Kai kada nekilnojamas turtas (pvz., butas) gali priklausyti ne vienam asmeniui, bet keliems, kurie vadinami bendraturčiais. Daiktui nuosavybės teise priklausant keliems savininkams taip pat yra apsunkinamas nuosavybės teisės į daiktą įgyvendinimas (valdymas, naudojimas, disponavimas), tuo tarpu pirmenybės teisė įsigyti parduodamą dalį yra vienas iš būdų sumažinant bendraturčių skaičių ar pakeičiačiant bendrosios nuosavybės teisę į asmeninę šią problemą išspręsti.
Kiekvienas turto bendrasavininkis gali parduoti savo turto dalį kitam bendrasavininkiui arba trečiam asmeniui. Visgi dažniausiai pirkėjais yra kiti bendrasavininkiai mat pusė arba dalis NT paprastai įgyjama palikimo arba turto dalybų metu, todėl bendrasavininkiai neretai yra susiję giminystės arba profesiniais ryšiais.
Bendraturčių pirmumo teisė įsigyti parduodamą dalį
Vienas iš jų yra bendraturčio pirmenybės teisė įsigyti bendrąja nuosavybe esančias parduodamas dalis. Įgyvendinus pirmenybės teisę, sudaroma galimybė sumažinti bendraturčių skaičių arba baigtis bendrosios dalinės nuosavybės teisei daikto savininku tampant vienam asmeniui.
Taigi, bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti bendrąja nuosavybe esančią parduodamą dalį, tačiau įstatyme įtvirtinti keli pirmenybės teisės įgyvendinimo ribojimai.
Ribojimai, taikomi pirmenybės teisei
- Visų pirma, bendraturčiai neturi teisės pirmenybės teise įsigyti parduodamos dalies tuo atveju, jei daiktas parduodamas priverstinai prieš savininko valią - iš viešųjų varžytinių (jei turtas savanoriškai parduodamas aukcione, pirmenybės teisė įsigyti parduodamą dalį taikoma).
- Visų antra, pirmenybės teisė galioja pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymui ir netaikoma kitais turto dalies perleidimo (pavyzdžiui, mainų sutartimi) atvejais.
Pardavimo proceso eiga yra ganėtinai panaši į įprasto NT pardavimo eigą. Prieš parduodant pusę buto, reikia raštu informuoti bendrasavininkius jeigu parduodama trečiam asmeniui. Be to, raštiškame notaro patvirtintame pranešime, turi būti nurodomos ir sandorio detalės.
Bendraturčiai turi teisę parduodamą dalį įsigyti ta kaina, kuria ji parduodama ir kitomis tomis pačiomis sąlygomis. Dalies, esančios bendrąja nuosavybe, pardavėjas privalo raštu pranešti kitiems bendraturčiams apie ketinimą parduoti savo dalį ne bendraturčiui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda. Kai parduodama dalis nekilnojamojo daikto, į kurį turima bendrosios nuosavybės teisė, apie tai pranešama per notarą.
Kai kiti bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės į nekilnojamąjį daiktą neįgyvendina per vieną mėnesį, o į kitą daiktą - per dešimt dienų nuo pranešimo gavimo dienos, jeigu bendraturčių susitarimu nenustatyta kitaip, tai pardavėjas turi teisę parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui. Tokia procedūra nustatyta siekiant apsaugoti kitus bendraturčius nuo nesąžiningų savo dalį parduodančio bendraturčio veiksmų, kai jo dalis parduodama mažesne kaina ar kitomis pirkėjui geresnėmis sąlygomis, negu buvo pasiūlytos bendraturčiams pirmenybės teise.
Pažymėtina, kad parduodantis savo dalį bendraturtis neprivalo kitiems bendraturčiams apie pardavimą pranešti pakartotinai, jei bendrąja nuosavybe esančios dalies neparduoda tam tikrą laiką dėl prikėjų trūkumo ar kitos priežasties. Tuo atveju, jei neparduodamas savo dalies tam tikrą laiką, bendraturtis nusprendžia keisti pardavimo kainą ar kitas sąlygas, jis jau privalo kitiems bendraturčiams iš naujo pasiūlyti pirkti pardavimo objektą nurodydamas naujas pardavimo sąlygas.
