Daugiabučių namų rūsių privatizavimas Lietuvoje - procesas, reikalaujantis atidumo ir tinkamo teisės aktų išmanymo. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisingai privatizuoti rūsį, kokie dokumentai reikalingi ir kokie iššūkiai gali iškilti.
Rūsio Statusas Daugiabutyje
Paprastai, rūsio paskirčiai naudojami plotai (taip pat šiluminis mazgas, sandėliukai, koridoriai tarp sandėliukų) yra priskirtini prie pastato bendrojo naudojimo objektų, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams. Už jų valdymą, naudojimą, priežiūrą atsakingas daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas - pastato administratorius.
Situacijos, Kai Rūsys Nėra Oficialiai Įregistruotas
Perkant senos statybos name butą, dažnai buto nuosavybės dokumentuose nėra nurodyta, kokiu numeriu pažymėtas rūsys priklauso konkrečiam butui/buto savininkui. Tokiu atveju, rūsys turėtų būti traktuojamas kaip pastato bendrojo naudojimo patalpos.
Administratoriaus Pareigos
Kadangi yra paskirta administruojanti įmonė, tai sutinkamai su Civilinio kodekso (CK) 4.84 str. 1 d., to paties straipsnio 5 d., 8 d., įmonė yra atsakinga už bendrojo naudojimo objektų (įskaitant rūsio patalpas) administravimą bei valdymą. Vertinant CK 4.240 str. įtvirtintą administravimo pareigų turinį, reikia pažymėti, jog administruojanti įmonė privalo įgyvendinti teises, susijusias su bendrojo naudojimo turto valdymu ir naudojimu.
Galima daryti išvadą, kad administruojančiai įmonei atitinkamai tenka pareiga sudaryti namo administruojamo bendrojo naudojimo turto aprašymą, kaip tai numatyta CK 4.245 str. Toks administratoriaus uždavinys numatytas ir Vyriausybės nutarimu patvirtintų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų 4 p. ir 5.2. p., pagal kuriuos administratorius, įgyvendindamas reikalavimus, susijusius su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų naudojimu ir priežiūra, sudaro namo bendrojo naudojimo objektų aprašą, prireikus jį papildo arba keičia.
Pagal tokį aprašą ir jo formą turi būti nurodyta bendrojo naudojimo objektų rūšis, jų paskirtis ir individualūs požymiai, techninė būklė, su jais susijusios patalpų savininkų teisės ir prievolės, nurodant buto nr., kitos patalpos unikalius nr. Tai reiškia, kad tik administruojančiai įmonei, kaip namo bendrojo naudojimo turto administratoriui tenka pareiga inicijuoti ir organizuoti namo savininkų susirinkimą, spręsti klausimą dėl rūsių inventorizacijos bei jų priskyrimo konkretiems butams.
Ką Daryti, Jei Administratorius Nesutinka?
Todėl siūloma raštu kreiptis į namą administruojančią įmonę su prašymu šaukti visuotinį namo gyventojų susirinkimą dėl rūsio patalpų paskirstymo, naujo plano parengimo bei jo įregistravimo VĮ „Registrų centras“. Administratoriui atsisakius tai atlikti arba ignoruojant tokį prašymą, galima inicijuoti procesą dėl jo pareigų nevykdymo bei įpareigojimo atlikti reikalaujamus, pagal galiojančius Lietuvos Respublikos teisės aktus, veiksmus.
Rūsio Pirkimas Iš Kaimyno: Procedūra
Jei norite įsigyti rūsį iš kaimyno, o rūsys yra oficialiai įrašytas buto dokumentuose, procesas palengvėja. Rūsį parduoti paprasta tuomet, jei jis yra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR). Tačiau jei buto kadastro byloje nurodyta, kad jam (butui) tiesiog priskirtas rūsys, tuomet gali kilti šiokių tokių problemų.
Žingsniai Prieš Pirkimą
- Registruoti rūsį, kad būtų nurodytas konkretus jo plotas ir buvimo vieta.
- Registracijai reikės pažymos iš namo administratoriaus, tokios pažymos reikalauja Registrų centras.
