Siekiant užtikrinti tinkamą daugiabučio pastato priežiūrą ir saugumą, svarbu žinoti, kokios yra daugiabučio namo techninio prižiūrėtojo pareigos. Daugiabučių modernizavimo procesas šalyje, nors ir pamažu, bet juda į priekį.
Kas Yra Techninis Prižiūrėtojas?
Techninis prižiūrėtojas - statybos darbų vykdymo techninei priežiūrai atlikti samdomas specialistas. Jis turi turėti statybos, architektūros ar kitą techninio profilio aukštąjį išsilavinimą ir statinio statybos techninio prižiūrėtojo kvalifikacijos atestatą. Techninis prižiūrėtojas atsiskaito renovuojamo namo administratoriui.
Techninio Prižiūrėtojo Funkcijos ir Atsakomybė
Techninis prižiūrėtojas atlieka svarbų vaidmenį modernizuojant daugiabučius namus ir užtikrinant jų tinkamą priežiūrą. Remiantis Būsto energijos ir taupymo agentūros (BETA) rekomendacijomis, projekto administratorius turi kontroliuoti statybos darbų eigą, kontaktuoti su statybos darbų vadovu ir atnaujinamo namo gyventojais bei atsakyti į visus gyventojams kylančius klausimus - tiek dėl darbų kokybės, tiek į klausimus, susijusius su finansais.
Pagrindinės techninio prižiūrėtojo funkcijos:
- Kontroliuoti modernizavimo metu naudojamų statybos produktų ir įrenginių kokybę.
- Užtikrinti šilumos ūkio priežiūrą ir bendrą pastato techninę priežiūrą.
- Reaguoti į inžinerinių sistemų avarijas (dispečerizavimo) paslaugų užtikrinimas ir smulkus remontas, nereikalaujantis papildomų medžiagų ir (ar) mechanizmų.
VTPSI specialistai tikrina visus atnaujinamus daugiabučius namus ir vertina ne tik rangovų bei projektuotojų, bet ir techninių prižiūrėtojų darbą, dalyvauja pasirašant projekto įgyvendinimo darbų užbaigimo aktą.
Kadangi gyventojai nuolat stebi atliekamus darbus, dažnai pro jų akis nepraslysta menkiausias darbo brokas, kartais, kaip juokauja statybininkai, gyventojai - tai visos inspekcijos kartu sudėtos. Tiesa tam, kad būtų galima stebėti statybininkų darbo kokybę, reikia išmanyti atskirų procesų darbų eigą, technologijas.
Garantiniai Terminas ir Defektų Šalinimas
Modernizavimo darbų garantiniai terminai yra tokie patys kaip ir kitiems statybos darbams: 5 metai matomiems darbams, 10 - paslėptiems ir 20 metų aptikus tyčia paslėptų defektų. Defektų šalinimo užtikrinimo suma garantiniu 3 metų laikotarpiu buri būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos.
Stogo Priežiūra
Vandens nuvedimui turi būti suformuotas stogo paviršiaus nuolydis, žemiausiuose taškuose montuojamos įlajos, iš jų nuvedamas vidinis vamzdynas, jis suvedamas į stovus. Pagal reikalavimus ne mažesniu kaip 0,5 m spinduliu aplink įlają stogo paviršiaus nuolydis turi būti ne mažesnis nei 6° (10,5 proc.), stogo latakų nuolydis į įlają turi būti ne mažesnis nei 1,4 °. Vanduo subėga į įlajas, kurių skersmuo, skaičius ir išdėstymas apskaičiuojamas pagal stogo plotą, kritulių kiekį ir kitus parametrus. Atstumas tarp įlajų irgi nustatomas skaičiavimais, tačiau visais atvejais negali būti didesnis nei 12 m.
Sienų Apšiltinimas ir Apdaila
Sienų apšiltinimo ir apdailos defektus pastebėti paprasčiau, gyventojai mėgsta akylai stebėti apšiltinimo ir apdailos darbus ir tikėtina, kad, nepaisaint statybininkų nepasitenkinimo dėl tokios priežiūros, šiuose darbuose klaidų padaroma mažiau. Tačiau reikia žinoti, į ką atkreipti dėmesį. Šiltinant fasadu polistireniniu putplasčiu dažnai netinkamai paruošiamas pagrindas. Jis turi būti švarus, sausas, plyšiai užtaisyti. Vėdinamų fasadų sistemose dažnai pasitaiko fasadinių plokščių kampų atskilimai.
