Dviejų patalpų atskyrimo sprendimai: ką reikia žinoti?

Niekam nestebina viename iš daugiabučio butų veikianti kirpykla, odontologijos kabinetas ar krautuvėlė. Nauji namai irgi statomi jau projektuose numačius ne tik gyvenamosios paskirties patalpas. Tačiau, norint užtikrinti teisėtą ir efektyvų turto naudojimą, būtina žinoti nekilnojamojo turto paskirtį.

Pastato (patalpų) paskirtis rodo jo naudojimo tikslą (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai vykdyti). Skirtingų paskirčių rūšims yra taikomi skirtingi sveikatos, apsaugos nuo triukšmo, gaisrinės saugos, automobilių stovėjimo vietų skaičiaus ir kiti reikalavimai.

Pagal paskirtį pastatai yra skirstomi į gyvenamuosius ir negyvenamuosius. Pastarieji turi pogrupius, pavyzdžiui, maitinimo, transporto, prekybos ir kt. Pastatas (patalpa) priskiriamas prie tam tikros paskirties pogrupio, jeigu jo visas bendrasis plotas arba didžiausioji jo dalis naudojama tai paskirčiai.

Gyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie skirti žmonių gyvenimui. Negyvenamosios paskirties pastatai (patalpos) - tai pastatai (patalpos), kurie nėra skirti nuolatiniam gyvenimui, o kitoms veikloms, tokioms kaip komercinė, administracinė, gamybinė, pramoninė ar visuomeninė.

Jeigu fizinio asmens disponuojamas nekilnojamasis turtas yra mokslo, poilsio, ūkio, garažų, fermų ir kt. Tam tikrais atvejais teisės aktai leidžia naudoti pastatą (patalpas) nepakeitus paskirties.

Pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties name ar jo patalpose galima vykdyti fotografavimo, meninės kūrybos, švietimo paslaugų, sveikatos priežiūros, odontologinės praktikos veiklas. Vienas ar dviejų butų ir daugiabučiame name ar patalpose, kurias savininkas naudoja ir kaip gyvenamąsias patalpas, nepakeitus jų paskirties, neįrengus papildomo įėjimo, galima užsiimti tik negamybine veikla.

Šia veikla neturi būti daroma žala namo bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančiam turtui ir gyvenamajai aplinkai, negalima pabloginti trečiųjų asmenų gyvenimo ir veiklos sąlygų. Tokios veiklos rūšys išvardytos Vyriausybės patvirtintame Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše.

Pavyzdžiui, norint gyvenamajame name ar jo atskirose patalpose teikti informacines paslaugas, atlikti nekilnojamojo turto operacijas, vykdyti fotografavimo veiklą ar užsiimti vaikų ugdymu, paskirties keisti nereikia.

Planuojant vykdyti minėtame apraše nenurodytą ekonominę veiklą, privalu pakeisti pastato ar patalpų, suformuojant jas atskiru nekilnojamojo turto kadastro objektu, paskirtį. Kai pastatą sudaro įvairios paskirties patalpos, jo naudojimo paskirtis nustatoma pagal didžiausio bendrojo ploto patalpos ar patalpų grupės, kaip atskiro nekilnojamojo daikto, paskirtį.

Visais atvejais patalpos turi atitikti normatyvinių statybos techninių, statinio saugos ir paskirties dokumentų ir kitų teisės aktų konkrečios paskirties patalpoms nustatytus reikalavimus. Pastato, kurį sudaro įvairios paskirties patalpos, paskirtis turėtų būti keičiama, jei pasikeičia vyraujančios pastato patalpų grupės paskirtis.

Esant reikalui pakeisti pastato, jo patalpos ar patalpų grupės paskirtį, būtina parengti paskirties keitimo projektą ir gauti savivaldybės administracijos rašytinį pritarimą jam. Nepriklausomai nuo to, ar keičiant patalpų paskirtį bus atliekami paprastojo remonto darbai, privalomas ir pastato bendraturčių, jei tokių yra, daugumos sutikimas. Pastatų naudojimo priežiūrą vykdo savivaldybių administracijos.

Pastato paskirtis yra svarbus aspektas, lemiantis tiek jo naudojimo galimybes, tiek savininkų teises ir pareigas.

Nekilnojamojo turto srities teisės aktų pakeitimai nuo 2024 m. lapkričio 1 d.

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. buvo reformuota ne tik statybą leidžiančių dokumentų išdavimo tvarka, bet taip pat įsigaliojo kiti reikšmingi teisės aktų pakeitimai, reguliuojantys nekilnojamojo turto sritį.

Pirmasis reikšmingas pokytis susijęs su tuo, kad nuo 2024 m. lapkričio 1 d. nekilnojamojo turto kadastro objektų kiekis yra laikomas esminiu projekto sprendiniu, tad, didinant patalpų skaičių pastate reikalingas statybą leidžiantis dokumentas. Taip pat nebegalimas skaidymas atskirais turtiniais vienetais ir viešojo poilsio paskirties pastatų, kuriems priskiriami kaimo turizmo pastatai, kempingai ir kiti viešajai rekreacijai skirti pastatai.

