Nekilnojamojo Turto Pardavimo Apmokestinimas Lietuvoje ir Užsienyje

Lietuvoje nekilnojamas turtas (NT) yra viena patraukliausių investicijos formų. Tačiau jam brangstant, lietuviai vis dažniau atsiverčia užsienio valstybių NT portalus. Deja skaičiuojant investicinę grąžą, neretai pamirštama NT mokesčio dedamoji.

Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų. Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims.

Tarptautinių NT įmonių konsultantas, NT brokeris Edvardas Griškevič pasakoja, kad skirtingose Europos sąjungos valstybėse šis mokestis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų per metus iki kelių tūkstančių per mėnesį.

Nekilnojamojo Turto Mokesčiai Užsienyje

Danija

Danijoje nuosavą NT turi vos apie 60 proc. gyventojų (Lietuvoje šis rodiklis nuolat viršija 90 proc.). Nors NT yra sąlyginai pigus, NT pardavimas Danijoje, kitaip nei NT pardavimas Vilniuje, yra ilgas ir varginantis procesas. Kodėl danai taip kratosi nuosavybės?

Danijoje yra du NT mokesčiai:

• Vienas apskaičiuojamas pagal turto vertės mokestį. Mažiausias šio mokesčio tarifas yra 3 proc. ir vėliau progresyviai didėja, priklausomai nuo turto vertės, tačiau mokestis negali būti mažesnis nei 500 eurų per metus.
• Antrasis mokestis mokamas komunai (savivaldybei), t.y. žemės ir infrastruktūros mokestis, kurį nustato savivaldybė pagal NT zonas.

Reikia pabrėžti, kad NT vertę vertina komuna. Todėl net ir perkant NT su banko paskola jokių privačių vertinimų atlikti nereikia. Tiesa, yra nemažai papildomų apribojimų, tarkim, savivaldybėje gali būti nustatytas įpareigojimas įsigytame NT gyventi ištisus metus, tai reiškia deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Tose savivaldybėse negalima pirkti antrų arba atostogų namų.

Ispanija

Nekilnojamojo turto mokestis, kurį jo savininkas moka kiekvienais metais, nepriklauso nuo to ar savininkas yra nuolatinis Ispanijos gyventojas, ar ne. Šis mokestis nustatomas pagal rotušės pateiktą kadastrinę turto vertę, o mokesčio tarifas svyruoja nuo 0,4 proc. iki 1,1 proc. turto vertės ir skiriasi pagal Ispanijos regioną. Atliekų surinkimas - tai daug mažesnis mokestis, mokamas kasmet už nuosavybę, pavyzdžiui, apie 80 eur už 3 kambarių butą.

Įdomesnis NT mokestis yra sudaromas Ispanijos gyventojams pateikus metinę nuomos deklaraciją, kurioje nurodomos pajamos, gautos išnuomojus turtą, arba sąlyginis pajamų mokestis, apskaičiuojamas pagal savininko pajamas. Skamba painiai. Išties viskas gana paprasta: Arba savininkas sumoka už pajamas gautas iš NT nuomos, arba savininkas sumoka už pajamas, kurias galėjo gauti iš nuomos, bet dėl savo tingumo NT neišnuomojo. Mokesčio tarifas: Ispanams ir ES/EAE piliečiams 19 proc. gautų arba neuždirbtų nuomos pajamų, o ne ES/EAE piliečiams - 24 proc. Tiesa, yra lengvatų jaunoms šeimoms, senjorams, mažai uždirbantiems asmenims.

Jeigu fizinis asmuo, nuolatinis Lietuvos gyventojas išnuomoja NT turtą užsienyje, jis VISADA (99,5%) bus apmokestinamas toje šalyje, kurioje yra nekilnojamas turtas.

Pajamos Už Parduotą Nekilnojamą Turtą Lietuvoje

Pelno Mokestis Užsienio Vienetams

Kaip apmokestinamos užsienio vieneto gautos pajamos už parduotą, kitokiu būdu perleistą nuosavybėn arba išnuomotą nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, esantį Lietuvos Respublikos teritorijoje? Kai užsienio vienetas ne per nuolatinę buveinę gauna pajamų už parduotą, kitokiu būdu perleistą nuosavybėn arba išnuomotą nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, esantį Lietuvos Respublikos teritorijoje, tokios pajamos apmokestinamos taikant 16 proc. pelno mokesčio tarifą.

Užsienio vienetai, gavę pajamų už parduotą ar kitokiu būdu perleistą nuosavybėn nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, esantį Lietuvoje turi teisę kreiptis į Lietuvos mokesčių administratorių, kurio veiklos teritorijoje įregistruotas pelno mokestį išskaičiavęs asmuo, dėl pelno mokesčio perskaičiavimo, t. y. pelno mokestį mokėti nuo apmokestinamojo pelno. Šiuo atveju užsienio vienetai mokesčių administratoriui turi pateikti laisvos formos prašymą dėl mokesčio permokos grąžinimo ir dokumentus, pagrindžiančius nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo kainą bei tokių dokumentų aprašą.

