Šiame straipsnyje aptarsime gamybinių pastatų projektavimo reikalavimus Lietuvoje, atsižvelgiant į teisinio reguliavimo pokyčius ir energinio naudingumo reikalavimus.
Pramoninių pastatų projektavimas reikalauja aukštos projektuotojų kvalifikacijos bei specialių kompetencijų. Be to, darbai neįsivaizduojami be patyrusio projekto vadovo. Pramoniniams pastatams paprastai yra taikomi racionalūs ir estetiški eksterjero sprendimai.
Pramoninio pastato projektą dažniausiai sudaro 14 ar daugiau projekto dalių. Tokio tipo pastatai neretai priskiriami ypatingos svarbos pastatų grupei ir jiems privaloma projekto ekspertizė. Todėl projektavimo terminas gali būti įvairus. Nepaisant to, vidutiniškai tai trunka 2,5 - 5 mėnesius (nevertinant projekto ekspertizės ir kitų privalomų procedūrų). Žinoma, tai gali kisti priklausomai nuo kliento poreikių ir kitų išorinių aplinkybių. Tačiau daugeliu atveju pramoniniams pastatams projektavimo terminas yra vienas iš esminių reikalavimų, kadangi tai susiję su investicijų ir veiklos planavimu.
Įmonė „Progresyvūs Projektai“ siūlo ne tik projektavimo, bet ir projektų valdymo bei techninės priežiūros paslaugas. Jos apima įvairius darbus: nuo sklypo parinkimo iki objekto pastatymo. Pramoninių pastatų projektavimas ir statyba yra gana sudėtingas ir specifinis procesas (reikia išmanyti įstatymus, reikalavimus ir pan.), todėl, klientui norint, mes tai perimame ir už jį užtikriname sklandų procesų vykdymą. Ilgametę įmonės „Progresyvūs Projektai“ patirtį bei atsakingą darbą įvertina ir tautiečiai, ir užsienio užsakovai. Sąžiningu darbu, motyvacija užsitarnavome klientų pasitikėjimą, kuris užtikrina ilgalaikius pasikartojančius santykius bei sėkmingą pramoninių objektų įgyvendinimą.
Pastatų energinis naudingumas. Kas tai? | Remigijus Simanavičius | Dabar jau žinai
Energinio Naudingumo Reikalavimai Rekonstruojant Gamybines Patalpas
Kyla klausimas, ar rekonstruojant gamybines patalpas su administracija, kai numatoma didinti pastato tūrį ir plotą, reikia laikytis A+ reikalavimų?
Vadovaujantis STR 2.01.02:2016 "PASTATŲ ENERGINIO NAUDINGUMO PROJEKTAVIMAS IR SERTIFIKAVIMAS" 23 punktu, atliekant pastato remontą, kuriuo atliekamas pastatų atitvarų ar jų dalių apšiltinimas, fasado elementų (langų, durų) pakeitimas, keičiamų pastato atitvarų (jų dalių) šiluminės savybės turi atitikti reikalavimus, keliamus C energinio naudingumo klasės pastatų atitvaroms (jų dalims).
Reglamente vartojami sutrumpinimai: 5.5. pastato rekonstravimas, atnaujinimas (modernizavimas) ar remontas [3.1], [3.7] - pastato modernizavimas. Išsami informacija minimame STR. Rekonstravimui pakanka C klasės.
STR 2.01.02:2016 "Pastatų energinio naudingumo projektavimas ir sertifikavimas" šio reglamento reikalavimai netaikomi:
- 1.4. nedaug energijos sunaudojančių gamybos ir pramonės, sandėliavimo paskirties ir žemės ūkiui tvarkyti skirtų negyvenamųjų pastatų (įskaitant pastatus gyvuliams ir augalams auginti):
- 1.4.1. kuriuose ilgiau kaip keturis mėnesius per metus šildomas mažesnis negu 50 kvadratinių metrų šildomas plotas, o likusi pastato šildomo ploto dalis šildoma trumpiau kaip 2 mėnesius per metus;
- 1.4.2. kurių šildymui naudojama tik technologinių procesų metu išsiskirianti šiluma;
- 1.4.3. kuriuose šildymo sezono metu palaikoma ne aukštesnė kaip 10° C temperatūra.
