Kas trečias Lietuvos gyventojas susiduria su daugiabučių bendrojo naudojimo objektų valdymo problemomis. Tokiomis kaip: ataskaitų neteikimas gyventojams, gyventojų nežinojimas už ką gauna mokesčius, savavališki ir nepagrįsti darbų atlikimai, už kuriuos yra apmokestinami gyventojai, darbų ir paslaugų pirkimas iš susijusių įmonių, kurio rezultatas - išaugę daugiabučių gyventojų mokesčiai ir kt. Šis reguliavimas yra aktualus bene 60 procentų Lietuvos gyventojų, gyvenančių daugiabučiuose namuose.
Siekiant išgryninti konkrečias problemas visos Lietuvos mastu Seime inicijuotos viešas konferencijas šia tema, kuriose dalyvavo: gyventojai, bendrijų pirmininkai, administratoriai ir jungtinės veiklos sutartimi įgalioti asmenys, nevyriausybinės organizacijos, turėjusios galimybę teikti savo pastabas ir pasiūlymus. Naujasis daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdymo įstatymo projektas dienos šviesą išvydo po ilgų diskusijų su įvairiomis interesų grupėmis, trukusiomis ne vienus metus.
Įstatymo projekto aktualumą patvirtina gauta STT išvada, kurioje nustatyta teisinio reguliavimo stoka ir korupcijos rizika. Šiuo metu bendrojo naudojimo objektų valdymą reguliuoja bene trys teisės aktai, o tai apsunkina jų taikymą praktikoje, gyventojams yra sunku suprasti, koks teisės aktas ką reguliuoja. Dabartinis reguliavimas nėra pakankamai efektyvus - savivaldybių vykdomosios institucijos neturi pakankamai teisinių priemonių užtikrinti, kad valdytojai tinkamai vykdytų funkcijas. Galiojantys teisės aktai numato galimybę gyventojams kreiptis į atsakingą savivaldybės instituciją dėl bendrųjų objektų valdytojų veiklos.
Svarbus pokytis - administratoriams nustatomas nepriekaištingos reputacijos principas. Administratoriais negalės būti asmenys teisti už nusikaltimą ar baudžiamąjį nusižengimą nuosavybei, turtinėms teisėms, kol teistumas dėl šių nusikaltimų neišnykęs. Svarbu, kad prekes, darbus ir paslaugas, susijusias su bendrojo naudojimo objektais, jų valdymu, priežiūra, remontu ir atnaujinimu, savininkų vardu perka valdytojas, vadovaudamasis savininkų sprendimu patvirtintomis pirkimo sąlygomis ir kaina. Siūloma nustatyti, kad bendrija galėtų būti tik iš vieno namo, taip siekiant užtikrinti kuo didesnį skaidrumą.
Sprendžiama balkonų priežiūros problema - daugiabučio namo balkonus, kurie skirti ne visiems savininkų poreikiams tenkinti, remontuoja tik tie savininkai, kurie turi galimybę patekti bent į vieną tokį balkoną tiesiogiai iš savo buto. Siekiant užkirsti kelią piktnaudžiavimui numatyta, kad bendrojo naudojimo objektų valdytojai privalės atsiskaityti gyventojams iki nustatyto termino, o šie turės galimybę ją patvirtinti arba ne. Naikinamas įgaliotinių institutas.
Daugiabučių Namų Savininkų Bendrija
Daugiabučių namų savininkų bendrija - tai savarankiška gyventojų organizacija, skirta efektyvesniam pastato valdymui, bendrų interesų atstovavimui ir sprendimų priėmimui dėl namo priežiūros. Tinkamai veikianti bendrija gali padėti sumažinti išlaidas, užtikrinti aukštesnę gyvenimo kokybę ir didesnę gyventojų kontrolę savo namų aplinkoje. Tačiau bendrijos steigimas reikalauja kruopštaus pasirengimo ir teisinių žinių.
Svarbu ne tik įvykdyti visus teisės aktų reikalavimus, bet ir užtikrinti, kad procesas būtų skaidrus ir suburtų gyventojų palaikymą. Tokiu būdu galima išvengti konfliktų ir sukurti tvirtą pagrindą sklandžiai bendrijos veiklai.