Polistireninio putplasčio plokštės prie fasado klijuojamos nuo apačios į viršų, glaudžiant jas vieną prie kitos. Jos ilgąja puse turi būti orientuojamos horizontaliai ir dedamos šachmatine tvarka. Šilumos izoliacijos plokštės turi priglusti prie šiltinamos sienos visu paviršiumi, o viena prie kitos klijuojamos taip, kad neliktų plyšių. Klijai neturi patekti į plokščių sandūras. Neįrengta nuogrinda. Nuogrindos įrengiamos tam, kad prie pamato nesusilaikytų vanduo, drėgmės skverbimąsi į pamatą turi sustabdyti hidroizoliacija.
Techninė Priežiūra (Eksploatacija)
Lietuvių kalbos žodynas terminą „eksploatacija“ paaiškina taip: „įmonės mechanizmų, kelių, įrenginio ir kitų objektų naudojimas“. Ukmergės miesto gyventojai, gavę sąskaitas iš UAB „Ukmergės butų ūkis“, mokestiniuose lapeliuose mato mokestį „už eksploataciją“. Tai anaiptol nereiškia, kad jie turi mokėti už „objektų naudojimą“. Mokestis už eksploataciją iš tiesų yra mokestis už statinio techninę priežiūrą, kurią, remiantis Lietuvoje galiojančiais teisės aktais, privalo organizuoti statinio naudotojas (naudotojai).
Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarką nustato Lietuvos Respublikos aplinkos ministro įsakymas dėl statybos techninio reglamento STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“.
Statinio priežiūros tikslas - užtikrinti Statybos įstatymo bei statybos techninių dokumentų nustatytus statinių esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, maksimaliai sumažinti avarijų tikimybę, grėsmę žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai.
Daugiabučio Namo Būklės Stebėjimas
Norint užtikrinti anksčiau išvardintus uždavinius, visų pirma reikia įvertinti daugiabučio namo būklę ir nuolatos ją stebėti. Tai atliekama:
- Atliekant nuolatinius gyvenamojo namo būklės stebėjimus.
- Atliekant periodines (sezonines) gyvenamojo namo, atskirų jo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos apžiūras pavasarį ir rudenį (pasibaigus ir prieš prasidedant pastatų šildymo sezonui).
- Atliekant gyvenamojo namo statybinius tyrimus, gyvenamojo namo ar jo dalies ekspertizę. Atlieka fiziniai ar juridiniai asmenys, turintys teisę vykdyti esamo statinio tyrimus ar statinio ekspertizę.
Pagrindinių Darbų Sąrašas
LR aplinkos ministro įsakymu yra patvirtintas daugiabučių namų techninės priežiūros pagrindinių darbų sąrašas, į kurį įeina jau anksčiau minėtos dvi apžiūros (nuolatinės ir sezoninės), o taip pat ir:
- Namo techninės priežiūros dokumentacijos tvarkymas.
- Privalomųjų namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros ir atnaujinimo darbų planavimas.
- Nuotekų šalinimo sistemos priežiūra.
- Geriamojo vandens sistemos priežiūra.
- Bendrojo naudojimo elektros instaliacijos ir įrenginių, apšvietimo įrenginių priežiūra.
- Stogo ir lietaus nuotekų sistemos priežiūra.
- Bendrojo naudojimo patalpų (laiptinių, holų, koridorių, rūsių ir kitų) priežiūra.
Prie pagrindinių darbų sąrašo yra priskirtas ir reagavimo į inžinerinių sistemų avarijas (dispečerizavimo) paslaugų užtikrinimas ir smulkus remontas, nereikalaujantis papildomų medžiagų ir (ar) mechanizmų.
Iš išskirtų techninės priežiūros darbų galima matyti, kad darbai dažnai yra atliekami net ne prie namo, kaip pavyzdžiui dokumentacijos tvarkymas ar atnaujinimo darbų planavimas.
Labai svarbu pabrėžti, kad namo bendrųjų konstrukcijų, bendrojo naudojimo patalpų ir bendrųjų inžinerinių sistemų defektų ir deformacijų šalinimas, planiniai darbai, kurie vykdomi pagal metinį namo priežiūros ir (ar) ilgalaikį namo atnaujinimo planą, nėra atliekami iš techninės priežiūros (eksploatacijos) lėšų.
