Perkant nekilnojamąjį turtą (NT), svarbu atidžiai įvertinti ne tik faktinę būsto būklę, bet ir jo teisinę registraciją. Visi be išimties specialistai akcentuoja, kad būstą reikia rinktis pagal poreikį ir pirkti ne tada, kada visi perka, o tada kai yra toks poreikis bei galimybės.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius žingsnius ir dokumentus, reikalingus įmonei perkant nekilnojamąjį turtą, kad procesas būtų sklandus ir be netikėtumų.
Nekilnojamąjį turtą ir teises į jį registruoja Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės teritoriniai padaliniai, pagal nekilnojamojo turto buvimo vietą. Apskrities viršininko administracijos valstybinės teritorijos planavimo ir statybos inspekcijos tarnyba išduoda dokumentus apie statinio priėmimą naudoti, statinio paskirties keitimą ir kt.
Pirmieji žingsniai prieš perkant NT
Prieš pradedant NT paieškas, svarbu atsakyti į keletą klausimų, kurie padės apsibrėžti poreikius ir galimybes:
- Kokios priežastys skatina ieškoti būsto?
- Kokie esminiai reikalavimai keliami būstui (vieta, dydis, kambarių skaičius)?
- Kokios yra finansinės galimybės (santaupos, paskolos)?
„Žinant, kokioje vietoje, kokio dydžio ir kambarių skaičiaus, kokias savybes turinčio buto ieškote, reikia pasiskaičiuoti finansus. Ar turite santaupų, kokio dydžio kreditą galėsite gauti ir kaip jo mėnesinės įmokos paveiks pajamas. Jei paskolą imsite kartu su partneriu ar partnere, reikės gauti jų sutikimą. Tai - pirmieji žingsniai, padėsiantys atsistoti į vėžias šioje kelionėje su išties sėkminga pabaiga“, - vardija ji.
Radus naują būstą, pataria I. Pukelienė, verta sudaryti planą, išsiaiškinant detales, datas bei suplanuojant reikiamus veiksmus ir darbus, kad viskas vyktų laiku. Jei nepaleidžia abejonės, ar išsirinktas būstas bus tinkamas, abejonės dėl finansinių įsipareigojimų arba pačių pokyčių ir laukiančių darbų masto, teisininkė rekomenduoja duoti sau laiko ir mintyse grįžti į proceso pradžią.
„Dar kartą pergalvokite savo tikslus, poreikius ir motyvus. Galbūt apžiūrėkite daugiau projektų. Jei sprendimą priėmėte vedami aiškiai suprantamo bei apibrėžto poreikio, jį pasitvirtinsite ir tai leis tvirčiau jaustis. Pasakykite sau, kad nuo šiol judėsite tik į priekį - savo svajonių namų kryptimi“, - sako ekspertė.
Įgyjant daiktą pagal sandorius nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo.
Pagrindiniai dokumentai, reikalingi įmonei įsigyjant nekilnojamąjį turtą
Asmuo, norintis įregistruoti nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui pagal turto buvimo vietą įmonės filiale arba gyventojų aptarnavimo biure paduoda prašymą.
Dokumentai, kurių pagrindu Nekilnojamojo turto registre yra registruojamos daiktinės teisės ir juridiniai faktai, turi būti pateikti dviem egzemplioriais, vienas iš jų turi būti dokumento originalas arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintas jo nuorašas.
Pagrindiniai dokumentai:
- Prašymas.
- Asmens tapatybę liudijantis dokumentas.
- Įmonės registravimo pažymėjimą.
- Įmonės įstatus (esant reikalui).
- Notariškai patvirtinta nuosavybės teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų ir kt.) sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, apskrities viršininko įsakymas ar kiti nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai.
- Žemės sklypo planas (registruojant nuosavybės teises į žemės sklypą).
- Žemės sklypo naudojimo arba nuosavybės teises įrodantys dokumentai.
- Statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas.
- Statinio kadastrinių matavimų byla.
- Buto (garažo, patalpų) statybos rangos ar lėšų panaudojimo sutartis.
- Bendrijos pažyma, patvirtinanti asmens nuosavybės teises į nekilnojamąjį daiktą.
- Buto (garažo, patalpų) kadastrinių matavimų byla.
- Nekilnojamojo daikto nuomos ar panaudos sutartis.
- Apskrities viršininko įsakymas, patvirtinantis žemės sklypo kadastro duomenų pakeitimą.