- Prašant šios pažymos reikėtų kuo tiksliau nurodyti sandėliuko buvimo vietą, nes senoje projektinėje dokumentacijoje, pagal kurią rengiama pažyma, neretai pasitaiko neatitikimų.
Tačiau procesas realybėje yra daug sunkesnis, nei atrodo iš pirmo žvilgsnio. Jeigu kas nors nori legalizuotis, nusipirkti, tai paliečia ne vieną savininką, o visus. Pirmiausia išsikviečiame matininkus, išsimatuojame plotus, pasidarome inventorizaciją. Tuomet antras žingsnis - pagal buto turimą plotą atitinkamai priklauso ir sandėliuko plotas, ne didesnis ir ne mažesnis. Ir tokiems sprendimams, turi pritarti 100 proc. savininkų.
Sandėliuko įsigijimas kito asmens nuosavybėn yra atliekamas sudarant notaro tvirtinamu pirkimo-pardavimo sandoriu. Sandėliukas yra registruojamas kaip buto priklausinys, o nekilnojamojo turto registre prie buto duomenų pateikiamas aprašymas apie tai, kad butas yra su rūsiu.
Tokiu atveju parduoti vien buto priklausinį nėra sudėtinga, sudarant notariškai tvirtinamą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Rūsio patalpų plotas priskirtinas prie buto savininko nuosavybės teise valdomo ploto, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas.
Tokiu atveju iki notarinio pirkimo-pardavimo sandorio tvirtinimo rekomenduotina gauti iš pastato bendrijos pirmininko ar pastatą administruojančio subjekto pažymą apie tai, kokia patalpos, kurioje yra sandėliukas, dalis priskirtina konkrečiam butui.
Sudėtingesnė Procedūra
Daug sudėtingesnė sandėliuko įsigijimo procedūra susiklosto, kai sandėliuko patalpa yra priskirtina prie bendros pastato rūsio patalpos ir visi sandėliukai, nors ir atskirti pertvaromis, Nekilnojamojo turto registre registruoti kaip viena rūsio patalpa, nors faktiškai kiekvienas buto savininkas naudojasi bei valdo atskirą rūsio patalpos dalį.
Siekiant teisiškai atskirti vieną konkrečią tokios rūsio patalpos dalį nuo kitų, bus būtina atlikti visos rūsio patalpos ar netgi namo (priklausomai nuo faktinės situacijos) kadastrinių duomenų bylos patikslinimus, suformuoti atskirą rūsio patalpos dalies, kurią siekiate įsigyti, kadastrinę bylą.
Taip pat bus reikalinga gauti visų pastato patalpų savininkų pritarimą rūsio patalpos (ar viso namo, priklausomai nuo faktinės situacijos) kadastrinių duomenų patikslinimui ir jų atskyrimui pagal suformuotus kadastrinių duomenų patikslinimus.
Meras paskelbė planus leisti namų savininkams nuomoti rūsius
Savivaldybės Klaidos Privatizuojant Rūsius
Pasitaiko atvejų, kai savivaldybės, parduodamos rūsius, susiduria su teisinėmis problemomis. Pavyzdžiui, vienu atveju, savivaldybė pardavė rūsį, nė negalvodama, jog ši privatizavimo istorija baigsis taip nelaimingai. Pirkėjas susivokė, kad sumokėjo per daug.
Tai miesto biudžetui pridarė nemažų nuostolių. Pirkėjui reikia grąžinti sumokėtus pinigus, sumokėti palūkanas nuo priteistos sumos, teismui pervesti žyminį mokestį ir dar atseikėti antstoliui. Bendra žala iždui - nemaža suma.
Apibendrinimas
Rūsio privatizavimas daugiabutyje - procesas, reikalaujantis atidumo ir visų gyventojų sutarimo. Svarbu tinkamai įvertinti rūsio statusą, bendradarbiauti su namo administratoriumi ir laikytis teisės aktų reikalavimų. Tik tokiu atveju pavyks išvengti nesklandumų ir sėkmingai įgyvendinti privatizavimo procesą.
tags: #daugiabucio #rusio #privatizavimas