Investicinis būstas šiandien nebėra skirtas tik „profesionaliems“ investuotojams. Vis daugiau jaunų žmonių, šeimų ar paveldėtojų svarsto, ar verta įsigyti papildomą butą ir gauti pasyvias pajamas. Tačiau „pasyvumas“ čia dažnai apgaulingas. Tiksliai neįvertinus vietos, kainos ar nuomininko profilio, net geriausias butas gali stovėti tuščias.
Rinka sparčiai reaguoja į net menkiausius svyravimus: konkurencija tarp nuomotojų auga, nuomininkai tampa išrankesni, o pasitikėjimas ateina tik per aiškią strategiją. O šiandieninės finansinės realijos rodo, kad asmeninis finansų valdymas tampa vis svarbesnis. Lietuvoje vykstančios pensijų reformos aiškiai parodo, kad pasikliauti vien pensijų sistema nebeužtenka - norint užtikrinti orią senatvę, reikia papildomų šaltinių.
Renkantis būstą nuomai svarbu įsivaizduoti ne tik skaičius, bet ir žmogų, kuris tame būste gyvens. Ar jis ieško ramaus kvartalo? Ar reikalingas greitas susisiekimas su centru? Būstas, skirtas nuomai, turėtų būti vertinamas kaip finansinis įrankis.
Starfish Idėjos #40. Patarimai perkant būstą nuomai.
Lokacija ir kaina
„Citus“ analitikai skaičiuoja, kad šiuo metu Vilniaus nuomos rinka generuoja vidutinę 5 proc. metinę grąžą, tačiau kai kuriuose mikrorajonuose ar projektuose ši grąža gali siekti 5,5-6 proc. Didžiausią įtaką grąžai daro lokacija.
Šiuo metu brangiausi mikrorajonai Vilniuje, kaip rodo „Citus“ turimi duomenys, yra Senamiestis (apie 23 Eur/kv. m), Paupys (apie 22 Eur/kv. m) ir Naujamiestis (apie 19 Eur/kv. m). Tai vietos, kur viskas pasiekiama pėsčiomis, o gyvenimo ritmas nenutrūksta. Tačiau verta atkreipti dėmesį ir į mikrorajonus, kurių vertė sparčiai kyla. Pvz., Markučiuose ir Žirmūnuose per pastaruosius penkerius metus nuomos kainos išaugo daugiau kaip 50 proc., o Naujamiestyje - net 58 proc.
Pagal pasiūlą, šiuo metu Vilniaus nuomos rinkoje dominuoja 2 kambarių butai - jų yra beveik pusė visos pasiūlos; 1 kamb. butai sudaro apie 33, o 3 - apie 15 proc. Toks pasiskirstymas rodo, kad verta apsvarstyti ir 1 bei 3 kambarių butus. Jų pasiūla mažesnė, o nuomos kaina gali būti iki 15 proc. aukštesnė.
Būsto paruošimas nuomai
Perkant būstą su tikslu jį nuomoti svarbiausia suprasti, kad tai - ne asmeninis, o rinkai skirtas sprendimas. Nustatant kainą paprasčiausia išanalizuoti panašius objektus toje pačioje vietovėje. Antra, įvertinti būsto būklę ir ypatybes: gerai prižiūrėtas, šiuolaikiškai įrengtas objektas gali būti nuomojamas už aukštesnę kainą. Galiausiai, nuomos trukmė taip pat turi įtakos kainai: ilgalaikės sutartys, nepaisant dažnai žemesnės kainos, užtikrina pastovias pajamas.
Pavyzdžiui, jei norima nuomoti būstą už 700 Eur/mėn., tačiau reali nuomos kaina rinkoje yra 650 Eur/mėn., mėnesio „prastova“, ne tik nubrauks nuomos pajamas, bet dar teks padengti komunalinius mokesčius, kurie vidutiniškai sudaro apie 150 Eur/mėn.
Svarbu įvertinti visas dedamąsias: paskolos palūkanas, turto priežiūros kaštus, ilgalaikį vertės augimą. Geras nuomotojas - ne tas, kuris nori kuo daugiau uždirbti, o tas, kuris moka prognozuoti, prisitaikyti ir mąstyti į priekį. Šiandienos nuomos rinka reikalauja lankstumo ir greito reagavimo.
Kaip įrengti nuomai skirtą būstą?
Įrengdamas nuomai skirtą būstą, jo savininkas dažniausiai dar nežino, kokie žmonės čia gyvens. Todėl, prieš imantis projekto, reikėtų turėti mintyje, kad nuomai skirta erdvė - ne visai ta vieta, kurioje reikėtų leisti nevaržomai atsiskleisti individualiam skoniui. Vienus nuomininkus greičiausiai keis kiti, tad sprendimai turėtų būti funkcionalūs ir lankstūs - pritaikyti daugeliui žmonių bei skirtingų poreikių.
„Palyginti su nuolatiniam gyvenimui skirto būsto įrengimu, pagrindinis skirtumas yra tas, kad pastaruoju atveju būsimų gyventojų poreikiai yra žinomi, todėl interjeras gali būti kuriamas atsižvelgiant būtent į juos. Planuojant interjerą konkrečiam asmeniui ar šeimai, galima pasirinkti daugiau mėgstamų spalvų, imtis drąsesnių stiliaus sprendimų ir apskritai - visą butą pritaikyti individualiam gyvenimo būdui bei skoniui. Na, o jei butą planuojama išnuomoti, verčiau rinktis universalesnius sprendimus. Žinoma, tai nereiškia, kad reikėtų visiškai nekreipti dėmesio į šiuolaikines tendencijas ir nesistengti taikytis prie šiuolaikinio gyvenimo būdo“, - sako IKEA verslo interjero dizainerė Rūta Gajauskaitė.