- Pageidautina pateikti pažymėjimą apie Nekilnojamojo turto registre įregistruotą statinį (butą, patalpas) ar žemės sklypą ir teises į jį.
Fiziniai asmenys papildomai pateikia pajamų deklaravimo pažymą (jeigu nekilnojamojo daikto vertė viršija Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos patvirtintą sumą).
Asmuo, užsakantis pažymą apie mirusiojo asmens turėtą turtą nekilnojamojo daikto paveldėjimui įforminti, papildomai pateikia dokumentus, patvirtinančius, kad jis kreipėsi į notarų biurą dėl palikimo priėmimo įforminimo.
Asmuo, atstovaujantis juridiniam asmeniui, papildomai pateikia jo atstovavimo teisę įrodantį dokumentą (įgaliojimą).
savivaldybės taryba ar meras arba jų įgalioti asmenys, registruojant savivaldybei nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, o tais atvejais, kai savivaldybės turtą patikėjimo teise valdo savivaldybės įmonė, įstaiga ar organizacija - šios įmonės, įstaigos ar organizacijos vadovas arba jo įgaliotas asmuo.
Jau yra priimtas nekilnojamojo turto registro tvarkytojo sprendimas atsisakyti (sprendimo priėmimą atidėti) įregistruoti tas pačias daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą šių teisių suvaržymus, juridinius faktus tų pačių dokumentų pagrindu.
Teritorinių registratorių (filialų) sprendimai skundžiami Centriniam registratoriui, t.y. Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonei (Kudirkos 18, Vilnius, Lt - 2600). Skundas įmonei turi būti paduodamas per vieną mėnesį nuo filialo sprendimo priėmimo dienos. Jeigu asmuo šį terminą praleido dėl priežasčių , kurias įmonė pripažįsta svarbiomis, jis gali būti atnaujintas.
Papildomi dokumentai ir aspektai
Atliekant nekilnojamojo turto objektų amalgamaciją.
Statinių kadastriniai matavimai turi būti atlikti, iki statybos valstybinę priežiūrą atliekančios institucijos pripažins statinius tinkamais naudoti, o tais atvejais, kai statinys nebaigtas statyti - iki pažymos, kad statinys statomas, iš esmės nenukrypstant nuo projekto, išdavimo.
Visiems naujai pastatytiems statiniams, iki apskrities viršininko administracijos Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos tarnybai priimant juos naudoti, turi būti atlikti kadastriniai matavimai (inventorizacija).
Registruojant naujai pastatytą statinį, kuriam statyti buvo reikalingas leidimas, turi būti pateiktas statinio priėmimo naudoti aktas, išduotas apskrities viršininko administracijos Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos tarnybos.
Registruojant naujai pastatytą statinį, kuriam statyti nereikalingas nei leidimas, nei projektas, turi būti pateikta statybos inspektoriaus pažyma, kad statinys atitinka suderintą sklypo planą ir normatyvinių statybos dokumentų reikalavimus.
Sudarius notariškai patvirtintą sutartį dėl nuosavybės teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo, notaro pranešimo pagrindu Nekilnojamojo turto registre įregistruojama sudaryta nekilnojamojo turto perleidimo sutartis ir įrašoma žyma apie sudarytą sandorį.
Terminas, per kurį sandoris turi būti įregistruotas Žemės ir kito nekilnojamojo turto ir kadastro įmonėje nėra nustatytas, tačiau, jeigu sandoris nebuvo įregistruotas kadastro įmonėje, savininkas negali įrodinėti savo teisių į daiktą remdamasis kitais įrodymais, o ne pažymėjimu (pažyma) iš kadastro įstaigos.
Todėl nekilnojamojo daikto perleidimo sandorį siūloma įgijėjui būtinai registruoti kadastro įstaigoje.
Nekilnojamojo turto registravimo schema
Svarbūs etapai įsigyjant būstą su kreditu
Ši seka galioja įsigyjant būstą su kreditu:
- Turto išsirinkimas ir apžiūra
Pradėjus ieškoti būsto, būtina neskubėti ir aplankyti bent 5 projektus. Reikia patikrinti ne tik, ar turtas atitinka dabarties poreikius, bet ir susirasti kuo daugiau informacijos apie plėtojamų projektų privalumus.
- Finansinės galimybės
Planuodami biudžetą nusistatykite mažiausią sumą, už kurią galėtumėte nusipirkti norimą būstą, ir didžiausią, kurios negalite viršyti. Itin svarbu pagalvoti apie pradinį įnašą: išsiaiškinkite, kokią sumą galėtumėte pasiskolinti būsto įsigijimui ir kiek reikės pradinio įnašo.
