Naujoje prof. dr. Birutės Galinienės monografijoje "Turto ir verslo vertinimo sistemos transformacijos" apibendrinta ir kritiškai įvertinta per dvidešimt metų susiformavusi turto ir verslo vertinimo sistema, pačios vertintojų bendruomenės branda, naujų vertybių ir prioritetų atsiradimas, sklaida ir įgyvendinimas ir, žinoma, sistemos transformavimo galimybės, kryptys ir įveikiamos ar neįveikiamos kliūtys.
Autorės atlikti moksliniai tyrimai monografijoje akcentuoja sisteminį požiūrį aptariant turto ir verslo vertinimo sistemos struktūrinius elementus, esminius pokyčius, institucinę sąrangą ir tarptautinę praktiką.
Investicijų Aplinka Vilniuje
Vilniaus miesto investicinę aplinką labiausiai veikė šalies bendras Lietuvos ekonomikos augimas, įstojus į ES, kuris tiesiogiai susijęs su užsienio investicijomis (TUI). Sostinė pritraukė apie 2/3 visų užsienio investicijų. Vienam miesto gyventojui tenka tris kartus daugiau investicijų, palyginti su šalies vidurkiu. Ekonomikos augimas Lietuvoje 2004-2008 metais ženkliai skatino investicijas į komercinių projektų plėtrą ir vystymąsi respublikos sostinėje. Šalies įstojimas į Europos Sąjungą, įsiliejimas į globalizacijos srautus, tampant atvira ekonomika skatino liberalesnę bankų politiką Lietuvoje.
Įmonių Struktūra Vilniuje
Dauguma įmonių veikia paslaugų sektoriuje (82,5 proc.). Tuo tarpu bazinis veiklos rėmuo (pramoninė gamyba, žaliavos, kuras, energetika) įmonės sudarė mažesnę dalį. Toks santykis tarp paslaugų ir gamybos sektorių būdingas Europos šalių sostinėms, kuriose sutelktas šalies politinis, ekonominis ir kultūrinis gyvenimas. Tarptautinių ekspertų vertinimu paslaugų sektorius tapo Vilniaus ekonomikos varomoji jėga. Šiose Europos valstybėse, o Vilniuje ši sfera plėtėsi dar didesniais tempais nei vidutiniškai Lietuvoje.
Išsiskirianti ekonominės veiklos grupė Vilniaus mieste yra prekyba. Ja užsiima daugiau kaip ketvirtadalis (29,3 proc.) miesto įmonių. Antroji pagal įmonių gausumą Vilniuje yra nekilnojamojo turto, nuomos ir kitos verslo veiklos grupė. Šiomis veiklos rūšimis užsiima 20,6 proc.
Nuo 2000 iki 2005 m. į šią teritoriją buvo investuota 151 milijonas eurų, pagal sostinės plėtros planus planuojama investuoti dar apie 130 milijonų eurų. Pagal struktūrinės plėtros planus bendra investicijų suma ateityje turėtų pasiekti 812 milijonus eurų. Nagrinėjant investicijas į komercinius objektus plėtrą, (hipotezė) manome, kad dideli ir stambūs projektai gana dažnai vystomi, neatsižvelgiant į miesto strateginę-struktūrinę plėtrą, nesprendžiant ekologijos, transporto srautų reguliavimo klausimo (moksliškai ir praktiškai pagrįsta infrastruktūros plėtra, naujų gatvių tiesimas, eismo reguliavimas). Šis investicinis fondas interesus, nesvarstant miesto plėtros strategijos, vizijos plans - sostinė po dešimties-trisdešimties metų.
Šios ekonomikos stadijos - svarbiausius objektus bus stengiamasi išlaikyti, arba parduoti geriausiomis sąlygomis(visą ar dalį investicinio portfelio), siekiant pabaigti vystyti pradėtus projektus arba siekiant vystyti naujus.
Duomenų Rinkimas ir Analizė
Su tema susiję mokslinės literatūros šaltiniai ištyrinėti, atlikta trumpa apžvalga. Pirmiausia trumpai akcentuojami duomenų rinkimo šaltiniai, galimybės ir būdai. Išnagrinėta literatūra, kuria remiantis, matematiškai apibendrinami surinkti duomenys. Dažniausiai taikomi, tyrinėjant socialinius ekonominius procesus ir reiškinius. Šie būdai pasižymi didelėmis perspektyvomis, kadangi atskleistos ne visos jų praktinio pritaikymo galimybės ir ši sritis laukia tolesnio praktinio pritaikymo.
