Lietuvos Respublikos teritorijoje esanti žemė sudaro LR žemės fondą. Lietuvos valstybės žemės fondą sudaro tiek privati, tiek ir valstybinė žemė, esanti jos teritorijoje. Taigi LR žemės fondas susideda iš privačios ir valstybinės žemės. Pagal Konstituciją žemė, miškai, vandenys nuosavybės teise gali priklausyti LR piliečiams ir valstybei.
LR žemės fondas susideda iš tam tikrų rūšių žemių, kurios į šias rūšis skirstomos pagal pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį. Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis reiškia, kad yra nustatyta konkreti pagrindinė atitinkamų kategorijų žemių naudojimo paskirtis, pagal kurią turi būti naudojama tiek privati, tiek ir valstybinė žemė. Pagal pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį LR žemės fondą sudaro:
- Žemės ūkio paskirties žemė;
- Miškų ūkio paskirties žemė;
- Konservacinės paskirties (saugomų teritorijų ir kt.) žemė;
- Kitos paskirties (gyvenamųjų vietovių ir kt.) žemė.
Teisiniai Santykiai ir Žemės Nuosavybė
Literatūroje yra labai įvairiai apibūdinami teisiniai santykiai ir žemės teisiniai santykiai. Vienas iš populiariausių teisinių santykių apibrėžimu tapo toks: teisiniai santykiai - tai teisės normomis sureguliuoti visuomeniniai santykiai, kurių dalyviai turi valstybės garantuotas subjektines teises ir teisines pareigas. Taigi teisiniai santykiai atsiranda tik iš valstybės nustatytų teisės normų. Žemės teisiniams santykiams apibūdinti tokia samprata yra pernelyg abstrakti.
Šiems santykiams suvokti reikia panagrinėti:
- Istorines žemės teisinių santykių atsiradimo aplinkybes;
- Šiuolaikinius žemės teisinių santykių atsiradimo pagrindus;
- Žemės teisinių santykių turinį.
Žemės nuosavybės teisiniai santykiai atsirado irstant pirmykštei bendruomeninei santvarkai, kai dar nebuvo valstybės. Plėtojantis žemdirbystei, amatams pradėta gaminti daugiau materialių gėrybių negu jų reikėjo. Kartu atsirado galimybė nedalyvaujant šių gėrybių gamyboje pasisavinti jos produktų. Stiprios gentys ir bendruomenės pasisavino dirbamos žemės plotus, gyvulius ir kt. ir taip ekonomiškai privertė silpnesniuosius dirbti savo naudai. Taip atsirado privatinė žemės ir kito turto nuosavybė, buvo plėtojama prekių gamyba ir mainai. Taigi žemės nuosavybės santykiai tiek ekonominiu-socialiniu, tiek ir teisiniu požiūriu istoriškai susiklostė kaip vieningi teisiniai santykiai ir jų atskirti buvo nebeįmanoma.
Negalima teigti, kad visi žemės teisiniai santykiai atsiranda tik iš teisės normų arba jų pagrindu. Teisinių santykių atsiradimo, pasikeitimo ir pasibaigimo pagrindai yra vadinamieji juridiniai faktai. Tai gyvenimo faktai, kurie vadinami juridiniais, nes kyla iš teisės normų.
Faktiniai ir Juridiniai Žemės Teisinių Santykių Pagrindai:
- Faktiniai pagrindai:
- Subjektų veiksmai, kurie sukelia civilines teises ir pareigas.
- Įstatymuose nenumatyti, bet jiems neprieštaraujantys sandoriai.
- Įvykiai, su kuriais įstatymas sieja teisinių padarinių atsiradimą.
- Juridiniai pagrindai:
- Civiliniai, žemės ir kiti įstatymai.
- Įstatymuose numatyti sandoriai.
- Teismų sprendimai.
- Administraciniai valstybės institucijų aktai.
