Daugiabučio Namo Priskirtas Žemės Sklypas: Teisės, Valdymas ir Priežiūra

Žemės sklypo priskyrimas daugiabučiam namui yra svarbus žingsnis, užtikrinantis gyventojų teises ir galimybes tinkamai naudotis bei prižiūrėti aplinką. Daugiabučio namo žemės sklypo valdymas yra svarbus aspektas užtikrinant tinkamą namo priežiūrą, aplinkos kokybę ir gyventojų interesus. Šiame straipsnyje aptarsime teisinį reglamentavimą, bendrijų vaidmenį, nuomos galimybes ir kitus svarbius klausimus, susijusius su daugiabučio namo žemės sklypo valdymu Lietuvoje.

Teisinis Pagrindas

Lietuvos Respublikos įstatymai numato, kad daugiabučio namo savininkams turi būti užtikrinta teisė naudotis žemės sklypu, kuris yra būtinas pastato eksploatacijai. Tai reiškia, kad žemės sklypas turi būti priskirtas daugiabučiam namui, siekiant užtikrinti tinkamą jo priežiūrą ir naudojimą.

Žemės sklypo formavimo ir priskyrimo daugiabučiam namui tvarką reglamentuoja šie teisės aktai:

• Civilinis kodeksas
• Žemės įstatymas
• Teritorijų planavimo įstatymas
• Kiti teisės aktai, susiję su žemės valdymu ir naudojimu

Šie teisės aktai nustato pagrindinius principus ir reikalavimus, kuriuos reikia įgyvendinti, siekiant tinkamai priskirti žemės sklypą daugiabučiam namui. Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad kiekvienas atvejis yra individualus ir gali reikalauti papildomų dokumentų ar procedūrų.

Žemės Sklypo Priskyrimo Etapai

Žemės sklypo priskyrimo procesą galima suskirstyti į kelis etapus:

1. Parengiamasis etapas: Renkami reikalingi dokumentai, atliekami kadastriniai matavimai.
2. Projekto rengimas: Rengiamas žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas.
3. Derinimas: Projektas derinamas su atitinkamomis institucijomis.
4. Sprendimo priėmimas: Priimamas sprendimas dėl žemės sklypo priskyrimo daugiabučiam namui.
5. Registracija: Žemės sklypas įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre.

Kiekvienas etapas reikalauja kruopštumo ir atidumo, todėl rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės sėkmingai įgyvendinti šį procesą.

Daugiabučių Namų Bendrijos

Daugiabučių namų savininkų bendrija - yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus.

Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, bendrijos valdyba ir bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai.

Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises. DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.

Kitos valdymo formos:

• Daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis.
• Administruojanti įmonė (administratorius), skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties.

Žemės Nuoma: Teisės ir Pareigos

Šiuo metu daugiabučių namų savininkų bendrijos turi teisę nuspręsti: nuomotis žemės sklypus ar to nedaryti. Pažymėtina, kad galimybės visiškai atsisakyti bet kokių teisių į žemę, ant kurios stovi daugiabutis gyvenamasis namas, nėra, kadangi daugiabutis namas negali būti eksploatuojamas be jos. Sprendimas sudaryti žemės sklypo nuomos sutartį ar ne, turėtų būti priimtas įvertinus daugiabučio namo savininkų ir gyventojų interesus.

Sudarius žemės nuomos sutartį kyla ne tik pareiga visapusiškai rūpintis bei prižiūrėti išsinuomotą žemės sklypą (pjauti žolę, prižiūrėti jame esančius želdinius ir augalus, valyti sniegą ir pan.), tačiau įgyjamos ir teisės, kurių žemės sklypo nuomos sutarties nesudariusios daugiabučių namų savininkų bendrijos neturi: sodinti augalus, įsirengti suoliukus, kitą poilsiui reikalingą infrastruktūrą, vaikų žaidimo ir/ar sporto aikšteles, technines eismo reguliavimo priemones, numatytas Lietuvos Respublikos kelių įstatyme, transporto priemonių stovėjimo aikšteles ir kt.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.

Atsižvelgiant į tai, kad dauguma savivaldybių nėra finansiškai pajėgios įrengti minėtą infrastruktūrą bei sukurti daugiabučių namų savininkų ir gyventojų pageidaujamą aplinką, siekdamos gyventi gražioje ir patogioje aplinkoje tokios iniciatyvos turėtų imtis pačios daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos.

Teritorijos Priežiūra

Jeigu daugiabučio namo teritorija priskirta butų ir kitų patalpų savininkams, joje esančių pravažiavimų bei pėsčiųjų takų tvarkymo darbus organizuoja ir savo lėšomis atlieka savininkai. Tas pats galioja ir namo kieme esančios vaikų žaidimo aikštelės inventoriui ir kitai namo infrastruktūrai.

Suoliukai prie daugiabučio įėjimo laiptinių yra priskirti namui, todėl už jų, kaip ir kitų bendro naudojimo objektų, reguliarią priežiūrą atsako gyventojai.

