Daugiabučių gyvenamųjų namų savininkų bendrijos yra svarbios organizacijos, užtikrinančios tinkamą daugiabučių namų valdymą, priežiūrą ir atnaujinimą. Šiame straipsnyje aptariami įvairūs bendrijos veiklos aspektai, įskaitant įstatus, narių teises ir pareigas, organų veiklą ir kitus svarbius klausimus.
Bendrijos Steigimas
Daugiabučių savininkams pirmiausia reikia surinkti iniciatyvinę grupę iš keleto asmenų. Suburta iniciatyvinė grupė parengia bendrijos įstatų projektą pagal LR Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 7 straipsnyje nustatytus reikalavimus. Jei bendriją planuojama steigti daugiabučiame name, kurį administruoja savivaldybės paskirtas administratorius, jam būtina prieš 30 dienų iki steigiamojo susirinkimo pranešti apie bendrijos steigimą ir steigiamojo susirinkimo datą.
Visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą ir vietą reikia pranešti ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki planuojamo susirinkimo dienos. Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Balsuojant bendrijos steigiamajame susirinkime, kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas turi po vieną balsą.
Steigiamojo Susirinkimo Dokumentacija
Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami sudarant jų sąrašą. Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše turi būti nurodyta:
- Susirinkimo dalyvio vardas ir pavardė
- Asmens tapatybę patvirtinantis dokumentas, jo numeris ir išdavimo data
- Juridinio asmens pavadinimas, kodas
- Susirinkimo dalyviui priklausančio buto (butų), kitos patalpos (kitų patalpų) (pastato (pastatų) adresas (adresai) ir jų unikalus numeris (unikalūs numeriai)
- Susirinkimo dalyvio parašas
Jeigu susirinkimo dalyvis atstovauja buto ar kitų patalpų savininkui, bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas turi būti parengtas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Prie bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo pridedamas šio susirinkimo dalyvių sąrašas su jų parašais.
Jeigu bendrijos steigiamasis susirinkimas numatytu laiku neįvyksta, pakartotinis bendrijos steigiamasis susirinkimas šaukiamas ne anksčiau kaip po 14 dienų nuo neįvykusio steigiamojo susirinkimo dienos. Notaro patvirtintus bendrijos steigimo dokumentus steigiamojo susirinkimo pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų privalo registruoti bendriją arba pranešti apie atsisakymą registruoti, nurodant atsisakymo priežastį.
Bendrijos Įstatai
Bendrijos veikla grindžiama įstatais, kurie nustato pagrindinius bendrijos veiklos principus, tikslus ir uždavinius. Įstatai reglamentuoja bendrijos pavadinimą, teisinę formą, veiklos teritoriją, valdomus objektus, sąskaitų tvarkymą, steigimo tikslus ir uždavinius. Bendrijos veikla grindžiama narių solidarumo, lygiateisiškumo ir tarpusavio pagalbos principu.
Bendrijos Uždaviniai
Pagrindiniai bendrijos uždaviniai:
- Įgyvendinti Pastatų naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus.
- Priimti sprendimus dėl Bendrijos administravimo būdo ir bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros (eksploatavimo) ir naudojimo organizavimo ir juos įgyvendinti.
- Organizuoti patalpų savininkų sprendimų priėmimą ir įgyvendinimą dėl Pastato (ų) ar jo (ų) dalies atnaujinimo priemonių.
- Organizuoti patalpų savininkų sprendimų priėmimą ir įgyvendinimą dėl patalpų savininkų bendrųjų interesų tenkinimo.
- Ginti Bendrijos narių ir kitų patalpų savininkų, nesančių Bendrijos nariais interesus, susijusius su Bendrijos veiklos sfera, reikšti ieškinius teismuose jų interesams ginti.
- Įtraukti patalpų savininkus į aktyvų savo interesų atstovavimą ir gynimą per Bendrijos įsitraukimą į daugiabučių namų patalpų savininkų interesų grupių (šalies, regionų, miestų Būsto valdymo ir priežiūros subjektus jungiančių asociacijų) veiklą.