Žemės teisės santykių turinį sudaro šių santykių subjektai, subjektinės teisės ir pareigos bei objektai. Fiziniai asmenys žemės santykiuose turi civilinį teisnumą ir veiksnumą.
LR Konstitucija yra pagrindinis žemės teisės šaltinis ir jos normos tiesiogiai taikomos žemės ginčuose, kurių nekonkretina įstatymai ir poįstatyminiai aktai, neprieštaraujantys Konstitucijai. Konstitucija įtvirtina, kad žmogaus teisės ir laisvės yra prigimtinės. Tuo remiantis žmogaus prigimtinės teisės ir laisvės taip pat gali būti ir žemės teisės šaltiniai, kai jos įgyvendinamos konkrečiuose žemės teisiniuose santykiuose.
Žemės Teisės Šaltinių Sistema:
- LR Konstitucija ir joje numatytos prigimtinės žmogaus teisės.
- Konstituciniai įstatymai papildo atitinkamus Konstitucijos straipsnius ir yra jos sudedamoji dalis.
- LR Seimo ratifikuotos tarptautinės sutartys ir teisės normos, kurios reguliuoja žemės santykius.
- LR įstatymai.
- Poįstatyminiai norminiai teisės aktai. Jie skirstomi į centrinius, t.y. Vyriausybės, ministerijų ir kitų centrinių valstybės institucijų, bei savivaldos institucijų aktus.
- Teisės principai, t.y. bendrieji teisės pradmenys, kai nagrinėjant žemės ginčą teisme, nėra įstatymo, reguliuojančio santykį.
- Subjektinės teisės ir pareigos, kai teismas, nagrinėdamas konkretų iš civilinių ir žemės santykių kylantį ginčą, pripažįsta, gina arba pakeičia arba panaikina tam tikras teises ir pareigas.
- Europos žmogaus teisių ir ES Teisingumo teismo, kurių jurisdikcija pripažįsta LR, sprendimai ir išaiškinimai žemės ginčų bylose.
Žemės Nuosavybės Teisės
Žemės įstatyme įtvirtinta, kad žemės nuosavybė - tai žemės savininko teisė valdyti jam priklausančią žemę, ja naudotis ir disponuoti.
Valdymo teisė - tai galėjimas turėti žemę savo žinioje ir daryti jai fizinį bei ūkinį poveikį (arti, sėti ir pan.). Žemės turėjimas savo žinioje suprantamas ne tik fizine, bet ir juridine prasme. Žemės valdymo teisė, kaip savarankiška teisė, reiškia, kad tam tikros valstybės institucijos valdo valstybinę žemę, nebūdamos šios žemės savininkės. Valstybės žemės savininkė yra LR valstybė, kuri suteikia valstybės ir savivaldos institucijoms valdyti valstybinę žemę patikėjimo teise. Pavyzdžiui, žemės įstatyme numatyta, kad valstybinės žemės valdymo teisė yra suteikiama valstybės institucijoms, savivaldybėms, miškų urėdijoms, nacionalinių parkų administracijoms ir kitoms valstybinėms įmonėms, įstaigoms, organizacijoms.
Naudojimo teisė - tai galėjimas gauti iš žemės naudą, pritaikyti naudingąsias jos savybes naudotojo poreikiams patenkinti. Privačios arba valstybinės žemės naudotojas, kuriam suteikta teisė naudotis žeme, gali šią žemę naudoti ūkinei ir kitokiai veiklai, gauti iš jos pajamas, taip pat disponuoti naudojamame žemės sklype išauginta produkcija ir pajamomis įstatyme, nuomos sutartyje nustatytomis sąlygomis ir tvarka. Tačiau kitaip nei žemės savininkas, žemės naudotojas be savininko sutikimo neturi teisės sudaryti žemės perleidimo sandorių.
Disponavimo teisė - tai savininko galėjimas sudaryti žemės pirkimo-pardavimo, nuomos, dovanojimo, įkeitimo ir kitus sandorius.