Patarimai planuojantiems įrengti butą nuomai
- Rinkitės neutralias spalvas. Neutralios spalvos interjere įprastai gyvuoja ilgiau nei tos, kurios atitinka konkretaus laikotarpio mados tendencijas - šios vos po kelerių metų jau gali atrodyti pasenusios. Be to, neutralias spalvas kur kas paprasčiau derinti su įvairiais baldais, taigi, atėjus laikui atsinaujinti, tai padaryti bus lengviau ir reikalaus mažiau išlaidų.
- Rinkitės kokybę, o ne kiekybę. Nors kartais gali atrodyti kitaip, verslo interjero specialistės teigimu, renkant apdailos medžiagas ir pagrindinius baldus nuomojamam butui, dėmesį visų pirma reikėtų skirti kokybei. Pasak jos, kokybiški sprendimai tarnaus ilgiau, jiems reikės mažiau priežiūros ir remonto, tad ilgainiui toks pasirinkimas atsipirks.
- Rinkitės baldus, kuriuos lengva valyti ir prižiūrėti. Viena iš pagrindinių rekomendacijų - rinktis ne tik kokybiškus, bet ir lengvai prižiūrimus baldus.
- Rinkitės funkcionalius ir daugiafunkcius sprendimus. Nuomojamas butas turėtų būti įrengtas lanksčiai. Be to, jame turėtų būti numatyta galimybė prireikus šį bei tą pakeisti. Ar tai būtų ilgalaikė, ar trumpalaikė nuoma - butas turėtų tikti įvairioms gyvenimo situacijoms ir atitikti skirtingus poreikius. Šiuo atveju geriausias sprendimas - daugiafunkciai baldai.
Svarbu įvertinti buto techninę būklę
Šis aspektas aktualiausias senamiesčio tipo pastatuose esantiems butams: čia reikia įvertinti esamą komunikacijų (vandentiekio ir kanalizacijos vamzdžiai, elektros ir instaliacija, vėdinimo sistemos ir pan.), laikančiųjų konstrukcijų (perdangos, laukos sienos), langų ir durų būklę ir atlikti jų tvarkymo darbus. Šiuos darbus reikia atlikti prieš imantis kitų darbų, nes to nepadarius gali tekti remontą daryti iš naujo.
Dažnos klaidos: remontas daromas tinkamai nepasirūpinus drėkstančiomis sienomis ar grindimis, skylančiomis sienomis ar senais suklypusiais langais, prasta vėdinimo sistema, dėl kurios kambaryje tvyro per didelė drėgmė ir pan. Dėl šių priežasčių trumpėja laikas iki kito remonto, būstas darosi mažiau patrauklus nuomininkams.
Nuomos sutartis
Pagrindinės nuomos sąlygos, dėl kurių reikėtų susitarti:
- Nuomos terminas su galimybe pratęsti nuomos sutartį.
- Nuomos kaina.
- Atsiskaitymo tvarka - mokėsite grynaisiais ar pavedimu.
- Sutarkite, kaip dažnai savininkas atvyks pas jus įvertinti būsto būklės. Nuo to priklauso privatumas.
- Kas mokės už įvairius gedimus, pvz., skalbyklės gedimas, elektros gedimas, baldo sugedimas ar pan.
- Komunalinių mokesčių mokėjimo tvarka.
- Išankstinis nuomos sutarties nutraukimas - tiek savininko atveju, tiek nuomininko atveju.
- Užstato dydis, kaip ir kada jis bus grąžinamas ar užskaitomas kaip paskutinis nuomos mėnesio mokestis.
Paprastai pasirašant nuomos sutartį prašoma sumokėti vieno nuomos mėnesio dydžio mokėjimą už pirmąjį mėnesį ir vieno arba dviejų nuomos mokesčio dydžio užstatą, todėl turite būti atsidėję pinigų. Taip pat privalu atkreipti dėmesį į nuomos sutarties nutraukimo sąlygas ir užstato grąžinimo sąlygas.
V.Vanagė pataria įsitikinti, kad nuomos sutartį pasirašytų tikrasis būsto savininkas. „Bendraudami su būsto savininku įsitikinkite, kad tai tikrasis būsto savininkas ir ar žmogus, nuomojantis būstą, turi tokią teisę tai daryti. Galima paprašyti būsto nuosavybės pažymėjimo bei asmens dokumento. Jeigu būstą nuomoja ne savininkas, jis turi turėti būsto subnuomos teisę arba savininko įgaliojimą pasirašyti nuomos sutartį“, - teigė ji.
Ir, žinoma - venkite nuomos be sutarčių. Nepasirašę nuomos sutarties nesate apsaugoti, kad vieną dieną tiesiog būsite iškraustyti ir liksite be gyvenamosios vietos. Lygiai taip pat nuo turto apgadinimo arba kitokių apgavysčių nėra apsaugotas ir savininkas. „Realiai, nesant nuomos sutarties, nuomininkas gali tiesiog nemokėti nuomos mokesčio“, - sakė V.Vanagė.
Mokesčiai
Taip pat VMI atstovė Rasa Virvilienė papasakos, kaip teisingai susiskaičiuoti mokesčius, tiek nuomojant būstą, tiek įsigyjant kelis nekilnojamojo turto objektus.