Jei nei vienam punktui negalima priskirti jūsų gamybinių patalpų, vadinasi energinio naudingumo reikalavimai bus taikomi, tačiau:
22. Modernizuojami pastatai (jų dalys), kai modernizavimo, kuriuo atkuriamos ar pagerinamos pastato atitvarų ir (ar) jo inžinerinių sistemų fizinės ir energinės savybės, kaina viršija daugiau kaip 25 procentus pastato vertės, neįskaitant žemės sklypo, ant kurio stovi pastatas, vertės, turi atitikti tokius minimalius energinio naudingumo reikalavimus:
- 22.1. pastatai, kuriems leidimas modernizuoti pastatą (jo dalį) ar rašytinis įgalioto valstybės tarnautojo pritarimas statinio projektui išduotas [3.1] iki 2014 m. sausio 1 d., kai statybą leidžiantys dokumentai neprivalomi, - statybos darbai pradėti iki 2014 m. sausio 1 d., energinio naudingumo klasė turi būti ne žemesnė kaip D;
- 22.2. pastatai, kuriems leidimas modernizuoti pastatą (jo dalį) ar rašytinis įgalioto valstybės tarnautojo pritarimas statinio projektui išduotas [3.1] po 2014 m. sausio 1 d., kai statybą leidžiantys dokumentai neprivalomi, - statybos darbai pradėti po 2014 m. sausio 1 d., energinio naudingumo klasė turi būti ne žemesnė kaip C;
- 22.3. nustatant pastato vertę turi būti taikomas atkuriamosios vertės metodas [3.3].
23. Kitais negu 22 punkte išvardintais atvejais, atliekant pastato remontą, kuriuo atliekamas pastatų atitvarų ar jų dalių apšiltinimas, fasado elementų (langų, durų) pakeitimas, keičiamų pastato atitvarų (jų dalių) šiluminės savybės turi atitikti reikalavimus, keliamus C energinio naudingumo klasės pastatų atitvaroms (jų dalims), pateiktus 3 lentelėje.
Taigi, rekonstruojant gamybinį pastatą arba visai energinės klasės reikalavimai netaikomi, arba taikomi ne žemesnės kaip C klasės reikalavimai.
Žemės Įstatymo Pakeitimai ir Atlyginimo Skaičiavimo Problemos
Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo Žemės įstatymo pakeitimai, kuriais buvo numatytas atlyginimas už statinių griovimą, statybą ir rekonstrukciją iš valstybės nuomojamuose žemės sklypuose esamų statinių eksploatavimui. Aplinkos ministerijos suburta darbo grupė per mėnesį parengė ir paviešino planuojamus teisinio reguliavimo pokyčius, kuriuos ketinama pradėti įgyvendinti dar šiais metais.
Nors Žemės įstatymas leidžia atlyginimą skaičiuoti nuo sklypo dalies vertės, pastatų savininkai susiduria su neadekvačiu atlyginimo dydžiu. Taip yra tais atvejais, kai sklype yra daug esamų statinių ir plėtros projektas vykdomas ne visų esamų statinių teritorijoje, kai didelio ploto ir aukštos vertės sklype yra tik vienas didelis esamas pastatas ir tame pačiame sklype jo nuomininkas nori pastatyti papildomą keliasdešimties kvadratinių metrų pastatėlį ar priestatą. Atlyginimas už teisę statyti tokį nedidelį objektą sudarytų 10 proc. viso sklypo vertės.
Su nepagrįstai dideliu valstybės apetitu susiduria ir tie valstybinės žemės nuomininkai, kurie nori nusigriauti priestatus, stogines, kitas nebereikalingas statinių dalis arba perstatyti juos nedidindami užstatyto ploto ir bendrojo ploto. Tokiu atveju atlyginimas valstybei sudaro 5 proc. viso sklypo vertės. Pavyzdžiui, jei 4 ha pramoninis sklypas Kauno centrinėje dalyje yra įvertintas 2 mln. eurų, tai atlyginimas valstybei siektų 100 tūkst. eurų.
