Daugiabučio Namo Statybos Garantiniai Terminai: Ką Svarbu Žinoti?

Įsivaizduokite: įsigijus naują būstą ar jame gyvenant ima ryškėti įvairūs statinio defektai, pavyzdžiui, nuo fasado pradeda byrėti tinkas, plytelės ar atsiveria plyšys. Tuomet statinys atrodo neestetiškai, abejonių ima kelti ir jo saugumas. Todėl svarbu žinoti, kokie yra statybos darbų garantiniai terminai ir kas atsakingas už defektų šalinimą.

Statinių Garantiniai Laikotarpiai

Koks yra statinių garantinis laikotarpis? Statinių (tarp jų ir daugiabučių namų) garantiniai terminai nustatyti Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.698 straipsnyje:

Rangovas, projektuotojas, statinio projekto ekspertizės rangovas ar statybos techninis prižiūrėtojas atsako už objekto sugriuvimą ar defektus, jeigu objektas sugriuvo ar defektai buvo nustatyti per:

1. 5 metus;
2. 10 metų - esant paslėptų statinio elementų (konstrukcijų, vamzdynų ir kt.);
3. 20 metų - esant tyčia paslėptų defektų.

Nustatyti terminai pradedami skaičiuoti nuo visų rangovo atliktų statybos darbų rezultatų perdavimo užsakovui dienos (kai statyba vyko rangos būdu) arba nuo statybos užbaigimo dienos (kai statyba vyko ūkio arba mišriu būdu). Taip pat Statybos įstatyme (41 straipsnio 1 dalyje) nurodyta, kad statinio garantinis terminas negali būti trumpesnis už civilinio kodekso nustatytą terminą.

Statinio projektavimo, rangos ir statinio statybos techninės priežiūros sutartyse statinio garantinis terminas gali būti nustatomas ilgesnis už Civilinio kodekso 6.698 straipsnyje nurodytą terminą.

Kas yra paslėpti statybos darbai?

Paslėpti statybos darbai - tai vėliau atliktais darbais (tarp jų - statybos darbais, kuriais sumontuotos (įrengtos) paslėptos statinio konstrukcijos) paslėptas statybos darbų rezultatas. O paslėptos statinio konstrukcijos - vėliau sumontuotomis kitomis konstrukcijomis ar viršutiniu apdailos sluoksniu paslėptos konstrukcijos. Vėliau atliktais statybos darbais, kuriais sumontuotos (įrengtos) paslėptos statinio konstrukcijos (vėliau sumontuotomis kitomis konstrukcijomis ar viršutiniu apdailos sluoksniu paslėptos konstrukcijos) paslėptas statybos darbų rezultatas, laikytinas paslėptais statybos darbais.

Atsakomybė Už Statinio Priežiūrą

Kas atsako už statinio priežiūrą po statybos užbaigimo ir kas ją vykdo? Statinio priežiūra - Statybos įstatymo ir kitų teisės aktų nustatytų techninių, organizacinių ir viešojo administravimo priemonių visuma vykdant statinio techninę priežiūrą ir statinio naudojimo priežiūrą. Nustatyta tvarka organizuoti ir (ar) atlikti pabaigto statyti ir naudojamo statinio techninę priežiūrą yra šio statinio naudotojų pareiga.

Daugiabučio gyvenamojo namo techninę priežiūrą organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas (namo administratorius arba bendrija) paskirdamas techninį prižiūrėtoją. Statinio techninis prižiūrėtojas, atlikdamas konkretaus statinio techninę priežiūrą, vykdo organizacines ir technines priemones statinio techninei būklei palaikyti, kad būtų užtikrinti Reglamente (ES) Nr. 305/2011 nustatyti esminiai statinių reikalavimai per ekonomiškai pagrįstą statinio naudojimo trukmę.

Statinio techninę priežiūrą sudaro:

1. Nuolatinis statinio būklės stebėjimas, kurio tikslas - nustatyti vizualiai pastebimus statinio būklės pokyčius statinio naudojimo metu;
2. Statinio periodinės ir specializuotos apžiūros, kurių tikslas - nustatyti statinio techninės būklės pokyčius per tam tikrą laiką arba kitais atvejais, jeigu tokios apžiūros numatytos šio įstatymo 48 straipsnio 4 dalyje nurodytose taisyklėse;
3. Pastebėtų statinio būklės defektų šalinimas;
4. Remonto (paprastojo arba kapitalinio) organizavimas.

Taigi, tiek statinio garantiniu laikotarpiu, tiek ir jam pasibaigus, statinių priežiūra vykdoma ta apimtimi, kurią numato statinio techninę priežiūrą ir statinio naudojimo priežiūrą reglamentuojantys teisės aktai. Nuolatinis naudojamo statinio būklės stebėjimas atliekamas statinio techninės priežiūros apimtyje. Organizacines ir technines priemones statinio techninei būklei palaikyti, kad būtų užtikrinti Reglamente (ES) Nr. 305/2011 nustatyti esminiai statinių reikalavimai, vykdo statinio techninis prižiūrėtojas.