Valstybinės valdymo ir disponavimo teisės, palyginti su analogiškomis privačios žemės savininko teisėmis, yra ribotos. Pvz., parduoti valstybinę žemę privačion nuosavybėn gali tik apskrities viršininkas įstatymo nustatyta tvarka ir sąlygomis.
Žemės teisės subjektai
Fiziniai asmenys žemės santykiuose turi civilinį teisnumą ir veiksnumą. Subjektai - valstybės ir savivaldos institucijos: valstybės ir savivaldybių įmonės, įstaigos ir organizacijos.
Valstybinės žemės valdymo teisės atsiradimo ir pasibaigimo pagrindai yra valstybės įgaliotos institucijos sprendimas skirti žemę ir sudaryti jos panaudos arba nuomos sutartį. Žemės naudojimo teisės įgyjimo pagrindai yra valstybinės žemės skyrimas, panauda bei nuoma ir privačios žemės nuoma. Valstybinę žemę naudoti pagal įstatymo nustatytą kompetenciją skiria ir sutartis sudaro įgaliota valstybės arba savivaldos institucija, o privačią žemę - šios žemės savininkas. Žemės naudojimo teisė pasibaigia paėmus žemę visuomenės poreikiams, pasibaigus skyrimo panaudos ir nuomos terminui, nutraukus sutartį.
Žemės Savininkų ir Naudotojų Teisės ir Pareigos
Žemės savininkams suteikta daugiau teisių negu žemės naudotojams ir tai suprantama, nes žemės savininkų teisės išplaukia iš žemės nuosavybės teisės, o žemės naudotojų - iš prievolinės. Žemės savininkų teises ir pareigas konkretina ir plėtoja atskirų žemės teisės institutų normos, reguliuojančios konkrečius žemės santykius, taip pat žemės sandoriai ir sutartys. Tačiau teisių ir pareigų juridinė reikšmė nevienoda. Suteiktomis teisėmis jų turėtojai savo nuožiūra gali pasinaudoti arba nepasinaudoti. Žemės savininkų ir naudotojų teisės ir interesai ginami, taip pat ir pareigų vykdymas užtikrinamas atitinkamomis valstybės priemonėmis, įstatymų nustatyta tvarka.
Žemės savininkų teisės
Suteikiamos šios teisės:
- Parduoti, palikti testamentu, dovanoti, įkeisti, mainyti, išnuomoti žemę arba jos dalį, leisti laikinai ja naudotis kitiems fiziniams ir juridiniams asmenims sutarčių ir įstatymų nustatyta tvarka.
- Verstis ir leisti kitiems asmenims verstis įstatymų nedraudžiama ūkine veikla privataus žemės sklypo teritorijoje: statyti pastatus ir įrenginius, melioruoti žemę, tiesti kelius, sodinti želdinius ar miškus, rengti tvenkinius, tiesti komunikacijas, laikantis servitutų ir kt. ribojimų.
- Nustatyti savo žemės sklypo servitutus.
- Pakeisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį įstatymų nustatyta tvarka.
- Reikalauti panaikinti arba pakeisti nustatytas žemės naudojimo, tvarkymo ar veiklos sąlygas, ribojimus, žemės servitutus.
- Naudoti ūkio reikalams (ne parduoti) žemės sklype esančias naudingąsias žemės gelmių savybes, požeminį ir paviršinį vandenį, naudingąsias iškasenas, kurių naudojimą, pardavimą ir nuomą nustato įstatymai ir norminiai aktai. Naudingąsias iškasenas, esančias privačiame žemės sklype, savininkas gali eksploatuoti ne ūkio reikalms tik gavęs leidimą.
- Disponuoti savo žemės sklype išauginta produkcija ir iš šio žemės sklypo gautomis pajamomis.
