Nekilnojamojo turto vertinimas yra procesas, kurio metu nustatoma objektyvi turto rinkos vertė. Ši paslauga tampa vis aktualesnė paveldint nekilnojamą arba kilnojamą turtą. Kilnojamojo turto ir NT vertinimas atliekamas siekiant nustatyti objektyvų rinkos rodiklį - faktinę turto vertę.
Kam reikalingas turto vertintojas?
Ši paslauga reikalinga įvairiais atvejais, tačiau dažniausiai - ruošiantis parduoti būstą, įsirengiant būstą (banko paskolai gauti), teisinių ginčų atveju (vykstant skyryboms, turto dalyboms ir pan.). Taip pat perkant namą, butą, sklypą ar kitokį nekilnojamąjį turtą, kai norima įvertinti, ar prašoma suma atitinka realią rinkos vertę.
Patyręs vertintojas yra naudingas, nes:
- Gerai išmano rinką, vyraujančias kainas.
- Paruošia techniškai tvarkingą turto vertinimo ataskaitą.
Kreipiantis į kompetentingus specialistus, galite būti ramūs, kad vertinimas bus atliekamas kokybiškai ir laiku, ataskaitoje bus nurodoma reali turto vertė ir nekils problemų tvarkant, perkant, parduodant turtą. Taip pat, gavus turto vertinimo ataskaitą, atitinkančią įstatymų reikalavimus, atsiranda galimybė jos pagalba ginti savo interesus teismuose.
Kodėl svarbu kreiptis į atestuotą turto vertintoją?
Kartais žmonės, norintys sutaupyti, padaro sau „meškos paslaugą“: užsako turto vertinimą arba konsultaciją pas turto vertintojo kvalifikacijos neturinčius asmenis. Iškilus ginčui, ar norint su tuo vertinimu kreiptis į mokesčių inspekciją, banką, ar kitą instituciją, paaiškėja, kad atestacijos neturinčio asmens parengtas dokumentas yra nieko vertas, lyginant su kvalifikuoto vertintojo surašyta turto vertinimo ataskaita.
Kaip MAKSIMALIAI PADARYTI savo vertinimą – Namų vertinimo patarimai
Turto vertinimo trukmė ir objektai
Vertinimo trukmė nustatoma individualiai. Ji skiriasi priklausomai nuo situacijos sudėtingumo, vertintojo užimtumo (turto vertintojai turi atvykti ir apžiūrėti objektą) ir žinoma nuo to, kokio tipo turtas vertinamas.
Kalbant apie nekilnojamą turtą, bene greičiausiai atliekamas buto vertinimas: dažniausiai vertinimą pavyksta užbaigti per keletą dienų. Tuo tarpu, vertinant komercinės ar kitos paskirties statinius, kelis skirtingus pastatus ar sklypus, taip pat tam tikrus kilnojamo turto objektus, procedūra būna sudėtingesnė ir ilgesnė.
Kilnojamasis turtas
Kilnojamasis turtas tai turtas, kuris gali būti perkeltas iš vienos vietos į kitą nepakeitus jo paskirties ir nesumažinus jo vertės. Kilnojamojo turto vertinimas yra atliekamas automobiliams ir kitoms transporto priemonėms, ūkio prekėms, žemės ūkio padargams, statybinėms medžiagoms, elektroninei technikai, pramonės prekėms, tauriųjų metalų gaminiams ir kitokiam kilnojamajam turtui.
Dar nesudėtos apdailos medžiagos yra priskiriamos kilnojamojo turto kategorijai. Jos gali būti atnešamos ir išnešamos, todėl neturi įtakos dabartinai nekilnojamojo turto vertei. Tačiau atlikus įrengimo darbus, sumontavus šias medžiagas, tikėtina, kad turto vertė padidės.
Pasiruošimas turto vertinimui ir reikalingi dokumentai
Kai vertinimą atlieka kompetentingi, patyrę turto vertintojai, užsakovas neturi skirti laiko ir pastangų pasiruošimui. Svarbiausia - pasirūpinti reikalingais dokumentais. Tačiau svarstant apie turto pardavimą, verta pasidomėti tendencijomis, įvertinti šiuo metu rinkoje vyraujančias kainas ir puoselėti realistiškus lūkesčius dėl būsto, sklypo ar kilnojamojo turto vertės.