Nuo užsienio vienetų pajamų sumokėto pelno mokesčio perskaičiavimo tvarka, patvirtinta Valstybinės mokesčių inspekcijos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos viršininko 2010 m. gruodžio 31 d. įsakymu Nr. VA-123.

Pagal bendrą taisyklę, nustatytą dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartyse, pasirašytose ir galiojančiose tarp Lietuvos ir atitinkamos užsienio valstybės, pajamos, kurias vienos susitariančiosios valstybės rezidentas gauna iš kitoje susitariančiojoje valstybėje esančio nekilnojamojo turto (įskaitant pajamas iš žemės ūkio ar miškų ūkio), gali būti apmokestinamos toje kitoje valstybėje. Vadinasi, pirmumo teisė apmokestinti pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto, nustatyta šaltinio valstybei, t. y. tai valstybei, kurioje šis turtas yra.

Sąvoka „nekilnojamasis turtas“ apibrėžiama remiantis būtent tos valstybės, kurioje nekilnojamasis turtas yra, vidaus įstatymų nuostatomis. Dvigubo apmokestinimo išvengimo sutarčių nuostatos dėl nekilnojamojo turto taip pat taikomos ir turtui, papildančiam nekilnojamąjį turtą, gyvuliams ir žemės bei miškų ūkyje naudojamai įrangai, teisėms, kurioms taikomos bendrojo įstatymo dėl žemės nuosavybės nuostatos, bet kokiam opcionui ar panašiai teisei įsigyti nekilnojamąjį turtą, nekilnojamojo turto uzufruktui ir teisėms į kintamą ar pastovų atlyginimą už mineralinių telkinių, šaltinių ir kitų gamtos išteklių eksploatavimą ar žvalgymą arba už teisę juos eksploatuoti ar žvalgyti.

Dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartys paskirsto pajamų apmokestinimo teises tarp užsienio valstybių, būtent tais atvejais, kai užsienio valstybės rezidentas mokesčių tikslais atlieka tam tikras transakcijas kitoje valstybėje, tačiau nenustato, kaip šios pajamos turi būti apmokestintos, t. y. jose nenustatytas tarifas, apmokestinimo tvarka ir kita.

Pelno Mokestis Pagal LR Pelno Mokesčio Įstatymą

Vadovaujantis LR pelno mokesčio įstatymo (toliau - PMĮ) 4 str. 1) užsienio vieneto per nuolatines buveines Lietuvos Respublikos teritorijoje vykdomos veiklos pajamos, per nuolatines buveines Lietuvos Respublikoje uždirbtos tarptautinių telekomunikacijų pajamos ir 50 proc. Pagal PMĮ nuostatas, užsienio vieneto ne per nuolatines buveines Lietuvos Respublikos teritorijoje gautoms pajamoms, kurių šaltinis yra Lietuvos Respublikoje, priskiriamos pajamos už parduotą, kitokiu būdu perleistą nuosavybėn arba išnuomotą nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, esantį Lietuvos Respublikos teritorijoje.

Vien tik dėl nekilnojamojo turto nuomos, užsienio įmonei neatsiranda prievolė registruoti nuolatinę buveinę Lietuvoje. Kai užsienio įmonė ne per nuolatinę buveinę parduoda nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje, prievolė išskaičiuoti ir pervesti į biudžetą pelno mokestį tenka pirkėjui.

Šiuo atveju pirkėjas turi teikti Užsienio apmokestinamiesiems vienetams išmokėtų pajamų (sumų) ir nuo jų apskaičiuoto pelno mokesčio deklaraciją FR0313 ir mokėtiną pelno mokestį išskaičiuoti nuo visos pardavimo sumos. Atsižvelgiant į tai, kad pagal PMĮ nuostatas, pelno mokestis apskaičiuojamas nuo turto vertės padidėjimo pajamų, užsienio įmonė turi teisę kreiptis į vietos mokesčių administratorių, kurio veiklos teritorijoje įregistruotas mokestį išskaičiuojantis asmuo, dėl apskaičiuoto ir sumokėto pelno mokesčio už Lietuvoje parduotą nekilnojamąjį turtą perskaičiavimo.

Norėdamas perskaičiuoti išskaičiuotą pelno mokestį už parduotą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje, užsienio įmonė pati arba per įgaliotą atstovą mokesčių administratoriui turi pateikti laisvos formos prašymą dėl mokesčio permokos grąžinimo, nurodyti parduoto nekilnojamojo turto pardavimo kainą, išskaičiuotą mokesčio sumą ir jo sumokėjimo datą, grąžintiną sumą, dokumentus, pagrindžiančius nekilnojamojo turto įsigijimo kainą ir kitą informaciją, susijusią su šio nekilnojamojo turto įsigijimu ir pardavimu.

Nekilnojamojo Turto Mokestis (NTM)

NTMĮ 6 straipsnyje nustatyta, kad nekilnojamojo turto mokesčio tarifas yra nuo 0,3 proc. iki 3 proc. nekilnojamojo turto mokestinės vertės. Konkretų mokesčio tarifą, kuris galios atitinkamos savivaldybės teritorijoje nuo kito mokestinio laikotarpio pradžios, savivaldybės taryba nustato iki einamojo mokestinio laikotarpio birželio 1 d.