Daugiabučio gyvenamojo namo tyrimus, namo, jo dalies ekspertizę organizuoja namo administratorius arba bendrija. Daugiabučių gyvenamųjų namų naudojimo priežiūrą vykdo savivaldybių administracijos.

Defektų Šalinimas Garantiniu Laikotarpiu

Kas atsako už defektų šalinimą garantiniu laikotarpiu? Statinio statybos rangovas, projektuotojas, statinio projekto ekspertizės rangovas ar statybos techninis prižiūrėtojas atsako už objekto sugriuvimą ar defektus, jeigu objektas sugriuvo ar defektai buvo nustatyti per Civilinio kodekso 6.698 straipsnyje nustatytą garantinį laikotarpį.

Garantiniu laikotarpiu išryškėję defektai šalinami šia tvarka:

1. Statytojas, per garantinį laiką nustatęs statinio statybos defektų, pakviečia rangovo įgaliotą atstovą ir surašo dvišalį aktą, kuriame nurodo išryškėjusius statybos defektus ir su rangovu suderina jų padarinių pašalinimo terminą; jei rangovo įgaliotas atstovas neatvyksta arba atsisako pasirašyti dvišalį aktą, galioja statytojo surašytas vienašalis aktas;
2. Jei rangovas nepašalina statybos defektų akte nurodytu terminu, statytojas kreipiasi į teismą dėl rangovo įpareigojimo pašalinti statybos defektus arba dėl statybos defektų šalinimo išlaidų išieškojimo iš rangovo, jei statytojas juos pašalino savo lėšomis ir apie tai raštu informuoja Statybos inspekciją;
3. Statybos inspekcija, gavusi statytojo informaciją apie rangovo vengimą šalinti statinio garantiniu laiku nustatytus statybos defektus, teikia VĮ Statybos produkcijos sertifikavimo centras medžiagą ir siūlymus dėl rangovo veiklos įvertinimo ir (ar) dokumento, suteikiančio rangovui teisę vykdyti atitinkamus statybos darbus, panaikinimo.

Atsižvelgiant į tai, per garantinį terminą išaiškėję statybos defektai užfiksuojami ir šalinami nustatyta tvarka. Jei šalys nesutaria dėl defektų (pavyzdžiui, atsiradimo, jų masto ir kt.), yra galimybė išsikviesti nepriklausomą ekspertizės įmonę, kuri atliktų ekspertizę ir nustatytų atsiradusių defektų priežastis ir mastą.

Defektų Šalinimas Po Garantinio Laikotarpio

Kas atsako už defektų šalinimą po garantinio laikotarpio? Statinių naudotojai privalo:

• Statybos įstatymo ir kitų Lietuvos Respublikos įstatymų nustatyta tvarka organizuoti ir (ar) atlikti statinio techninę priežiūrą;
• Suremontuoti, rekonstruoti arba nugriauti statinius, jeigu tolesnis jų naudojimas kelia pavojų žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai;
• Leisti statinių naudojimo priežiūrą atliekančių viešojo administravimo subjektų pareigūnams, atliekantiems savo funkcijas, Lietuvos Respublikos įstatymų nustatyta tvarka patekti į naudojamą statinį, butą ir kitas gyvenamąsias patalpas ir apžiūrėti juos; pateikti šiems pareigūnams su statinio, buto ir kitų gyvenamųjų patalpų naudojimu ir jų technine priežiūra susijusius dokumentus.

Naudojamo daugiabučio gyvenamojo namo techninę priežiūrą organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas (namo administratorius) paskirdamas techninį prižiūrėtoją.

Statinio techninę priežiūrą sudaro:

1. Nuolatinis statinio būklės stebėjimas, kurio tikslas - nustatyti vizualiai pastebimus statinio būklės pokyčius statinio naudojimo metu;
2. Statinio periodinės ir specializuotos apžiūros, kurių tikslas - nustatyti statinio techninės būklės pokyčius per tam tikrą laiką arba kitais atvejais, jeigu tokios apžiūros numatytos šio įstatymo 48 straipsnio 4 dalyje nurodytose taisyklėse;
3. Pastebėtų statinio būklės defektų šalinimas;
4. Remonto (paprastojo arba kapitalinio) organizavimas.

Pagal namo būklės vertinimo išvadas, užtikrindamas namo bendrųjų konstrukcijų ir patalpų būklę, bendrųjų inžinerinių sistemų funkcionavimą pagal šių sistemų priežiūrą ir (ar) naudojimą reglamentuojančių teisės aktų reikalavimus ir (ar) gamintojo instrukcijas, kitus dokumentus, kad būtų išvengta pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, daugiabučio gyvenamojo namo administratorius arba bendrija nedelsiant organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo ir likvidavimo darbus.

