Kiekvienas būstas kartas nuo karto reikalauja remonto. Nuosavų namų gyventojams darbus atlikti paprasčiau, o butų savininkams, norint atlikti remontą, gali reikėti prieš tai gerokai pasidomėti, ką galima daryti, o ko ne.
Remonto Darbai Bute: Ką Reikia Žinoti?
Pirmiausia, reikia žinoti, kad bute negalima griauti laikančiųjų konstrukcijų arba kitaip - laikančiųjų sienų. Kaip „Delfi Būstas“ informavo Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, daugiabučio gyvenamojo namo sienos gali būti laikančiosios arba nelaikančiosios. Kokiai rūšiai priskirtina siena, pagal pastato techninę dokumentaciją gali nustatyti kompetentingas specialistas, t. y. pastato techninis prižiūrėtojas arba projektuotojas, arba ekspertas.
Remonto Rūšys: Paprastasis ir Kapitalinis
Tęsiama, kad butuose atliekami remontai skirstomi į dvi rūšis: kapitalinis ir paprastas. Paprastuoju remontu laikoma statybos rūšis, kai nugriaunamos arba pertvarkomos nelaikančiosios namo sienos.
Statybos leidimą paprastojo remonto darbams privaloma gauti tuo atveju, kai statybos darbai yra susiję su ypatingojo ar neypatingojo daugiabučio namo išvaizdos keitimu mieste, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje, taip pat kai įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos.
„Daugumos gyvenamojo namo butų savininkų sutikimus dėl paprastojo remonto darbų privaloma gauti, jei remontuojami bendrojo naudojimo objektai (laiptinės, stogas, fasadai ir pan.)“, - akcentuojama atsakyme.
Kapitaliniu remontu laikoma statybos rūšis, kai nugriaunamos arba pertvarkomos (pvz., iškertamos angos) laikančiosios namo sienos. Teisėtai vykdomam kapitaliniam remontui įforminti reikia:
- daugumos daugiabučio gyvenamojo namo butų savininkų sutikimo atlikti kapitalinį remontą, įforminto protokolu;
- kapitalinio remonto projekto (privalomas visais atvejais).
Kapitalinio remonto projekto ekspertizės akto šiais atvejais:
- jei daugiabutis namas yra ypatingasis statinys;
- jei daugiabutis namas yra neypatingasis statinys ir kapitaliniam remontui neprivalomas statybą leidžiantis dokumentas.
Statybą leidžiančio dokumento šiais atvejais:
- kai pastatas yra kultūros paveldo objektas;
- kai atliekant kapitalinį remontą kartu keičiama daugiabučio gyvenamojo pastato išvaizda (pvz., didinami langai), jei daugiabutis gyvenamasis namas yra mieste, konservacinio prioriteto teritorijoje, kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje arba kultūros paveldo vietovėje;
- kai atliekant šių pastatų kapitalinį remontą įrengiamos, pertvarkomos, išmontuojamos pastato dujų, šildymo ar elektros bendrosios inžinerinės sistemos.
Kaip informuoja VTPSI, teisėtai atlikti pertvarkymai įforminami buto kadastrinių matavimų byloje, kuri pateikiama VĮ Registrų centrui kartu su statytojo (buto savininko) surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą. Jei kapitaliniam remontui buvo privalomas ir išduotas statybą leidžiantis dokumentas, deklaraciją turi patvirtinti Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija. Jei leidimas kapitaliniam remontui nebuvo privalomas arba darbai priskirtini paprastajam remontui, deklaracijos tvirtinti Statybos inspekcijoje nereikia.
„Statybą leidžiančius dokumentus išduoda savivaldybių administracijos. Statyba be statybą leidžiančio dokumento, kai jis yra privalomas, laikoma savavališka. Už savavališkai atliktus statybos darbus yra numatyta administracinė atsakomybė. Nustačiusi savavališkos statybos atvejį, Statybos inspekcija statytojui surašo savavališkos statybos aktą ir privalomąjį nurodymą išardyti savavališkai pastatytas (įrengtas, sumontuotas ir pan.) ar perstatytas statinio dalis“, - paaiškina VTPSI.
D.Valiulio teigimu, daugiabutį namą, kaip žinia, sudaro ne tik atskiros jo dalys - butai, tačiau ir namo bendro naudojimo objektai, tokie kaip bendros namo konstrukcijos, inžinerinės sistemos, bendro naudojimo patalpos ir kitos namo dalys bei žemės sklypas po namu. Skirtingai nei butai, bendro naudojimo objektai, priklauso visiems daugiabučio namo gyventojams kartu.