Savivaldybės taryba gali nustatyti ir kelis konkrečius mokesčio tarifus, kurie diferencijuojami tik atsižvelgiant į vieną arba kelis iš šių kriterijų: nekilnojamojo turto paskirtį, naudojimą, teisinį statusą, jo technines savybes, priežiūros būklę, mokesčio mokėtojų kategorijas (dydį ar teisinę formą, ar socialinę padėtį) ar nekilnojamojo turto buvimo savivaldybės teritorijoje vietą (pagal strateginio planavimo ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytus prioritetus). Jeigu savivaldybės taryba iki nurodyto termino nenustato konkrečių mokesčio tarifų, atitinkamą mokestinį laikotarpį tos savivaldybės teritorijoje taikomas 0,3 proc. mokesčio tarifas.

NTMĮ nustatytos lengvatos tam tikros kategorijos turtui. Taigi, nagrinėjant pateiktą situaciją, užsienio įmonei, kaip nekilnojamojo turto savininkei, atsiranda prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį Lietuvoje. Šiai prievolei įvykdyti užsienio įmonė turi įsiregistruoti kaip nekilnojamojo turto mokesčio mokėtoja Lietuvoje, pateikdama Užsienio juridinio asmens prašymą įregistruoti į Mokesčių mokėtojų registrą/išregistruoti iš Mokesčių mokėtojų registro FR0227 formą. Juridiniai asmenys, kurie per mokestinį laikotarpį turėjo nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto, už kurį, pagal NTMĮ nuostatas, turi būti mokamas mokestis, iki kitų metų vasario 15 d.

Gyventojų Pajamų Mokestis (GPM)

Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.

GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą. Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.

Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.

Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.

Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.

Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.

Gyventojų pajamų mokesčio nereikia mokėti:

• Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
• Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo, tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai, o turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą.
• Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
• Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje, ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta.

Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.

Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.

Pavyzdys: 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Mokesčių mokėjimo situacijos

Yra situacijų, kai NT sandoriai nėra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate.

O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia.

Perkant NT ar žemės sklypą iš užsienio įmonės, teks sumokėti pelno mokestį. Lietuvos piliečiams atliekant sandorius su užsienio įmonėmis nereikėtų pamiršti pelno mokesčio.

Dabar, kai šalyje vis dar tęsiasi pajamų deklaracijos bei mokesčių mokėjimo laikotarpis, VMI primena, jog perkant būstą ar žemę iš užsienio subjektų, pirkėjams yra taikomas 15 proc. siekiantis pelno mokesčio tarifas. Skirtingi mokesčiai gali galioti ir lietuviams, ieškantiems būsto svetur.

VMI primena, kad dalis Lietuvos gyventojų turi susidarę klaidingą nuomonę dėl prievolės mokėti pelno mokestį: jis yra mokamas ne tik juridinių asmenų, bet kai kuriais atvejais - ir fizinių. Gyventojai irgi turėti mokėti pelno mokestį tokiais atvejais, jeigu įsigijo nekilnojamąjį turtą arba žemės sklypą, esantį Lietuvoje iš užsienyje registruotos įmonės. Tada gyventojas turi sumokėti 15 proc. pelno mokestį, bet turi teisę sumažinti mokėtiną sumą užsienio bendrovei.

Jeigu Lietuvos pilietis iš Estijos įmonės perka žemės sklypą, o Estijos įmonė, pagal sutartį gyventojui parduoda Lietuvoje esantį žemės sklypą už 20 tūkstančių eurų, šios įmonės turto pardavimo pajamos laikomos pelno mokesčio baze ir yra apmokestinamos. Šiuo scenariju, taikant 15 proc. pelno mokesčio tarifą, pelno mokestis sudarys 3 tūkst. eurų. Šią pinigų sumą į biudžetą sumokėti turi ne kas kitas, bet būtent už žemės sklypą Estijos įmonei mokėjęs gyventojas. Tą jis padaro elektroniniu būdu pateikdamas jau minėtą FR 0313 formą.

Jeigu Lietuvos pilietis iš lietuvių bendrovės perka NT ar žemės sklypą svetur, taip pat būtina pasidomėti vietos įstatymais ir galimais papildomais tokio sandorio apmokestinimais. Užsienio bendrovės atstovai ar notarai nėra įpareigoti informuoti pirkėjus apie pelno mokestį.

Vis dėlto, tokiu atveju būtina žinoti šio įstatymo subtilybes ir kaip tuo pasinaudoti. Priešingu scenarijumi, galima susidurti su tokiomis problemomis, kurios užklupo uostamiesčio priemiesčio naujakurius.

Lentelė: Pagrindiniai Mokesčiai Parduodant NT Lietuvoje

Žinant visus niuansus ir subtilybes galėsite sėkmingai planuoti savo investicijas į nekilnojamą turtą, tiek Lietuvoje, tiek užsienyje.

tags: #del #pajamu #uz #parduota #nekilnojama #turta