Žemės naudotojų pareigos
Žemės įst. numatytos ir žemės naudotojų pareigos, kurios yra bendros tiek žemės savininkų, tiek ir kitų žemės naudotojų. Naudotojų pareigos:
- Naudoti žemę pagal pagrindinę tikslinę jos naudojimo paskirtį;
- Laikytis žemės servitutų, specialių žemės naudojimo sąlygų ir kitų ribojimų, kurie nustatyti įstatymuose arba sutartyse;
- Racionaliai naudoti ir tausoti žemės ūkio ir rekreacines naudmenas, mišką, vandenis, naudingąsias iškasenas ir kitus gamtos išteklius bei kraštovaizdį;
- Įgyvendinti teisės normose ir sutartyse numatytas priemones žemės, miško ir vandenų apsaugai nuo užteršimo, erozijos ir nualinimo.
Žemės Teisės Raida Lietuvoje
Žemės teisės šaltiniai viduramžių Lietuvoje buvo paprotinė ir rašytinė teisė. Pirmieji rašytinės teisės, ir žemės teisės, šaltiniai Lietuvoje atsirado XXIV a. Pabaigoje, kai Lietuvos didysis kunigaikštis Jogaila išleido savo garsiąsias privilegijas bajorams. Žemės teisės šaltiniu laikytinas ir 1468 m. Kazimiero teisynas, kuris daugiausia reguliavo baudžiamosios atsakomybės už nusikaltimus bei teismo proceso klausimus. Tačiau Teisyne buvo reguliuojamas ir žemės ginčų procesas. Bajorų žemės ginčus turėjo nagrinėti pakviesti teisėjai. Teisyne galima rasti įdomių paprotinės teisės normų, reguliavusių to meto žemės ginčų nagrinėjimo procesą. Tačiau pagrindiniai rašytiniai to meto žemės teisės šaltiniai buvo visi trys Lietuvos Statutai.
Žemės nuosavybė buvo pagrindinis tuometinės Lietuvos valstybės ekonominis pagrindas. Dirbama žemė, laukai, miškai ir vandenys buvo didžiojo kunigaikščio, bajorų ir bažnyčios nuosavybė. Laisvieji valstiečiai ir baudžiauninikai žemės nuosavybės teisės neturėjo. Tuo metu nebuvo žinoma ir valstybinė žemės nuosavybės teisė.
Žemės nuosavybės teisės įgyjimo pagrindai buvo:
- didžiojo kunigaikščio žemė
- tėvonija, arba paveldėta žemė
- užtarnauta žemė
- pirkta žemė
- įgyjamąja senatimi pripažinta žemė.
Atskirai reikėtų paminėti pirmąją Lietuvos istorijoje žemės reformą, pradėtą vykdyti XVI a. antroje pusėje, pavadintą Valakų reforma. Valakas - XVI a. antrosios pusės žemės ploto vienetas. Pati reforma truko 20 metų.
Žemės Teisė LR 1918-1940 Metais
Žemės teisės šaltiniai LR 1918 - 1940 metais buvo iš kitų užsienio valstybių pasisavintos teisinės sistemos. Susikūrus nepriklausomai Lietuvos valstybei, dėl susiklosčiusių istorinių aplinkybių jos teritorijoje galiojo trijų užsienio valstybių civiliniai įstatymai. Suvalkijoje galiojo Prancūzijos (Napaleono) CK, Klaipėdos krašte - 1900 m. Vokietijos CK, o centrinėje Lietuvoje - 1840 m. Rusijos imperijos įstatymų savado dalis. Nuo 1922 m. 1920 m. rugpjūčio 11 d. įstatymu LR naudai nusavinami privatiems asmenims priklausantys: miškai ir kirtimai, didesni negu 25 dešimtinės; pelkės ir durpynai; atvirieji, nedžiūstantys vandenys su upių srovės vieta ir ežerai.