Dokumentai kilnojamojo turto vertinimui
Dokumentai priklauso nuo to, kokio tipo kilnojamojo turto vertinimas atliekamas. Pavyzdžiui, vertinant transporto priemones, reikalinga registracijos liudijimo kopija, techninės apžiūros rezultatų ataskaitos kopija. Vertinant kitus kilnojamojo turto objektus, būtina jų techninė specifikacija bei įsigijimą pagrindžiantys dokumentai.
Dokumentai nekilnojamojo turto vertinimui
Ruošiantis nekilnojamojo turto vertinimui, pasirūpinkite kadastrinių matavimų bylomis, žemės sklypo planais, objekto statybos / remonto / renovacijos darbus įrodančiais dokumentais. Visi šie duomenys reikalingi vertintojui, nustatant turto vertę. Taip pat gali būti reikalingi ir papildomi dokumentai, apie kuriuos Jus informuos mūsų specialistai.
Turto vertė ir pardavimo kaina
Kilnojamojo turto ir NT vertinimas atliekamas siekiant nustatyti objektyvų rinkos rodiklį - faktinę turto vertę. Turto kaina nustatoma pardavėjo, suderinama su pirkėju, gali skirtis nuo vertės. Nepaisant to, vertintojo įrodyta turto vertė turi įtakos susitarimui dėl kainos, pardavėjo ir pirkėjo apsisprendimui.
Nekilnojamojo turto registro (NTR) duomenys ir masinis vertinimas
Registrų centro atstovas žiniasklaidai, sako, kad NTR duomenų išraše nurodoma vidutinės rinkos vertė iš tiesų gali sugluminti, ypač jei NT objektas vertintas seniai.
Paprastai pastato ar patalpos NTR išraše nurodomos trys vertės:
- Statybinė vertė, kuri nustatoma atsižvelgiant į vertinimo dieną rinkoje vyravusias statybinių medžiagų ir darbų kainas.
- Atkuriamoji vertė, kuri apskaičiuojama iš statybinės vertės atėmus pastato ar patalpos fizinio nusidėvėjimo procentą.
- Vidutinė rinkos vertė.
Kai NT kadastre ir registre atsiranda naujas objektas, jis turi būti tinkamai inventorizuotas, pamatuotas, parengta kadastro duomenų byla. Visas tris minėtas vertes nustato pastato ar patalpos matavimus atlikęs ir kadastro duomenų bylą parengęs matininkas. Jeigu vertės nustatymo data yra sena, ja vadovautis nederėtų.
Besidomintiems aktualia kurio nors nekilnojamojo daikto verte norėčiau priminti, kad Registrų centras internete nemokamai skelbia masiniu vertinimu nustatytas vidutines rinkos vertes. Žinant objekto unikalųjį numerį, kuris nurodomas NTR išraše, vidutinę jo rinkos vertę galima pasitikrinti Registrų centro interneto svetainėje arba REGIA paslaugos svetainėje.
Pasak jos, pasitaiko pirkėjų, kurie įsitikinę, kad NTR išraše nurodyta vertė yra teisinga, ir mėgina derėtis dėl kainos vadovaudamiesi šiuo dokumentu.
NT brokeriai ir vertintojai teigia į NTR duomenų išraše nurodytą vertę tiesiog nekreipiantys dėmesio - šis skaičius darbui neturi įtakos.
Masinio NT vertinimo ypatumai
Reikėtų atidžiau vertinti sandorius, pagal kuriuos nustatomos vertės, atkreipti dėmesį į daugiau parametrų - mūsų IT sistema tai leidžia padaryti. Tačiau pasigilinę pamatytume, kad daugelyje šalių masinio NT vertinimo būdu nustatytos vertės, nuo kurių skaičiuojami turto mokesčiai, yra mažesnės nei reali vertė rinkoje. Valstybę tai apsaugo nuo galimų ginčų, kurie brangiai kainuotų.
