Administratoriai turi reikiamos patirties ir žinių, kurias pasitelkia tam, kad atstovautų gyventojų interesams. Šis straipsnis - iš specialaus ciklo „Kokybiškos renovacijos gidas“, kuriame išsamiai aptariamas visas daugiabučio renovacijos procesas: nuo pirmųjų žingsnių iki tinkamo renovuoto namo eksploatavimo. Ciklą pristato Būsto energijos taupymo agentūra.
Visi nori gyventi gražioje, tvarkingoje bei jaukioje aplinkoje. Tačiau natūralu, kad laikui bėgant nekilnojamasis turtas nusidėvi. Daugiabučių namų butų gyventojai yra atsakingi ne tik už savo butą, tačiau ir už bendrąsias namo patalpas. Jie turi jomis rūpintis. O kad visas procesas būtų kuo paprastesnis ir sklandesnis, gyventojų sprendimu jų daugiabutį namą gali administruoti priežiūros paslaugas teikianti įmonė, gyventojai gali įregistruoti jungtinės veiklos sutartį arba sukurti bendriją. Tačiau, kad ir kokį variantą gyventojai pasirinktų, jų ir administratoriaus tarpusavio pareigos ir teisės nesikeičia.
Namo administratoriaus svarbiausias tikslas - administruoti namo bendrojo naudojimo objektus. Tačiau vertėtų atkreipti dėmesį į tai, kad daugiabučio namo administratorius nėra absoliučių daugiabučio namo gyventojų sprendimų vykdytojas. Jis taip pat atlieka ir viešąją funkciją bei privalo užtikrinti, kad jo administruojamas statinys būtų prižiūrimas. Todėl, jei gyventojai ir nesutinka tvarkyti avarinės būklės namo, jam tam tikrus darbus, kurie privalo būti padaryti, gali tekti organizuoti ir be gyventojų pritarimo. Vis tik administratorius šia savo teise naudotis privalo atsakingai.
Taip pat viena iš namo administratoriaus pareigų - rengti ir teikti patalpų savininkams pasiūlymus dėl energiją taupančių priemonių įgyvendinimo.
Kauno būsto modernizavimo agentūros specialistai įsitikinę - patys gyventojai privalo rūpintis savo turtu. Ir ši pareiga tikrai neapsiriboja vien savo buto puoselėjimu. Vis tik specialistai pastebi, kad gyventojai neretai sako, jog atnaujinti daugiabučių gyvenamųjų namų nereikia, mat jiems yra gerai taip, kaip yra. Tačiau verta atkreipti dėmesį į tai, kad tinkamas statinio eksploatavimas aktualus ne tik jame gyvenantiems asmenims. Svarbu ir tai, kad prastėjanti pastato būklė lemia net tai, kad automatiškai krenta potencialios name parduodamų butų kainos.
Specialistai ragina gyventojus, kurie pastebi, jog nusidėvėjo bendro naudojimo objektai, apie tai informuoti namo administratorių. Natūralu, kad daugiabučiuose namuose gyvena daug žmonių, todėl ir situacijų pasitaiko pačių įvairiausių. Vis tik svarbu suprasti, kad gyventojai ir namo administratorius turi bendradarbiauti.
Svarbu žinoti ir tai, kad patalpų savininkai susirinkime arba balsuodami raštu gali išsirinkti atstovą ar atstovus, kurie gali atstovauti visiems patalpų savininkams bendraujant su administratoriumi. Tokiu būdu jie gali stebėtojo teisėmis dalyvauti namo priežiūros paslaugų, bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų, prekių pirkimo, atliktų darbų priėmimo komisijose.
Administratoriaus Dalyvavimas Renovacijos Procese
Vėlesniuose etapuose administratoriaus dalyvavimas tampa dar akivaizdesnis. Jo vaidmuo svarbiausias kreipiantis dėl kredito suteikimo į banką ar kitą finansinę instituciją, derinant dokumentus su VšĮ Būsto energijos taupymo agentūra (BETA).
A. Valatka akcentuoja, kad apie visus renovacijos procesus nuolat informuoja gyventojus per viešus aptarimus. Jų metu pasakojama, kokie darbai buvo nupirkti, koks rangovas laimėjo konkursą, koks tikslus renovacijos biudžetas, kiek pavyko sutaupyti įsigyjant numatytus darbus ir t. t.
„Ypatingai daug bendraujame su gyventojais bei techniniu prižiūrėtoju jau vykstant rangos darbams. Pavyzdžiui, jeigu kas nors paskambina, kad jam ne taip montuojami langai, iškart skubame į „įvykio vietą“, kalbamės su rangovais ir klaidas taisome. Operatyvus reagavimas į gyventojų pastabas itin svarbus, nes užkerta kelią rimtoms kokybės problemos. Taip laimi visi - rangovai gali tuoj pat pataisyti neatitikimus, o gyventojai - nepajusti jokių nepatogumų ar nuoskaudos, kad darbai atlikti netinkamai“, - pasakoja pašnekovas.