Pasak D.Valiulio, ketinant atlikti bet kokius su šių objektų valdymu ir naudojimo susijusius darbus, pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nuostatas būtinas daugiabučių savininkų sutikimas.
„Tokius darbus apima tiek šių objektų rekonstrukcija, remontas arba kitoks pagerinimas. Tačiau praktikoje gyventojams, atsiradus poreikiui pasigerinti gyvenimo sąlygas, gali kilti neaiškumų, ar tų ketinamų atlikti darbų atveju yra reikalingas daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas. Dažnai, tie dabai pradedami net nepasirūpinus tokių sutikimų gavimu. Vėliau, dėl to kyla konfliktai su namo gyventojais, kurie dažnu atveju, nepritaria tų darbų atlikimui, vien dėl to, kad jie atlikti be jo sutikimo“, - sakė jis.
Siekiant išvengti tokių nesutarimų, D.Valiulis nurodo dažniausiai pasitaikančius daugiabučių namų pagerinimo atvejus, kuriems reikalingas daugumos (t. y. 50 procentų + 1 balso) daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas.
Bendrąjį principą, kada toks sutikimas reikalingas, galima apibrėžti taip - kol darbai atliekami buto viduje ir jų rezultatas nebus matomas daugiabučio išorėje arba jie neliečia bendrojo naudojimo konstrukcijų, tol kitų savininkų sutikimai tikėtina nėra reikalingi.
„Toliau nurodytais atvejais, sutikimai bus būtini bei teisės aktų nustatyta tvarka turės būti gautas atitinkamas statybą leidžiantis dokumentas tiems darbams atlikti. Tačiau toks leidimas negalės būti išduotas be minėtų daugiabučio savininkų sutikimų, tad verta juos gauti iš anksto“, - įspėjo jis.
Dažniausi Atvejai, Kai Reikalingas Savininkų Sutikimas
Balkonų Įstiklinimas
D.Valiulis pastebi, kad ko gero dažniausiai pasitaikantis pavyzdys, kai nepasirūpinama būtinais savininkų sutikimais, tai daugiabučių namų balkonų ir lodžijų stiklinimas. Daugelis net nesusimąsto, kad įstiklindami balkoną gali pažeisti teisės aktų reikalavimus.
Pagal galiojančius statybos teisės aktus šie darbai priskiriami prie pastato išvaizdą keičiančių darbų. Todėl, ketindami įstiklinti balkoną ar lodžiją turite gauti daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimą tokiems darbams atlikti. Taip pat, išskyrus išimtis, būtinas ir statybą leidžiantį dokumentas tai daryti.
MANTO LANGAI - PVC BALKONO STIKLINIMAS.DIRBAME VISOJE LIETUVOJE SU LANGAIS IR BALKONAIS.UŽSISAKYKITE
Langų Keitimas Tam Tikrais Atvejais
Be to, kartais reikia sutikimo ir keičiant langus. D.Valiulis išskiria du atvejus du atvejus. Jeigu norite tik pasikeisti langus, nekeisdami jų formos (pavyzdžiui, nedidindami/ nemažindami lango angos), daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas jums nebus reikalingas, jeigu namas nėra kultūros vertybė arba jis nėra kultūros paveldo vietovėje.
Tačiau, jeigu ketinate keisti lango angos išmatavimus arba jos formą (pavyzdžiui, panorėję vietoje kvadratinio lango įsirengti langą apvaliu rėmu arba ketindami platinti esamą lango angą), arba ketinate keisti langus name, kuris yra kultūros vertybė arba yra kultūros paveldo vietovėje, daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas tokiems langų keitimams bus būtinas.
„Be to, daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimas bus reikalingas ir tuo atveju, jeigu norėsite daugiabučio namo stoge įrengti stoglangį. Taigi, neretu atveju naujo lango jūsų būste įrengimas apima ne tik gamintojo bei montuotojo suradimą, bet ir daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimų bei valstybės institucijų leidimų atlikti tokius darbus gavimą“, - aiškino jis.
Įvairios Įrangos, Inžinerinių Sistemų Ar Konstrukcijų Tvirtinimas Ant Pastato Fasado
Anot D.Valiulio, išorinės namo sienos yra priskiriamos prie bendrųjų namo konstrukcijų, kurios priklauso visiems namo savininkams. Tad, ketindami įsirengti kondicionierių, jo montavimui daugiabučio namo išorėje turite gauti kitų daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų daugumos pritarimą. Taip pat būtina pasirūpinti statybą leidžiančiu dokumentu.