Tarifų „laiptai“ skatina statytojus skaičiuoti kiekvieną objekto kvadratinį centimetrą, jei plotų pokytis yra iki 40 proc. Pati atlyginimo formulė, pagal kurią numatyti didėjantys tarifų laipteliai - 10, 20, 30, 40 proc., už statinių plotų pokyčius iki 10, 20, 30, 40 proc., verčia plėtotojus dirbtinai reguliuoti naujo ar rekonstruojamo statinio plotus, kad nebūtų peržengta didesnio tarifo riba.
Užimto Žemės Ploto Skaičiavimas
2022 m. vasaros pabaigoje Žemės ūkio ministerija paskelbė išaiškinimą, kad pagal Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisykles užimtas (užstatytas) žemės plotas skaičiuojamas tik pastatams ir stogą turintiems inžinieriniams statiniams ir nenustatomas inžinieriniams statiniams, neturintiems stogo. Tačiau statytojai, vengdami siurprizinių didelio masto išlaidų, turėtų būti itin atidūs ir už padidėjusius plotus atlyginimą susimokėti prieš statybos užbaigimo procedūras.
Turint omenyje, kad plotų pokyčiai iki 5 proc. neapmokestinami, statytojai turėtų atidžiai planuoti statybos darbus, kad išvengtų papildomų mokesčių.
Patalpų Paskirties Apribojimai ir Detalieji Planai
Aplinkos ministerija siūlo, kad tik iki 10% patalpų galėtų būti skirta kitai paskirčiai nei projektuojamo pastato paskirtis. Ką tai reikš praktikoje? Visų pirma, labai dažnai galiojantys detalieji planai numato vieną sklypo naudojimo būdą, pavyzdžiui, daugiabučių gyvenamųjų pastatų. Iki šiol detalieji planai rengiami vertinant, kad iki 49 % patalpų tokiame daugiabučiame name galės būti kitos paskirties (prekybos, paslaugų, maitinimo, gydymo, administracinės ir pan.). Įsigaliojus numatytam pakeitimui, šios laisvės liktų gerokai mažiau.
Jeigu centrinėje miesto dalyje statant 4 aukštų daugiabutį pirmasis pastato aukštas bus skirtas komercinei veiklai, tai įprastai reikš, kad toks pastatas tampa „mišriu“ ir tuomet reikės koreguoti detalųjį planą. Iki šiol dėl įvairių biurokratinių procedūrų detaliojo plano koregavimas trunka apie metus laiko.
Kita problema, kad esamas reguliavimas reikalauja bei detalieji planai buvo ir tebėra rengiami taip, kad skirtingi žemės naudojimo būdai būtų numatyti atskiroms žemės sklypo dalims. Kitaip tariant, tai pačiai žemės sklypo daliai, kurioje yra statomas daugiabutis gyvenamasis namas, negali būti nustatyti du skirtingi naudojimo būdai. Šiuo metu to neįmanoma padaryti. Net jeigu šis draudimas bus panaikintas, ką tuomet daryti su tais detaliaisiais planais, kurie skirtingoms žemės sklypo dalims numato skirtingus naudojimo būdus?
Be to, Aplinkos ministerija siekia, kad „mišrios“ paskirties pastatus reikėtų planuoti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentu (įprastai detaliuoju planu). Tačiau miestų savivaldybių bendrieji planai teritorijoms numato pakankamai detalius galimų naudojimo būdų reglamentus. Iki šiol, jeigu sklypui nebuvo patvirtintas detalusis planas, sklypo naudojimo būdus buvo galima numatyti ir keisti būtent pagal bendrojo plano sprendinius. Nėra suprantama, kodėl tokios praktikos nebūtų galima taikyti ir „mišrios“ paskirties pastatų atveju.
„Mišraus“ pastato statybos atveju taip pat numatoma taikyti griežčiausios patalpų paskirties gaisrinės saugos, energetinio naudingumo ir kiti normatyvus. Tai reiškia, kad jei vienas pastato korpusas yra administracinės (biurų) paskirties, o kitas gyvenamosios paskirties, tai administracinės paskirties pastato daliai bus taikomi gyvenamajai paskirčiai keliami insoliacijos reikalavimai. Tokie reikalavimai kelia daug abejonių, kadangi dažnai skirtingus to paties pastato korpusus lengva atskirti funkciškai.