- Organizuoti ginčų, susijusių su Bendrijos veiklos sfera, tarp Bendrijos valdymo ar kitų organų (jų narių) ir Bendrijos narių nagrinėjimą Bendrijoje, tam tikslui išrenkant Ginčų nagrinėjimo organą.
Bendrijos Teisės ir Pareigos
Bendrija gali įgyti ir turėti tokias civilines teises ir pareigas, kurios neprieštarauja Bendrijų įstatymui ir kitiems teisės aktams, Bendrijos įstatams, Bendrijos steigimo tikslui ir uždaviniams. Bendrija turi teisę sudaryti sandorius kaip juridinis asmuo. Taip pat Pastato (ų) ar jo (jų) dalies patalpų savininkų susirinkimo sprendimu ir pavedimu Bendrija gali sudaryti sandorius patalpų savininkų vardu.
Bendrija gali pareikšti ieškinį, siekdama apginti Bendrijos narių (patalpų savininkų) interesus, susijusius su Bendrijos veiklos sfera.
Bendrijai draudžiama:
- Bendrijos lėšas naudoti sprendžiant teisminius ginčus tarp Bendrijos valdymo organo ir Bendrijos narių dėl Bendrijos valdymo klausimų ir kitiems, negu yra nustatyta Bendrijos įstatuose, tikslams.
- Teikti paskolas, garantuoti, laiduoti, įkeisti Bendrijos turtą ar kitaip užtikrinti kitų asmenų prievolių vykdymą.
Bendrijos Nariai: Teisės ir Pareigos
Narystės Sąlygos
Visi Bendrijos steigėjai - patalpų savininkai, kurie pritarė Bendrijos steigimui, nuo Bendrijos įregistravimo dienos yra Bendrijos nariai. Bendrijos nariu gali būti veiksnus fizinis arba juridinis asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastate (uose). Į Bendriją įstojama ir iš jos išstojama asmens prašymu ir kitais šiuose įstatuose nurodytais pagrindais ir sąlygomis.
Asmuo, nuosavybės teise valdantis butą ir/ar kitą patalpą, esančius Pastate, tampa Bendrijos nariu nuo prašymo įstoti į Bendriją įteikimo Bendrijos valdymo organui dienos. Narystė įforminama, įrašant asmenį į Bendrijos narių sąrašą. Asmuo, pateikęs prašymą išstoti iš Bendrijos, laikomas išstojusiu iš jos nuo prievolių, susijusių su naryste Bendrijoje, įvykdymo dienos, jeigu Bendrijos Valdymo organas nenusprendžia kitaip. Išstojimas įforminamas Valdymo organo sprendimu (protokolu, įsakymu) arba įrašu Bendrijos narių sąraše.
Asmuo praranda Bendrijos nario statusą, jam netekus nuosavybės teisių, kurių pagrindu jis turėjo teisę į bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus, esančius Pastate(-uose). Narystė Bendrijoje taip pat pasibaigia Bendriją likvidavus, taip pat fiziniam asmeniui - Bendrijos nariui, mirus; juridinį asmenį - Bendrijos narį, likvidavus arba reorganizavus. Bendrijos narys negali būti pašalintas iš bendrijos prieš jo valią.
Nario Teisės
- Dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose ir balsuoti priimant sprendimus.
- Balsavimo teisės perleidimo rašytine sutartimi perleisti kitam asmeniui teisę balsuoti Bendrijos narių susirinkimuose; sutartimi gali būti perleistos ir kitos Bendrijos nario turimos neturtinės teisės, išskyrus išimtinę bendrijos nario pasyviąją teisę būti išrinktam Bendrijos valdymo ar kito organo nariu; balsavimo teisės perleidimo sutartis įsigalioja nuo jos turinio atskleidimo bendrijos pirmininkui.
- Įgalioti kitą asmenį dalyvauti Bendrijos veikloje jo vardu, nurodydamas įgaliojimo terminą ir įgaliojimu suteikiamų teisių ir pareigų apimtį (į perduodamų teisių apimtį negali įeiti ankstesniame punkte nurodyta išimtis); įgaliojimą turi tvirtinti notaras.
