Pastaruoju metu Lietuvos nekilnojamojo turto rinkoje vyrauja įvairios nuomonės ir prognozės. Vieni ekspertai teigia, kad kainos stabilizuojasi ir netrukus pradės kilti, o kiti įspėja apie galimą burbulo pūtimą ir kainų kritimą. Šiame kontekste svarbu atkreipti dėmesį į banko "DnB Nord" parduodamą turtą ir jo galimą įtaką rinkai.
Pilnėjantis bankų valdomo nekilnojamojo turto (NT) kraitis statybų bendrovėms kelia priešinfarktinę būseną. Antrinė "DnB Nord" banko bendrovė "DnB Nord būstas" pastaruoju metu vis aktyviau prekiauja NT.
Pavyzdžiui, sostinės Perkūnkiemio kvartale "DnB Nord būstas" siūlo net kelias dešimtis smarkiai atpigintų butų. Dviejų kambarių butą Perkūnkiemyje iš banko bendrovės galima įsigyti jau už 176 tūkst. litų (mažiau nei 3400 litų už kvadratinį metrą). Trijų kambarių butų kainos rajone nesiekia nė 300 tūkst.
Palyginkime: tame pačiame Perkūnkiemyje esančiame komplekse, kuriame butus bendromis pajėgomis pardavinėja bendrovės "Statybų vystymo grupė" ir "Ober-Haus", kvadratinio metro kaina kur kas aukštesnė. Dar blankiau banko fone atrodo Perkūnkiemio gatvėje butus pardavinėjanti statybų bendrovė "Veikmė" - jos tinklalapyje nurodomos kvadratinio metro kainos nekrinta žemiau kaip 4 tūkst.
O "Ober-Haus" tinklalapyje pateikti pasiūlymai "DnB Nord būsto" kainoms neprilygsta nė iš tolo. Šios įmonės parduodami dviejų kambarių butai Perkūnkiemio kvartale kainuoja ne mažiau kaip 327 tūkst. litų, o už trijų kambarių butą tame pačiame kvartale prašoma bent 370 tūkst. litų. Kvadratinio metro kaina "Ober-Haus" skelbimuose sukasi apie 5 tūkst.
"DnB Nord būstas" savo interneto tinklalapyje taip pat siūlo pirkti namus už dešimtimis procentų sumažintą kainą. Štai beveik 150 kv. m namas, anksčiau kainavęs 707 tūkst., dabar parduodamas už 566 tūkst. litų. Pigiausių namų kainos komplekse nesiekia nė 400 tūkst. Dar neseniai už tokią kainą buvo galima įsigyti nebent trijų keturių kambarių butą viename iš sostinės miegamųjų rajonų. O dabar - ir penkių kambarių namą su garažu.
"DnB Nord būsto" vadybininkė tariamam pirkėjui paaiškino, kad perkant būstą iš šios įmonės, bankas gali padaryti dideles nuolaidas kredito palūkanoms.
Bankų planai parduoti perimtą turtą
Kol kas bankai oficialiai nesigiria planais mesti į rinką už skolas iš gyventojų ir įmonių perimamą NT. Dienraščio žurnalistas, prisistatęs interesantu, paskambino "Swedbank" tarnautojui, atsakingam už banko parduodamą NT. Vyriškis prisipažino kol kas neturįs itin gerų naujienų būsto pirkėjams - esą dabar bankas bando parduoti ar išnuomoti perimtas komercines patalpas, o butų ar namų teks dar luktelėti.
Paklaustas, kada bankas galės pasiūlyti butus ar gyvenamuosius namus didmiesčiuose, tarnautojas nurodė stebėtinai trumpą laikotarpį. Esą jau po dviejų trijų mėnesių "Swedbank" pradės aktyviai prekiauti gyvenamosiomis patalpomis. Pasak jo, tai būtų galima daryti ir dabar, tačiau butus ir namus perimti už skolas kiek sunkiau nei komercines patalpas. Esą darbas vykdomas per antstolius, dažnai procesą vilkina bylinėjimasis teisme ir t.