Bendrijos Steigimo Etapai
Bendrijos steigimą gali inicijuoti bet kuris daugiabučio buto ar kitos patalpos savininkas arba jų grupė. Pirmasis žingsnis - suburti iniciatyvinę grupę, kuri imsis organizacinių veiksmų. Ši grupė atsakinga už bendrijos įstatų projekto parengimą, dokumentų ruošimą ir susirinkimo planavimą.
Iniciatyvinė grupė turi užtikrinti, kad visi butų ir kitų patalpų savininkai būtų tinkamai informuoti apie steigiamąjį susirinkimą. Pranešime būtina nurodyti susirinkimo datą, laiką, vietą ir darbotvarkę.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą. Taip pat privaloma informuoti esamą pastato administratorių apie numatomą susirinkimą.
Patarimas: Pasirūpinkite, kad pranešimai savininkams būtų pateikti raštu ir laiku, kad išvengtumėte procedūrinių klaidų.
Susirinkimo metu svarstomi ir priimami esminiai sprendimai:
- Bendrijos įstatų tvirtinimas.
- Valdymo organų (pvz., pirmininko, valdybos) rinkimai.
- Bendrijos buveinės adreso nustatymas.
Kad sprendimai būtų teisėti, susirinkime turi dalyvauti dauguma butų ir kitų patalpų savininkų arba jų įgaliotų atstovų. Sprendimai paprastai priimami balsų dauguma.
Po steigiamojo susirinkimo bendrijos įstatus turi patvirtinti notaras. Tuomet bendrija registruojama Juridinių asmenų registre. Reikalingi dokumentai:
- Patvirtinti įstatai.
- Steigiamojo susirinkimo protokolas.
- Valdymo organų narių sąrašas.
- Kiti dokumentai, jei to reikalauja teisės aktai.
Patarimas: Ruošiant dokumentus rekomenduojama naudotis specialistų pagalba arba pasikonsultuoti su patirtį turinčiomis įmonėmis. Nuo bendrijos įregistravimo Juridinių asmenų registre dienos baigiasi jungtinės veiklos sutartis, bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimai.
Bendrijos Veiklos Pradžia
Sėkmingai užregistravus bendriją, pradedama veikla:
- Perimama pastato techninė dokumentacija.
- Sudaromos sutartys su paslaugų teikėjais.
- Organizuojama bendro naudojimo objektų priežiūra.
Svarbu: Užtikrinkite, kad pirmieji darbai būtų vykdomi skaidriai ir atsižvelgiant į visų gyventojų poreikius. Tai sustiprins pasitikėjimą bendrijos valdymu.
Teisinis Reglamentavimas
Bendrijų steigimą, veiklą ir valdymą reglamentuoja Lietuvos Respublikos teisės aktai, todėl svarbu juos gerai išmanyti prieš pradedant steigimo procesą. Pagrindiniai teisės aktai apima:
- Lietuvos Respublikos daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijų įstatymas: Šis įstatymas apibrėžia bendrijos steigimo, valdymo ir veiklos tvarką. Jis nurodo, kaip turi būti sudaryti įstatai, organizuojami susirinkimai ir renkami valdymo organai.
- Civilinis kodeksas: Civilinis kodeksas numato savininkų teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu.
- Lietuvos Respublikos buhalterinės apskaitos įstatymas: Šis įstatymas svarbus organizuojant bendrijos finansinę veiklą ir užtikrinant skaidrų apskaitos tvarkymą.
Kaštai ir Sutikimai
Bendrijos steigimo kaina priklauso nuo kelių veiksnių:
- Dokumentų tvirtinimo pas notarą mokesčiai.
- Juridinių asmenų registro įregistravimo mokestis.
- Galimos išlaidos konsultantams ar specialistams, jei kreipiatės pagalbos.
Vidutiniškai bendrijos steigimo procesas gali kainuoti nuo kelių šimtų iki tūkstančio eurų, priklausomai nuo paslaugų poreikio.
Pagal įstatymą bendrijos steigimui užtenka daugumos butų ir kitų patalpų savininkų balsų steigiamajame susirinkime. Svarbu užtikrinti, kad visi gyventojai būtų tinkamai informuoti apie susirinkimą ir turėtų galimybę dalyvauti.
