Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.
Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims. Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM): kaip apskaičiuojamas?
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x 15 proc.
Kur:
- pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles.
- privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą. Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 170 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2023 metais už 210 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). Gyventojų pajamų mokestis būtų skaičiuojamas taip: 210 000 (pardavimo kaina) - 170 000 (įsigijimo kaina) - 1300 (leidžiami atskaitymai) = 38 700 eurų pelno. 38 700 x 15 proc. = 5 805 Eur.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Svarbu žinoti, kad GPM tarifas šiuo metu yra 15% - 20% nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Pavyzdys: Pajamų mokesčio skaičiavimas
Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.
Deja, ne visada NT sandoriai yra pelningi. Gali būti tokia situacija, kad pirkdami arba gaudami NT (dažniausiai paveldėjimo būdu, nes laimėjimai loterijose - labai reti) mokėjote brangiau, nei parduodate. O kaip elgtis, kai butą nusipirkote už 50 000 be jokios apdailos ir nebaigtą įrengti? Jį sutvarkėte ir įrengėte iki 100 proc. baigtumo ir pardavėte už 70 000? Taigi, jei butą pirkote už 50 000, remontui išleidote 20 000 ir turite tai įrodančius dokumentus, jūsų pelnas yra... 0 eurų. Taigi mokesčių mokėti nereikia. Reziumuokime. Ir tai nėra mokesčių vengimas.
Kokie mokesčiai taikomi parduodant savos statybos gyvenamąjį namą?
Jeigu norite parduoti Jūsų pačių pastatytą gyvenamąjį namą, tokio turto įsigijimo kaina yra išlaidos, patirtos statant namą. Išlaidos turi būti patvirtintos dokumentais. Reikia sudėti visas faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas, neatsižvelgiant iš kokių lėšų (nuosavų ar skolintų) jos buvo apmokėtos. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos to turto ir / arba daikto įsigijimo kainai, o tik sumokėtos paskolos dalis.
Išlaidos pripažįstamos tik tuo atveju, kai ant sąskaitų faktūrų yra aiškiai identifikuotas pirkėjas (vardas, pavardė ir kiti duomenys) bei prekes / paslaugas parduodantis pardavėjas (vardas, pavardė, įmonės pavadinimas, įmonės kodas).
Parduodate naujos statybos butą / namą, kurį pirkote su daline apdaila. Kaip bus apmokestintas gautas pelnas?
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
Pavyzdžiui, naujos statybos, neįrengtą, 80 proc. baigtumo būstą pirkote už 130 000 Eur. Jį pilnai įrengėte, įregistravote 100 proc. baigtumą ir pardavėte už 160 000 Eur. Būsto įrengimui bei 100 proc. pridavimui išleidote 25 000 Eur. Tai grynasis pelnas bus tik 5000 Eur, nuo kurių ir turėsite mokėti 15 proc. gyventojų pajamų mokestį.
Gyventojų pajamų mokesčio nereikia mokėti:
Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu:
- parduotas turtas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, buto, namo ar žemės sklypo pardavimo pajamos nėra apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu turtas buvo jūsų nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų. Atkreiptinas dėmesys, kad ši lengvata taikoma tik tuo atveju, jei turtas buvo nuosavybėje už visą nurodytą 10 metų laikotarpį.
- parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai. O turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.
- pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta.
- pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio. Jeigu gyvenamoji vieta parduodamame gyvenamajame būste buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tačiau už pardavimą gautos lėšos per vienerius metus yra investuojamos į kito gyvenamojo būsto įsigijimą, kuriame taip pat deklaruojama gyvenamoji vieta, pajamos neapmokestinamos GPM.
Jei ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje. Paprasčiau kalbant - mokesčių mokėti nereikia, jei butą parduodate ir iš karto perkate namą, kuriame tikrai gyvensite. Per metus laiko galima įsirengti namą ar butą nuo nulio. Tokia situacija yra labai dažna, nes būtent taip pagausėjus šeimai elgiasi tūkstančiai NT savininkų. Maža smulkmena: tai privaloma abiem sutuoktiniams, ypač, kai jie abu nurodyti kaip būsto savininkai.
