraturčiams, savininkams pastatų ir įrenginių, stovinčių ant parduodamos žemės, žemės konsolidacijos projektų dalyviams, valstybei ir savivaldybėms.

Parama Ūkininkams

Vokietijos ūkininkai, perkantys žemės ūkio paskirties žemę, sulaukia svarios paramos. Bankas „Landwirtschaftliche Rentenbank“ specializuojasi žemės ūkio paskolų srityje ir teikia kreditus su dukart mažesnėmis negu vidutinės palūkanomis. Pavyzdžiui, 2005 metais šio banko paskolų palūkanų norma svyravo nuo 2,85 iki 3,90 proc., lyginant su vidutine 5,79 proc. rinkos palūkanų norma (jauniems ūkininkams suteikiami kreditai su dar mažesnėmis palūkanomis). Vokietijos ūkininkams taip pat teikiamos paskolų garantijos, dengiančios iki 80 proc. paskolos sumos.

Lietuvoje žemę bankai irgi jau priima kaip užstatą, tačiau, kaip žinia, kreditai ūkininkams, ypač smulkiems, sunkiai prieinami. Nors Žemės ūkio paskolų garantijų fondas garantuoja 70 proc. (jauniesiems ūkininkams 80 proc.) paskolos ir dengia iki 50 proc. (žemei, kitai kredito paskirčiai - 30 proc.) mokamų palūkanų, Lietuvos ūkininkai dažnai negali įrodyti verslo pelningumo ar pateikti likusios reikalingos užstato dalies. Atitinkamai sumažėja jų galimybės dalyvauti žemės pirkimo ir pardavimo rinkoje.

Žemės Reforma ir Restitucija

Pastarųjų metų Lietuvos žemės rinka yra aktyvi, tačiau pakilimas prasidėjo vos prieš trejus-ketverius metus. Iki tol rinkos vystymąsi stabdė nesibaigiantis žemės reformos procesas, prasidėjęs 1991 m. Žemė natūra grąžinama arba už ją atlyginama lygiaverčiu sklypu, sumokama kompensacinė išmoka visiems Lietuvos piliečiams, turėjusiems žemės iki 1940 metų, arba jų palikuonims.

Rytų Vokietijoje, kurioje po išsilaisvinimo iš Tarybų Sąjungos įtakos ir susijungimo su Vakarų Vokietija, taip pat vyko žemės reforma, restitucija. Tačiau teisė atgauti kadaise nacionalizuotą žemę buvo suteikta anaiptol ne visiems.

Pirmame etape (1945-1949 m.), dar prieš įkuriant Rytų Vokietijos valstybę - Vokietijos Demokratinę Respubliką (VDR) - sovietai pirmiausia nacionalizavo karo nusikaltėlių bei asmenų, susijusių su nacių partija, žemę. Vėliau buvo imtasi bendro žemės perskirstymo, konfiskuojant didesnių kaip 100 ha ūkių žemę. Per šį etapą nacionalizuota žemė į grąžinamų objektų sąrašą nepateko, argumentuojant tuo, kad Vokietijos valdžia negali atsakyti už kitos šalies (Tarybų Sąjungos) veiksmus. Toks sprendimo būdas sukėlė didelį visuomenės nepasitenkinimą, jaučiamą iki šiol.

Pasitraukus sovietams, 1949 m. VDR valdžia tęsė kolektyvizaciją, propagandos priemonėmis ir prievarta versdama žmones perleisti savo žemę kolektyviniams ūkiams. Pirmaisiais metais žemė buvo formaliai eksproprijuojama, tačiau vėliau nacionalizuojamai žemei buvo tik uždedama valstybės kontrolė, kadangi niekas nesitikėjo, kad egzistuojanti sistema kada nors žlugs. Šiuo atveju prašymai restitucijai buvo priimami. Tačiau nors oficialiai dauguma buvusių savininkų ir išlaikė nuosavybės teises, faktiškai grąžinti žemę natūra buvo sudėtinga dėl fizinių kliūčių, kadangi daugeliu atveju nusavinta žemė buvo parduota VDR piliečiams, todėl dažniausiai buvusiesiems savininkams (tai daugiausia asmenys, nelegaliai emigravę iš VDR 1949-1989 m.) buvo išmokėtos kompensacijos.

Užsieniečiams priklausančiai žemei VDR buvo uždėta valstybės kontrolė, kadangi, kaip ir ankstesniu atveju, tuo metu nebuvo įmanoma susigrąžinti savo nuosavybės. Žemė, jei įmanoma, grąžinama natūra.

