Faktinis nesinaudojimas turtu: kaip nutraukti sutartį Lietuvoje

Buto nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, apibrėžiantis nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas. Tačiau kartais gyvenimo aplinkybės keičiasi ir sutartį tenka nutraukti. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti teisingai, kokios yra abiejų šalių teisės ir pareigos, ir pateiksime naudingų pavyzdžių bei šablonų.

Kodėl Svarbu Sudaryti Buto Nuomos Sutartį?

Buto nuomos sutartis yra svarbi apsaugos priemonė tiek nuomotojui, tiek nuomininkui. Ji aiškiai apibrėžia šalių teises ir pareigas bei sumažina riziką kilti ginčams. Rašytinė nuomos sutartis apsaugo abi šalis nuo nesusipratimų dėl atsakomybės, mokėjimų ar termino.

Net jei sutartis nėra registruota Registrų centre, ji vis tiek yra teisėtai galiojantis dokumentas, kuriuo galima remtis ginčo atveju.

Praktikoje pasitaiko atvejų, kai nuomininkas nesumoka nuomos, pažeidinėja tvarkos taisykles ar išsikrausto nesilaikant nuomos termino, bet lygiai taip pat - kai pats nuomotojas vėliau keičia susitarimo sąlygas: didina nuomos kainą ar pradeda reikalauti apmokėti renovacijos išlaidas, kurios nuomininkui nepriklauso.

Dažniausios Klaidos Sudarant Buto Nuomos Sutartį

Viena iš dažniausių klaidų - neįvardijamos visos esminės sąlygos, dėl ko vėliau kyla nesusipratimai. Sutartyje neparašoma, kurią dieną turi būti atliekamas mokėjimas, neaišku, ar nuomininkas moka už praėjusį ar einamą mėnesį, o kartais išvis neaptariamas joks mokėjimo grafikas. Taip pat dažnai pasirašoma neterminuota sutartis, neįtraukiant sąlygų dėl nutraukimo termino ar šalių įspėjimo tvarkos, o tai sukelia neapibrėžtumą tiek nuomininkui, tiek nuomotojui. Trūksta aiškumo ir dėl komunalinių išlaidų - nepriskyrus atsakomybių, sąskaitos gali virsti ginčų priežastimi.

Kita dažna klaida - neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute, arba nenurodoma, kad gyventi gali tik sutartyje įrašyti asmenys. Taip pat dažnai neaptariamas naminių gyvūnų laikymas, o jų atsiradimas be sutikimo gali sukelti konfliktų ar nuostolių.

Visos šios klaidos lengvai išvengiamos, jei naudojamasi aiškiu, pilnu ir teisiškai patikrintu sutarties šablonu.

Pasirašant buto nuomos sutartį, labai svarbu ne tik naudoti išsamų šabloną, bet ir suprasti, ką jame žymite. Dažniausiai pasitaikančios praktinės klaidos - nenurodoma, kurią mėnesio dieną turi būti sumokėta nuoma, ar mokama už einamą mėnesį, ar už praėjusį, taip pat pasirašomos neterminuotos sutartys be jokių aiškių nutraukimo sąlygų. Neaptariami ir tokie svarbūs klausimai kaip kas moka už komunalines paslaugas, ar leidžiami naminiai gyvūnai, bei kokie asmenys gali gyventi bute - dažnai šie punktai visiškai praleidžiami, o vėliau virsta konfliktais.

Nepamirškite patikrinti, su kuo pasirašote sutartį. Jei sutartį pasirašo ne būsto savininkas, o jo sutuoktinis, draugas, mama ar močiutė - tokia sutartis yra teisiškai negaliojanti, nebent tas asmuo turi notariškai patvirtintą įgaliojimą. Nuomininkas turėtų paprašyti būsto nuosavybės dokumento kopijos ar bent pamatyti nuosavybės dokumentus, kad įsitikintų, jog sutartį pasirašo tikrasis turto savininkas.

Atskirai paminėtinas buto priėmimo-perdavimo aktas - tai priedas prie sutarties, kuriame nurodoma buto būklė, inventorius, baldai, technika bei pridėtos nuotraukos. Šis dokumentas ypač svarbus kilus ginčui dėl žalos ar depozito - be jo nuomotojas ar nuomininkas neturės įrodymų, kokia buvo pradinė būklė.

Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.

Štai dažniausiai pasitaikančios klaidos, sudarant buto nuomos sutartį:

• Neįvardijamos visos esminės sąlygos (mokėjimo grafikas, terminas).
• Pasirašoma neterminuota sutartis be nutraukimo sąlygų.
• Neaptariamos komunalinių išlaidų atsakomybės.
• Neįvardijami visi asmenys, kurie gyvens bute.
• Neaptariamas naminių gyvūnų laikymas.