Turto vertinimo metodai
Turto rinkos vertės nustatymui atviroje rinkoje naudojami sekantys tarptautinėje praktikoje pripažinti turto vertinimo metodai:
- Lyginamosios vertės metodas
Vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į turto vertinimo tikslą, paskirtį ir vertintojo disponuojamą informaciją apie rinką. Turto vertinimo tikslas - rinkos vertės nustatymas, turtas įvertinamas bankui. Vertintojo nuomone geriausiai vertinamojo nekilnojamojo turto vertei nustatyti tinka lyginamosios vertės metodas.
Vertės nustatymas palyginant yra sąlygojamas tuo, kad turime disponuoti pakankamu skaičiumi lyginamų nekilnojamojo turto objektų pirkimo - pardavimo kainų. Tuo metu, kai patikimai apie rinkos vertę galime nuspręsti tik iš didelio kainų skaičiaus, tai kitais atvejais ir mažas jų kiekis pateikia patikimą pagrindą rinkos vertei nustatyti. Jei yra mažai pardavimo kainų, tai jų naudojimą ir reikšmingumą reikia ypač kritiškai patikrinti. Atskira pirkimo - pardavimo kaina tik išimtiniais atvejais bus vertinimo pagrindu, jei jos tinkamumas bus labai kritiškai patikrintas.
Dažnai būna taip, kad lyginamųjų kainų iš artimos arba tolimesnės vietovės nebūna arba to skaičiaus nepakanka. Tada galima paimti kitų rajonų kainas. Tačiau tai turėtų būti sąlygota tuo, kad vietinės sąlygos ir rinkos situacija būtų panašios (lyginamos). Pagal taisykles negalima lyginti nepanašius (heterogeniškus) nekilnojamojo turto objektus.
Lyginamosios vertės metodo taikymas
Gyvenamosios paskirties patalpų (butų) sandorių duomenų Žirmūnuose yra pakankamai, todėl lyginamosios vertės metodas yra teisingiausias ir patogiausias vertinamo objekto rinkos vertės nustatymo metodas.
Turto vertinimo kaina
Vieno atsakymo nėra, kainą lemia įvairūs veiksniai:
- Objekto tipas
- Vertinimo sudėtingumas
- Objekto lokacija
- Terminai (pavyzdžiui, skubus turto vertinimas gali kainuoti brangiau) ir pan.
Paslaugos kaina su kiekvienu užsakovu derinama individualiai: kviečiame susisiekti ir atvykti konsultacijai.
DNB banko pozicija turto vertinimo klausimais
Ieškovės (restruktūrizavimo byloje trečiojo asmens) AB „DNB bankas“ atstovė teismo posėdžio metu nurodė, jog nesutinka, kad UAB „Vicus“ būtų keliama restruktūrizavimo byla, kadangi bendrovės finansiniai sunkumai yra nuolatinio pobūdžio, o pareiškime ir balanse nurodomos turto vertės neatitinka realios UAB „Vicus“ turto vertės, atsakovė ilgą laiką neatsiskaito su kreditoriais ir tai daryti vengia, yra nemoki, todėl prašė pareiškimą dėl restruktūrizavimo bylos UAB „Vicus“ iškėlimo atmesti ir iškelti UAB „Vicus“ bankroto bylą.
Pažymėtina, kad ginčo dėl atsakovei priklausančio žemės sklypo, esančio Kaišiadorių rajone, Rumšiškių seniūnijoje, vertės nėra. balandžio 9 d. nutartyje (civilinėje byloje Nr. 2-712-236/2016), pasisakydamas dėl atsakovei priklausančio turto vertės, pažymėjo, kad masinio vertinimo būdu nustatytose UAB „Vicus“ nekilnojamo turto vertės yra ne tokios tikslios, kaip gali būti nustatomos individualaus vertinimo būdu. Taip pat nurodė, kad UAB „Vicus“ pateiktos UAB „Informacijos ir investicijų centras“ konsultacijos taip pat nėra pakankamas ir patikimas įrodymas apie turto vertę, kadangi šios išvados neatitinka Turto ir verslo vertinio pagrindų įstatymo reikalavimų. Papildomai Lietuvos apeliacinis teismas nurodė, kad masinio vertinimo būdu nustatyta turto vertė gali būti paneigta atlikus turto vertinimą ar kitais.
tags: #dnb #tinkantys #turto #vertintojai