- Planuojamo įsigyti būsto dokumentai
Svarbi ne tik faktinė būsto būklė, bet ir jo teisinė registracija, tad prašykite pardavėjo pateikti Registrų centro Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašą, turto įsigijimą patvirtinančius dokumentus, kadastrinę bylą, informuoti apie turto nuosavybės formą.
- Sandorio šalys
Įsidėmėkite, kad turtą parduoti gali tik to turto savininkas, nebent jis būtų išdavęs įgaliojimą veikti jo vardu ir interesais. Nemokėkite avanso kitiems asmenims (tarpininkams, giminaičiams), jei jie nepateikė jums pardavėjo išduoto įgaliojimo.
- Preliminarioji sutartis
Šio etapo sutartis garantuoja, kad pardavėjas jūsų išsirinkto būsto neparduos kitam pirkėjui, o jums parduos už sutartą kainą. Visada ją sudarykite. Preliminarioji sutartis turi būti rašytinė.
- Pagrindinė sutartis
Sandorio šalys gali laisvai pasirinkti notarą ar notarų biurą, kuriame bus tvirtinama pagrindinė sutartis. Pirmiausia, dokumentus notarui turi pateikti turto savininkas, kad notaras gautų jo sutikimą turto duomenų tikrinimui, patikrintų juos viešuose registruose bei užtikrintų sandorio teisėtumą.
- Hipotekos sutartis
Hipotekos sutartis tvirtinama notarine tvarka. Iki jos tvirtinimo turite sudaryti kredito sutartį su kredito įstaiga.
- Galutinis atsiskaitymas
Šis nepelnytai užmirštas žingsnis yra labai svarbus, nes ateityje gali turėti pasekmių. Pirkėjui galutinai ir tinkamai atsiskaičius su pardavėju (nepaisant to, ar atsiskaitoma asmeninėmis, ar skolintomis lėšomis), pardavėjas turi tai patvirtinti.
- Faktinio turto priėmimo-perdavimo aktas
Šiuo aktu pirkėjui aktualu užfiksuoti faktinę perduodamo turto būklę, perduodamus baldus, buitinę techniką, patekimo į turtą prietaisus (raktus, pultelius ar pan.) ir skaitiklių rodmenis.
„Jei šiuos devynis žingsnius galite žengti užtikrintai ir drąsiai, tai tarpiniai bus greiti ir sklandūs. Svarbiausia kiekviename etape atidžiai pasitikrinti reikalavimus, sąlygas ir suplanuoti veiksmus. Nors aktualią informaciją galima rasti savarankiškai ir nemokamai, kai kurie etapai gali atrodyti painūs ar reikalaujantys daug laiko. Jei savo dėmesį norite skirti tik maloniems prisiminimas apie būsto pirkimą, visą atsakomybę galite palikti specialistams, kurie yra įgudę nekilnojamojo turto sandorių sudarymo srityje“, - sako teisininkė I. Pukelienė.
Klaidų, perkant būstą, vengimas
Šiandien, kai NT kainos didelės, svarbu įsitikinti, kad perkate tuos namus, kurių iš tiesų norite, o ne tuos, kurių gera kaina. Dabar pirkėjas turi galimybę apžiūrėti būstą, įvertinti savo galimybes ir galų gale apsispręsti.
Žmogus, nusprendęs įsigyti būstą su banko paskola, pirmiausia turėtų pasitikrinti savo kreditingumą. Anot jo, pirmiausia rinkdamiesi būstą pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą. Pirkėjai atsižvelgia į vietą ir į patį būstą.
„Jeigu žmonės nenori klaidžioti, kaip akli kačiukai, jie pirmiausia turėtų atlikti namų darbus. Tai yra įvertinti savo perkamąją galią ir apibrėžti vietą, kur jie nori ieškoti turto. Taip pat kokį būstą nori įsigyti - senos ar naujos statybos name. Tai labai palengvina procesą“, - kalbėjo A. Kišūnas.
Kodėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis būtina tvirtinti pas notarą?
Tokį reikalavimą numato Civilinis kodeksas. Nekilnojamojo turto sandoriai yra laikomi vieni rimčiausių, juose operuojama didelėmis pinigų sumomis. Notaro patvirtintoje sutartyje nekilnojamojo turto pirkėjas ir pardavėjas nurodo savo įsipareigojimus dėl turto perdavimo, pinigų sumokėjimo sąlygas ir laiką, todėl sutartis tampa įrodymu ginčo atveju.