Nuomos sutarties nutraukimas

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimas turi savo specifiką. Nuomos sutarties nutraukimas gali būti inicijuotas tiek nuomotojo, tiek nuomininko.

Nuomininko Teisės Nutraukiant Sutartį

Svarbiausia žinoti, kad nuomininkas turi teisę nutraukti tiek neterminuotą, tiek terminuotą buto nuomos sutartį įspėjęs nuomotoją prieš vieną mėnesį. Tokią teisę nuomininkui suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnio nuostatos.

Praktikoje yra ne kartą tekę susidurti su situacijomis, kai nuomotojas parengia ir pateikia nuomininkui pasirašyti terminuotą buto nuomos sutartį su itin ribotomis galimybėmis ją nutraukti prieš terminą. Neretai tokia nuomininko teisė yra lydima didžiulių baudų, kurios taikomos, jei nuomininkas pageidauja būsto nuomos sutartį nutraukti prieš terminą. Yra tekę matyti baudų, lygių netgi visam nuomos mokesčio dydžiui likusiam nuomos sutarties galiojimo laikotarpiui.

Taip pat praktikoje dažna situacija, kai buto nuomos sutartyje tiesiog nutylima apie nuomininko teisę nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą, aptariant tik sutarties nutraukimo atvejus, kada būsto nuomos sutartį galima nutraukti dėl nuomotojo kaltės.

Net jeigu pasirašėte tokią buto nuomos sutartį, nepasiduokite. LR civilinio kodekso 6.609 straipsnyje nuomininkui suteikta teisė nutraukti buto nuomos sutartį prieš terminą turėtų būti vertinama kaip imperatyvioji teisės norma. Tai reiškia, kad buto nuomos sutartyje ši nuomininko teisė neturėtų būti apribota ar pakeista tokiu būdu, kad nuomininko padėtis, lyginant su įstatymu, pablogėtų.

Buto nuomos sutartį galima nutraukti ir anksčiau negu įspėjus nuomotoją prieš vieną mėnesį, tačiau tokiu atveju reikia žinoti, jog nuomotojas gali teisėtai pareikalauti dėl to susidariusių nuostolių atlyginimo. Tokią teisę nuomotojui taip pat suteikia LR civilinio kodekso 6.609 straipsnis. Kokie tai galėtų būti nuostoliai?

Įprastai nuomotojas turėtų teisę į nuostolius, lygius nuomos mokesčio dydžiui, kurį jis būtų gavęs, jeigu nuomininkas apie būsto nuomos sutarties nutraukimą nuomotoją būtų įspėjęs laiku, t. y. bent prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties nutraukimo.

Nuomotojo Teisės Nutraukiant Sutartį

LR civilinio kodekso 6.614 straipsnis numato, kad nuomotojas neterminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali nutraukti įspėjęs nuomininką prieš 6 mėnesius. Tuo tarpu, jeigu nuomos sutartis yra terminuota, nuomotojas ją gali nutraukti tik dėl nuomininko kaltės. Bet tai galėtų būti padaryta tik teismo tvarka, kadangi tiek gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimui, tiek nuomininko iškeldinimui būtinas teismo sprendimas.

Kokiais atvejais nuomotojas gali nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės? Pirmiausia tokius atvejus reikia pasitikrinti šalių sudarytoje sutartyje, kurioje įprastai detaliai aptariami šie atvejai. Pagal įstatymą, nuomotojas tokią teisę turėtų, jeigu:

• Nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip 3 mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas.
• Nuomininkas ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
• Nuomininkas ar kiti kartu su jais gyvenantys asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Kitaip tariant, nuomotojas turėtų įrodyti, kad nuomininkas iš esmės pažeidė būsto nuomos sutartį.

Teisę nutraukti būsto nuomos sutartį dėl nuomininko kaltės nuomotojas turi tiek terminuotos, tiek neterminuotos nuomos sutarties atveju.

Tačiau Nuomotojas privalo laikytis nuomos sutarties nutraukimo tvarkos. Tokią teisę nuomotojas turi tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie sutarties pažeidimus, o nuomininkas per protingą terminą šių pažeidimų nepašalino.

Buto Nuomos Sutarties Nutraukimo Pavyzdys

Štai pavyzdys, kaip gali atrodyti susitarimas dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo:

Susitarimas dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo
Nr. [Sutarties numeris]
[Data]

Šalys susitaria dėl šių sąlygų:

1. Šalių susitarimu nuo [data] nutraukiama negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, sudaryta [data].
2. Nuomininkas įsipareigoja iki [data] perduoti Nuomotojui išsinuomotas patalpas.
3. Nuomininkas nuomos mokestį paskaičiuos ir sumokės už laikotarpį iki [data].
4. Šis susitarimas yra neatsiejama negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalis.

