Gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis: teisinis reglamentavimas ir aspektai

Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, remiantis Lietuvos Respublikos Civiliniu Kodeksu. Nagrinėsime nuomininko ir nuomotojo teises bei įsipareigojimus, sutarties sudarymo, vykdymo ir nutraukimo sąlygas.

Pagrindinės nuostatos

Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamąjį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.

Šalys

• Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitais pagrindais.
• Nuomininkas yra pilietis, kuris savo vardu ir dėl šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį.

Sutarties forma

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kai nuomotojas yra savivaldybė, įmonė, organizacija, turi būti sudaroma raštu. Ją pasirašo įgaliotasis pareigūnas ir nuomininkas.

Sutarties objektas

Savivaldybių ir įmonių, organizacijų gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalyku gali būti tik atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių ir su ja susijusių pagalbinių patalpų. Negali būti savarankiškos nuomos sutarties dalyku kambario dalis arba kambarys, susijęs su kitu kambariu bendru įėjimu (pereinamieji kambariai), taip pat pagalbinės patalpos (virtuvės, koridoriai, sandėliukai ir pan.).

Sutarties terminas

Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Terminuota sutartis, kurios terminas apibrėžtas įvykio, tampa neterminuota, jei tas įvykis neįvyksta.

Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota. Jeigu nuomos sutartis yra neterminuota, tai abi šalys turi teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjusios apie tai viena kitą prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai - prieš tris mėnesius iki nutraukimo.

Nuomininko šeimos nariai

Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis, jų vaikai (įvaikiai), nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai (įtėviai). Globotiniai, gyvenantys pas globėją, įgyja globėjo šeimos narių teises, jei jie neturi teisių į kitą gyvenamąjį plotą.

Pagal nuomos sutartį gyvenamojoje patalpoje turi teisę apsigyventi tie nuomininko šeimos nariai ir buvę šeimos nariai, kurie yra įvardyti sutartyje. Jei šie asmenys per šešis mėnesius nuo sutarties sudarymo gyvenamojoje patalpoje neapsigyvena, teisę apsigyventi joje praranda. Savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininkas ar pilnamečiai jo šeimos nariai, kitiems pilnamečiams šeimos nariams sutinkant, nuomojamoje gyvenamojoje patalpoje turi teisę apgyvendinti sutuoktinį, vaikus, savo ir sutuoktinio tėvus. Įmonių, organizacijų ir fizinių asmenų gyvenamųjų patalpų, išnuomojamų komercinėmis sąlygomis, nuomininkas apgyvendinti šio straipsnio antrojoje dalyje nurodytus asmenis turi teisę tik nuomotojui leidus. Tokio leidimo nereikia apgyvendinti nuomininko ar jo šeimos nario sutuoktiniui ir nepilnamečiams jų vaikams (įvaikiams).

Patalpos rezervavimas ir subnuoma

Jeigu nuomininkas, jo šeimos narys ar visi nuomininko šeimos nariai išvyksta į kitą vietovę ar užsienį ilgesniam kaip šešių mėnesių laikui, jo nuomojama savivaldybės gyvenamoji patalpa gali būti rezervuojama. Sprendimą rezervuoti priima vietos savivaldybė. Gyvenamosios patalpos rezervavimas įforminamas rašytine sutartimi tarp savivaldybės ir išvykstančiųjų, sutinkant pasiliekantiems šeimos nariams. Savo sutikimą pasiliekantieji duoda pasirašydami rezervavimo sutartyje.

Gyvenamosios patalpos nuomininkas, gavęs kartu su juo gyvenančių šeimos narių ir nuomotojo sutikimą, turi teisę subnuomoti gyvenamąją patalpą. Pasibaigus subnuomos terminui, subnuomininkas neturi pirmumo teisės atnaujinti sutartį ir nuomininko reikalavimu turi atituštinti pagal nuomos sutartį turėtą patalpą.