„Reikalavimas gauti daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų pritarimą montuoti tam tikrus įrenginius statinio išorėje nėra išskirtinis tik oro kondicionierių atžvilgiu. Toks reikalavimas tikėtina bus taikytinas ant daugiabučio namo išorinės sienos siekiant įrengti ir kitus objektus, pvz. palydovinės televizijos anteną, kitą įrangą ar konstrukcijas, keičiančias pastato išvaizdą“, - sakė jis.
Buto Pritaikymas Tam Tikros Veiklos Vykdymui
Taip pat daugiabučiuose dažnai galima matyti pirmame aukšte esančiuose butuose įrengtas kirpyklas, nedideles parduotuves bei įsikūrusias kitas paslaugas teikiančios įmones. Toks įrengimas neįmanomas be daugiabučio namo išvaizdos bei kitų bendro naudojimo objektų pakeitimų (atskiras įėjimas iš lauko, laiptai ir kt.), kurie nebuvo numatyti daugiabučio statybos metu.
Tokiems pritaikymo darbams to buto savininkai, turės gauti ne tik su atitinkama verslo rūšimi susijusius leidimus, bet ir daugiabutyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų sutikimą atlikti tuos pritaikymo darbus.
„Taigi, paminėtais atvejais gavus bendraturčių sutikimus, kitas privalomas veiksmas - pasirūpinti atitinkamu statybą leidžiančiu dokumentu“, - apibendrino D.Valiulis.
Bendrijos Susirinkimas Ir Sprendimų Priėmimas
Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų sprendimai priimami šaukiant susirinkimus arba organizuojant balsavimus raštu. Žr. 4.85 straipsnis.
- Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip. Kiekvieno buto ir kitų patalpų savininkas turi vieną balsą.
- Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos, jungtinės veiklos sutarties dalyvių arba bendrojo naudojimo objektų administratoriaus sudarytą bendrojo naudojimo objektų aprašą naudojami tenkinti ne viso gyvenamojo namo, o tik atskiroje jo dalyje esančių butų ir kitų patalpų savininkų poreikius, nepažeidžiant name esančių butų ir kitų patalpų savininkų teisių ir butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsuojant raštu priimtų sprendimų, valdymo ir naudojimo gali būti priimami tos dalies butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip, ir yra privalomi tos dalies butų ir kitų patalpų savininkams.
- Butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimus šaukia gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) arba butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo, arba butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administratorius, arba savivaldybės vykdomoji institucija. Taip pat sušaukti susirinkimą gali raštu pareikalauti ne mažiau kaip 1/4 butų ir kitų patalpų savininkų.
- Butų ir kitų patalpų savininkų (ar jų dalies) sprendimai skelbiami Vyriausybės ar jos įgaliotos institucijos nustatyta tvarka ir galioja visiems (ar tos dalies) butų ir kitų patalpų savininkams, taip pat tiems savininkams, kurie įgijo nuosavybės teises į butus ir kitas patalpas po šių sprendimų priėmimo.
- Butų ir kitų patalpų savininkų sprendimai gali būti priimti ir nesušaukus susirinkimo, bet jiems raštu pareiškus apie savo sprendimą. Balsavimams raštu taikomi šiame straipsnyje nustatyti kvorumo ir sprendimui priimti reikalingo balsų skaičiaus reikalavimai.
Kvorumas Ir Balsavimas
Tam, kad būtų galima priimti sprendimus, bendrijos narių susirinkime privalo dalyvauti daugiau nei pusė visų bendrijos narių, o visų savininkų susirinkime turi dalyvauti daugiau kaip pusė visų savininkų (įprastai - dar daugiau žmonių, nes nebūtinai visi savininkai tampa bendrijos nariais). Suorganizuoti susirinkimą arba balsavimą raštu - didelis darbas.
Teisės aktais nustatyta daug privalomų procedūrų, kurias įvykdyti tuo sunkiau, kuo daugiau bendrijoje savininkų. Teisės aktais nustatyta daug privalomų procedūrų, kurias įvykdyti tuo sunkiau, kuo daugiau bendrijoje savininkų.