Gyventojai, kurie nesutinka su bendrijos steigimu, netenka teisės dalyvauti jos veikloje ir sprendimų priėmime, tačiau jie privalės prisidėti prie bendrų išlaidų (pvz., pastato priežiūros), kaip nustatyta teisės aktuose.
Dokumentai ir Alternatyvos
Pagrindiniai dokumentai:
- Bendrijos įstatai.
- Steigiamojo susirinkimo protokolas.
- Valdymo organų narių sąrašas.
- Bendrijos buveinės adreso nustatymo dokumentai.
- Notaro patvirtinti įstatų dokumentai.
Jei bendrija nėra steigiama, daugiabučio valdymui gali būti pasirinkti kiti būdai:
- Pastato valdymą perima savivaldybės paskirtas administratorius.
- Paslaugas organizuoja jungtinės veiklos sutartimi susijungę gyventojai.
Šiaulių Miesto Savivaldybės Iniciatyvos
Šiaulių miesto savivaldybės administracija kviečia daugiabučių namų administratorius bendradarbiauti kuriant patogų daugiabučių namų kvartalų tvarkymą. Teikiama aktuali informacija, susijusią su Šiaulių miesto daugiabučių namų kvartalų planavimu ir planavimo galimybėmis daugiabučių namų administratorių iniciatyva.
Administracijos iniciatyva Šiaulių miesto teritorijoje yra parengti teritorijų planavimo dokumentai (DP) ir žemėtvarkos planavimo dokumentai (ŽSFP), kuriuose yra suprojektuotos žemės sklypų ribos. Informacijos suradimo seka: žemėlapiai - viešosios paslaugos - duomenys matininkams ir žemėtvarkininkams - žemėtvarkos planavimo dokumentų sprendiniai (ŽPDRIS).
Daugiabučiam namui eksploatuoti suprojektuotos žemės sklypo ribos yra projektinės - jos nėra įregistruotos Nekilnojamojo turto registre, tačiau suprojektuotos ribos suteikia galimybę, nerengiant jokio žemės planavimo dokumento, daugiabučio namo administratoriui inicijuoti žemės sklypo kadastrinius matavimus.
Atlikus žemės sklypo kadastrinius matavimus, žemės sklypas yra registruojamas VĮ Registrų centre (tai atlieka Šiaulių miesto savivaldybė kaip valstybinės žemės patikėtinis). Kai žemės sklype yra keli savarankiškai funkcionuojantys statiniai ar įrenginiai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), žemės sklypo plane turi būti išskirtos kiekvienam tokiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti reikalingos dalys ir nustatytas šių dalių plotas.
Įregistruotą žemės sklypą DNSB ar kitas administratorius, kuriam yra pavesta sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį bendrijos narių vardu, gali išsinuomoti žemės sklypą ir tokiu būdu įgyti visas nuomininkui priskirtas teises. Svarbu paminėti, kad organizuojant daugiabučio namo bendrijos narių susirinkimą dėl valstybinės žemės sklypo ar jo dalies, reikalingos daugiabučiams gyvenamiesiems namams eksploatuoti nuomos, būtinas DNSB balsavimas dėl sprendimo pavesti bendrojo naudojimo objektų valdytojui sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų vardu.
DNSB tiksliai žino (nes žemės sklypas yra paženklintas riboženkliais), kokia teritorija yra priskirta jų administruojamam daugiabučiam namui, o tai suteikia teisę patiems nuspręsti dėl teritorijos tvarkymo, priežiūros, apželdinimo sprendimų bei naujų objektų statymo. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 1 dalimi, Valstybinės žemės nuomininkas įgyja statytojo teisę: „nuomos sutartyje galimybė statyti naujus ir (ar) rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius įrašoma nuomininko prašymu sudarant valstybinės žemės nuomos sutartį arba susitarimą dėl valstybinės žemės nuomos sutarties pakeitimo“.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 10 straipsnio 7 dalies 4 punkto nuostata, atlyginimas už galimybę statyti valstybinėje žemėje nemokamas: „statant, rekonstruojant inžinerinius statinius, skirtus šiame žemės sklype iki 2023 m. birželio 30 d. Automobilių parkavimo aikštelių projektavimas ir statymas vykdomas pagal STR 2.06.04:2014 „Gatvės ir vietinės reikšmės keliai.
