Garažų savininkų bendrijos (GSB) įstatai yra pagrindinis dokumentas, reglamentuojantis bendrijos veiklą, narių teises ir pareigas. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius įstatų aspektus, remiantis pavyzdiniu įstatų šablonu ir teisiniais patarimais.
Bendrijos Narystė ir Valdymas
Narystės Aspektai
Bendrijos nariu laikomas kiekvienas patalpos savininkas, kuris iki tam tikros datos turėjo nuosavybės teisę į patalpą bendrijos pastate.
Visi Bendrijos nariai registruojami Bendrijos narių registravimo knygoje (sąraše), priskiriant konkrečius narius konkrečiam Namui pagal turimas nuosavybėje Patalpas.
Įsteigtos ir įregistruotos Bendrijos nariais Patalpų savininkai tampa pateikę rašytinį prašymą Bendrijos pirmininkui ir šiam įregistravus jį Bendrijos narių registravimo knygoje.
Patalpų savininkai, atsiskaitę su Bendrija pagal savo prievoles, gali išstoti iš Bendrijos pateikę rašytinį prašymą Bendrijos pirmininkui ir šiam padarius atitinkamus įrašus apie tai Bendrijos narių registravimo knygoje.
- Patalpų savininkams - juridiniams asmenims bei valstybei ir savivaldybėms Bendrijos veikloje atstovauja jų įgalioti asmenys.
- Patalpų bendraturčiams atstovauja vienas asmuo jų tarpusavio susitarimu.
- Įgalioti kitą asmenį atstovauti jų interesams palaikant santykius su Bendrija ir jos valdymo organais dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų naudojimo, valdymo, priežiūros ir atnaujinimo, nurodydami įgaliojimo terminą, teisių ir pareigų apimtį.
Valdymo Organai
Aukščiausias Bendrijos organas yra Bendrijos narių visuotinis susirinkimas (toliau - Narių susirinkimas).
Narių susirinkimus šaukia Bendrijos pirmininkas šiuose Įstatuose nustatyta tvarka, bet ne rečiau kaip vieną kartą per metus, pasibaigus ūkiniams (finansiniams) metams.
Susirinkimas taip pat turi būti sušauktas, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip 1/4 Bendrijos narių kiekviename Name (arba daugiaukaip 1/4 Bendrijos narių bent viename Name, jeigu Narių susirinkimas šaukiamas pasibaigus Bendrijos pirmininko kadencijai) ir/arba daugiau kaip 1/4 Įgaliotinių.
Apie šaukiamą Narių susirinkimą jo organizatorius (iniciatorius) turi ne vėliau kaip prieš 14 (keturiolika) dienų iki susirinkimo dienos paskelbti skelbimų lentose Namų laiptinėse arba kitose gerai matomose vietose, nurodyti susirinkimo vietą, datą ir laiką, kartu paskelbti susirinkimo darbotvarkę ir siūlomų sprendimų projektus arba nurodyti vietą, kur ir kokiu laiku galima susipažinti su sprendimų projektais.
Apie šaukiamą Narių susirinkimą Bendrijos pirmininkas turi paskelbti ir Bendrijos interneto svetainėje.
Jei susirinkimo darbotvarkėje numatyta rinkti ar atšaukti Bendrijos valdymo organą, keisti Bendrijos įstatus ar svarstyti Bendrijos reorganizavimo ar likvidavimo klausimus, metinę Bendrijos pajamų ir išlaidų sąmatą, lėšų skolinimosi klausimą, apie Bendrijos narių susirinkimą nariams pranešama raštu.
Narių susirinkimas turi būti šaukiamas kasmet ne vėliau kaip per 3 (tris) mėnesius pasibaigus finansiniams metams.
Narių susirinkimas laikomas teisėtu ir gali priimti sprendimus, kai jame dalyvauja daugiau kaip 1/2 Bendrijos narių (įskaitant Bendrijos narius, atstovaujamus pagal balsavimo teisės perleidimo sutartis ir Bendrijos narius, Įstatų nustatyta tvarka iš anksto pareiškusius nuomonę raštu susirinkimo darbotvarkės klausimais), kvorumą skaičiuojant kiekvienam Namui atskirai.