Patalpos keitimas, sujungimas ir padalinimas

Įmonių, organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį pakeisti galima tik nuomininkui su nuomotoju susitarus.

Pilnametis nuomininko šeimos narys ir buvęs šeimos narys turi teisę sudaryti atskirą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį (padalinti butą), jeigu su tuo sutinka nuomotojas, nuomininkas ir kiti pilnamečiai šeimos nariai. Tokiam šeimos nariui, atsižvelgiant į jam tenkančią gyvenamojo ploto dalį, gali būti išnuomojama atskira izoliuota gyvenamoji patalpa.

Savivaldybė, turėdama galimybių ir nuomininkui, jo šeimos nariams bei buvusiems šeimos nariams sutinkant, jų nuomojamą gyvenamąją patalpą gali pakeisti į kelias, kiek vienam šeimos nariui suteikdama ne daugiau kaip 10 kvadratinių metrų sąlyginio gyvenamosios patalpos ploto, turėtą gyvenamąją patalpą palikdama savivaldybei.

Keliems nuomininkams pagal atskiras nuomos sutartis nuomojamame bute gyvenantys piliečiai, susijungę į vieną šeimą, gali sudaryti vieną nuomojamą gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (sujungti butus), jeigu jų šeimos nariai ir nuomotojas su tuo sutinka.

Patalpos atlaisvinimas ir remontas

Jeigu atituštinamas izoliuotas kambarys, jis perduodamas tam nuomininkui, kuris turi mažiausiai bendro naudingo ploto vienam šeimos nariui, o šiam nuomininkui atsisakius - kitam. Šiuo atveju įmonė ar organizacija gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali pakeisti kolektyvinėje sutartyje, o organizacijoje, kurioje tokia sutartis nesudaroma, - administracijos ir dirbančiųjų susitarimu numatytais pagrindais ir tvarka.

Savivaldybių, įmonių, organizacijų gyvenamųjų patalpų nuomininkas ir jo šeimos nariai gali pertvarkyti ir perplanuoti gyvenamąją patalpą bei pagalbines patalpas, tik nuomotojui leidus ir kartu gyvenantiems pilnamečiams šeimos nariams sutikus.

Prireikus kapitališkai remontuoti ar rekonstruoti savivaldybių ar įmonių, organizacijų savo darbuotojams išnuomotas gyvenamąsias patalpas, kurių remontuoti negalima neiškėlus iš tų patalpų gyventojų ir jei po remonto gyvenamoji patalpa išlieka, nuomotojas siūlo nuomininkui su šeimos nariais, kol patalpa remontuojama, persikelti į kitą gyvenamąją patalpą. Pasiūlyta gyvenamoji patalpa turi atitikti sanitarinius ir techninius reikalavimus. Tais atvejais, kai nuomojamoji gyvenamoji patalpa po kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos padidės ar sumažės, nuomininkas turi teisę pasirinkti, nuomoti tą patalpą ar ne. Jei nuomininkas nesutinka nuomoti padidėjusią ar sumažėjusią gyvenamąją patalpą, taip pat kai dėl kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos nuomojamoji patalpa neišlieka, nuomininkui suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa.

Sutarties nutraukimas

Gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštiškai įspėjęs nuomotoją.

Jeigu dėl stichinių nelaimių, gaisro ar techninio susidėvėjimo gyvenamoji patalpa gresia sugriūti arba tampa netinkama gyventi, piliečiai iš jų iškeldinami pagal prokuroro sankciją ir jiems suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa. Kitą tinkamai įrengtą gyvenamąją patalpą iškeldinamiesiems suteikia įmonė, organizacija, kuriai buvo perduotas grąžintasis gyvenamasis namas (gyvenamoji patalpa).

Suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa negali būti mažesnė už anksčiau turėtąją.