Multifunkcinių Teritorijų Vystymo Iššūkiai
Apibendrinant, multifunkcinių teritorijų vystymas gali tapti tikru iššūkiu ir dėl to vystytojai gali būti suinteresuoti rinktis monofunkcinius pastatus, o tai tikrai nėra geriausias pasirinkimas urbanistine prasme. Daugelis didesnių miestų savivaldybių pirmuosiuose pastatų aukštuose skatina ir net reikalauja įrengti patalpas, tinkamas naudoti įvairioms komercinėms, socialinėms, visuomeninėms ir kitoms paslaugoms. Ir tai yra sveikintina, nes tokiu būdu siekiama aktyvių „miestietiškų“ gatvių, kad nebūtų įrengiami gyvybę naikinantys aklini fasadai, parkingai ir garažai.
Turtinių Vienetų Formavimo Apribojimai
Aplinkos ministerija siūlomais pakeitimais užsibrėžė taikyti vieno turtinio vieneto reikalavimą, kuris reiškia, kad NT vystytojai negalės tam tikros paskirties pastatų dalinti į atskiras patalpas. Toks reguliavimas būtų taikomas vienbučiams gyvenamiesiems pastatams, pagalbinio ūkio pastatams, viešbučiams, kitiems laikinojo apgyvendinimo pastatams (angl. Tokiais pokyčiais siekiama atskirti pastatus, kurie įprastai priklauso daugeliui savininkų ir pastatus, kurie įprastai turėtų priklausyti vienam savininkui.
Draudimą formuoti atskirus turtinius vienetus (patalpas) galima pagrįsti vienbučiams gyvenamiesiems namams, laikinojo apgyvendinimo (angl. „co-living“) pastatams, tačiau kita vertus, toks draudimas abejotinas pagalbinio ūkio ir viešbučių pastatams. Pagalbinio ūkio pastatas („sandėliukas“), skirtas aptarnauti pagrindinį pastatą, gali būti išdalinamas atskirais turtiniais vienetais to pagrindinio pastato savininkams. Taip pat kalbant apie viešbučius reikia nepamiršti, kad juose dažnai teikiamos sveikatinimo (gydymo), vandens pramogų paslaugos ar veikia lošimų namai.
Tai reikštų, kad bendrasavininkai negalėtų susitarti, kokiomis pastato dalimis naudojasi konkretus savininkas. Reikia nepamiršti, kad bendroji nuosavybė gali susiklostyti dėl įvairiausių priežasčių - sandorių pagrindu, paveldėjimo atveju, priverstinio ieškojimo vieno iš sutuoktinių turto atveju ir t.t. Šiuo atveju pageidaujamą tikslą - patalpų naudojimą pagal paskirtį - galima pasiekti kitomis priemonėmis.
Pati Aplinkos ministerija siūlymo stambinti pastatų naudojimo tikrinimą pagal pastatų paskirčių pogrupius (visuomeniniai, komerciniai, gamybiniai, gyvenamieji). Tai yra teisingas kelias.
Projektavimo Apribojimai ir Patalpų Sujungimas
Planuojamu reguliavimu numatoma, kad turtinių vienetų skaičius būtų esminis projekto sprendinys. Tačiau nepagalvota, kas nutiktų tuo atveju, jeigu tos pačios paskirties patalpas būtų norima sujungti. Tai ypač aktualu statant komercines (maitinimo, paslaugų) ar visuomenines (gydymo, kultūros) patalpas pirmuosiuose pastatų aukštuose.
Projektavimo metu ir gavus statybos leidimą dažnai tokios patalpos dar neturi šeimininkų, jos parduodamos prasidėjus statyboms. Jeigu tokias patalpas reikėtų apjungti pagal konkretaus pirkėjo poreikius, būtų reikalaujama iš naujo viešinti projektinius pasiūlymus, gauti naują statybos leidimą.
Kūrybinių Dirbtuvių ir Poilsio Patalpų Paskirties Atsisakymas
Siūloma atsisakyti kūrybinių dirbtuvių (vadinamųjų „loftų“), poilsio patalpų paskirčių. Kyla klausimas, kas nutiks su teritorijomis Kuršių nerijoje, Palangoje, kituose kurortuose ir saugomose teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus leidžiama tik poilsio paskirties pastatų statyba?
