Butų administravimo įstatymas Lietuvoje reglamentuoja bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą daugiabučiuose namuose. Šis įstatymas nustato butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas, taip pat administratoriaus skyrimo ir atšaukimo tvarką. Straipsnyje aptarsime pagrindines šio įstatymo nuostatas, savivaldybių vaidmenį ir naujausias įstatymo pataisas.
Administratoriaus skyrimas ir atšaukimas
Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai, o jų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija.
Jeigu, vertinant administratoriaus administravimo veiklą konkrečiame name, tris kartus per metus šiam administratoriui - fiziniam asmeniui arba juridinio asmens vadovui buvo paskirta administracinė nuobauda, savivaldybės vykdomoji institucija organizuoja butų ir kitų patalpų savininkų sprendimo dėl paskirto šio namo administratoriaus atšaukimo priėmimą Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkų sprendimui priimti nesusirenka pakankamai butų ir kitų patalpų savininkų, administratorių atšaukia savivaldybės vykdomoji institucija.
Antrą kartą per vienus metus toje pačioje savivaldybėje už paskirtas administracines nuobaudas atšauktas administratorius netenka teisės vienus metus nuo atšaukimo dienos pretenduoti teikti administravimo paslaugą ir būti skiriamas administratoriumi šioje savivaldybėje. Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria penkeriems metams.
Likus šešiems mėnesiams iki šio termino pabaigos, pradedama šio straipsnio 3 dalyje numatyta procedūra, jeigu bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų raštu pareiškia pageidavimą spręsti bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimą iš naujo arba savivaldybės vykdomoji institucija yra gavusi šio namo butų ir kitų patalpų savininkų pagrįstų nusiskundimų dėl administratoriaus veiklos. Nesant tokio pageidavimo ir nusiskundimų, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimas, išskyrus šio straipsnio 2 dalyje nurodytus atvejus, šiam daugiabučiam namui pratęsiamas penkerių metų laikotarpiui.
Administratoriaus funkcijos ir apribojimai
Bendrojo naudojimo objektų administratorius turtą administruoja šio kodekso 4.240 straipsnio pagrindu. Bendrojo naudojimo objektų administratoriais negali būti šilumos, elektros energijos, dujų, geriamojo vandens tiekėjai, asmenys, teikiantys atliekų vežimo paslaugas, liftų nuolatinės priežiūros paslaugas (išskyrus namus, kuriuose nėra liftų), jeigu jie dirba tos pačios savivaldybės teritorijoje, ūkio subjektai, kurie su bendrojo naudojimo objektų administratoriumi sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme.
Bendrojo naudojimo objektų administratoriai administruoja bendrojo naudojimo objektus pagal Vyriausybės patvirtintus nuostatus. Bendrojo naudojimo objektų administratorius, kuris yra perkančioji organizacija, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos viešųjų pirkimų įstatyme, su administruojamu namu susijusias paslaugas, prekes ir darbus perka vadovaudamasis šiuo įstatymu.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius, kuris nėra perkančioji organizacija, pirkimus atlieka vadovaudamasis Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka, naudodamasis Vyriausybės įsteigtos centrinės perkančiosios organizacijos valdomomis ir administruojamomis informacinėmis sistemomis arba kitu būdu, kai nėra galimybės paslaugų, prekių ir darbų įsigyti naudojantis šiomis sistemomis, taip pat kai namo bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo darbus administratorius privalo organizuoti nedelsiant, kad būtų išvengta pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, arba galimi dideli materialiniai nuostoliai.
Perkant kitu būdu, bendrojo naudojimo objektų administratoriui draudžiama pirkti iš ūkio subjektų, kurie su juo sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Konkurencijos įstatyme. Butų ir kitų patalpų savininkai gali priimti sprendimą netaikyti šio draudimo. Šis draudimas taip pat netaikomas, kai susiję ūkio subjektai pateikia didžiausio ekonominio naudingumo pasiūlymą.
Maksimalaus bendrojo naudojimo objektų administravimo tarifo apskaičiavimo tvarką nustato savivaldybės taryba.
Įstatymo įsigaliojimas ir pereinamojo laikotarpio nuostatos
2012 m. gegužės 10 d. įstatymu Nr. XI-2005 nustatyta, kad 4.84 straipsnio 2, 3, 4 ir 7 dalių nuostatos, išskyrus 4 dalies nuostatas dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės visais atvejais priimti sprendimą pakeisti bendrojo naudojimo objektų administratorių, taikomos po įstatymo Nr. XI-2005 įsigaliojimo skiriamiems bendrojo naudojimo objektų administratoriams.
Iki įstatymo Nr. XI-2005 įsigaliojimo neterminuotam laikui paskirti bendrojo naudojimo objektų administratoriai savo veiklą vykdė iki 2014 m. liepos 1 d. 2022 m. birželio 30 d. įstatymu Nr. XIV-1356 nustatyta, kad bendrojo naudojimo objektų administratorių iki įstatymo Nr. XIV-1356 įsigaliojimo (2023 m. sausio 1 d.) pradėtos su administruojamu namu susijusių prekių, paslaugų ir darbų pirkimo procedūros baigiamos pagal iki įstatymo Nr.
Naujas Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas
Aplinkos ministerija pateikė derinimui naują Bendro naudojimo objektų valdymo įstatymo projektą, kuris panaikins Daugiabučių namų savininkų bendrijų ir Sodininkų bendrijų įstatymus. Tikslai ir siekiai labai taurūs ir teisingi.