Tarnybinės gyvenamosios patalpos

Tarnybinės gyvenamosios patalpos skiriamos apgyvendinti darbuotojams, kurie pagal savo darbo pobūdį privalo gyventi darbovietės pastate arba arti jo.

Sprendimą suteikti tarnybinę gyvenamąją patalpą savivaldybės namuose priima savivaldybės valdymo organas, įmonių ir organizacijų namuose - įmonės ar organizacijos vadovas, bendrijų namuose - bendrijos narių ar jų įgaliotinių susirinkimas. Remiantis šiuo sprendimu, sudaroma tarnybinės gyvenamosios patalpos nuomos sutartis.

Darbuotojai, nutraukę darbo santykius su tarnybinių gyvenamųjų patalpų nuomotoju, jam reikalaujant, privalo išsikelti iš šių patalpų su kartu gyvenančiais asmenimis.

Bendrabučiai

Darbininkus, tarnautojus, studentus, moksleivius jų darbo ar mokymosi metu galima apgyvendinti bendrabučiuose.

Nakvynės namai

Labdaros ar kitais pagrindais įsteigtų nakvynės namų, kuriuose paramos reikalingiems fiziniams asmenims nemokamai suteikiama nakvynė, veiklos ir naudojimosi taisykles nustato ir savivaldybėje jas įregistruoja steigėjai.

Verslo patalpų nuomos sutartis

Pagal nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą (butą, namą, biurą, prekybines patalpas, sandėlius ar kitą nekilnojamąjį turtą) laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nekilnojamųjų daiktų nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik tuo atveju, jeigu ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.

Nuomotojas suteikia nuomininkui teisę nuo sutarties pasirašymo dienos ir per visą jos galiojimo laikotarpį savarankiškai, t.y. vienam, naudoti ir eksploatuoti patalpas. Nuomotojas garantuoja nuomininkui, kad pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus yra sutvarkyti visi formalumai ir gauti visi oficialūs sutikimai (leidimai) naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį.

Mokėjimai ir atsiskaitymai

Šalių susitarimu patalpų nuomos laikotarpiu kas mėnesį pagal žemiau išdėstytas nuostatas yra mokamas patalpų nuomos mokestis, toliau sutartyje vadinamas "nuomos mokesčiu". Nuomos mokestis per vieną patalpų nuomos laikotarpio mėnesį už visų patalpų nuomą mokamas litais, įskaitant sutartą nuomos sumą ir pridėtinės vertės mokestį, toliau sutartyje vadinamą "PVM", apskaičiuojamą pagal Lietuvos Respublikos teises aktų nuostatas, jei nuomotojas pateiks nuomininkui PVM sąskaitą- faktūrą.

Nuomos mokestis mokamas tik litais kas mėnesį avansu, t,y, už kiekvieną einamąjį mėnesį iki sutartos dienos, jei nuomotojas tinkamai ir laiku pateikė nuomininkui atitinkamą sąskaitą - faktūrą (arba PVM sąskaitą - faktūrą). Šiuo atveju nuomotojas įsipareigoja prasidėjus naujam nuomos laikotarpio mėnesiui per 1 (vieną) kalendorinę dieną nuo minėto mėnesio pradžios pateikti nuomininkui atitinkamą sąskaitą - faktūrą (arba PVM sąskaitą-faktūrą), surašytą pagal Lietuvos Respublikos teises aktų reikalavimus.

Nuomos ir kiti mokesčiai pagal sutartį, kuriuos turį mokėti nuomininkas, yra pradedami skaičiuoti ir mokėti pagal sutarties nuostatas nuo jos pasirašymo tarp šalių dienos, t.y. nuo patalpų nuomos laikotarpio pradžios. Nuomos mokestis turi būti pervestas nuomotojui į sutartyje žemiau nurodytą sąskaitą banke arba į kitą iš anksto nuomotojo raštu nurodytą sąskaitą.