Nors ir sunku atriboti poilsio ir gyvenamąją paskirtį, tačiau jas suvienodinti nėra korektiška. Matyt ne veltui rekreacinių teritorijų naudojimo būdui, kuriame galima poilsio paskirties pastatų statyba, yra numatytos net 10% didesnės priklausomųjų želdynų normos nei daugiabučiams gyvenamiesiems namams.
Savivaldybių Įgaliojimai ir Parkavimo Vietų Skaičiaus Mažinimas
Siekiant išvengti paskatų planuoti apsimestines paskirties patalpas, planuojama suteikti savivaldybėms galimybę nustatyti mažesnį automobilių parkavimo vietų skaičių ne tik miesto zonoms, bet ir atskiriems pastatams. Taip pat svarstoma suteikti galimybę vystytojams prie daugiabučio neįrengti vaikų žaidimo aikštelių, jei netoliese (400 m spinduliu) yra arba planuojama įrengti vieša (savivaldybės) vaikų žaidimų aikštelė.
Svarstoma sudaryti individualias galimybes mažinti priklausomų želdynų plotą, kai atskirasis želdynas yra įrengtas 300 m spinduliu.
Teismų Praktika Nekilnojamojo Turto ir Statybos Sektoriuje
Per pirmąjį 2023 m. ketvirtį Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) išnagrinėjo keletą nekilnojamojo turto ir statybos sektoriui aktualių bylų, kurių sprendimai suformavo reikšmingą precedentą panašių situacijų vertinimui ateityje.
Dar 2005 m. Lietuvos Respublikos Vyriausybė (LRV) nutarė pripažinti paslaugų parką „Gariūnai“ valstybinės svarbos projektu. 2019 m. LRV panaikino „Gariūnams“ priskirtą valstybei svarbaus projekto statusą. Toks LRV sprendimas buvo grindžiamas tuo, kad planuotas projektas jau yra įgyvendintas. Tačiau tikėtina galutinis taškas šioje istorijoje dar nepadėtas.
LAT taip pat konstatavo, kad nutraukus nuomos sutartis, valstybinėje žemėje esančių statinių savininkai toliau naudojasi žeme neįteisinusios žemės naudojimo jokiu teisiniu pagrindu.
LAT nagrinėtoje byloje susiklostė situacija, kai vienam daugiabučiam namui buvo suformuoti atskiri žemės sklypai. Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą namo rekonstravimui. Statybos darbai buvo susiję su vienu konkrečiu butu. LAT konstatavo, kad nagrinėjamu atveju susiklostė išskirtinė situacija, kai teritorija, nors ir suformuota atskirais sklypais, yra skirtas vienam daugiabučiui gyvenamajam namui eksploatuoti. Atskirų sklypų suformavimas ir priskyrimas kiekvienam butui nepakeitė pačios pastato paskirties.
Žemės Paskirties Keitimas
Norint pakeisti žemės ūkio paskirties žemę į komercinės ar kitos paskirties žemę, svarbu žinoti, ar sklypas patenka į užstatomą teritoriją. Jei keitimas galimas, paskirtis keičiama į "Kita", toliau pasirenkant naudojimo būdą, kuris gali būti "Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų statybos", "Komercinės" ir kt. Pasirinkus būdą, galima sužinoti, kiek preliminariai galima bus pastatyti atitinkamos paskirties pastato ploto.
Komercinės paskirties sklypai skirti viešbučių, administracinės (išskyrus valstybės ir savivaldybės institucijų), prekybos, paslaugų, maitinimo ir sporto paskirties pastatams. Pramonės ir sandėliavimo paskirties žemė skirta gamybos ir pramonės įmonių, sandėlių statiniams, įskaitant branduolinės energetikos objektus ir statinius, atliekų naudojimo, paruošimo naudoti ar šalinti, surinkimo ir laikymo statiniams ir (ar) įrenginiams.
Žemės mokestis nustatomas savivaldybės administracijos ir kiekviename rajone yra skirtingas. Mokestis komercijai, pramonei ar gyvenamajai statybai nesiskiria. Žemės paskirtis turi atitikti pagrindinę būsimų pastatų paskirtį, o žemės paskirtį galima keisti, jei tai leidžia rajono bendrasis planas.
tags: #gamybiniu #pastatu #projektavimas