Jeigu kvorumo nėra, laikoma, kad visuotinis susirinkimas neįvyko, ir ne anksčiau kaip po 2 (dviejų) savaičių turi būti sušauktas pakartotinis susirinkimas, kuris turi teisę svarstyti ir priimti sprendimus pagal neįvykusio susirinkimo darbotvarkę.
Įgaliotiniai
Konkretaus Namo Įgaliotiniai renkami kiekvieno konkretaus Namo Patalpų savininkų - Bendrijos narių - susirinkimuose paprasta balsų dauguma.
Kiekvieno Namo Įgaliotinių kandidatūras siūlo konkretaus Namo Patalpų savininkai.
Įgaliotiniai renkami 4 (ketverių) metų laikotarpiui.
Įgaliotiniu gali būti tik Bendrijos narys.
- Nuo kiekvienos Namo laiptinės renkama po vieną (penkių aukštų laiptinėse) ir po tris (devynių aukštų laiptinėse) įgaliotinius.
- Kiekvieno Namo Bendrijos nariai turi teisę bet kuriuo metu atšaukti jų išrinktą Įgaliotinį ir išrinkti kitą Įgaliotinį.
- Įgaliotiniai atšaukiami ta pačia, aukščiau nurodyta, tvarka, kaip ir renkami.
- Išrinkti Įgaliotiniai registruojami Įgaliotinių knygoje.
- Prieš balsuodamas Įstatų 47.2 punkte nurodytais klausimais Įgaliotinis privalo atlikti Patalpų savininkų - Bendrijos narių, kuriems jis atstovauja, apklausą ir balsuoti, atsižvelgdamas į daugumos valią.
- Apklausą Įgaliotinis vykdo raštu Įstatų VIII skyriuje nurodyta tvarka arba tiesiogiai apklausdamas atstovaujamus Bendrijos narius ir rinkdamas jų parašus ant balsavimo lapo.
Apklausa laikoma įvykdyta, jeigu Įgaliotinis apklausė daugiau kaip 1/2 atstovaujamų Bendrijos narių.
Įgaliotinių susirinkimą šaukia Bendrijos pirmininkas.
Įgaliotinių susirinkimas taip pat turi būti sušauktas, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba daugiau kaip 1/4 Įgaliotinių.
Įgaliotinių susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip 1/2 dalyvaujančių Įgaliotinių, išskyrus sprendimus dėl Bendrijos pirmininko rinkimo/atšaukimo, kurie yra teisėti, jeigu už juos balsavo daugiau kaip 3/5 visų Įgaliotinių.
Tais atvejais, kai sprendžiama dėl klausimų, išimtinai susijusių su konkretaus Namo eksploatavimu, remontu, priežiūra arba su konkretaus Namo gyventojų poreikių tenkinimu, Įgaliotinių susirinkimo sprendimai yra teisėti, kai už juos balsuoja ne mažiau kaip 2/3 to konkretaus Namo Įgaliotinių.
Atsisakyti Įgaliotinio pareigų, apie tai prieš 2 (du) mėnesius pranešęs Bendrijos pirmininkui.
Bendrijos Pirmininkas
Bendrijos pirmininką renka Narių susirinkimas (Įstatų numatytais atvejais - Įgaliotinių susirinkimas).
Bendrijos pirmininkas renkamas 3 (trejų) metų laikotarpiui.
Bendrijos pirmininko kadencijų skaičius neribojamas.
Iki Bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos Narių susirinkimas (Įgaliotinių susirinkimas) turi išrinkti naują bendrijos pirmininką.
Narių susirinkimas turi teisę bet kuriuo metu atšaukti išrinktą Bendrijos pirmininką.
Bendrijos pirmininkas atšaukiamas ta pačia, aukščiau nurodyta, tvarka, kaip ir renkamas.