Parašai:
__________________________ (Nuomotojas)
__________________________ (Nuomininkas)

Buto Priėmimo-Perdavimo Aktas

Atskirai paminėtinas buto priėmimo-perdavimo aktas - tai priedas prie sutarties, kuriame nurodoma buto būklė, inventorius, baldai, technika bei pridėtos nuotraukos. Šis dokumentas ypač svarbus kilus ginčui dėl žalos ar depozito - be jo nuomotojas ar nuomininkas neturės įrodymų, kokia buvo pradinė būklė.

Jei norite atsisiųsti buto perdavimo - priėmimo aktą, tai galite padaryti čia.

Kada Pasirašoma Buto Nuomos Sutartis?

Buto nuomos sutartis paprastai pasirašoma tada, kai šalys susitaria dėl visų esminių sąlygų (nuomos kaina, terminas, atsiskaitymo tvarka, depozitas) ir butas perduodamas nuomininkui naudotis. Jei susitariama, kad nuomininkas apsigyvens tik po 1-2 savaičių ar mėnesio, dažnu atveju pirmiausia pasirašoma buto rezervacijos sutartis, kurioje numatomas rankpinigių palikimas kaip garantas. Tačiau niekas netrukdo iš karto sudaryti pilnavertę buto nuomos sutartį, aiškiai nurodant, jog faktinis naudojimasis prasidės vėliau - po sutarto laikotarpio.

Svarbūs Aspektai Nuomos Sutartyje

Sudarant buto nuomos sutartį, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Nuomos kaina ir mokėjimo tvarka: Aiškiai nurodykite nuomos kainą, mokėjimo terminą ir būdą.
• Nuomos terminas: Apibrėžkite nuomos laikotarpį (terminuota ar neterminuota sutartis).
• Komunaliniai mokesčiai: Nustatykite, kas atsakingas už komunalinių mokesčių apmokėjimą.
• Depozitas: Nurodykite depozito dydį ir grąžinimo sąlygas.
• Remontas: Aptarkite, kas atsakingas už kapitalinį ir einamąjį remontą.
• Gyvenamoji vieta: Ar nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame būste?
• Turto būklė: Užfiksuokite turto būklę priėmimo-perdavimo akte su nuotraukomis.

Taip pat svarbu pasidomėti:

• Teisė nuomoti: Ar nuomotojas turi teisę nuomoti turtą (pvz., ar nėra įkeistas kreditoriams)?
• Turto draudimas: Ar nuomojamas būstas yra apdraustas?
• Nuomininko patikimumas: Ar nuomotojas patikrino nuomininko mokumą?

Šablonai ir Pavyzdžiai

Žemiau pateikiama lentelė su nuorodomis į įvairius šablonus ir pavyzdžius, kurie gali būti naudingi nutraukiant buto nuomos sutartį:

Nuomos sutarties pratęsimas

Nuomos sutartis - svarbus dokumentas, reglamentuojantis nuomotojo ir nuomininko santykius. Pasibaigus sutarties terminui, kyla klausimas, kaip ją pratęsti.

CK 6.607 straipsnis įtvirtina nuomininko pirmenybės teisę pratęsti nuomos sutartį.

Pratęsimo būdai:

• Šalių susitarimas: Jei nuomotojas ir nuomininkas susitaria dėl naujo nuomos laikotarpio, toks susitarimas turi būti sudarytas raštu, jei pradinė sutartis buvo rašytinė.
• Faktinis naudojimasis patalpomis (CK 6.481 str.): Jei pasibaigus nuomos sutarties terminui nuomininkas toliau faktiškai naudojasi patalpomis ir moka nuomą, o nuomotojas tam neprieštarauja, laikoma, kad sutartis yra pratęsta neterminuotam laikui (CK 6.481 str.).
• Pratęsimas dėl nuomotojo nepranešimo (CK 6.607 str. 2 d.): Jei nuomotojas laiku (prieš tris mėnesius) nepraneša nuomininkui apie ketinimą nepratęsti sutarties, o nuomininkas neatsisako pratęsti sutarties, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pačiam terminui tomis pačiomis sąlygomis (bet ne ilgiau kaip 12 mėnesių, pagal Lietuvos Aukščiausiojo Teismo praktiką).

Nors įstatymas numato automatinį pratęsimą tam tikrais atvejais, labai rekomenduojama sudaryti rašytinį priedą prie nuomos sutarties.

tags: #faktinis #nesinaudojimas #turtu #pagrindas #nutraukti #sutarti