Kitas analizės etapas apima konkrečią informaciją apie pagrindinius rinkos sektorius. Analizės išbaigtumas apima: a) paklausos analizę; b) pasiūlos analizę; c) paklausos ir pasiūlos santykio analizę.
Šianti ir nestabili aplinka lemia, jog tenka rinktis vis naujesnes strategijas, siekiant užtikrinti ekonomiškai naudingą veiklą ne tik investine įmonių prasme, bet ir miesto plėtros prasme. Tyrimų metodika. Išnagrinėta užsienio šalis ir Lietuvos moksliniai darbai, analizuojantys ir investicinę veiklą į komercinės paskirties projektus ir objektus. Sprendžiant išsikeltus uždavinius, atlikta investicinių bendrovių, finansinių institucijų duomenų analizė, atlikta apklausos ir ekspertinė analizė.
Analizuojant ir apsvarstant pasirinktą literatūrą, užduodame sau klausimą - kuria linkme eiti, nuo kurio atskaitos taško apskritai pradėti. Ši apima tiek makroekonominius, tiek mikroekonominius klausimus, susijusius su Europos integracija, Lietuvos, kaip naujos ES narės įvaizdžiu ir patrauklumu, bendrosiomis plėtros direktyvomis ir teisiniais aktais. Susipažinta su Lietuvos Ekonominės Plėtros agentūros Lietuvos patrauklumo investicijoms įvaizdžio formavimo gairėmis, išnagrinėtos Lietuvos Banko, SEB Banko pateiktos metinės ataskaitos, prognozės ir realybė. Lietuvos Bankas pateikia tik bendruosius makroekonominius Lietuvos ir kitų Baltijos šalių ekonominius rodiklius.
Šio uosto, nesudėtingos įmonės steigimo sąlygos yra patraukli užsienio investuotojams, stambiems investiciniams fondams. Komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą Dembowski A.(2007, p. 57-67) išskiria kaip atskirą ir sudėtingą investicinės rinkos sudėtinę dalį. Pažymimos kelios investicijos proceso stadijos: moksliniai tyrimai, rinkos analizė, planavimas, technologijos, projektavimas, statyba, rinkos įsisavinimas.
Informacija - duomenys, kurie susisteminti, apdoroti, interpretuoti ir suprantami.
Duomenų Šaltiniai
Prof. Pranulis pataria ( 30, p. 93 ) tyrimo informacijos duomenis rinkti, remiantis vidiniais ir išoriniais šaltiniais. Šiuo atveju vidiniais duomenimis laikysime tuos duomenis, kurie susidaro rinkos viduje. Išoriniai duomenys tiriamuoju atveju - šaltiniai, pateikiantys makroekonominę informaciją. Duomenys - informacijos žaliava, kurią apibendrinus pateikiame reikalingą informaciją, svarbią priimant sprendimus, siekiant sumažinti klaidingumo rizikos laipsnį.
Pirminiai duomenys renkami, kai atliekant tyrimą ar analizę, pastebima, kad duomenų yra per mažai. Jų privalumas - susiejimas su tiriamos problemos turiniu ir specifika. Jie yra brangūs ir surinkimui reikalauja daug laiko ir papildomų lėšų. Tai duomenys, esantys įmonės viduje. Antriniams duomenims tenkinant atliekamo tyrimo poreikius, nebūtini pirminiai duomenys. Antrinės informacijos šaltiniuose paprastai būna pateiktas didelis kiekis jau susistemintos informacijos. Tai duomenys, esantys už įmonės ribų.
Prognozavimo Metodai
- Ekspertinis vertinimas - tai asmens žinios, patirtis, gabumai ir kiti kokybiniai parametrai.
- Delfi metodas - ekspertų grupė apklausiama keletą kartų. Koordinatorius po kiekvieno pokalbio, atskirai su kiekvienu ekspertu gali susidaryti gana išsamią nuomonę apie prognozuojamo reiškinio parametrus.