- Rinkti ir būti išrinktais bendrijos pirmininku, valdybos nariu ar kito Bendrijos organo nariu.
- Išstoti iš bendrijos.
- Įgyvendinti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų nustatytas teises.
Nario Pareigos
- Laikytis Bendrijos įstatų, dalyvauti Bendrijos narių susirinkimuose, vykdyti Bendrijos organų sprendimus.
- Vykdyti kitas Bendrijų įstatymo ir kitų teisės aktų numatytas pareigas.
Patalpų Savininko Teisės ir Pareigos (Nepriklausomai nuo Narystės)
Patalpų savininkas turi teisę:
- Be kitų patalpų savininkų sutikimo imtis būtinų priemonių, kad būtų išvengta žalos ar pašalinta grėsmė bendrojo naudojimo objektams, ir kreipdamasis į Bendriją raštu, reikalauti iš kitų patalpų savininkų atlyginti patirtas išlaidas proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
- Apskųsti Bendrijos valdymo organų, visuotinio susirinkimo sprendimus Civilinio kodekso 2.82 straipsnyje nustatyta tvarka.
- Apskųsti Pastato ar jo dalies butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo ar balsavimo raštu priimtus sprendimus per 6 mėnesius nuo tokio sprendimo priėmimo dienos.
- Susipažinti su Bendrijos narių sąrašu ir gauti Bendrijos organų narių kontaktinius duomenis.
- Įgyvendinti kitas Bendrijų įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytas teises.
Patalpų savininkas privalo:
- Vykdyti Bendrijos organų, butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų sprendimus dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, priežiūros ir atnaujinimo.
- Laikytis Pastato vidaus tvarkos taisyklių, užtikrinti, kad šių taisyklių laikytųsi jo šeimos nariai ir (arba) buto ir/ar kitos patalpos nuomininkai.
- Savavališkai, be Bendrijos pirmininko ar jo įgalioto asmens leidimo nereguliuoti, nekeisti, neremontuoti namo bendrosios inžinerinės įrangos, bendrųjų konstrukcijų ir bendrojo naudojimo patalpų.
- Laikinai išvykdamas, išnuomavęs arba kitaip patikėjęs kitam asmeniui naudoti savo patalpas, pranešti Bendrijos pirmininkui, kaip bus užtikrinta galimybė prireikus patekti į savininkui priklausančias patalpas.
- Laikytis kitų Bendrijų įstatyme ir kituose įstatymuose bei teisės aktuose nustatytų reikalavimų.
Bendrijos Organai
Bendrijos organai yra: Visuotinis Bendrijos narių susirinkimas, Bendrijos valdyba ir Bendrijos pirmininkas. Bendrijos pirmininkas yra ir Bendrijos valdybos pirmininkas. Taip pat, Bendrijos vidaus kontrolės funkcijai atlikti išrenkamas revizorius ir Nuolatinė balsų skaičiavimo komisija. Bendrijos valdymo organų ir Ginčų nagrinėjimo organų nariais gali būti tik fiziniai asmenys, kitų organų nariais - ir fiziniai, ir juridiniai asmenys.
Kvalifikaciniai Reikalavimai
- Bendrijos pirmininkas turi turėti aukštąjį ar jam prilyginamą išsilavinimą; aukštasis ar jam prilyginamas techninis, teisinis, ekonominis, viešojo administravimo specialisto išsilavinimas būtų privalumas.
- Bendrijos pirmininkas turi turėti gyvenamąją vietą toje vietovėje, kur yra Pastatas, bei būti nepriekaištingos reputacijos.
- Valdybos narys turi turėti bent vidurinį išsilavinimą.
- Revizorius turi turėti: aukštąjį ar jam prilyginamą ekonominį išsilavinimą arba kitokį aukštąjį ar jam prilyginamą išsilavinimą ir turi būti baigęs pelno nesiekiančių juridinių asmenų buhalterinės apskaitos kursus.