Konsultantė G. Janiškienė primena, kad sprendimus galima priimti ir balsuojant raštu, tuomet balsavimui skiriama daugiau laiko, žmonėms lengviau prisitaikyti ir atlikti pareigą. Žinoma, nepamirštant Bendrijų įstatymo išimtinės nuostatos, draudžiančios raštu balsuoti dėl bendrijos valdymo organų rinkimo ar atšaukimo, bendrijos įstatų tvirtinimo, bendrijos reorganizavimo ir likvidavimo.
Ji taip pat atkreipia dėmesį į papildomą galimybę paprastos rašytinės formos sutartimi perleisti bendrijos nario balsavimo teisę kitam asmeniui ir vis plačiau taikomą elektroninį balsavimą, pasirašant balsavimo biuletenį sertifikuotu elektroniniu parašu.
Bendrijos Veikla Ir Jos Biudžetas
Namo savininkų bendrija įgyvendina savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra: rūpinasi namo pamatų, sienų ir kitų pastato konstrukcijų, liftų, elektros, šilumos ir kitų inžinerinių sistemų, taip pat bendrojo naudojimo patalpų ir žemės sklypo naudojimu ir priežiūra, kitais bendrais savininkų reikalais, atstovauja gindama jų interesus.
Sprendimų priėmimą ir jų įgyvendinimą organizuoja bendrijos pirmininkas ir (arba) valdyba, vadovaudamiesi bendrijos įstatais, Bendrijų įstatymu, Civilinio kodekso atitinkamais straipsniais, valstybės institucijų nutarimais, kitais teisės aktais. Sprendimai priimami bendrijos narių, o kai kurie - visų savininkų susirinkimuose (balsuojant raštu).
Planuojant steigti bendriją daugeliui aktualus klausimas būna finansinis. Buhalterinės apskaitos ir konsultacijų paslaugas bendrijoms teikiančios bendrovės „Skaidri apskaitos sistema“ direktorius Remigijus Nemira paaiškina, kad įmokas privalo mokėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Bendrijos kasmet turi pasitvirtinti pajamų ir išlaidų planą (biudžetą) ir kaupiamųjų lėšų tarifą.
Vadovaujantis šiais dokumentais priskaitomi mokesčiai savininkams, tačiau kiekvienos bendrijos biudžetas ir vienam savininkui priskaitomų mokesčių dydis nebus vienodi. Tai priklauso nuo namo būklės, to namo savininkų poreikių ir kitų dalykų. „Didesnio buto savininkas mokės proporcingai didesnius mokesčius, o mažesnio buto - mažesnius. Jeigu namo būklė gera ir nenumatoma remonto darbų, bus renkami mažesni įnašai, o jeigu planuojami didelio masto darbai, prireiks daugiau lėšų. Jeigu savininkai sieks kokybės, išlaidos bus didesnės, o jeigu prioritetas bus - kuo labiau taupyti, jos bus mažesnės...“, - komentuoja R. Nemira.
Ginčai Ir Nesutarimai
Klausimų žmonėms kyla įvairių - apie mokesčius, priimtus sprendimus, vykdomus arba nevykdomus darbus, kartais nuogąstaujama, ar darbai bus atlikti už mažiausią kainą, ar bus tinkamos kokybės.
Paslaugas bendrijoms teikiančios statybų bendrovės „YIT Lietuva“ atstovo A. Kleizos teigimu, problemų kyla, kai bendrijos pirmininkas netinkamai atstovauja gyventojams ar neturi tvirtos pozicijos. Jo manymu, atstovauti skirtingus interesus ir lūkesčius - nelengvas, tačiau labai svarbus uždavinys.
Specialistas paaiškina, kad labai svarbu parengti detalų bendrojo naudojimo objektų aprašą ir patvirtinti jį bendrijos narių susirinkime, tuomet bus lengviau paaiškinti ir kils mažiau ginčų, kas turi mokėti už tam tikrus remonto darbus - buto savininkas asmeniškai, ar visgi bendrija (visi savininkai arba jų dalis).
Vadovaujantis Civilinio kodekso nuostatomis, butų ir kitų patalpų savininkai turi apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti, jie privalo įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Mokesčių dalis savininkui priskaitoma proporcingai, pagal jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir namo naudingojo ploto santykį.
„Sklandžiai ir sėkmingai daugiabučių namų bendrijos veiklai labai svarbus atsakingas gyventojų požiūris ir įsitraukimas. Butų savininkai turi suprasti, kad jų turto dalis - ne tik butas, bet ir visas namas, kuriame jie įsikūrę“, - pabrėžia A. Kleiza.