Pašnekovas teigė, kad perkant NT iš banko galima tikėtis palankesnės kainos, nei perkant iš statybų ar NT vystymo bendrovės. Didžiausias šalies komercinis bankas SEB, regis, neketina greitai išpardavinėti perimamo turto. Pasak jo, greitu laiku NT į rinką neturėtų plūstelėti. Tačiau E.Malevskis užsiminė, kad pirmieji butai ir namai gali būti paruošti parduoti jau po poros mėnesių.
Tarsi nujausdamos gresiantį pavojų, NT vystymo bendrovės ieško vis naujų būdų pritraukti klientus. Tačiau naujų ginklų kovoje dėl NT rinkos išjudinimo rasti vis sunkiau net patyrusiems šios srities verslininkams. "Hanner" skelbiasi taikanti specialias kainas butams, kuriuos jau mėgino parduoti už tokią pačią kainą. Vis dėlto A.Avulis tikina radęs dar vieną būdą palengvinti NT sandorius. "Hanner" tinklalapyje skelbiama, kad bendrovės vadovas susiderėjo su bankais, ir butų pirkėjams Gudelių šile ir Bajorų kalvose gali būti taikomos tik 3 proc.
"Jums reikėtų eiti į "Swedbank" ir parašyti prašymą išduoti paskolą. Mums pranešite, pas kurį vadybininką, ir mes per savo kelius išrūpintume geresnes sąlygas.
Pirminiais Registrų centro duomenimis, šiemet sausį, palyginti su analogišku praėjusių metų mėnesiu, NT pardavimo skaičius smuko gerokai daugiau kaip 70 proc. Gyvenamųjų namų pardavimo sandorių užregistruota 77 proc. Tačiau labiausiai smuko komercinio NT pardavimas. Palyginti su 2008 m.
UAB "DnB NORD būstas" direktorius Gediminas Jankauskas tikina, kad tokių gerų sąlygų artimiausiu metu vargu ar bebus, ir tai neva vis daugiau žmonių supranta. Todėl prieš porą savaičių į jų banko surengtą nekilnojamojo turto mugę sugūžėję potencialūs pirkėjai esą ne tik aktyviai domėjosi atsivėrusiomis fantastiškomis galimybėmis, bet ir apie penktalį jau rezervavo būstus.
Tačiau iš tiesų VĮ Registrų centro duomenys, kuriais manipuliuoja burbulo pūtikai, nerodo jokio pagyvėjimo. Jis pabrėžia, kad sausį ir vasarį padaugėjo tik pigaus turto medžiotojų, o ne žmonių, perkančių butus gyventi. "Medžiotojai" supirko butus iš žmonių, kurie dėl asmeninių priežasčių buvo priversti parduoti juos pigiau nei rinkos kaina.
Maža to, jei paanalizuotume, kokie tai sandoriai, pamatytume, kad šįmet sausį ir vasarį buvo perkami tik patys pigiausi būstai, daugiausia senos statybos, na, ir dar pigūs žemės sklypai.
Danske Bank” vyresnioji analitikė Baltijos šalims Violeta Klyvienė sako: “Nors bankų kreditavimo politika sušvelnėjo, palyginti su bumo metais, ji tebėra vangi.
Be to, pasak V.Klyvienės, kadangi bankai finansuoja tik išskirtinius klientus, tai akivaizdu, kad seklus finansavimas ne tik netaps prielaida būsto kainoms kilti, bet dargi priešingai - prisidės prie būsto kainų mažėjimo.
Pagaliau kalbėti apie būstų pirkimo masiškumą ar juolab kainų kilimą negalime ir dėl nedarbo didėjimo bei prognozuojamo lėto darbdavių ir darbuotojų lūkesčių atsigavimo.
UAB "Centro kubas - nekilnojamasis turtas" direktorius Zigfridas Račkovskis irgi norėtų tikėti, kad šio sektoriaus krizė jau praeityje ir kainos daugiau nebekris, o netrukus jau ims ir kilti.