Bendrijos valdymo organų kadencija 3 metai; kitų organų kadencija 4 metai.
Visuotinis Bendrijos Narių Susirinkimas
Visuotinis Bendrijos narių susirinkimas:
- Keičia bendrijos įstatus.
- Renka ir atšaukia Bendrijos pirmininką ir valdybą.
- Renka ir atšaukia revizorių.
- Renka ir atšaukia Ginčų nagrinėjimo komisiją.
- Priima sprendimus dėl Bendrijos administravimo būdo ir bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros ir naudojimosi organizavimo.
- Nustato Bendrijos pirmininko darbo apmokėjimo sąlygas ir darbo užmokestį.
- Tvirtina įmokų, skirtų bendrijos administravimo, bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros ar kitoms išlaidoms apmokėti tarifus.
- Tvirtina metinę bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą.
- Tvirtina metinę finansinę ir Bendrijos veiklos ataskaitą.
- Priima sprendimus reorganizuoti arba likviduoti Bendriją.
- Renka ir atšaukia Bendrijos likvidatorių.
Visuotiniame BN susirinkime dalyvaujantys Bendrijos nariai registruojami pasirašytinai susirinkimo dalyvių sąraše. Visuotiniame BN susirinkime kiekvienas Bendrijos narys turi vieną balsą, nepaisant to, kiek jam nuosavybės teise priklauso Nekilnojamojo turto registre įregistruotų nuosavybės teisės objektų, esančių Pastatuose (-e).
Visuotinis BN susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė Bendrijos narių. Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis Susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio Susirinkimo darbotvarkę. Pakartotinis Susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip ketvirtadalis Bendrijos narių.
Visuotinis BN susirinkimas šaukiamas, organizuojamas, balsavimas jame vykdomas ir sprendimai priimami Bendrijų įstatymo nustatyta tvarka, išskyrus ypatumus, nurodytus šiuose įstatuose. Jeigu visuotinio BN susirinkimo darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti Bendrijos valdymo organą, keisti Bendrijos įstatus ar svarstyti Bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę Bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, apie Visuotinį BN susirinkimą Bendrijos nariams pranešama raštu šių įstatų skirsnio Bendrijos pranešimai ir skelbimai nustatyta tvarka.
Visuotinis BN susirinkimas turi būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 3 mėnesius pasibaigus finansiniams metams. Kiekviename Susirinkime išrenkamas susirinkimo Pirmininkas ir Sekretorius.
Visuotinis BN susirinkimas gali deleguoti kai kurias savo teises Bendrijos valdymo organui, kai Bendrijų įstatymas tai leidžia.
Išankstinis Nuomonės Pareiškimas Raštu
Visuotiniame BN susirinkime, Bendrijos narys gali iš anksto raštu pareikšti savo nuomonę. Tai galima atlikti pasirinktinai: elektroniniu laišku persiunčiant pasirašytą ir nuskenuotą raštą arba pasirašytą raštą užklijuotame voke įteikiant (nusiunčiant) Visuotinio BN susirinkimo organizatoriui.
Nuomonė pareiškiama raštu, aiškiai nurodant, kokiam sprendimui narys pritaria arba nepritaria.
BN susirinkimo dalyvių sąraše nurodoma, kokiais numatomos darbotvarkės klausimais Bendrijos narys iš anksto yra pareiškęs nuomonę raštu. Nuolatinė balsų skaičiavimo komisija suveda nuomonių pareiškimo iš anksto rezultatus. Šie rezultatai vertinami balsuojant visuotiniame BN susirinkime dėl konkrečių sprendimų.
Jeigu Bendrijos narys ant užklijuoto voko nurodo, kad reikalauja slapto balsavimo kuriuo nors darbotvarkės klausimu, tai yra pagrindas tuo klausimu pradėti slapto balsavimo svarstymo procedūrą. Bendrijos narių pranešimai apie iš anksto pareikštą nuomonę pridedami prie Visuotinio BN susirinkimo protokolo.