Notarai valstybės registrų centriniuose duomenų bankuose prieš sandorio sudarymą patikrina, ar parduodamas turtas priklauso pardavėjui, ar turtas nėra įkeistas ir areštuotas. Prieš parengdami dokumentus notarai išsiaiškina pirkėjo ir pardavėjo valią, išaiškina jiems atliekamo notarinio veiksmo prasmę ir teisines pasekmes, patikrina ir, jei trūksta, pareikalauja visų būtinų, originalių oficialių dokumentų. Patvirtinę sutartį notarai ne vėliau kaip per 24 valandas apie tai praneša nekilnojamojo turto registrui. Tokia tvarka padeda išvengti galimų sukčiavimo ir manipuliavimo nekilnojamuoju turtu atvejų.
Tvirtindami sutartis notarai atlieka jiems valstybės deleguotas funkcijas ir atstovauja tiek pirkėjo, tiek pardavėjo interesams. Visai nesvarbu, kuris iš sandorio dalyvių pasirenka notarą, todėl galima kreiptis į bet kurį notarų biurą.
Sutartyje turi būti nurodyti tikslūs duomenys apie parduodamą nekilnojamąjį daiktą, taip pat tiksli pardavimo kaina, nuosavybės teisių į nekilnojamąjį daiktą perėjimo pirkėjui terminas. Į sutartį įtraukiami visi pardavėjo ir pirkėjo įsipareigojimai - pinigų sumokėjimo sąlygos ir etapai, susitarimas dėl paliekamų baldų, dėl išsikėlimo laiko, komunalinių paslaugų ir kitų mokesčių apmokėjimo.
Kadangi notaras pats patikrina, ar turtas priklauso jį norinčiam parduoti asmeniui, ar jis nėra įkeistas ar areštuotas, pirkėjui reikėtų tik įsitikinti, ar parduodamo turto savininkas neturi skolų už elektrą, vandenį ir kitas pasaugas teikiančioms įmonėms, savininkų bendrijai, ar turto savininkas yra sumokėjęs visus su turtu susijusius mokesčius.
Sudarant sandorį pirkėjui ir pardavėjui reikia turėti asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus, pardavėjas turi notarui pateikti parduodamo turto nuosavybę patvirtinantį dokumentą. Parduodant arba už paskolą įkeičiant gyvenamąją patalpą tais atvejais, kai auginate nepilnamečių vaikų, įstatymų nustatytais atvejais būtinas teismo leidimas. Parduodant nekilnojamojo turto dalį, būtinas bendraturčių sutikimas.
Jei turtas perkamas už paskolą, notarui reikės pateikti kredito sutartį arba garantinį raštą, kad jūs gausite paskolą.
Nekilnojamojo turto mokestis ir mokestinė vertė
Nekilnojamojo turto (toliau ― NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių, įsigyjamų NT objektų (gyventojams už komercinės paskirties, o juridiniams asmenims už visą nuosavybės teise priklausantį, įsigyjamą ar ir perimtą iš fizinio asmens nekilnojamąjį turtą (arba jo dalį)), bendros mokestinės vertės. Naujai nustatytos NT objektų mokestinės vertės nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti naudojamos 5 metus, pradedant nuo 2021 m. mokestinio laikotarpio.
Mokesčio tarifus nustato savivaldybės - nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės.
Masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centras svetainėje įvedus NT unikalų numerį. Unikalus numeris yra suteiktas kiekvienam registruotam objektui.
Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas išlaidų (kaštų) metodu atliekamas NT, kurio vidutinė rinkos vertė nėra nustatoma masinio vertinimo būdu (pvz. sandėliavimo, pramoniniai ir inžineriniai statiniai, kūrybinės dirbtuvės ir pan.). Apskaičiuotos vidutinės rinkos vertės mokesčiams galioja ne ilgiau nei 5 metus.
Gyventojai neatlygintinai vieną kartą per mokestinį laikotarpį gali užsisakyti Nekilnojamojo turto mokestinės vertės išrašą vienam NT objektui arba (savininkui paprašius) visiems NT objektams esantiems viename registre.