Jei Europos centrinis bankas nebūtų sumažinęs palūkanų normos, Lietuvos nekilnojamasis turtas būtų dar labiau nuvertėjęs, nes būtų atsiradę dar daugiau nemokių namų ūkių, nebepajėgiančių grąžinti išaugusių paskolų palūkanų, - kolegai antrina A.Zimnickis. - Kuo daugiau žmonių būtų tapę nemokūs, tuo daugiau būstų bankams būtų tekę “išmesti” į rinką.
Akylai stebintiesiems būstų rinką visiškai akivaizdu, kad bankai skuba atsikratyti sukaupto solidaus finansuotų statybų plėtotojų turto, kol būstų kainos nesmuko dar žemiau.
Naujos statybos būsto kainos šiemet nebekris, o antrąjį pusmetį net pradės kilti, tuo tarpu senos statybos būsto kainos iki naujo šildymo sezono gali kristi, bet ne daugiau kaip 5 proc.”, - tikina SEB banko prezidento patarėjas dr.
Tuo tarpu mažųjų bankų atstovų prognozėse nekilnojamojo turto kainų dugno dar nematyti - tik bedugnė. Banko “Snoras” valdybos narys Gitanas Kancerevyčius irgi prognozuoja: “Reikšmingesnio kainų didėjimo ar priartėjimo iki lygio, buvusio prieš krizę, gali tekti palaukti pusketvirtų metų ar net ilgiau.
Krizės pradžioje skubiai neparduotus butus pardavusios statybos bendrovės "Progresyvios investicijos" eksploatacijos vadybininkė Ina Soloveičik įsitikinusi, kad net atsargiai kalbančių mažųjų bankų prognozės dėl rinkos atsigavimo kitų metų antrąjį pusmetį yra pernelyg ankstyvos.
Iš tikrųjų mes ne tik niekur nekylame, bet ritamės žemyn ir vis dar risimės visus šiuos bei kitus metus, o būsto kainos liausis mažėti ir pradės kilti tik apie 2012-2013 m. Visi tie, kurie kalba apie kainų stabilizavimąsi jau šiemet ar juolab jų kilimą, užsiima paprasčiausiu populizmu - mėgina pakelti žmonėms nuotaiką.
Beje, ji papasakojo vieną paradoksalų pavyzdį: “Prieš keletą savaičių vienas mūsų konkurentas statytojas nuleido naujos statybos būsto kainas net iki 1300 Lt už kvadratinį metrą. O pirkėjų kaip nėra, taip nėra, todėl jis susinervinęs vėl pakėlė kainą iki 3 tūkst. Lt. Jis sako: “Ar kaina maža, ar didelė - vis tiek niekas neperka, nes neturi pinigų”.
Bankai suinteresuoti įkeistą turtą parduoti už tokią kainą, kuri nebūtų žemesnė nei rinkoje, nes kitu atveju jie patys sau kastų duobę. Bankų antrinės bendrovės, sukurtos turtui valdyti, atlieka savotišką NT rinkos kainų stabilizavimo funkciją.
Be stebėjimų, kad turtas nebūtų parduotas už žemesnę nei rinkos kainą, bankų sukurtos bendrovės turėtų atlikti ir kitą funkciją - administravimo, vertės didinimo. Tačiau, kiek žinau, kol kas praktiškai tai dar nevyksta. Bankai dar neinvestuoja į kažkada nesėkmingai savo finansuotus objektus, tačiau ateis laikas ir jie pradės tai daryti.
Jo teigimu, bankams skolingi fiziniai asmenys yra saugesni nei įmonės, nes esą žmonių bylas bankai linkę padėti į stalčius ir skaičiuoti palūkanas, o prasiskolinusių įmonių turtą bankams svarbiau perimti arba parduoti kuo greičiau.
Dr. Pastaruoju metu NT rinkoje stebime besistabilizuojančias kainas. Tai rodo, kad veikiausiai kainų dugnas jau pasiektas. Varžytinės - patogus ir palyginti greitas turto realizavimo rinkoje būdas, tinkantis tais atvejais, kai įkeisto turto vertė itin viršija pradelstų skolų, palūkanų ir delspinigių sumą, t. y. kai yra pakankamai erdvės kainai per varžytines mažėti tol, kol bus pasiektas sandoris ir gautų už objektą pinigų pakaks visoms suinteresuotoms pusėms.