Jei daiktas parduodamas ne trečiajam asmeniui, o vienam iš bendraturčių, pirmenybės teisės įsigyti parduodamas dalis institutas netaikomas: pardavėjas turi teisę pasirinkti kuriam iš bendraturčių ar visiems parduoti savo dalį bendroje nuosavybėje.
Ką daryti, jei pirmenybės teisė buvo pažeista?
Tuo atveju, jei bendraturtis savo dalį parduoda pažeisdamas kitų bendraturčių pirmenybės teisę ją pirkti, kiti bendraturčiai ar bendraturtis turi teisę per tris mėnesius nuo sužinojimo apie padarytą pažeidimą kreiptis į teismą su prašymu perkelti jiems pirkėjo teises ir pareigas. Šią teisę bendraturčiai turi teisę įgyvendinti tuo atveju, jei jiems apskritai nebuvo pasiūlyta pirkti parduodamos dalies, parduodama dalis buvo parduota nepraėjus terminui, per per kurį jiems buvo suteikta galimybėi įgyvendinti pirmenybės teisę arba turtas buvo parduotas kitomis sąlygomis nei buvo informuoti bendraturčiai.
Pirkėjo teisės ir pareigos bendraturčiui perkeliamos tik tuo atveju, jei turtas jau buvo parduotas, t.y. buvo sudaryta turto pirkimo-pardavimo sutartis. Perkėlus pirkėjo teises ir pareigas bendraturčiui, parduodama daikto dalis perduodama pirmenybės teisę pirkti turinčiam bendraturčiui, o šis turi sumokėti pinigus buvusiam pirkėjui, jei tas jau buvo atsiskaitęs su pardavėju, arba pirkimo-pardavimo sutartyje nustatytomis sąlygomis - pardavėjui.
Pirmenybės teisė pirkti bendrąja nuosavybę esančią parduodamą dalį negali būti perleidžiama kitam asmeniui.
Praktiniai patarimai parduodant turtą bendrojoje dalinėje nuosavybėje
Jei nusprendėte parduoti savo turto dalį bendroje dalinėje nuosavybėje, t.y. kai vienas namas priklauso dviem ar daugiau savininkų, privalote pasirūpinti notarišku bendraturčių pirmenybės teisės atsisakymu. Taip pat, jei nėra nustatyta naudojimosi turtu tvarka, visada rekomenduojame klientams pasirūpinti tuo dar prieš pradedant pardavimą. Padėsime sutvarkyti šiuos ir kitus tokio tipo NT pardavimui būtinus dokumentus.
Kaip parduoti turtą bendrojoje dalinėje nuosavybėje?
- Informuokite bendraturčius: Pagal teisės aktus, jei norite parduoti savo dalį, pirmiausia turite raštu pranešti kitiems savininkams. Jie turi teisę per nustatytą laikotarpį (paprastai 30 dienų) nuspręsti, ar pirkti jūsų dalį.
- Sudarykite notarinius dokumentus: Bendrojoje dalinėje nuosavybėje esančio turto pardavimas reikalauja notarinio patvirtinimo. Notaras patikrins dokumentus ir užtikrins, kad visi bendraturčiai būtų tinkamai informuoti.
Jeigu jūs išpirkote kelių bendraturčių turtą arba planuojate parduoti savo buto dalį, pravartu pasinaudoti nemokamu UNTU nekilnojamo turto vertinimu. Mūsų platforma leis nemokamai ir greitai sužinoti, kokia yra jūsų NT rinkos vertė (apytikslė). Be abejonės, jeigu turite pusę buto, tai negalima skaityti, kad tokios buto dalies vertė yra lygi pusei viso buto vertės.
Jeigu svarstote apie būsto pardavimą ir norite būti tikri, kad jūsų nekilnojamojo turto vertė bus tinkamai nustatyta, registruokitės į nemokamą konsultaciją su mūsų specialistu, kuris padės ne tik rinkos kainą nustatyti, bet ir pasirūpins sklandžiu jūsų būsto pardavimo procesu.
Jeigu bendraturčiai neranda sutarimo, pagal civilinį kodeksą galima reikalauti atidalinimo. Tai - ganėtinai sudėtingas ir ilgai trunkantis procesas, bet jo rezultatas - atsisakoma nuosavybės teisių, tačiau, jeigu yra keli bendrasavininkiai, tuomet dėl atidalinimo kyla ir nesutarimų.