BŪSTO PIRKIMO PROCESAS (SU BŪSTO KREDITU)
Būtini dokumentai parduodant nekilnojamąjį turtą
Parduodant nekilnojamąjį turtą, svarbu pasiruošti ne tik emociškai, bet ir tinkamai sutvarkyti visus dokumentus. Neteisingai ar ne laiku parengti dokumentai gali ne tik uždelsti pardavimo procesą, bet ir sukelti teisinių problemų. Pateikiame išsamų sąrašą, kuriame sužinosite, kokie yra būtini dokumentai parduodant nekilnojamąjį turtą, bei paaiškinimą, kodėl jie reikalingi.
- Asmens tapatybės dokumentas (tapatybės kortelė/pasas)
Tai pagrindinis dokumentas, įrodantis jūsų tapatybę. Be jo neįmanoma sudaryti jokių oficialių sandorių. Notaras, rengiantis pirkimo-pardavimo sutartį, privalo patikrinti, ar tapatybė atitinka asmenį, pateikusį nuosavybės dokumentus.
- Nuosavybės dokumentai
(Tokie kaip pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo aktas, paveldėjimo dokumentai arba testamentas) Šie dokumentai įrodo, kad turtas teisėtai priklauso pardavėjui. Jie būtini norint užregistruoti sandorį Registrų centre ir įrodyti, jog pardavėjas turi teisę parduoti turtą.
- Objekto inventorizacijos byla
Tai dokumentas, kuriame pateikiama išsami informacija apie būsto technines savybes, pvz., plotą, kambarių skaičių, patalpų išdėstymą.
- Pardavimo pažyma iš Registrų centro
Tai oficialus dokumentas, kuris patvirtina, kad turtas priklauso savininkui ir yra įregistruotas Registrų centre. Jame nurodoma, ar turtui nėra apribojimų, pvz., areštų ar hipoteka.
- Sutuoktinio sutikimas (jei taikoma)
Jei nekilnojamasis turtas yra įsigytas santuokoje, jis dažniausiai priklauso bendrosios nuosavybės teise. Tai reiškia, kad parduodant tokį turtą reikia gauti sutuoktinio sutikimą. Dėmesio! Šis sutikimas būtinas net ir tada, jei turtas buvo įsigytas prieš santuoką, išskyrus tuos atvejus, jei turite priešvedybinę ar povedybinę sutartį.
- Pažyma apie įsiskolinimų nebuvimą už komunalines paslaugas
Ši pažyma patvirtina, kad parduodamam būstui nėra priskaičiuotų neapmokėtų mokesčių už komunalines paslaugas. Jei bendrijos nėra, tuomet pažymą privalote gauti iš namo administratoriaus.
- Energinio naudingumo sertifikatas
Tai dokumentas, kuris pateikia informaciją apie pastato energinį efektyvumą. Jame nurodoma, kiek energijos sunaudoja pastatas ir kokia jo energijos vartojimo klasė (nuo A++ iki G). Parduodant senos statybos butą, dažniausiai reikalaujama pateikti energetinio naudingumo sertifikatą, kurį užsako notaras. Naujos statybos butams tokie sertifikatai paprastai jau būna padaryti.
- Kadastrinių matavimų byla
Tai dokumentas, kuriame nurodomos tikslios nekilnojamojo turto ribos, plotas ir išplanavimas. Ypač aktualu, jei parduodate žemės sklypą ar namą su sklypu.
- Papildomi dokumentai
Jei esate išsiskyręs, prireiks skyrybų pažymos ir registrų centre įregistruoto teismo sprendimo dėl turto padalijimo. Jei turite nepilnamečių vaikų, teks gauti teismo leidimą parduoti būstą, o prieš tai dar įrodyti, kad parduodami savo nekilnojamąjį turtą, nebloginate savo atžalų gyvenimo sąlygų. Tiesa, jo neprireiks, jei savo vardu turite kito įregistruoto nekilnojamojo turto.
Neatitikus bent vieno iš šių dokumentų reikalavimų, pardavimo procesas gali užstrigti arba visiškai neįvykti. Dėl šios priežasties labai svarbu užtikrinti, kad visi dokumentai būtų tinkamai parengti dar prieš pradedant derybas su pirkėju.
Kaip gali padėti nekilnojamojo turto agentas?
Nekilnojamojo turto agentas ne tik palengvina pardavimo procesą, bet ir užtikrina, kad visi dokumentai būtų tvarkingi:
- Padeda surinkti reikalingus dokumentus.
- Supažindina su naujausiais teisiniais reikalavimais.
- Užtikrina sklandų pardavimo procesą, padedant išvengti galimų problemų.
Lietuvos Respublika
tags: #dokumentai #reikalinga #imonei #isigyjant #nt #turta