Būstas visada buvo viena didžiausių ir atsakingiausių investicijų, nors tai ir nebėra vienkartinis gyvenimo pirkinys. Todėl jo pirkimui reikia negailėti laiko, kruopščiai pasiruošti ir padaryti namų darbus.
1. Derybų Strategija: Kaip Išsiderėti Geriausią Kainą
Perkant NT, svarbu ne tik žinoti savo poreikius, bet ir mokėti derėtis su pardavėjais. Sėkmingos derybos gali būti pirkėjo galimybė gauti nuolaidą arba kitų pridėtinių verčių.
A. Keršytė pirmiausia rekomenduoja apsibrėžti, kas Jums yra svarbiausia būsto sandoryje ir griežtai to laikytis. Sėkmingu būsto sandorio laikyti negalima vien todėl, kad pavyko suderėti gerą kainą. Svarbiausia, kad būstas atitiktų Jūsų poreikius ir tikslus. Tada jau galima vertinti bendravimo su pardavėju kokybę ir pagalbą renkantis, viso proceso sklandumą, bendrą būsto kainą, įmokų dydžius ir terminus. Dar ir dovanų gavote?
„Šiandien įprasta, kad derėtis galima visur ir visada - ne vien tik turguje. Tačiau ir pačias derybas reikia suvokti ne kaip kovą, bandant išpešti kuo didesnę naudą sau ir pardavėją vertinant kaip priešininką, besistengiantį padaryti tą patį. Derybos yra taktikos ir diplomatijos partija, kurioje du lygiaverčiai partneriai turi pasiekti abiem pusėms naudingiausią rezultatą.
1.1. Pasiruošimas Deryboms
Pirmiausia, išsiaiškinkite, kiek galite derėtis dėl kainos. Derybos dėl kainos galimos beveik visada, tačiau nepakanka argumento, kad Jūs norite sutaupyti. Realią būsto vertę Jums išsiaiškinti padės portalas www.ntsandoriai.lt. Jame galite sužinoti, už kiek buvo parduoti panašūs būstai (kokios buvo jau įvykusių notarinių sandorių vertės). Kruopščiai pasirinkite paieškos kriterijus - panašioje vietoje, panašiame name esančius panašaus dydžio būstus. Paslauga yra mokama - 10 sandorių sąrašas kainuoja 5,80 Eur.
Taip pat būtinai pasidomėkite vystytoju: kiek metų NT rinkoje dirba, kokius projektus yra išvystęs, kokius vysto, kokius apdovanojimus yra gavęs, kokioms asociacijoms priklauso. Pabandykite išsiaiškinti, ar vystytojas taiko nuolaidas, dovanoja dovanas, kokios jos. Nuolaidos ir dovanos yra skirtos potencialių pirkėjų dėmesiui pritraukti, tačiau ne visi pardavėjai šias priemones naudoja - taiko kitokią taktiką.
Tačiau tam tikrų sąlygų išsiderėti galite net ir tuo atveju, jei Jums siūloma būsto kaina yra teisinga, o pardavėjas nesiūlo nuolaidų. Tačiau tam turite pagalvoti, ką galite padaryti Jūs: gal sumokėti didesnę pradinę įmoką, gal net visą būsto kainą iškart, gal ketinate pirkti daugiau nei vieną būstą iškart (tarkim, investicijoms, tėvams ar vaikams), o gal galite rekomendacijų keliu atvesti dar būsto pirkėjų?
Paskutinis būdas gauti geresnį pasiūlymą yra konkretaus būsto analizė: lyginant kelis panašius butus tame pačiame projekte, gal kažkurio bus, tarkime, kiek mažesnis balkonas, prastesnė pusė, tačiau Jus tai tenkins. Tokiu atveju, galite bandyti išsiderėti kitas sąlygas, bet reikia pasiruošti.
Labai svarbu: niekada dėl sąlygų nesiderėkite telefonu ar el. paštu. Derybos - tik tiesiogiai: ne telefonu ar el. paštu. Ieškokite ir kartu judėkite link tikslo.
„Derybų treniruotė“: Pirkimų derybos
1.2. Kaip Elgtis Susitikimo Metu
Pirmojo susitikimo metu sutarkite dėl poreikių ir lūkesčių. Šiame etape jokiu būdu nepradėkite derėtis dėl pirkimo sąlygų. Kol kas susikoncentruokite į tai, ko ieškote, ko Jums iš tiesų reikia.