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.

Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.

Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.

Patalpų paskirčių pokyčiai nuo 2024 m. lapkričio 1 d.

Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje (nuo 2024 m.):

Gyvenamosios paskirties patalpoms priskiriama: butai, t. y. patalpa ar patalpų grupė su atskiru įėjimu, sudaranti nepriklausomas sąlygas vienam asmeniui ar vienai šeimai gyventi, miegoti, gaminti valgį ir panašiai; gyvenamosios patalpos, kurios turi bendro naudojimo patalpų (t. y. bendrabučio tipo butai, komunaliniai butai ir panašiai); patalpos, skirtos gyventi įvairioms socialinėms grupėms.

Negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriamos šios patalpos: viešbučių (patalpos trumpai apsistoti); administracinės (patalpos administraciniams tikslams); prekybos (patalpos didmeninei ir mažmeninei prekybai) paslaugų (patalpos paslaugoms teikti ir buitiniam aptarnavimui); maitinimo (patalpos žmonėms maitinti); transporto (patalpos, skirtos transporto tikslams, t. y. susijusios su transportavimu, gabenimu, vežimu); garažų (patalpos transporto priemonėms laikyti); gamybos (patalpos gamybai); sandėliavimo (patalpos, pagal savo tiesioginę paskirtį naudojamos sandėliuoti); kultūros (patalpos kultūros tikslams); mokslo (patalpos švietimo ir mokslo tikslams); gydymo (patalpos gydymo tikslams, t. y. patalpos, kuriose teikiama medicininė pagalba ir priežiūra sergantiems žmonėms); poilsio (patalpos poilsiui); sporto (patalpos sportui); religinės (patalpos religiniams tikslams); specialiosios (patalpos specialiesiems tikslams); kitos, t. y. pagalbinio ūkio (patalpos pagalbiniam ūkiui: rūsiai, sandėliukai ir pan).

Kitos paskirties patalpos (pavyzdžiui, sandėliukai, rūsio patalpos ir pan.) - tai patalpos, kurių negalima priskirti jokiai pirmiau nurodytai paskirčiai.

Statybos įstatyme nurodyta, kad statinių naudotojai statinį (jo patalpas) privalo naudoti pagal paskirtį, išskyrus Vyriausybės nustatytus atvejus ir tvarką. Gyvenamosios paskirties pastato ar jo patalpų ir negyvenamosios paskirties pastato ar jo patalpų naudojimo ne pagal paskirtį reikalavimai nustatyti „Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše“, patvirtintame Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2011 m. spalio 12 d. nutarimu Nr.

Apibendrinant teigtina, jei minėtame apraše nurodytos paskirties pastatuose ar patalpose numatoma veikla galima išlaikant apraše nustatytus reikalavimus, šių pastatų ar patalpų paskirties neprivaloma keisti. Tačiau atkreipiame dėmesį, kad jeigu dėl konkrečios veiklos reikėtų keisti ypatingojo ar neypatingojo pastato ar jo patalpos (-ų) paskirtį, atliekant paprastojo remonto darbus ar neatliekant jokių statybos darbų, reikėtų parengti pastato ar jo patalpos (-ų) paskirties keitimo projektą, keičiant paskirtį, kai atliekami paprastojo remonto darbai arba neatliekami jokie statybos darbai, ir iš savivaldybės administracijos gauti statybą leidžiantį dokumentą.

Primintina, kad statinių naudojimo priežiūra reglamentuota Statybos įstatymo 49 straipsniu. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad statinių, išskyrus energetikos objektus ir susisiekimo komunikacijas ir su jomis susijusius kitus inžinerinius statinius, hidrotechninius statinius Baltijos jūroje ir vidaus vandens telkiniuose, naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos.

Taigi, daugiabučių gyvenamųjų namų naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos, o statinių naudojimo priežiūrą atliekantys viešojo administravimo subjektai tikrina, kaip statinių naudotojai vykdo šio įstatymo ir kitų Lietuvos Respublikos įstatymų bei teisės aktų nustatytus statinių techninės priežiūros ir naudojimo bei statinių saugos reikalavimus.

Taip pat svarbu žinoti, kad vadovaujantis Vietos savivaldos įstatymu, statinių naudojimo priežiūra yra savarankiškoji (Konstitucijos ir įstatymų nustatyta (priskirta)) savivaldybių funkcija.

Taigi dėl numatomos veiklos pagal Ekonominės veiklos rūšių klasifikatorių galimybės konkrečios paskirties patalpose ir poreikio konkrečiu atveju keisti patalpų paskirtį, reikėtų teirautis savivaldybės, kurios teritorijoje yra tokios patalpos, administracijos.

tags: #dvieju #patalpu #atskyrimas