Augantis varžytinių skaičius toliau rodo prastėjančią namų ūkių padėtį, kurią palaiko didelis nedarbas, smarkiai kritusios pajamos, nesugebėjimas vykdyti fiksuotų finansinių įsipareigojimų. Nežiūrint to, kad Lietuvos ūkis fiksuoja pirmuosius teigiamus ekonominio atsigavimo ženklus, didelė dalis namų ūkių šiuo metu vis dar yra krizinės būklės, kurią dar labiau aštrina didelės sąskaitos už šildymą.
Pastaroji finansinė krizė primena ir tiesiog rėkia mums, kad skolintis reikia atsargiai, kitaip galima likti be nieko.
Antstolių pastebėjimu, dažniausiai turtą pardavus iš varžytinių skolininkai lieka su skolų kupra, nes jų turimi įsipareigojimai bankams yra kur kas didesni nei turto vertė.
Šiemet kaip niekad apstu skelbimų, kuriuose siūloma įsigyti bankams įkeistą arba areštuotą NT. Parduodamo įkeisto ir perimto turto skelbimų svetainėje www.banksale.eu gausu varžytinių būdu parduodamų gyvenamosios paskirties objektų - butų, namų ir ištisų kvartalų.
Tarp jų - banko "DnB Nord" finansuotas ekonominės klasės individualių namų projektas "Pavilnio slėnis", kurį 2008 m. Šiuo metu V.Černecko ir K.Bizausko gatvėse iš varžytinių parduodami 29 žemės sklypai gyvenamai statybai ir 23 jau sublokuoti gyvenamieji namai, iš kurių vieni tik su pamatais, kiti jau beveik užbaigti statyti. Praeitą savaitę per antrą kartą organizuotas "Pavilnio slėnio" sklypų ir neužbaigtų namų varžytines nebuvo parduotas nė vienas objektas.
Antstolių rūmų informacinėje varžytinių skelbimų sistemoje taip pat mirga areštuoto ir bankams įkeisto turto pardavimo pasiūlymai. Nedidelį senos statybos vieno kambario butą sostinės Žemaitės gatvėje per varžytines galima įsigyti už 68 tūkst. litų, o trijų kambarių butą, įsigytą su banko paskola, Laisvės prospekte antstoliai greitai bandys parduoti už 248 tūkst. litų, kitą trijų kambarių butą Viršuliškėse - už 132 tūkst. litų. Tarp iš varžytinių bankams užstatytų butų yra ir erdvus (130 kv. m ploto) butas prestižiniame "Vilniaus vartų" komplekse, jau antrą kartą varžytinėse bandomas parduoti už beveik 1,2 mln.
Kaune taip pat yra nemažai antstolių parduodamų butų, kuriuos bankams parduoti leido hipotekos teisėjas. Tai Ožeškienės gatvėje esantis trijų kambarių butas, varžytinėse parduodamas už 115 tūkst. litų, vieno kambario butas Šviesos gatvėje - už 55 tūkst. litų, trijų kambarių butas Kovo 11-osios gatvėje - už 78 tūkst. litų, dviejų kambarių butas Savanorių prospekte - už 284 tūkst. litų ir kiti butai, kuriuose šiuo metu dar gyvena bankams prasiskolinę kauniečiai.
Klaipėdoje taip pat bankams įkeistas turtas parduodamas per varžytines. Tarp šiuo metu parduodamų objektų yra ir vieno kambario butas Minijos gatvėje, parduodamas už 128 tūkst. litų, ir trijų kambarių butas Taikos prospekte - tik už 96 tūkst.