Iš besiformuojančios mokestinių ginčų praktikos matyti, kad norint pasinaudoti minėtomis GPM lengvatomis vien formalaus gyvenamosios vietos deklaravimo fakto gali nepakakti. Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktika rodo, kad tuo atveju, kai gyvenamosios vietos deklaravimas buvo tik formalus veiksmas, o realiai gyventojas neturėjo tikslų gyventi tame būste, mokesčių administratorius gali atmesti lengvatos taikymą. Teismas pripažįsta, kad jei gyvenamasis būstas buvo įsigytas su tikslu greitai jį perparduoti, o ne gyventi, gyvenamosios vietos deklaravimas negali pagrįsti mokesčių lengvatos.
Susiklosto įvairių gyvenimiškų situacijų, kai asmuo dėl tam tikrų priežasčių deklaruoja savo gyvenamąją vietą visai kitame būste nei iš tiesų gyvena. Toks asmuo, nors formaliai lengvatos sąlygų ir neatitinka, turi teisę ginti savo interesus, pasinaudodamas turinio viršenybės prieš formą principu.
Tad, jei planuojate parduoti nekilnojamąjį turtą, svarbu iš anksto įvertinti, ar atitinkate GPM lengvatų sąlygas, ir pasirūpinti reikiamais dokumentais. Tai padės išvengti galimų nesusipratimų su mokesčių administratoriumi.
Deklaravimas
Nuolatinis Lietuvos gyventojas einamaisiais metais gautas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas turi deklaruoti iki sekančių metų gegužės 2 d.
Jei esate deklaravę išvykimą iš Lietuvos pajamas gautas iš nekilnojamojo turto pardavimo turi deklaruoti per 30 kalendorinių dienų.
VMI primena, kad gyventojai, kurie per 2024 m. pardavė nekilnojamąjį turtą (NT), kurį nuosavybėje išlaikė trumpiau nei 10 metų, ar transporto priemonę, kuri buvo išlaikyta trumpiau nei 3 metus, iki gegužės 2 d. turi pateikti pajamų mokesčio deklaraciją. Naujausiais VMI duomenimis pajamų mokesčio deklaracijų už parduotą neišlaikytą NT ir transporto priemonę laukiama iš maždaug 133 tūkst. gyventojų iš kurių 53 proc. jas jau pateikė.
Atkreipiame dėmesį į NT pardavimui taikomas išimtis:
- Tais atvejais, kai iki parduodant būstą jame buvo deklaravę savo gyvenamąją vietą bent 2 metus, pateikti deklaracijos ir GPM mokėti nereikės.
- Jei gyventojas parduotame būste buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nuo jo pardavimo įsigijo kitą būstą ir jame deklaravo savo gyvenamąją vietą, pajamų mokesčio deklaracijos pateikti ir GPM mokėti taip pat nereikia.
Parduodate savo nekilnojamąjį turtą? Ar žinote, kad gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį? Tie 15 proc. kartais labai keičia visą pardavimo tvarką ir situaciją, todėl šiandien norėtume priminti kelias situacijas, kada mokesčių mokėti NEREIKIA. Taigi, 15 proc. nuo parduodamo NT lieka jums. Galite tai vadinti sutaupymu arba mokesčių optimizavimu. Kai kas norėtų tai pavadinti mokesčių vengimu, tačiau tai nėra visiškai teisinga.
VMI FOTO: DELFI / Andrius Ufartas
DUK
Pardaviau nekilnojamąjį turtą, kuriame deklaracijos laukelyje turiu nurodyti su turto pardavimu ir įsigijimu susijusius privalomus mokėjimus (pvz., notarines išlaidas)?
Privalomų mokėjimų išlaidos deklaruojamos atskirai. Su turto pardavimu susijusius privalomus mokėjimus (pvz. notarines išlaidas) turite įrašyti deklaracijos GPM311 D dalies laukelyje Su perleidimu susijusių privalomų mokėjimų suma, o su įsigijimu patirtas išlaidas turite įrašyti bendroje sumoje su parduoto turto įsigijimo kaina laukelyje Išlaidų suma.
tags: #deklaravimas #pardavus #turta