Slapto Balsavimo Tvarka Susirinkime
Slaptas balsavimas Visuotiniame BN susirinkime yra privalomas klausimais, dėl kurių nors vienas Bendrijos narys pageidauja slapto balsavimo ir tam pritaria daugiau kaip dešimtadalis Susirinkime dalyvaujančių Bendrijos narių.
Jungtinės Veiklos (Partnerystės) Sutartis (JVS)
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra sutartis, kuria du ar daugiau asmenų (partnerių), kooperuodami savo turtą, darbą ar žinias, įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai (CK 6.969 straipsnio 1 dalis). Savininkai pasirašydami JVS į visą valdymą atiduoda į fizinio asmens rankas, tačiau tas asmuo būtinai turi būti vienas iš savininkų.
Butų ir kitų patalpų savininkai, kurie yra nepatenkinti administratoriaus veikla, gali organizuoti susirinkimą dėl JVS. Sprendimą priima dauguma. Surašomas sprendimų priėmimo protokolas, pasirašoma Jungtinės veiklos sutartis, išrenkamas įgaliotas asmuo. Daugiabučio namo valdymas JVS įregistruojamas Nekilnojamojo turto registre. Informacija apie pasirašytą sutartį ir jos įregistravimą pateikiama namo administratoriui ir savivaldybei. Namas išbraukiamas iš administruojamų namų sąrašo.
Ne mažiau kaip 1/4 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų turi raštu kreiptis į Kaišiadorių rajono savivaldybės administracijos Turto valdymo skyrių, kuris vadovaudamasis LR Vyriausybės 2013-06-20 nutarimu Nr.
Paramos Gavėjo Statusas
Bendrija gali būti paramos gavėja (pvz., 1,2 % gyventojo pajamų mokesčio). Svarbu, kad paramos gavėjo statusas būtų įregistruotas ir VĮ Registrų centro registruose. Patikrinti, ar bendrija įregistruota paramos gavėja ir gali gauti paramą, galima VMI elektroninėje sistemoje įvedus juridinio asmens pavadinimą arba kodą.
Kiti Svarbūs Klausimai
Administratoriaus ir bendrijos pirmininko atlyginimai
Jeigu yra įkurta bendrija ir bendrijos pirmininkas privalo vykdyti jam priskirtas funkcijas, tai reikėtų įvertinti, ar tikslinga samdyti aptarnaujančią įmonę su administratoriumi.
Pažyma apie narystę ir atsiskaitymą
Reistru centrui reikalinga pažyma, kad asmuo norintis įteisinti garažą (boksą) yra bendrijos narys ir neskolingas bendrijai. Už tai atsakingas bendrijos pirmininkas.
Prieiga prie bendrojo naudojimo objektų
Kiekvienas savininkas turi suteikti prieigą prie bendrojo naudojimo objektų, jeigu tai yra būtina (turėkite apžiūrų aktus, specialistų išvadas).
Informacijos gavimas iš bendrijos
Bendrijos narys turi teisę gauti susipažinimui bendrijos sąskaitas faktūras ir banko išrašus, pažiūrėti kaip leidžiami bendrijos pinigai.
Triukšmas daugiabutyje
Dėl keliamo triukšmo, siūloma kreiptis į policiją arba į savivaldybės viešosios tvarkos priežiūros skyrių.
Su UAB "Skaidri apskaitos sistema" bendradarbiaujančios bendrijos turi galimybę savo metines pajamų ir išlaidų sąmatas (biudžetą) formuoti tiesiogiai elektroninėje savitarnoje "Dnsb.eu" pagal specialiai bendrijoms parengtą elektroninę formą ir konsuluotuodamiesi su specialistais.
Kaip pavyzdį, įrašant savo bendrijos domenis ir pritaikant savo poreikiams, galima naudoti ir Aplinkos minitsro 2015 m. lapkričio 26 d. įsakymu Nr.
tags: #daugiabuciu #namu #bednrijos #veiklos #ataskaitos #foerma