Kovo mėnesį taip pat skelbiami dar du aukcionai, kuriuose bankų išperkamosios nuomos bendrovės bandys parduoti nepasisekusį kredituoti turtą. NT paslaugų bendrovė "Ober Haus" kovo 2 d. surengė jau penktą aukcioną, per kurį bandė parduoti "SEB lizingui" priklausančius tris objektus. Už pradinę 1,3 mln. litų kainą siūlyta įsigyti bendrovei "Brauer" priklausiusias Mažeikiuose esančias alaus ir mineralinio vandens gamybos patalpas; už 1,7 mln. litų kelyje Vilnius-Kaunas Trakų rajone esančią bendrai Lietuvos ir Latvijos bendrovei "Ipaktas" priklausiusią degalinę "Astva" ir už 30 tūkst. litų Jonavos rajone griūvančias sandėliavimo patalpas.
Skelbiama, kad prieš tai vykusiame ketvirtajame "Ober-Haus" organizuotame viešajame aukcione 7 iš 34 siūlytų objektų buvo parduoti dalyviams iš šalies. Kovo 14 d. dalį savo turto aukcione bandys parduoti ir bendrovė "Swedbank lizingas". Siūlomų objektų 14, tarp jų ir bankui priklausantys nenaudojami administraciniai pastatai. Bendra pradinė visų parduodamų objektų kaina siekia 12,7 mln.
Nors bankai teigia, kad jų antrinės įmonės yra perėmusios vos po kelis objektus, tie, kuriems yra tekę bandyti pirkti per aukcionus ar varžytines, susidūrė su labai paprasta turto perėmimo situacija - pasiūlyta pradinė kaina yra neįkandama tretiesiems asmenims.
Kodėl taip yra, atsakymas labai paprastas - bankams neapsimoka parduoti pigiau, nes reiks daryti didesnius atidėjinius ir skaičiuoti didesnius nuostolius.
"Bankai nesuinteresuoti stumti prasiskolinusio žmogaus iki varžytinių. Pirmiausia bandoma tartis siekiant, kad ir žmogus liktų su mažesne skolos kupra, ir bankas atgautų daugiau pinigų. Kai ateinama iki varžytinių, tai reiškia, kad nepavyko surasti kito kompromiso", - sakė Ž.Galeckas.
"Jeigu jie dar įžūliau elgsis ir Vyriausybė nieko nedarys, jie išvalys rinką ir paruoš ją užsienio kapitalui ateiti. - Jeigu bankai aktyviai dalyvaus NT rinkoje maždaug metus, neatsilaikys nė viena NT bendrovė. O kas galėtų atsilaikyti?
Jeigu krizė užsitęs ir Vyriausybė nieko nedarys, bankai mus paprasčiausiai užsmaugs. - Vyriausybė gali daug padaryti. Visų pirma reikia pasišnekėti su bankais ir pasakyti jiems, kad jie pradėtų finansuoti verslą. O jeigu jie nieko nedarys, galima pradėti veiksmus prieš bankus - nuo sankcijų iki steigiamo lietuviško banko.
Bankų elgesys NT rinkoje priklauso nuo to, kaip jie gyvena. Jeigu yra problemų dėl jų gyvavimo, ir reikia kuo greičiau "išsitraukti" pinigus, jie tai darys (pardavinės NT - red. - Jeigu jie gali laukti - palauks. Pavyzdžiui, SEB nusiteikęs laukti. - Nemanau, kad jeigu savo NT į rinką išmes vienas bankas, visi kiti padarys tą patį. Skandinaviški bankai elgsis taip, kaip lieps jų pagrindiniai bankai. O mažieji lietuviški bankai, na, "lietuviški" bankai, turbūt neabejotinai pardavinės perimamą NT, nes jų rodikliai tikrai nėra geri.
Jeigu bankų NT plūstelės į rinką, tai verslą paveiks negatyviai.
A.Škarnulis apie NT rinkos dalyvių prognozes Šios "Veido" priminimus daugelis bankų analitikų ir spaudos atstovų nuleido negirdomis. Maža to, visos šitos išvardytos priežastys lems tai, kad naujų būstų pasiūla trauksis vangiai - likusius neparduotus apie 2 tūkst.
Anonsas: VĖJO TURTUOLIAI IR DAVOSO PLAŠTAKĖS
tags: #dnb #nord #bankas #parduodamas #turtas