Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdytojų veiklos patikrinimas

Šiame straipsnyje aptariami daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdytojų veiklos patikrinimo klausimai, įskaitant objektų apibrėžimą, priežiūrą ir atsakomybę.

Kas yra bendrojo naudojimo objektai?

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendriją steigia pastato savininkai, o bendrija rūpinasi pastato savininkų bendraisiais interesais. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.

Bendrojo naudojimo objektų pavyzdžiai:

• Bendrosios pastato konstrukcijos: pamatai, laikančiosios sienos, kolonos, išorinės sienos, vidinės pertvaros (atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo butų), perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
• Bendrosios pastato inžinerinės sistemos: mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus).

Bendrijos teisės ir atsakomybė

Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Jeigu namas yra uždarame kieme su suformuotu vienu žemės sklypu, o bendrija įsteigta, kurioje dalis savininkų turi išsipirkę žemės sklypą, o kita dalis nuomoja žemę, tuomet žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta. Tokiu atveju svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Gali būti, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, arba nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.

Namo bendrija, neturinti savo teisiškai įregistruoto žemės sklypo, gali skaičiuoti mokesčius už teritorijos valymą, žolės nupjovimą, vaikų žaidimo aikštelės tvarkymą, medžių genėjimą tik tuo atveju, jei taip nuspręsta visuotiniame bendrijos narių susirinkime.

Sandėliukai ir bendrojo naudojimo patalpos

Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip. Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.

Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.

Fasado elementai

Namo išorinė siena, sudaryta iš langų (naujos statybos variantas, kai visas fasadas yra metalo konstrukcijos su stiklais), laikoma bendrojo naudojimo objektu. Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be kita ko, priskiraimos išorinės (fasado) konstrukcijos. Jei siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis, ji yra namo fasado dalis ir tvarkoma iš bendrijos lėšų.

Balkono remontas, kurio pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kelia pavojų praeiviams, turėtų būti atliekamas iš bendrijos lėšų, nes balkono laikančioji konstrukcija yra bendrojo naudojimo objektas.

Lifto įrengimas ir naudojimas

Daugiabutyje planuojant keisti liftą, pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.

Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo.

Įkrovos stotelės

Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbu, ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.

Nuotekų sistemos

Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai. Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.

Jeigu pirmame namo aukšte bute prakiuro bendro kanalizacijos stovo trišakis, iš kurio sunkiasi fekalijos ir teka žemyn į rūsį, už bendrų komunikacijų remontą tokiu atveju nebūtinai turi mokėti buto savininkas, kuriame vamzdis prakiuro. Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos.

Terasos įrengimas ant stogo

Norint įsirengti terasą ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, reikia gauti kitų butų savininkų pritarimą. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja šią situaciją. Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo.

Termostatai ir elektroninės sistemos po renovacijos

Daugiabutyje atlikus renovaciją, kurios metu buvo pakeisti vamzdžiai, radiatoriai, sudėti termostatai, elektroninės duomenų perdavimo sistemos, „bendrosios pastato inžinerinės sistemos“ (įskaitant šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius) yra bendrojo naudojimo objektai. Pvz., sugedus termostatui ir / ar toms elektroninėms duomenų perdavimo sistemoms, už jų remontą, pakeitimą atsakinga bendrija.

tags: #daugiabuciu #namu #bendrojo #naudojimo #objektu #valdytoju