Į nuomos mokesčio sumą yra įskaityti visi galimi mokesčiai ar kiti privalomi mokėjimai, kurie yra nustatyti ar gali būti nustatyti ryšium su patalpomis, žemės sklypu ar nuomos mokesčiu, t.y. visi nuomotojo mokami mokesčiai už patalpas ar žemės sklypą, taip pat susiję su nuomos mokesčiu, yra besąlygiškai įtraukti į nuomos mokestį, įskaitant PVM ir gyventojų pajamų mokestį. Nuomininkas papildomai moka tik sutartyje nurodytus mokėjimus už suteiktas į patalpas komunalines paslaugas.

Nuo tos dienos, kai nuomininkas patalpose negalės vykdyti savo veiklos, t.y. naudotis jomis pagal paskirtį, numatytą sutartyje, ne dėl savo kaltės, nuomininkas, įspėjęs nuomotoją prieš 3 kalendorines dienas, neprivalo mokėti pagal sutartį numatyto nuomos mokesčio.

Pagal naująjį Civilinį Kodeksą, jei sutartis sudaryta tarp įmonių ar verslu užsiimančių asmenų ir jie laiku neatsiskaito, skaičiuojamos 6% metinės palūkanos, jei viena iš sutarties pusių yra valstybinė institucija ar privatus asmuo - palūkanos siekia 5%.

Patalpų perdavimas

Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui patalpas, atitinkančias sutarties sąlygas, šios sutarties pasirašymo metu. Perduodamos patalpos turi būti tvarkingos, išvalytos ir ištuštintos. Patalpos nuomininkui perduodamos pasirašant tarp šalių patalpų perdavimo - priėmimo aktą, toliau sutartyje vadinamą "perdavimo aktu", dviem egzemplioriais, kuris bus laikomas neatskiriama sutarties dalimi. Kartu su perdavimo akto pasirašymu nuomotojas perduoda nuomininkui visų durų, esančių patalpose, raktus.

Nuomos laikotarpis

Sutartis įsigalioja jos pasirašymo dieną ir galioja iki patalpų nuomos laikotarpio, toliau sutartyje vadinamo "nuomos laikotarpiu", pabaigos. Pasibaigus nuomos laikotarpiui, patalpų nuomos laikotarpis automatiškai pratęsiamas papildomai sutartam metų terminui, toliau sutartyje vadinamam "papildomas nuomos laikotarpis", tomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejį, kai nuomininkas savo rašytiniu pranešimu, nusiųstu nuomotojui likus ne mažiau, kaip 90 kalendorinių dienų iki nuomos laikotarpio pabaigos, pareiškia nuomotojui, kad jis neketina pratęsti nuomos laikotarpio.

Sutartis bei iš jos atsirandančios nuomos teisės turi būti įregistruotos nekilnojamojo turto registre. Minėtą registraciją atlieka nuomininkas, tačiau nuomotojas, esant reikalui, suteikia nuomininkui visą tam reikalingą pagalbą. Per 30 kalendorinių dienų nuo nuomos laikotarpio (arba papildomo nuomos laikotarpio) pasibaigimo arba sutarties nutraukimo dienos, nuomininkas privalo perduoti (grąžinti) patalpas nuomotojui pagal perdavimo - priėmimo aktą, pasirašomą abiejų šalių, kuriame turi būti aprašyta grąžinamų patalpų būklė.

Nuomininko įsipareigojimai, atsakomybė ir teisės

Nuomininkas įsipareigoja tvarkingai naudoti patalpas pagal sutartyje numatytą paskirtį, tačiau nuomininkas neturi pareigos atlikti jokių patalpų remonto darbų. Nuomininkas turi teisę savo nuožiūra ir lėšomis patalpose įsirengti reikalingą įrangą, inventorių, baldus, kompiuterinę bei kitą jo naudojamą techniką. Nuomininkas privalo laikytis nuomotojo pateiktų priešgaisrinės saugos, sanitarinių (higienos) ir kitų Lietuvos Respublikos teisės aktų keliamų reikalavimų, susijusių su patalpų naudojimu, tačiau tai savaime nereikš, kad nuomininkas yra atsakingas už gaisro ar kitokio įvykio patalpose priežastis ar padarinius.