Tačiau sprendžiant daugiabučių namų ir kitų pastatų bendrojo naudojimo objektų bendraturčių (butų ir kitų patalpų savininkų) atsakomybės už šių objektų valdymo ir priežiūros klausimus tikslinga pasidomėti Europos šalių praktika. Įvertinus paminėtą ES šalių praktiką bei LR Civilinio kodekso normas reikėtų peržiūrėti daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų steigimo ir jų veiklos reglamentavimą.
Kaip konstatuota Lenkijos praktikoje bei Lietuvos civiliniame kodekse butų ir kitų patalpų savininkų bendruomenė (galima sakyti bendrija) daugiabučiame name ar kitame pastate atsiranda nuo pirmojo buto (patalpų) pardavimo. Pagal LR Civilinį kodeksą buto ar kitų patalpų savininkas besąlygiškai tampa bendrojo naudojimo objektų bendrosios nuosavybės dalininku t. y. bendraturčiu, namo bendruomenės nariu.
Jame taipogi apibrėžta įgytos bendrosios dalinės nuosavybės teisė, bendraturčių teisės ir pareigos. Taigi daugiabučio namo ar kito pastato savininkų bendrija susiformuoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka ir jos sudėtis fiksuojama Nekilnojamojo turto registre. Teisine prasme aktualu reglamentuoti bendrijos reikalų tvarkymą, atstovavimą bendriesiems interesams. Šiuo aspektu tiktų Estijos praktika.
Nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkai sudaro (išsirenka) namo (pastato) tarybą iš trijų asmenų, kuri atstovauja bendriesiems šių savininkų interesams, pasirašo sutartis su paslaugų teikėjais ir kontroliuoja šių sutarčių vykdymą. Svarstytinas ir kitas variantas, pasirenkant labiau įprastas sąvokas. Vietoje namo tarybos galėtų būti sudaroma bendrijos valdyba iš trijų asmenų ir kartu renkamas bendrijos pirmininkas, kuris būtų valdybos sudėtyje ir jai pirmininkautų.
Bendrijos valdyba ir bendrijos pirmininkas vykdytų tik atstovaujamąją (parlamentinę) funkciją. Bendrojo naudojimo objektų administravimas ir techninė priežiūra turėtų būti vykdomi pasirenkant reikiamą kvalifikaciją turinčias įmones, t. y. Pagal Civilinį kodeksą, jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų, kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui, tikslui arba tam tikrai veiklai (t. y. iš esmės ūkinei veiklai).
Šiuo atveju t. y. butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo atveju, nėra jokio poreikio tartis dėl bendrojo turto, darbo ir žinių kooperavimo ir veiklos pobūdžio. Buto ar kitų patalpų savininko teisės ir pareigos namo bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros aspektu atsiranda besąlygiškai, įsigijus butą ar kitas patalpas, ir jos įgyvendinamos nustatyta tvarka, priimant sprendimus balsų dauguma.
Dėl butų ir kitų patalpų savininkų teisės pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių, kurio skyrimą įformina ir jo veiklą prižiūri savivaldybės administracija, atitikties civilinės teisės principams ir logikai esu paaiškinęs aukščiau. Butų ir kitų patalpų savininkų teisė pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių neginčitina, ji atitinka Civilinio kodekso apibrėžtoms bendrosios dalinės nuosavybės teisės normoms, tačiau pasirinkus administratorių privalu sudaryti atitinkamą paslaugų teikimo sutartį, prižiūrėti ir kontroliuoti jos vykdymą.
Bendrojo naudojimo objektų administratorius savivaldybės sprendimu, vadovaujantis Civilinio kodekso Kito asmens turto administravimo normomis, gali būti skiriamas, kai butų ir kitų patalpų savininkai nevykdo savo prievolės valdyti ir tinkamai prižiūrėti šiuos objektus t. y. nesuformuoja jiems atstovaujančių organų (patalpų savininkų tarybos ar valdybos), nepaskiria šių objektų administratoriaus ir techninių prižiūrėtojų. Ši priemonė priskirtina administracinio poveikio kategorijai, siekiant užtikrinti pastatų naudojimo saugumą.
Kad užtikrinti saugų pastatų naudojimą būtina užtikrinti efektyvią pastatų naudojimo priežiūrą, kurią pagal Statybos įstatymą vykdo savivaldybių administracijos. Jos privalo tikrinti kaip pastatų naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros ir naudojimo bei pastatų saugos reikalavimus. Tačiau vizualinė daugiabučių namų ir kitų pastatų būklė parodo, kad savivaldybių administracijos joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą vykdo vangiai.
Kad savivaldybės neadekvačiai vykdo joms pavestą pastatų naudojimo priežiūrą parodo ir Vilniaus savivaldybės pavyzdys. Vilniaus savivaldybėje statinių (pastatų) naudojimo priežiūra pavesta Energetikos skyriaus Būsto administravimo poskyriui. Šių padalinių tematika neturi tiesioginio ryšio su Statybos įstatymo pavesta funkcija - tikrinti kaip visų pastatų ( o ne tik gyvenamųjų) naudotojai vykdo įstatymų nustatytus pastatų techninės priežiūros, naudojimo ir saugos reikalavimus.
Ši funkcija artimesnė miesto aplinkos padalinio tematikai. Įgaliojimai suteikiami pastatų naudojimo priežiūrai turėtu būti adekvatūs Teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai. Šių dviejų inspekcijų sąveika užtikrintu būtinąją pastatų statybos ir jų naudojimo viešąją priežiūrą. Manau, kad būtina peržiūrėti poįstatyminį pastatų priežiūros reglamentavimą, kad užtikrinti Statybos įstatyme jai keliamus uždavinius.
tags: #del #uredijom #priklausanciu #butu