A.Valatka pabrėžia, kad atlikus rangos darbus, administratoriaus darbas tuo nesibaigia - gyventojai prašomi įsitikinti darbų kokybe ir pateikti savo pastabas. „Prašome gyventojų viską dar kartą atidžiai apžiūrėti. Jeigu yra nusiskundimų, perduodame juos rangovams. Kai jie ištaiso klaidas, dar kartą apžiūrime daugiabutį ir pasirašome užbaigimo aktą, liudijantį, kad renovacija įgyvendinta. Tuomet daugiabutį „priduodame“ komisijai ir kreipiamės į BETA dėl valstybės paramos. Kai parama gauta, dar kartą perskaičiuojame, kiek kainavo renovacija, grąžiname likučius ir kimbame į kredito grąžinimo grafikų sudarymą. Surašome, kiek viskas kainavo ir kiek kuriam butui reikia mokėti“, - pasakoja A. Valatka.
Vėliau kiekvieno buto savininkas susipažįsta su kredito grąžinimo grafiku ir pradedami skaičiuoti pirmieji paskolos mokėjimai. Tik tada visi svarbiausi administratoriaus darbai yra iš tiesų baigti.
Išsamus naujos statybos buto statybos išlaidų suskirstymas
Būsto Energijos Taupymo Agentūros (BETA) vaidmuo
Vyriausybės patvirtintos Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programos įgyvendinimą administruoja Vyriausybės įsteigta viešoji įstaiga Būsto energijos taupymo agentūra (toliau - Agentūra), kurios veikla finansuojama valstybės biudžeto lėšomis.
Teisės Aktai ir Administratoriaus Pareigos
Svarbiausios renovacijos administratoriaus funkcijos: renovacijos projekto parengimas, įgyvendinimas, rangos darbų pirkimas, finansavimo užsitikinimas, kredito sutarčių pasirašymas ir t. t., įtvirtintos teisės aktuose. Su jais naudinga susipažinti ir gyventojams, norintiems žinoti, ko galima tikėtis iš administratoriaus darbo.
BETA Projektų įgyvendinimo skyriaus vedėja Gintarė Burbienė pasakoja, kad vienas svarbiausių dokumentų, kuriame pateiktas administratoriaus pareigų aprašymas, yra Valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) teikimo ir daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) projektų įgyvendinimo priežiūros taisyklės, patvirtintos Lietuvos Respublikos Vyriausybės.
„Administratoriaus pareigas apibrėžiančių dokumentų yra ir daugiau. Jeigu administratorius yra bendro naudojimo objektų valdytojas, pavyzdžiui, daugiabučius administruojanti savivaldybės įmonė, jam galioja ir Bendrojo naudojimo objektų valdytojų nuostatai“, - vardija pašnekovė.
| Dokumentas | Aprašymas |
|---|---|
| Valstybės paramos daugiabučiams namams atnaujinti (modernizuoti) teikimo ir daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) projektų įgyvendinimo priežiūros taisyklės | Apibrėžia administratoriaus pareigas renovacijos procese. |
| Bendrojo naudojimo objektų valdytojų nuostatai | Galioja, jei administratorius yra bendro naudojimo objektų valdytojas. |
Ką Daryti, Jei Administratorius Prastai Dirba?
G. Burbienė atkreipia dėmesį, kad vienas svarbiausių principų, kurį gyventojai turi atsiminti - tai, kad administratorius atstovauja juos ir dalyvauja renovacijoje jų vardu. „Kalbant paprasčiau, jei nebūtų gyventojų sprendimo paskirti tam tikrą asmenį renovacijos administratoriumi, nebūtų ir paties administratoriaus. Todėl gyventojai tam tikra prasme yra atsakingi už administratoriaus darbo kokybę ir turi teisę administratorių pakeisti, jei jos darbas netenkina“, - sako ji.
BETA specialistė pasakoja, kad kai kada renovacijos administratoriaus darbas pradeda kelti abejonių jau įsibėgėjus renovacijai, pavyzdžiui, suderinus investicijų planą ir pradėjus vykdyti rangos darbus. Tačiau tokiu atveju nereikėtų išsigąsti - administratorių galima pakeisti ir jau prasidėjus renovacijai.
„Civiliniame kodekse nurodyta, kad gyventojai gali patys sušaukti susirinkimą ¼ balsų dauguma ir jame nuspręsti pakeisti administratorių. Dėl susidariusios situacijos galima kreiptis į BETA specialistus - jie peržiūrės renovacijos projektą, patars, kokiais teisės aktais galima vadovautis esant konkrečiam atvejui, galės nurodyti administratorius, kurie dirba viename ar kitame regione“, - pataria BETA Projektų įgyvendinimo skyriaus vedėja.
Tam, kad galėtų tinkamai atlikti savo, kaip renovacijos administratoriaus darbą, už renovaciją atsakingi darbuotojai turi nuolat tobulėti ir išmanyti teisės aktus, teigia Prienuose renovaciją administruojančios įmonės vadovas. „Mūsų darbuotojai dalyvauja mokymuose, padedančiuose geriau suprasti renovacijos procesą. Be to, nuosekliai laikomės teisės aktuose nustatytų renovacijos administratoriaus pareigų, domimės naujovėmis. Be abejo, kai ką darome ne todėl, kad taip nurodyta teisės aktuose, bet iš pareigos jausmo, norėdami, kad renovacija vyktų kaip įmanoma sklandžiau. Nors jei administratorius sąžiningai vadovausis tik teisės aktais, to tikrai užteks, kad renovacijos procesas būtų kokybiškas“, - pasakoja A. Valatka.
tags: #daugiabuciu #namu #atnaujinimo #administratorius #atsiskleides #tarpininkas