Iki 1972 m. Rytų Vokietijoje buvo nacio­nalizuota dauguma mažesnių įmonių, t. y. Taigi nepaisant to, kad nacionalizacija de facto buvo beveik baigta, 1989 m. beveik pusė žemės oficialiai buvo išlikusi privačioje nuosavybėje (jai tebuvo uždėta valstybės kontrolė), t. y. savininkai buvo aiškūs, dėl to restitucijos procesas buvo lengvesnis. Iki 2005 m. pradžios buvo priimti sprendimai dėl 95 proc. prašymų (viso pateikta apie 2 mln. prašymų). Įdomu pažymėti, kad apie pusę paraiškų buvo atmesta (daugiausia dėl 1945-1949 m.

Grąžinant žemę Vokietijoje, kaip ir Lietuvoje, buvo taikomas „pirmenybės restitucijai“ principas, t. y. kompensacija mokama tik išskirtiniais atvejais, kai negalima žemės grąžinti natūra. Tačiau dėl itin sulėtėjusio ekonominio vystymosi Rytų Vokietijoje po poros metų šis principas buvo pakeistas „pirmenybės investicijoms“ principu. Tai reiškė, kad tais atvejais, kai investicijos stabdomos dėl neatkurtų nuosavybės teisių, žemė perleidžiama investuotojams, o savininkai gauna kompensacijas. Pastariesiems buvo palikta galimybė atgauti nuosavybę natūra, pateikus atitinkamo intensyvumo investicijų planą, tačiau kadangi tam suteikiamos tik 2 savaitės, restitucija praktiškai buvo negalima.

Lietuvoje pirmenybė visą laiką teikta restitucijai, dėl to buvo slopinamas investavimo procesas, investuojama neoptimaliose vietovėse, itin susmulkėjo ūkiai, stabdomas žemės rinkos funkcionavimas, apsunkinamas bankų kreditų prieinamumas. Ilgą ir komplikuotą procesą lydėjo didelis žmonių nepasitenkinimas.

Vokietijoje žmonių nepasitenkinimas taip pat buvo didelis - Rytų vokiečiai jautėsi nuskriausti, palyginti su Vakarų vokiečiais, kurie, pirmųjų nuomone, gavo didžiausią naudą iš restitucijos. Tačiau Vokietijos ekonominės reformos pasekmės buvo daug geresnės, susidarė palankios sąlygos žemės rinkai funkcionuoti.

Paskutiniaisiais metais žemės rinkos aktyvumas svyruoja nuo 0,3 proc. Vakarų Vokietijoje iki 0,9 proc. Rytų Vokietijoje. Lietuvoje žemės rinka pastaraisiais metais labai aktyvi - tiek lyginant su ankstesnių metų aktyvumu, tiek su žemės sandorių apimtimis daugelyje Europos šalių.

Didžiąją dalį perleidžiamos žemės sudaro privačios žemės pardavimas. Lietuvoje tik šiemet prognozuojamas ryškus valstybinės žemės pardavimo pakilimas, o iki šiol daugiausia tai vyko privatizuojant asmeninio ūkio žemę, o iš viso yra parduota tik 3 proc. prašymuose pirkti valstybinę žemę nurodyto ploto. Valstybinės žemės pardavimas Rytų Vokietijoje įsibėgėjo jau prieš kelerius metus: 2003 metais privati žemė sudarė 56 proc., o valstybinė - 44 proc. visos parduotos žemės. Dėl savo dydžio valstybinės žemės fondas (valdo apie 15 proc. visų šio regiono žemės ūkio naudmenų) Rytų Vokietijos žemės rinkoje bent jau kol kas yra itin svarbus veiksnys. Prognozuojama, kad šiai žemei parduoti prireiks dar 10 metų.

Laisvi sklypai parduodami ne didesni kaip 50 ha dydžio, kad juos galėtų įsigyti ir mažos įmonės (tačiau šią sąlygą, jei ji nepasiteisins, ketinama panaikinti). Iki 2010 m. valstybinė žemė Vokietijoje bus parduodama žemesnėmis negu rinkos kainomis, o vėliau numatoma ją pardavinėti rinkos kaina. Nepaisant palankių sąlygų, Vokietijos juridiniai asmenys nelabai noriai perka valstybinę žemę.

Žemės Kainos

Vakarų Vokietijoje žemės kainos yra vienos aukščiausių Europoje (apie 18 tūkst. Rytų Vokietijoje galima išskirti dar dvi kainų grupes: privačios žemės rinkos kaina (2003 m. - 3 931 EUR/ha) ir daugiau kaip pusantro karto mažesnė valstybinės žemės kaina (2003 m. Rytų Vokietijoje žemės kainos iš karto po susijungimo su Vokietijos Federacine Respublika ir patekimo į ES šoktelėjo, tačiau po keleto metų stabilizavosi ir jau 10 metų nekinta. Galima daryti prielaidą, kad panaši tendencija turi būti ir Lietuvoje.

Registrų centro duomenimis, 2005 metais Lietuvoje žemės kainos svyravo nuo 1 200 iki 100 tūkst. EUR/ha.

Žemės naudojimo intensyvumas Europoje.

tags: #germanu #zemes #nuosavybe