Socialistinė Žemės Reforma
1940 m. liepos 22 d. buvo priimta nauja Lietuvos SSR Konstitucija. Tais metais Liaudies seimui priėmus deklaraciaą dėl nacionalizacijos Lietuvoje pradėta vykdyti socialistinė žemės reforma: nacionalizuota ir suvalstybinta visa žemė, panaikinta privati žemės nuosavybė. Buvusiems savininkams palikta valdyti, bet ne nuosavybės teise iki 30 ha žemės. Atimtose iš savininkų žemėse ir dvaruose įkuriami valstybiniai (sovietiniai) ūkiai. Atimta žemė buvo nemokamai dalijama bežemiams ir mažažemiams. Tuo siekta politinių tikslų, t.y. supriešinti stambius ūkininkus, bežemiu ir mažažemius valstiečius ir parodyti, kad Lietuvos kaime vyksta “klasių kova”. Dėl to žemės reforma turėjo ne ekonominių ir socialinių, bet grynai politinį pobūdį. Tačiau valstiečiai šią reformą pasitiko su nepasitikėjimu, taigi jie atsisakė jiems skirtų žemės sklypų.
Teisiniai Aspektai ir Apribojimai
Svarstant žemės sklypo įsigijimą gali būti svarbūs ir kiti su žemės sklypo teisiniu ir faktiniu statusu bei tolesnio panaudojimo galimybėmis susiję dalykai.
Specialiosios Žemės Naudojimo Sąlygos
Žemės sklypui taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos gali rimtai riboti žemės sklypo panaudojimo galimybes, o tuo pačiu ir mažinti jo vertę. Tokios sąlygos paprastai taikomos tuomet, kai per žemės sklypą ar šalia jo yra nutiesti inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos, yra vandens telkiniai ir pan. ar žemės sklypas tiesiog patenka į atitinkamų objektų apsaugos zonas ar saugomas teritorijas.
Kiti Asmenų Teisių Apribojimai
Kiti asmenys gali turėti įvairių teisių į žemės sklypą. Šios kitų asmenų turimos teisės į žemės sklypą varžo jo (pa)naudojimą savininko poreikiams ir mažina vertę, o jeigu tomis teisėmis naudojamasi intensyviai - neretai žemės sklypo savininkui sukelia nepageidaujamų nepatogumų.
Nuomos Sutartys
Nekilnojamojo turto registre neįregistruota nuomos sutartis po daikto perleidimo maksimaliai galėtų galioti 1 (vienerius) metus, o įregistruota - joje nurodytą laiką.
Žemės Sklypo Paskirtis ir Potencialas
Tai svarbu ne tik tam, kad patys galėtumėte panaudoti žemės sklypą atitinkamai paskirčiai, bet ir įsigyjamo žemės sklypo vertei, įtakojamai ir jo panaudojimo galimybių. Pavyzdžiui, arti didmiesčio esantis žemės sklypas dažniausiai bus didesnės vertės, jeigu jo paskirtis bus gyvenamoji arba kita.
Kadastriniai Matavimai ir Plotas
Jeigu kadastriniai matavimai nėra atlikti, įsigydami žemės sklypą rizikuojate, kad tikrasis jo plotas gali skirtis (būti mažesnis arba didesnis) nuo nurodytojo nuosavybės dokumentuose. Nors tikrojo ploto skirtumas paprastai nebūna didelis, tačiau pastaroji aplinkybė gali būti svarbi, kai žemės sklypas yra nedidelės apimties ir (ar) turi daugiau apribojimų, o ploto sumažėjimas dėl to dar labiau apribotų galimybes žemės sklypą panaudoti numatytam tikslui. Be to, įsigyto žemės sklypo kadastrinius matavimus anksčiau ar vėliau vis tiek norėsite atlikti, nes norėsite žinoti tikras žemės sklypo ribas ir atitinkamai aptverti žemės sklypą, projektuoti ir statyti jame kitus statinius, sodinti sodinius.
Užstatymo Galimybės ir Apribojimai
Viso žemės sklypo užstatyti tikriausiai jokiu atveju negalėsite, bet tikriausiai net ir nenorėsite. Kiek ir kaip galėsite užstatyti žemės sklypą, nustatoma žemės sklypui taikomuose teritorijų planavimo dokumentuose.