Bendrijos pirmininkas yra pavaldus Bendrijos narių ir (ar) Įgaliotinių susirinkimui ir atlieka visas jo pavestas funkcijas.
- Bendrijos pirmininkas per 10 (dešimt) darbo dienų nuo Bendrijos nario kreipimosi dienos privalo suteikti jam informaciją apie Bendrijos organų sprendimus, turtą, kaupiamąsias lėšas, įmokas ir kitus privalomus mokesčius, susijusius su Bendrijos veikla.
- Visus Bendrijos narių rašytinius pareiškimus, prašymus, skundus Bendrijos pirmininkas registruoja ir išnagrinėja per 10 (dešimt) darbo dienų.
- Bendrijos pirmininkas privalo atlyginti Bendrijai nuostolius, padarytus dėl Bendrijos pirmininko sprendimų, priimtų pažeidžiant šiuos Įstatus, Bendrijos įstatymą ir kitus Lietuvos Respublikos įstatymus.
Bendrijos pirmininkas gali būti atleidžiamas nuo atlyginimo nuostolių, kuriuos jis padarė atlikdamas pareigas, jeigu jis rėmėsi Bendrijos vidaus dokumentais ir kita informacija, kurios tikrumu nebuvo pagrindo abejoti, arba veikė neviršydamas normalios ūkinės rizikos laipsnio.
Bendrijos pirmininkas privalo sudaryti bendrojo naudojimo objektų aprašą ir prireikus jį papildyti arba pakeisti.
Šiame apraše turi būti nurodyta bendrojo naudojimo objektų techninė būklė.
Bendrijos pirmininkas bendrojo naudojimo objektų aprašą paskelbia Patalpų savininkams Namų skelbimų lentose bei kitomis vidaus komunikacijos priemonėmis, ir pateikia jį kitiems jam žinomiems su bendrojo naudojimo objektų valdymu susijusiems suinteresuotiems asmenims.
Bendrijos Finansai ir Turtas
Bendrijos išlaidos paskirstomos vadovaujantis priskirtinumo Namams principu.
Namų bendrojo naudojimo patalpos, bendrojo naudojimo inžinerinė įranga, bendrojo naudojimo konstrukcijos priklauso visiems konkretaus Namo savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Bendrija moka žemės nuomos mokestį su 50 proc. lengvatą.
Bendrija turi teisę reikalauti narių mokėti nustatytas įmokas. Jei narys nemoka:
- Siunčiamas rašytinis raginimas (pretenzija);
- Nesant atsakymo - kreipiamasi į teismą dėl skolos išieškojimo;
- Teismo sprendimą vykdo antstolis.
Bendrijos Dokumentacija ir Revizija
Bendrijos metinių finansinių atskaitų rinkinį iki tvirtinimo Narių susirinkime (Įgaliotinių susirinkime) turi patikrinti Bendrijos revizijos komisija (revizorius).
Narių susirinkimas (Įgaliotinių susirinkimas) gali nuspręsti samdyti audito įmonę Bendrijos metinių finansinių ataskaitų auditui atlikti. Audito išvados pateikiamos Bendrijos pirmininkui ir Narių susirinkimui (Įgaliotinių susirinkimui).
Revizijos komisijos pirmininką ir narius arba revizorių ne ilgesniam kaip 4 (ketverių) metų laikotarpiui renka ir atšaukia Narių susirinkimas (Įgaliotinių susirinkimas).
Bendrijos metinės ūkinės finansinės veiklos ir finansinių ataskaitų patikrinimui, taip pat neeiliniam Bendrijos ūkinės finansinės veiklos patikrinimui su revizijos komisijos nariais (revizoriumi) gali būti sudaroma laikinoji darbo sutartis.
Revizijos komisija (revizorius) privalo atlikti neeilinį Bendrijos ūkinės bei finansinės veiklos patikrinimą, jei to reikalauja daugiau kaip 1/5 Bendrijos narių, ir revizijos ataskaitą pateikti Narių susirinkimui.