Techninė priežiūra yra kur kas lengvesnis darbas dirbant su naujos statybos statiniais, kurie yra statomi remiantis projektais, kur naudojamos tik aplinkos poveikiams atsparios, ilgaamžės, žmogui ir aplinkai nekenksmingos medžiagos, kur gyventojai supranta, kad visi yra atsakingi už bendrojo naudojimo patalpas, jomis rūpinasi ir tausoja.
Techninės Priežiūros Specialistai Bendrijoje
Kokie techniniai prižiūrėtojai privalo būti bendrijoje - elektros, pastato, nuotekų, šilumos punkto, kiti?
Bendrija gali įdarbinti techninės priežiūros specialistus arba gali pagal ilgalaikes ar vienkartines sutartis samdyti atitinkamas paslaugas teikiančius asmenis (organizacijas ir fizinius asmenis). Labai svarbu užtikrinti šilumos ūkio priežiūrą ir bendrą pastato techninę priežiūrą. Kai kurios bendrijos atskirai samdo ir elektros priežiūros specialistus.
Plačiau apie statinių techninę priežiūrą skaitykite: 2016 12 30 Aplinkos ministro įsakymas Nr. Statinių techninė priežiūra turi panašumų su Jūsų kasmetine sveikatos patikra. Statybos įstatyme bei statybos techniniuose reglamentuose numatyti esminiai reikalavimai statiniams, kurių nesilaikant gali kilti pavojus žmonėms bei aplinkai. Visus juos išmanyti ir tinkamai įvertinti statinio būklę, jos pokyčius gali tik kvalifikuoti specialistai, pildantys kiekvienam daugiabučiui privalomą techninės priežiūros žurnalą.
Tačiau už daugiabučio techninės priežiūros organizavimą yra atsakingi patys daugiabučio gyventojai, tiksliau - butų savininkai. Gyvenamuose namuose ne rečiau nei kartą per tris mėnesius (kas du mėnesius, jei daugiabutis priskirtas ypatingiems statiniams) pas Jus apsilankys mūsų specialistas, įvertins pagrindinių pastato konstrukcijų, gaisrinės saugos bei aplinkos sanitarinę būklę. Pasibaigus šildymo sezonui atliekamas detalesnis patikrinimas, kurio metu inspektuojamos pastato konstrukcijos, inžinerinių sistemų būklė, užpildomas žurnalas bei parengiamas apžiūros aktas, nuotraukose užfiksuojamas bei įvertinamas atskirų pastato elementų nusidėvėjimas, aptariamas remonto poreikis.
Beveik 60 proc. visų Lietuvos gyventojų gyvena daugiabučiuose namuose ir jame esantis butas, dažniausiai, yra vienintelis nekilnojamasis turtas, kuris jiems priklauso. Kokia bus jo vertė priklauso ne tik nuo buto, bet ir viso daugiabučio, techninės būklės. Kokių veiksmų turi imtis kiekvienas buto savininkas, norėdamas išlaikyti savo būsto vertę, pasakoja daugiabučių administravimo ir priežiūros įmonės „Civinity Namai“ vyr. Didžioji dalis daugiabučių Lietuvoje yra pastatyti iki 1990 metų. Lietuvos statistikos departamento duomenimis didžioji dalis daugiabučių pastatyti 1961 - 1980 metais ir net 20 proc. Absoliučiai daugumai daugiabučių namų Lietuvoje skaičiuojant trisdešimt ir daugiau metų jų tinkamos techninės būklės išlaikymas reikalauja pastovios priežiūros.
Visą informaciją apie daugiabučio namo technine būklę renka namo administratoriaus įgaliotas techninis prižiūrėtojas, kuris privalo daryti pastato reguliarias apžiūras ir surašyti apžiūros protokolus. Su šiais dokumentais turi teisę susipažinti visi daugiabučio namo būtų savininkai. Geriausias būdas tai padaryti - dalyvauti susirinkimuose, kuriuose pristatomi apžiūrų rezultatai. Reguliarios techninės apžiūros metu nustačius tam tikrus trūkumus kartu su jų sąrašu pateikiamos ir rekomendacijos, kaip šie trūkumai turėtų būti tvarkomi.