Pavyzdžiui, Klaipėdos ir Kauno miestuose galioja tvarka, pagal kurią žolė pjaunama periodiškai taip, kad žolės aukštis būtų ne didesnis kaip 12 cm. Jeigu teritorija priskirta daugiabučiui, už jos tvarkymą pilnai atsako namo butų bei kitų patalpų savininkai, kurie už tvarkymo darbus organizuoja savo lėšomis.

Norint pasinaudoti programa pirmiausia reikia įsitikinti, kad daugiabutis namas turi suformuotą žemės sklypą. Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises.

DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo.

Mokesčių Paskirstymas Bendrijoje

Civilinio kodekso 4.76 str. nurodo: "Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms."

Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai (pabrėžiame - taip pat ir kitų patalpų savininkai) privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas...

Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).

Visi mokestiniai įnašai bendrijai priskaitomi proporcingai pagal užimamą plotą, nesvarbu, ar jie yra jau surinkti (juk irgi buvo priskaityti proporcingai), ar dar tik priskaitomi ir bus susirinkti.

Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.

Mokesčių paskirstymo pavyzdžiai

• Automobilių stovėjimo aikštelės įrengimas: Jeigu bendrojo naudojimo aprašte nurodyta, kad automobilių stovėjimo aikštelė priskiriama visų butų savininkams (visi gali naudotis, net jeigu trūksta vietų, tai užims tas, kuris pirmas, galės pastatyti ir...
• Bendro naudojimo patalpų savavališkas užėmimas: Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau yra daug niuansų.
• Palėpės apmokestinimas: Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.
• Vamzdynų keitimas: Jeigu keičiami bendrojo naudojimo objektai (bendrojo naudojimo objektų apraše jie priskirti visiems savininkams), tai ir mokėti už tai turėtų visi bendrai (neaišku, kodėl keičiami ne visi stovai ar tie nekeičiami yra tinkamos būklės?).
• Lifto remontas: Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.
• Telefonspynės įrengimas: Telefonspynė įprastai montuojama lauke prie įėjimo į laiptinę, jomis naudojasi visi.

Svarbu atsižvelgti į bendrojo naudojimo objektų aprašą, kurį turite turėti ir pasikeitus aplinkybėms pasitvirtinti atnaujintą. Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objetas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.

Nėra svarbu, kokios paskirties plotą užima savininkas pastate - ar tai butas, ar sandėliukas, ar garažas, nesvarbu, ar dažnai naudojama, ar retai...

Žemės Sklypo Formavimas ir Informacijos Gavimas

Vis dėlto esminė taisyklė yra tokia: norint bendrosios dalinės nuosavybės teise įgyti namų valdų žemės sklypo dalį, visais atvejais būtina suformuoti namų valdų žemės sklypą (parengti Detaliojo planavimo dokumentą). Pirmiausia reikia nustatyti, ar žemės sklypas, kuriame yra pastatytas daugiabutis, yra suformuotas. Tuo atveju, jeigu žemės sklypas yra suformuotas, galima kreiptis į Nekilnojamojo turto registrą dėl informacijos apie žemės sklypą ir su juo susijusius juridinius faktus pateikimo.

Šiaulių Miesto Savivaldybės Iniciatyva

Šiaulių miesto savivaldybės administracija kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos.

Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus. Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis).

Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.

Turėti aiškiai apibrėžtas teritorijos ribas, už kurios priežiūrą ir tvarkymą atsako daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija ar administratorius) yra labai svarbu. Daugiabučio namo gyventojai (daugiabučio namo savininkų bendrija) turi teisę pirkti arba nuomoti valstybinės žemės sklypą ar jo dalį tik tuomet, kai prie daugiabučio namo yra suformuojamas/priskiriamas žemės sklypas.

Teisiniai Ginčai

Praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl žemės sklypo priskyrimo kyla ginčų tarp daugiabučio namo gyventojų ir savivaldybės ar kitų asmenų. Tokiais atvejais ginčai sprendžiami teismine tvarka.

Svarbu! Jei kyla ginčų dėl žemės sklypo priskyrimo, rekomenduojama kreiptis į teisininkus, kurie specializuojasi nekilnojamojo turto teisėje.

Pagrindiniai Aspektai

Apibendrinant, daugiabučio namo žemės sklypo valdymas yra kompleksinis procesas, reikalaujantis aktyvaus gyventojų dalyvavimo, bendrijos veiklos ir teisinių žinių. Tinkamas valdymas užtikrina ne tik namo priežiūrą, bet ir aplinkos kokybę bei gyventojų gerovę.

Svarbiausi aspektai:

• Žemės sklypo formavimas ir registravimas.
• Bendrijos steigimas ir aktyvus dalyvavimas jos veikloje.
• Žemės nuomos sutarties sudarymas ir teisių bei pareigų įgyvendinimas.
• Teisinių reikalavimų laikymasis ir savivaldybės pagalba.

Ši lentelė apibendrina pagrindinius aspektus, susijusius su daugiabučio namo žemės sklypo valdymu:

tags: #daugiabuciui #priskirtas #zemes #sklypas