Revizijos komisija (revizorius) taip pat privalo patikrinti pavienio Namo Patalpų savininkų kaupiamąsias lėšas ir jų panaudojimą, kai to pareikalauja daugiau kaip 1/5 to Namo Patalpų savininkų.
- Bendrijos pirmininkas privalo pateikti revizijos komisijai (revizoriui) arba auditoriui paaiškinimus ir visus patikrinimui (auditui) atlikti reikalingus dokumentus.
- Revizijos komisija (revizorius), nustačiusi (nustatęs) Bendrijos ūkinės finansinės veiklos pažeidimų, turi teisę reikalauti, kad Bendrijos pirmininkas sušauktų neeilinį Narių susirinkimą (Įgaliotinių susirinkimą).
- Jeigu Bendrijos pirmininkas per 30 (trisdešimt) kalendorinių dienų nuo šio reikalavimo pateikimo dienos Narių susirinkimo (Įgaliotinių susirinkimo) nesušaukia, susirinkimą šaukia ir jo darbotvarkę nustato revizijos komisija (revizorius).
Sprendimų Priėmimas ir Informavimas
Sprendimai dėl Patalpų savininkų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, Namo (Namų) šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, Patalpų savininkų sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl priemonių, nesusijusių su Namo (Namų) naudojimo ir priežiūros privalomųjų reikalavimų įgyvendinimu, dėl Namo (Namų) atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų Patalpų savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų.
Sprendimai dėl atskirų bendrojo naudojimo objektų, kurie pagal bendrojo naudojimo objektų aprašą yra arba gali būti naudojami tenkinti ne visų Patalpų savininkų, o tik jų dalies poreikius, nepažeidžiant kitų Patalpų savininkų teisių ir Narių susirinkimo sprendimų dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo, naudojimo, remonto ar atnaujinimo ir tam reikalingų lėšų kaupimo ar skolinimosi, gali būti priimami tos dalies Patalpų savininkų ir yra privalomi tai daliai Patalpų savininkų.
Narių susirinkimo darbotvarkės klausimais Bendrijos narys, Įgaliotinių susirinkimo darbotvarkės klausimais Įgaliotinis gali iš anksto raštu pareikšti savo nuomonę. Tai galima atlikti pasirinktinai: elektroniniu laišku persiunčiant pasirašytą ir nuskenuotą raštą arba pasirašytą raštą užklijuotame voke įteikiant (nusiunčiant) Narių susirinkimo (Įgaliotinių susirinkimo) organizatoriui. Nuomonė pareiškiama raštu, aiškiai nurodant, kokiam sprendimui narys pritaria arba nepritaria.
Įstatuose yra numatyta, kad informuojant bendrijos narius raštu, laikoma, kad adresatas susipažino su informacija po septynių kalendorinių dienų?
Nuostatos, kuri įrašyta bendrijos įstatuose, reikia laikytis, t.y. kai informuojate bendrijos narius raštu, praneškite apie šaukiamą susirinkime ne prieš 14 dienų, bet prieš 21 dieną.
Kiti Svarbūs Klausimai
Vidaus Tvarka
Bendrija gali patvirtinti vidaus taisykles, kurios būtų privalomos visiems nariams.
Tokios taisyklės turėtų būti:
- Priimtos visuotiniame narių susirinkime;
- Aiškiai paskelbtos;
- Neprieštarauti įstatymams ar įstatams.
Neteisėtos Kliūtys
Jei narys neteisėtai pastato kliūtį, tvorelę ar užtveria pravažiavimą:
- Pirmiausia rekomenduojama kreiptis raštu ir pareikalauti pašalinti kliūtį;
- Jei nepadeda - galima kviesti policiją ar statybos inspekciją;
- Kraštutiniu atveju - kreiptis į teismą dėl pašalinimo ir žalos atlyginimo.
Servitutai
Servitutas gali būti:
- Nustatomas šalių susitarimu (sutartimi);
- Arba - teismo sprendimu, jei ginčas neišsprendžiamas taikiai.