L. Stacevičiaus pranešimas: „Daugiabučių namų gyventojų teisės ir administratorių, bendrijos pirmininkų pareigos: kaip jas užtikrins naujasis teisinis reguliavimas?“
Noriu pabrėžti, kad mano pagrindinis lūkestis teikiant šį naująjį įstatymą yra ugdyti bendruomenę, skatinti aktyviau dalyvauti bendrųjų reikalų, klausimų sprendime. Dar kartą noriu akcentuoti, kad mano, kaip politiko, tikslas yra įžvelgti ir išgirsti gyventojo problemą ir jos pagrindu keisti teisinę bazę taip, kad ši problema išnyktų.
Lietuvos respublikiniai būsto valdymo ir priežiūros rūmai (toliau - Būsto rūmai) yra įsteigę Ginčų nagrinėjimo komisiją, kurioje neteismine tvarka yra nagrinėjami daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų (nuomininkų) skundai (ginčai), kylantys iš būsto valdymo ir priežiūros paslaugų teikimo srities bei vartotojų ginčai su kitų paslaugų teikėjais, kurie yra Būsto rūmų nariai ir subjektais nesančiais Būsto rūmų nariais, įskaitant ginčus, kurių viena iš šalių (arba abi šalys) yra Būsto rūmų nariai.
Dėl neteisminio ginčų sprendimo galima kreiptis:
- Lietuvos respublikiniai būsto valdymo ir priežiūros rūmai
- Stiklių g. (8 5) 2611003, faks. (+8 5) 20120647, Mob. 8 673 85290
Bendrijos Įstatai ar Bendrijos Įstatymas
Konsultavimo paslaugos:
- Daugiabučio namo savininkų bendrijos steigimas (konsultacijos + įstatų ir kitų dokumentų parengimas).
- Komercinio pastato savininkų bendrijos steigimas (konsultacijos + įstatų ir kitų dokumentų parengimas).
- Individualių namų savininkų bendrijų steigimas (konsultacijos + įstatų ir kitų dokumentų parengimas).
- Pastato prijungimas prie veikiančios bendrijos (konsultacijos + įstatų ir kitų dokumentų parengimas).
Nauja BENDRIJOS PIRMININKO paslauga VEIKLOS PRADŽIAI (DĖL DIDELIO UŽIMTUMO LAIKINAI SUSTABDYTA): jeigu norite įsteigti bendriją, bet neatsiranda asmens, kuris sutiktų būti bendrijos pirmininku, galime jums padėti pasiūlydami pirmininką bendrijos veiklos pradžiai - jis įregistruos bendriją, atidarys bendrijos sąskaitas banke, organizuos bendrojo naudojimo objektų perėmimą, buhalterinės apskaitos ir kitų svarbiausių paslaugų užsakymą, atlikęs pagrindinius pirmuosius darbus, suorganizuos susirinkimą, kuriame pateiks ataskaitą, o į darbotvarkę be kitų aktualių klausimų įtrauks ir bendrijos pirmininko rinkimą.
Tokia pagalba galėtų trukti pusmetį arba iki metų (pagal Bendrijų įstatymą bendrijos pirmininko kadencija - 3 metai, tačiau bendrijos pirmininką galima atšaukti anksčiau, jis gali ir pats atsistatydinti). Bendrijos pirmininko paslauga veiklos pradžiai teikiama tik užsisakiusiems mūsų konsultavimo bendrijos steigimo klausimais paslaugą. Galimybės suteikti šią paslaugą ribotos.
Nuolatinės konsultacijos:
- nuolatinės asmeninės bendrijos pirmininko, valdybos narių ir bendrijos narių įgaliotinių konsultacijos (telefonu, e. paštu, susitikus) bendrijos veiklos organizavimo klausimais, įskaičiuojant ir dokumentų rengimo pagalbą, kai organizuojamas sprendimų priėmimas bendrijoje, kaina - 0,01 Eur/kv.m./mėn., bet ne mažiau kaip 30,00 Eur/mėn.
- nuolatinės asmeninės bendrijos narių ir kitų savininkų konsultacijos (telefonu, e. paštu, susitikus).
tags: #daugiabuciu #namu #bendriju #civilinis #kodeksas