Neretai žmonės bendrauja su pardavėjais vadovaudamiesi klaidingais stereotipais, todėl stenkitės juos pamiršti. Taip pat dažnai galvojama, kad reikia neparodyti, jog Jums patinka nusižiūrėtas būstas, nes susilpnės derybinės pozicijos. Priešingai - jei rodysite emocijas, pademonstruosite, kad būstas Jums patinka ir kodėl, pardavėjas turės daugiau motyvacijos padėti Jums būstą įsigyti ir rasti.
Kai tiksliai žinosite, kad svarstomas būstas Jus tenkina ir ketinate judėti toliau, pradėkite pasiruošimą deryboms. Taigi, išsirinkus būstą liko suderinti pirkimo sąlygas ir galutinę kainą. Tai ir bus antrojo etapo - derybų - objektas.
2. Strategija Perkantiems Būstą Iš Brėžinių
Kad ir kaip apgalvotai renkiesi būstą, kurio negali apžiūrėti, jį pastačius gali paaiškėti, kad gausi visai ne tai, ko tikėjaisi. Ką dar būtina aptarti su pardavėju bei užfiksuoti preliminariojoje sutartyje, kad pastatytas butas būtų toks, kokį įsivaizdavome žvelgdami į brėžinius?
Dažnai turtui įsigyti sudarytoje kredito sutartyje būna numatyta pirkėjo prievolė per X terminą užbaigti NT statybą 100 proc., o jos neįvykdžius numatytos sankcijos: bauda ar palūkanų padidinimas.
Pirkdami būstą iš brėžinių pirmiausia išsiaiškinkite, ar statiniui išduotas statybos leidimas. Taip žinosite, ar jums pateiktas konkretaus būsto projektas dar gali iš esmės pasikeisti. Paprastai, jeigu statybos leidimas išduotas, brėžinys būsimam pirkėjui pateikiamas iš to statinio projekto, kuriuo remiantis buvo išduotas statybos leidimas, ir jis jau nebesikeis arba keisis labai nedaug (ne iš esmės). Sakykim, gali būti pakeistos tam tikros medžiagos, fasado spalvos ir pan.
O jei statybos leidimo dar nėra, didėja rizika, kad pagal brėžinį, kuris jums pateiktas, statinys iš viso nebus pastatytas: būstas ir jo sprendiniai, įskaitant kambarių kiekį, langų poziciją ir kt., gali pasikeisti iš esmės.
2.1. Plėtotojo Patikimumas ir Sutarties Sąlygos
Būtent plėtotojo patikimumo įvertinimas yra trečias svarbus dalykas, kurį turi patikrinti pirkėjas dar iki sudarydamas sandorį. Rekomenduotina patikrinti, ar plėtotojas yra NT rinkos naujokas ar senbuvis, turintis pakankamai patirties, ar jam neiškelta nemokumo byla, ar jam nepritaikyti apribojimai (areštai), ar nėra teisminių ginčų, kuriuose plėtotojas dalyvauja kaip atsakovas. Tai svarbūs kriterijai sprendžiant, ar plėtotojas patikimas ir savo įsipareigojimus įvykdys.
Jei projektą plėtoja naujai įsteigta bendrovė, bet ji - patyrusio plėtotojo dukterinė įmonė, tikėtina, kad projektą įgyvendina tie patys patyrę statybų sektoriuje subjektai, nes konkrečiam projektui įgyvendinti labai dažnai steigiamos dukterinės įmonės. Tokios įmonės nereikėtų laikyti nepatyrusia plėtotoja. Motininė įmonė, turinti pakankamai patirties NT plėtros srityje, paprastai pasirūpina dukterinės įmonės projektų įgyvendinimu, įskaitant patikimų rangovų, statybos darbų vadovų, projektų autorių parinkimą, ir projektas puikiai išplėtojamas.
Labai svarbu pirkėjui pačiam išsigryninti, kokios būsto, kurį ketinate pirkti, ypatybės ir kitos sąlygos jums yra esminės ir turi būti įvykdytos, kad kai būstas bus pastatytas, pirktumėte jį už sutartą kainą, ir kas nutiks, jeigu tų sąlygų plėtotojas neįvykdys. Preliminariojoje sutartyje visa tai bei kitos jums esminės sąlygos, kurias privalo įvykdyti plėtotojas, turi būti nurodytos ir detalizuotos.