Optimalus Žemės Sklypo Dydis
Žemės sklypų kainoms šturmuojant vis naujas aukštumas visiškai suprantama, kad verta pagalvoti, koks optimalus kainos ir būsimo panaudojimo aspektais būtų Jūsų įsigyjamo žemės sklypo dydis. Didesnis - patogesnis, bet ir brangiau kainuos. Todėl tikėtina, kad norėsite rinktis optimalų.
Turėtumėte žinoti, kad viso žemės sklypo užstatyti negalėsite, turėsite laikytis teritorijų planavimo dokumentuose nustatytų ribojimų bei reikalaujamų atstumų nuo žemės sklypo ribų bei kituose žemės sklypuose ir tame pačiame žemės sklype esančių arba būsiančių statinių. Statiniai turi būti išdėstomi sklype taip, kad nebūtų pažeisti gretimų sklypų savininkų ar naudotojų pagrįsti interesai.
Taikomas ir reikalavimas, kad pastatas ar stogą turintis inžinerinis statinys iki 8,5 m aukščio būtų ne arčiau nuo žemės sklypo ribos nei 3 m, o pastatui esant aukštesniam, nuo jo aukščio kiekvieno papildomo metro, atstumas nuo žemės sklypo ribos didinamas po 0,5 m. Šie atstumai skaičiuojami horizontalioje plokštumoje nuo labiausiai išsikišusių pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio konstrukcijų.
Be to, minimalus atstumas tiesiamų inžinerinių tinklų iki kaimyninio žemės sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 1 metras, jei nepažeidžiami kaimyninio žemės sklypo savininko (naudotojo) interesai. Šiems reikalavimams taikoma nemažai išimčių.
Gretimų Žemės Sklypų Įtaka
Žemės sklypo naudojimą ribotų, o kartu ir vertę mažintų nepalankus gretimų žemės sklypų ir (ar) juose esančių statinių išsidėstymas. Ne mažiau svarbus ir žemės sklypo aukštingumas kitų žemės sklypų atžvilgiu. Jeigu ketinamas įsigyti žemės sklypas yra skirtingame aukštyje lyginant su kitais sklypais arba paties žemės sklypo dalys yra skirtinguose aukščiuose, jo tvarkymas reikalautų papildomų išlaidų.
Ūkininko Sodybos Statybos Reglamentavimas
2022 metų gruodį Seimas leido ūkininkams statyti sodybas, jeigu jų dirbamos žemės sklypas ne mažesnis negu 2 hektarai. Pataisų iniciatoriai įsitikinę, kad naujos taisyklės nebeleis piktnaudžiauti fiktyviai registruojant ūkininko veiklą, statyti sodybas gražiausiose vietose - prie upių ar ežerų, saugomose teritorijose. Pakeitimai leistų ūkininkams sodybas naujomis sąlygomis statyti ir neurbanizuotoje teritorijoje esančioje dirbamoje žemėje.
Anot prezidento, reikalavimas statyti bet kokius pastatus turint daugiau nei 2 ha žemės apriboja galimybę veikti tokioms žemės ūkio šakoms, kurioms nereikia didelių žemės plotų, pavyzdžiui, šiltnamių ūkiams. Todėl siūloma numatyti, kad gyvenamasis namas su pagalbiniais pastatais būtų statomas tik 2 ha ir didesniame sklype, o kitos paskirties pastatai - nuo 0,5 ha.
Šiuo metu Lietuvoje registruota apie 87 tūkst. ūkių. Pagal galiojantį Ūkininko ūkio įstatymą, ūkininku tapti gali bet kuris fizinis asmuo, turintis žemės ir profesinį pasirengimą ūkininkauti. Sąlygose, ūkininko ūkiui registruoti, nėra nustatytas reikalavimas įrodyti, kad asmuo, norintis registruoti ūkį, iš tikrųjų siekia užsiimti šia ūkine veikla.