Pasibaigus sutarties galiojimo laikotarpiui arba nutraukus sutartį prieš terminą dėl bet kurios priežasties įranga, vidaus įrengimai ir kiti pagerinimai, įrengti nuomojamose patalpose nuomininko lėšomis, lieka nuomininko nuosavybėje, jei juos galima atskirti nepadarant žalos patalpoms.

Nuomininkas atsako už žalą, padarytą patalpoms ir jose esančioms elektros, vandentiekio, apšildymo bei kitoms sistemoms ar kitiems išnuomotų patalpų elementams (inventoriui) dėl nuomininko kaltės. Bet kokios šalių pretenzijos viena kitai dėl žalos atlyginimo turi būti pateiktos raštu.

Nuomininkas neturi jokių pareigų, susijusių su pastato fasado ir stogo, bendro naudojimo patalpų ar teritorijų priežiūra, tvarkymu ar valymu. Visas viešo pobūdžio pareigas, susijusias su pastatu ir žemės sklypu, vykdo nuomotojas ir visa atsakomybė už jų nevykdymą ir už žalą tretiesiems asmenims, atsiradusią dėl jų nevykdymo, tenka nuomotojui.

Nuomotojas užtikrina, kad nuomininkas galės be jokių kliuvinių ar trukdymų iš nuomotojo pusės, ar bet kokio kito asmens, teisėtai veikiančio nuomotojo vardu, jo reikalavimu ar jam vadovaujant, naudotis patalpomis visą sutarties galiojimo laikotarpi 24 valandas per parą 7 dienas per savaitę.

Nuomotojas sutarties galiojimo laikotarpiui neatšaukiamai suteikia nuomininkui teisę Lietuvos Respublikos teises aktų nustatyta tvarka registruoti išuomotose patalpose nuomininko buveinę.

Nuomininkas turi teisę be jokiu papildomų mokėjimų nuomotojui ar derinimų su juo įrengti gerai visiems matomoje vietoje savo reklaminius įrenginius, ženklus, stendus ir skydus patalpų viduje, įskaitant prie visu įėjimo į patalpas durų. Nuomininkas turi teisę be jokiu papildomų mokėjimų nuomotojui ar derinimų su juo, tačiau suderinęs su reikiamomis valstybines ar vietos valdžios institucijomis, patalpų ir pastato išorėje vykdyti kitu savo reklaminių skydų (objektų) pastatymo, įrengimo, pakeitimo, remonto darbus. Objektai ir įrenginiai, kurie nuomininko lėšomis buvo pritvirtinti prie patalpų ir pastato vidaus ar išores, yra ir visada išliks nuomininko nuosavybe. Jie gali būti išardyti pasibaigus nuomos laikotarpiui bei pratęsus sutarti ir papildomam nuomos laikotarpiui ar bet kuriuo kitu metu, per pagristai tam reikalingą laiką, nepadarant žalos patalpoms.

Sutarties galiojimo metu nuomotojas privalo pateikti nuomininkui technines instrukcijas ir kitas taisykles, nustatytas Lietuvos Respublikos teisės aktų ir susijusias su patalpų ar pastato naudojimu, eksploatacija, kurias nuomotojas, kaip patalpų savininkas, privalo turėti.

Šiame straipsnyje aptarėme pagrindinius gyvenamųjų ir verslo patalpų nuomos sutarties aspektus, remiantis Lietuvos Respublikos teisės aktais. Svarbu atidžiai perskaityti ir suprasti sutarties sąlygas prieš ją pasirašant, kad būtų išvengta nesusipratimų ir ginčų ateityje.

tags: #del #patalpu #nuomos