2.2. Avansas ir Finansinė Rizika
Šiuo metu plėtotojai kartais linkę nutraukti sutartis, net jei sumokėtas didelis avansas. Siūlyčiau perkant būstą iš brėžinių nemokėti didelių avansų, nes yra rizika, kad nutraukus sutartį tų pinigų greitai arba iš viso neatgausite. Paprastai į preliminariąją sutartį įrašoma, kad jei sutartis nutraukiama dėl pirkėjo kaltės, avansas negrąžinamas, todėl mokėti avansą reikia labai atsargiai.
Jeigu kils ginčų, dėl kieno kaltės sutartis nutraukiama, bus remiamasi preliminariojoje sutartyje numatytais kriterijais, o jeigu joje aprašytas...
3. Svarbiausi Kriterijai Renkantis Būstą
Tyrimo duomenimis nepasikeitė bendrovės, iš kurios svarstoma įsigyti būstą, reputacija - projekto plėtotojo patikimumas ir žinomumas. Ir pernai ir dar prieš metus ji svarbi buvo 37 proc. tyrimo dalyvių.
A. Keršytė pabrėžia, kad labai aktyvi rinka pelningumu vilioja patirties neturinčius ir ilgalaikės veiklos neplanuojančius žaidėjus. Būstą žmonės pakeičia kelis kartus per gyvenimą, todėl labai svarbu jį rinktis atsakingai įvertinant būsimų gyventojų poreikius bei galimybes ir iš karto numatant faktorius, kurie leis lengviau būstą parduoti ateityje.
Pagrindiniai žingsniai renkantis būstą:
- Nuspręskite, kiek laiko gyvensite būste ir įsivardykite poreikius. Pirmiausia, reikia apsispręsti, kiek laiko gyvensite būste - bandyti įsigyti tinkamą visam gyvenimui yra neefektyvu. Taip pat išgryninkite savo poreikius ir susiraskite kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus. Neskubėkite ir aplankykite bent 5 projektus. Dažniausiai žmonės žino, kokio ploto, kelių kambarių būstas turėtų būti, kuriame aukšte norėtų gyventi, tačiau nepakankamai išanalizuoja technologinius ir socialinius sprendinius.
- Įvertinkite būsto likvidumą. Šiandien būsto keitimas nebėra vienkartinis gyvenimo įvykis, o pasikeitus šeimyninėms aplinkybėms, poreikiams ar atsiradus naujai svajonei, bus svarbu reikiamu metu esamą butą ar kotedžą sėkmingai parduoti. Būsto likvidumą lemia lokacija ir rajono potencialas 5-10 metų perspektyvoje, infrastruktūra, būste įgyvendinti technologiniai ir socialiniai sprendimai.
- Kainą vertinkite kompleksiškai. Vertinkite ne tik banko paskolos dengimo sumą (jei perkama per banką), bet ir mėnesines būsto išlaikymo išlaidas bei kitas išlaidas, kurios gali atsirasti dėl konkretaus būsto pasirinkimo: eksploatacijos išlaidas (jas nulemia energinio efektyvumo klasė), kelionės išlaidas nuo būsimos būsto lokacijos iki darbo, darželių ar mokyklų. Ilgalaikėje perspektyvoje vertingiausi bus tie būstai, kuriuose šiandien įdiegti moderniausi, alternatyvūs šildymo sprendimai, bei butai, kotedžai ar namai, kuriems suteikta aukščiausia energinė klasė.
- Rinkitės tik patikimą plėtotoją. Būtinai pasidomėkite plėtotoju: kiek metų rinkoje dirba, kokius projektus yra išplėtojęs, kokius plėtoja, kokius apdovanojimus yra gavęs, kokioms asociacijoms priklauso.
- Neieškokite nuolaidų ir dovanų. Būstų pardavėjai, siekdami atkreipti dėmesį, medžioja klientus tūkstantinėmis nuolaidomis ar dovanomis - kelionėmis, buitine technika ir pan., tačiau projektus labai svarbu rinktis ir savo laiką skirti jų aplankymui, pirmiausia, reikia pagal projekto privalumus, o ne nuolaidas, kaip turguje.