- Nerealus prognozavimo metodas - kai vadovai ir specialistai prognozuoja ateitį remdamiesi nuojauta.
- Kiekybinis metodas - čia prognozuojama remiantis turimais vidutiniais duomenimis, gautais iš praeities. Skaičiavimui panaudojami ekonomikos, matematikos statistikos dėsniai, formulės. Kiekybinių metodų prognozių tikslumas priklauso nuo turimos informacijos gausumo.
Informacijos kaupimą, saugojimą, apdorojimą organizuoti yra lengviau didelėje įmonėje. Todėl kiekybiniai metodai yra daugiau prieinami didelėms įmonėms. Be to kiekybiniai metodai yra brangūs. Mažai įmonei lengviau prieinami kokybiniai prognozavimo metodai.
Pagal Ong K. M. - duomenų paruošimas analizei - tikslas sutvarkyti duomenis pagal tam tikrus reikalavimus, kuriuos nurodo statistinis duomenų analizės programa. Skaičiavimams atlikti ( Statistica, Epi Info 2000, SPSS ), tiek panaudoti esamus kompiuterio resursus, t.y. panaudoti MS Windows Excel galimybes.
Regresinė Analizė
Linijinę regresinę analizę parenka duomenims grafiką ir jos lygtį, t.y. juos aprašo pagal tam tikrą priklausomybę, kaip teigia Slawson C. (2001). Šis analizės būdas leidžia pamatyti kaip vienas kintamasis veikia kitą.
R2 charakterizuoja kokiu tikslumu regresinė lygtis aproksimuoja pateiktus duomenis. R2 parodo, kiek duomenų procentais patenka į aprašytą modelį.Jei R2 >0,95, tai modelis gerai aprašo įvykį (aukštas aproksimacijos tikslumas). Jei R2 reikšmės yra nuo 0,8 iki 0,95 - modelis adekvatus stebėtam įvykiui (patenkinamas aproksimacijos tikslumas), o jei R2 <0,6 - aproksimacija nepakankama ir modelį reikia tikslinti.
Koreliacinė Analizė
Slawson pastebi( 2001), kad šis analizės būdas leidžia surasti koreliacinę matricą, kurią sudaro koreliacijos koeficientai tarp atskirų parametrų.
Gausime koreliacinę matricą, kurioje susikertant eilutei su stulpeliu gauname koreliacijos koeficientą (r). Jei susikirtimo vietoje yra dydis lygus 1(r=1), tai galima sakyti, kad abudu dydžiai pilnai koreliuoja, t. y. koreliuoja pats su savimi. Jeigu koeficiento reikšmė ( plius arba minus ženklas) daugiau kaip 0,95, tai tarp dydžių yra linijinė priklausomybė (ženklas parodo tiesės kryptį). Jeigu koeficiento reikšmė yra tarp 0,8 ir 0,95, tai tarp dydžių yra stipri linijinė priklausomybė.
Pagal Schlutz J. Ir Beike. R. skaičiuojami taikant matematinį metodą - mažiausis kvadratų metodą. Daugelyje praktinių socialinių uždavinių tiesinis regresijos modelis, jei ir ne visai tiksliai, tai pakankamai gerai aprašo tikrąją statistinio ryšio formą. Tačiau kartais pagal sklaidos diagramą arba remiantis žinomomis teorinėmis prielaidomis tenka pripažinti, kad ryšio forma yra aiškiai netiesinė.
Parenkant funkciją reikia atsižvelgti ne vien į diagramos pavidalą, bet ir į tai, kokiu tikslu funkcija bus naudojama. Skaičiuoti tam tikro laikotarpio vidutinį augimo koeficientą. Parinkus galimos aproksimacijos funkcijos pavidalą, piešiamas grafinis duomenų vaizdas. Prognozavimui aproksimacinės funkcijos gerai tinka tuo atveju, kai stebima ilga proceso atkarpa. Kai seka trumpa, prognozės dažnai būna netiksli.