Teisininkas padės įvertinti faktinę situaciją ir parengti reikalingus dokumentus.
Bendro Turto Valdymas
Bendras turtas valdomas visų narių bendrai, todėl svarbiausi sprendimai turi būti:
- Priimti visuotiniame narių susirinkime;
- Užfiksuoti protokoluose;
- Atitikti bendrijos įstatus ir galiojančius įstatymus.
Konfliktų Sprendimas
Jei narys ginčija bendrijos sprendimus ar kelia konfliktus:
- Užfiksuoti bendrijos sprendimą raštu (protokoluose);
- Pateikti argumentuotą atsakymą ginčijančiam nariui;
- Jei ginčas tęsiasi - galima pasitelkti teisininką arba kreiptis į teismą.
Teisinė Pagalba
Galimi keli variantai:
- Vienkartinė pagalba (pvz., dokumentų rengimas, konsultacija);
- Atstovavimas konkrečiuose ginčuose (ribos, skolos, servitutai);
- Mėnesinė teisinė priežiūra, kai teisininkas reaguoja į visus kasdienius klausimus.
Dokumentų Rinkinys
Galime parengti visą būtiną dokumentų paketą:
- Nauji arba koreguoti įstatai;
- Vidaus taisyklių projektai;
- Susirinkimų šaukimo ir protokolų šablonai;
- Šablonai dėl narių skolų išieškojimo ar vidaus tvarkos pažeidimų.
Įstatų Keitimas
Įstatai keičiami Narių susirinkimo sprendimu.
Įstatai patvirtinti visuotiniame Bendrijos narių susirinkime 2015 m. kovo ___ d., protokolo Nr. I.
Kada Reikia Keisti Bendrijos Įstatus?
Įstatus verta keisti, kai:
- Jie nebeatitinka galiojančių teisės aktų;
- Keičiasi valdymo tvarka, įmokų skaičiavimo ar balsavimo taisyklės;
- Norima aiškiau sureguliuoti narių pareigas ar vidaus tvarką.
Nauji įstatai turi būti patvirtinti visuotiniame susirinkime ir registruoti Registrų centre.
Pavyzdys: 321-osios Garažų Statybos ir Eksploatavimo Bendrija
321 - osios garažų statybos ir eksploatavimo bendrijoje keturiuose atskiruose korpusuose yra 152 garažų boksai, iš jų po vieną garažą turi 119 savininkai, po du garažus turi 7 savininkai, po trys garažus turi - 1 savininkas, po keturis garažus turi - 1 savininkas, po penkis garažus turi - 1 savininkas, po septynis garažus turi - 1 savininkas.
Susirinkime dalyvauja 28 garažų savininkai, savo nuosavybę, užregistravę Registrų centre ir pripažinti bendrijos nariais.
Paskaičiavus buvo nurodyta kad kelio remontą reikia atlykti trečiame,Ketvirtame ir penktame pravažiavime, viso susidėjus gaunasi suma 1870.00 eur. Suma dalyjama tarp 60 garažų. Kiekvienam nariui po 31.00 eur.
NUTARTA: Surinkti iš asmenų vykdančių komercinę veiklą bendrijos teritorijoje po 50 eur.
Jūsų valdymo dokumentų keitimas
Dokumentai yra kokybiški teisine prasme, eilę kartų naudoti bei pasiteisinę praktikoje.
Jie yra rekomendacinio pobūdžio, kadangi tai nėra dokumentai, parengti pagal asmens individualius poreikius.
Jei asmuo pageidauja pilnai parengto ir jo poreikius atitinkančio įmonės steigimo dokumentų paketo, kurį Svetainės savininkas parengtų pagal asmens užsakymą, ir asmeniui beliktų dokumentus tik pasirašyti, tokiu atveju reikalinga užpildyti užsakymo formą „Individualaus dokumento užsakymas“ Svetainės skiltyje „SUTARČIŲ PARENGIMAS, REVIZIJA, KOREGAVIMAS“.
