Daugiabučių namų valdymas ir priežiūra yra svarbi gyvenamosios aplinkos kokybės užtikrinimo dalis. Lietuvoje daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja įvairūs teisės aktai, įskaitant Civilinį kodeksą, Statybos įstatymą ir Statybos techninį reglamentą STR 1.12.05:2010.
Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu, ir tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.
Daugiabučių namų vaizdas Vilniuje.
Daugiabučių namų valdymo formos
Yra keletas pagrindinių daugiabučių namų valdymo formų:
- Daugiabučių namų savininkų bendrija: Ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus. Bendrijų steigimą, valdymą ir veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą nustato Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
- Jungtinės veiklos sutartis: Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis. Jungtinę veiklą (partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra. Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams.
- Administratorius: Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Daugiabučiams, kurie nėra įsteigę bendrijos ar sudarę jungtinės veiklos sutarties, savivaldybės tarybos sprendimu yra skiriamas administratorius vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2015 m. rugpjūčio 5 d. nutarimu Nr. 831 „Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai“.
Administratorius atsako už kaupiamų lėšų naudojimą, metinę veiklos ataskaitą, namo priežiūros metinį ir ilgalaikį planus, bendrijos narių ir bendro naudojimo objektų sąrašą, techninę prižiūrą.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, jog Savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu, paskirtas namo bendrojo naudojimo objektų administratorius, nors ir privalėdamas veikti išimtinai bendraturčių interesais, gali varžyti jų teises patiems priimti sprendimus, nes jis privalo veikti vadovaudamasis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais.
Pasvalio rajono savivaldybės pavyzdys
Pasvalio rajono savivaldybės teritorijoje esantiems daugiabučiams namams penkeriems metams (nuo 2019-07-03 iki 2022-07-03) administratoriumi paskirtas UAB „Pasvalio butų ūkis“.
Namo administratorius atrenkamas ir skiriamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2013 m. birželio 20 d. nutarimu Nr. 567 patvirtinta tvarka.
Namo administratorius atsako už kaupiamų lėšų naudojimą, metinę veiklos ataskaitą, namo priežiūros metinį ir ilgalaikį planus, bendrijos narių ir bendro naudojimo objektų sąrašą, techninę prižiūrą.
Administratoriaus funkcijos ir atsakomybė
Administratorius, vykdydamas savo funkcijas, privalo:
- Sudaryti ir tvarkyti namo butų ir kitų patalpų bei patalpų savininkų sąrašą.
- Sudaryti ir tvarkyti namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
- Vadovautis Butų ir kitų patalpų savininkų lėšų, skiriamų namui atnaujinti pagal privalomuosius reikalavimus, kaupimo, dydžio apskaičiavimo, sukauptų lėšų apsaugos tvarkos aprašu.
- Rengti pirkimų sąlygas, vadovaujantis pastatų priežiūrą reglamentuojančių teisės aktų nustatytais reikalavimais.
- Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukti patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoti balsavimą raštu.
- Apskaičiuoti mokėjimus, įmokas, tvarkyti jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Rengti metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą.
- Rengti metinį namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą ir (ar) ilgalaikį (2 ir daugiau metų) namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą.
Administratorius bei namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojas (eksploatuotojas) pakeičiami, jeigu tokį reikalavimą raštu pateikia daugiau kaip ½ visų butų ir kitų patalpų savininkų.
Konkrečios gatvės Pasvalio rajono savivaldybėje, kuriose daugiabučius administruoja UAB "Pasvalio butų ūkis":
- Aušros g.
- Sėlių g.
- Vytauto a.
- Vaižganto g.
- Smėlio g.
- Taikos g. 1, 3 ir Aukštakalnio g.
- Aukštakalnio g.
- Smėlio g.
- Kauno g.
- Taikos g.
- Aukštakalnio g.
- Hipodromo g.
- Užpalių g. 66, Smėlio g. 15, Aušros g.
- V. Kudirkos g.
- Smėlio g.
- Vaižganto g.
- Aukštakalnio g.
- Krašuonos g.
- V. Kudirkos g.
- Aukštakalnio g.
- J. Basanavičiaus g.
- Krašuonos g. 7 ir Užpalių g.
- Taikos g.
- Maironio g.
- J. Basanavičiaus g.
Daugiabučių namų valdytojų veiklos priežiūra ir kontrolė
Namų valdytojų veiklos patikrinimas numatytas Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. liepos 24 d. įsakyme Nr. D1-612.
Vadovaujantis šiuo teisės aktu Pasvalio rajono tarybos 2020 m. balandžio 29 d. sprendimu Nr.
Bendrijos pirmininkas ar jungtinės veiklos įgaliotinis, vykdydamas jiems priskirtą veiklą, atsako už kaupiamų lėšų naudojimą, metinę veiklos ataskaitą, namo priežiūros metinį ir ilgalaikį planus, bendrijos narių ir bendro naudojimo objektų sąrašą, techninio prižiūrėtojo paskyrimą.
Bendrijos pirmininko ar jungtinės veiklos įgaliotinio parengti dokumentai tvirtinami gyventojų susirinkime.
Gyventojų skundai ir savivaldybių reakcija
Informacijos trūkumas apie daugiabučiuose namuose atliekamus remonto darbus, neefektyvi rangovų kontrolė, nereagavimas į gyventojų nusiskundimus dėl prastai atliktų remonto darbų ir per didelės jų kainos - tokio pobūdžio skundus nuolat gauna Seimo kontrolierių įstaiga.
Per 2023 ir 2024 m. Seimo kontrolierių įstaiga gavo 106 gyventojų skundus, susijusius su netinkamu daugiabučių namų administravimu ir priežiūra ir savivaldybės pareigūnų neveiklumu, neužtikrinant daugiabučių namų administratorių veiklos priežiūros ir kontrolės.
Daugiausia skundų gaunama iš didžiųjų Lietuvos miestų - Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių.
Seimo kontrolierė pabrėžia, kad savivaldybių administracijos turėtų vykdyti nuolatinę daugiabučių namų administravimo priežiūrą, taip pat užtikrinti, kad subjektai, atliekantys statinių techninę priežiūrą, laikytųsi teisės aktų. Turėtų būti sudarytos sąlygos gyventojams aktyviau dalyvauti sprendimų priėmime ir taip prisidėti prižiūrint namų administratorių, bendrijų pirmininkų veiklą.
Tais atvejais, kai savivaldybės administracija į gyventojų skundus nereaguoja, nesiima priemonių jų spręsti, neatsako į gyventojų paklausimus, o problemos daugiabučiame name nesprendžiamos ilgą laiką, Seimo kontrolierė tyrimą atlieka iš esmės.
Daugiabučio priežiūra yra svarbi užduotis.
tags: #daugiabuciu #namu #administratoriu #kontrole