Butų savininkai pritarimą išreiškia balsuodami. Tam, paprastai, organizuojamas susirinkimasi. Pasak K. „Vidutiniškai į organizuojamą susirinkimą atvyksta 30 proc. butų savininkų. Akivaizdu, kad su tokiu balsų skaičiumi sprendimų dėl darbų atlikimo priimti nepavyksta. Tokiu atveju klausimai nesprendžiami laiku, gaištamas laikas organizuojant papildomus susirinkimus, bandoma rinkti gyventojų pritarimus raštu. Norint išvengti tokių situacijų rekomenduojama iš anksto apsvarstyti ir patvirtinti ilgalaikį daugiabučio atnaujinimo darbų planą. Jame turėtų būti numatyti darbai, kurie turi būti atlikti, norint išvengti nepageidaujamų vandens, elektros ar kitų inžinerinių tinklų avarijų.
„Norėdami išsaugoti nekilnojamojo turto vertę pirmiausia turime galvoti apie tinkamą jo priežiūrą. Reagavimas tik į kilusias avarijas nėra tolygu tinkamai priežiūrai. Deja, bet jeigu gyventojai nėra suinteresuoti išsaugoti savo turto vertę, labai sunku su jais sutarti tam tikrą priežiūros planą bei jo laikytis.
Raustytės, ilgalaikio plano sudarymą galima prilyginti daugiabučio namo savininkų strategijai kaip išlaikyti, o gal ir padidinti, nekilnojamojo turto vertę. Turint planą nelieka netikėtumo efekto, nereikia kaskart atėjus tam tikrų darbų atlikimo terminui diskutuoti iš esmės, ar tokie darbai reikalingi. Vienas iš jų - kaupiamosios lėšos.
„Svarbu suprasti, kad šis teisės aktais nustatytas tarifas yra minimalus ir gyventojai, bendru sutarimu, gali pritarti jo padidinimui. Tokiu atveju butų savininkai kas mėnesį moka šiek didesnę sumą, tačiau ilgainiui sukaupia žymiai daugiau lėšų, kurias gali naudoti namo atnaujinimui susijusiems darbams kaskart nesusiduriant su problema, kad dalis gyventojų neturi galimybių iš karto sumokėti didesnę sumą už reikiamus atlikti darbus,“ - sako K.
Daugiabučio gyvenamojo namo (toliau - namo) techninę priežiūrą organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas, administratorius (toliau - valdytojas) paskirdamas techninį prižiūrėtoją.
Atliekant nuolatinius stebėjimus, vizualiai apžiūrimi namo bendrojo naudojimo objektai, nurodyti gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų apraše, namo bendrosios konstrukcijos, bendrosios inžinerinės sistemos (išskyrus šildymo ir karšto vandens sistemas ir liftus, kurių priežiūrai nustatyti specialūs reikalavimai), bendrojo naudojimo patalpų fizinė ir sanitarinė būklė, fiksuojami (įskaitant fotografavimą) pastebėti defektai ir deformacijos, avarijų pavojai ir numatomos priemonės jiems pašalinti, statinio tyrimo ar ekspertizės poreikis.
Periodinių (sezoninių) apžiūrų metu vertinami namo bendrojo naudojimo objektų būklės pokyčiai pasibaigus šildymo sezonui, jų remonto ar kitokio tvarkymo poreikis. Rudeninės apžiūros metu patikrinamas namo ir jo inžinerinių sistemų paruošimas šildymo sezonui ir nustatomos priemonės pastebėtiems trūkumams pašalinti. Ilgalaikį planą ir lėšų kaupimą plane numatomiems darbams valdytojas derina su namo savininkais.
Už nustatytų reikalavimų pažeidimus įstatymų nustatyta tvarka atsako daugiabučio gyvenamojo namo butų ir kitų patalpų savininkai, bendrojo naudojimo objektų valdytojai ir techniniai prižiūrėtojai.
Parengta pagal STR 1.03.07:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.
Pagal nuolatinių stebėjimų, apžiūrų, statinio tyrimų ar ekspertizės, energijos vartojimo pastate auditą ar pastato energinio naudingumo sertifikavimo duomenis ar šiluminės energijos sąnaudų analizės duomenis, nustatomi privalomieji pastebėtų defektų ir deformacijų šalinimo.
tags: #daugiabucio #namo #techninio #primastar