Daugiakriteriniai Metodai
Akcentuojama, jog daugiakriterinė analizė - vienas iš perspektyviausių kiekybinių metodų. Tačiau daugelio ekonominių procesų yra sudėtingas dydžių vertinimas, todėl daugelio neįmanoma išreikšti viena charakteristika , dydžiu, rodikliu , nes sunku surasti vieną tašką, kuris integruotų visus esminius aspektus. Todėl ypatingai pabrėžiamas ir taikomas pastaraisiais metais efektyvūs daugiakriteriniai metodai. Daugiakriteriniams metodams aprašyti skirta labai daug publikacijų. Galinienė B., Tamošiūnas R.
Šis veiksnys sąrašo sudarymas, jų sistemos formavimas. Kadangi veiksnys formalizavimas, kiekybinės išraiškos suradimas yra sudėtingas - tai atliekama, remiantis ekspertiniais vertinimais, literatūros šaltiniais ir t.t. Vertinimas yra adekvatus, jei į sistemą įtraukiami esminiai dydžiai. Šiuos rodiklius į sistemos sąrašą dažniausiai sudaro ekspertai. Šis įtakos rodiklis poaibis. Tokiu atveju galima susieti poaibis formavimą ir sukurti rodiklis poaibius.
Atskirų rodiklių įtaka nevienoda, todėl taikant kiekybinius daugiakriterinius vertinimus svarbus jų reikšmingumas - svoris. Ekspertai vertina rodiklis reikšmę skirtingais būdais. Gali būti skalė - rodiklio vienetai, procentai, vieneto dalys, dešimties balsų sistema, dviejų rodiklių porinis palyginimas, analizinis hierarchijos procesas ( AHP- analizinis hierarchijos procesas) Saaty skalė arba kiti būdai. Lyginimo rezultatas yra kvadratinė porinio lyginimo matrica. Šis rodiklis lyginimas yra nesudėtingas ir kokybiškas. Metodas pertvarko kokybinį ekspertų rodiklis įvertinimą( kuris nustato, ar vienas yra svarbesnis už kitą) į kiekybinį - rodikls svorius.
Taikant daugiakriterinius metodus vertinimus būtina akcentuoti ekspertų nuomonės suderinamumo laipsnį. Dviejų nuomonės suderinamumą kiekybiškai gali įvertinti koreliacijos koeficientas. Šis didesnis už du, grupės ekspertų suderinamumo lygį nustato konkordancijos koeficientas W. Jei ekspertų nuomonės beveik nesiskiria, W reikšmė yra arti vieneto, jei vertinimai labai prieštaringi - reikšmė artima 0. Skaičiavimo pagrindą sudaro ekspertų rodiklis rangavimas. Šis pagal pasirinktą reikšmingumo lygmenį ± ( praktikoje ši reikšmė paprastai 0,05 arba 0,01). Šis didelis. Tokiu atveju ekspertų vertinimai bus suderinti. Porinio lyginimo AHP metodas vertina kiekvieno atskiro eksperto vertinims neprieštaringumą. Šis R. Praktika rodo, jog pagal visus kiekybinius daugiakriterinius metodus naudojamos teigiamos rodiklis reikšmės. Bet realiai yra rodiklis , kurių reikšmės gali būti neigiamos.
Chen Z. (2009) siūlo taikant kiekybinius daugiakriterinius vertinimo metodus, nustatyti, kokio pavidalo - maksimizuojamojo ar minimizuojamojo yra kiekvienas rodiklis. Šiausi metodai - VS ( vietos suma), GV( geometrinis vidurkis arba SAW (angl. Sj - pasvertas jų rodiklis reikšmių suma.
Praktiškai nei vieno metodo negalima pritaikyti formaliai, iš karto. Kiekvienas metodas turi savo išskirtinumą. Rodiklis Rij reikšmes rij galima sujungti į vieną kiekybinį vertinimą, jei jo...
1 lentelė. Pagrindiniai B. Galinienės turto ir verslo vertinimo sistemos elementai
| Elementas | Aprašymas |
|---|---|
| Struktūriniai elementai | Sistemos sudedamosios dalys, užtikrinančios jos funkcionavimą |
| Esminiai pokyčiai | Sistemos raidos etapai ir jų įtaka vertinimo procesui |
| Institucinė sąranga | Organizacijos ir institucijos, reguliuojančios vertinimo veiklą |
| Tarptautinė praktika | Užsienio šalių patirtis, pritaikoma Lietuvos kontekste |