Nustatytus namo bendrojo naudojimo objektų defektų ir deformacijų, dėl kurių negresia materialiniai nuostoliai, pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, šalinimo, atnaujinimo (remonto) darbus, bendrojo naudojimo inžinerinių sistemų, bendrojo naudojimo patalpų sanitarijos ir higienos reikalavimus užtikrinančius darbus daugiabučio namo administratorius arba bendrija numato metiniame ir (ar) ilgalaikiame plane.

Jei dėl paskelbtos nepaprastosios padėties, ekstremaliosios situacijos ar karantino valstybės ar savivaldybės teritorijoje, siekiant užtikrinti gyventojų sveikatos apsaugą, būtina atlikti sanitarijos ir higienos reikalavimus užtikrinančius darbus, jie organizuojami ir atliekami pagal atsakingų institucijų rekomendacijas ar nurodymus. Sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų remonto daugiabučiame name priimami balsų dauguma. Daugiabučių gyvenamųjų namų naudojimo priežiūrą vykdo savivaldybių administracijos.

Statybos Inspekcijos Funkcijos

Ar Statybos inspekcija tikrina pastatus, jų saugumą, kai jie pabaigti statyti ir naudojami? Viešojo administravimo subjektai vykdantys pastatų naudojimo priežiūrą yra savivaldybių administracijos. Statybos inspekcija šiame procese nedalyvauja. Pastatų garantiniu laikotarpiu gavusi statytojo informaciją apie rangovo vengimą šalinti statinio garantiniu laiku nustatytus statybos defektus, Statybos inspekcija teikia VĮ Statybos produkcijos sertifikavimo centras medžiagą ir siūlymus dėl rangovo veiklos įvertinimo ir (ar) rangovo atestato panaikinimo.

Kai naudojamame pastate vykdomi statybos darbai, tai statybos (bet ne naudojimo) valstybinę prižiūrą vykdo Statybos inspekcija.

Ką Daryti, Jei Rangovas Bankrutavo?

Kas apmoka defektų šalinimą, jei rangovas bankrutavo? Rangovas kartu su statybos darbų perdavimo statytojui (užsakovui) aktu turi pateikti dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį. Šis dokumentas rangovo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statytojui (užsakovui).

Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu 3 metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos. Šis reikalavimas netaikomas griaunant statinius ir statant nesudėtinguosius statinius.

Tai pat, nekilnojamojo turto vystytojas atsako statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą. Užtikrindamas šį reikalavimą, nekilnojamojo turto vystytojas turi pateikti statinio (jo dalies) (išskyrus nesudėtingąjį statinį (jo dalį) įgijėjui dokumentą, kuriuo užtikrinamas garantinio laikotarpio prievolių įvykdymas pagal pasirašytą rangos sutartį.

Šis dokumentas nekilnojamojo turto vystytojo nemokumo ar bankroto atveju turi užtikrinti dėl rangovų kaltės atsiradusių defektų, nustatytų per pirmuosius 3 statinio garantinio termino metus, šalinimo išlaidų apmokėjimą statinio (jo dalies) įgijėjui. Defektų šalinimo užtikrinimo suma statinio garantiniu 3 metų laikotarpiu turi būti ne mažesnė kaip 5 proc. statinio statybos kainos.

Šis reikalavimas nepanaikina rangovo garantinio laikotarpio prievolių nekilnojamojo turto vystytojui kaip statytojui (užsakovui). Paminėtos Statybos įstatymo nuostatos galioja nuo 2017-01-01.

Svarbūs Aspektai Renovuojant Daugiabutį Namą

Daugiabučio namo atnaujinimas (renovacija) yra sudėtingas procesas, kurio rezultatais gyventojai tikisi džiaugtis ilgai. Garantinis raštas nėra tik formalumas - tai dokumentas, patvirtinantis rangovo įsipareigojimą neatlygintinai pašalinti statybos defektus, atsiradusius eksploatacijos metu.

Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, rangovas atsako už objekto griūtį ar defektus, jei jie nustatomi per nustatytą garantinį laiką. Rangovas privalo užtikrinti, kad atlikti statybos darbai atitiktų normatyvinių statybos dokumentų reikalavimus ir sutarties sąlygas.

Jei garantiniu laikotarpiu pastebėjote nekokybiškai atliktus darbus (pvz., lupasi dažai, drėksta siena, neveikia ventiliacija), būtina nedelsiant reaguoti. Bendrija ar administruojanti įmonė turi raštu kreiptis į rangovą, nurodydama defektus ir pareikalaudama juos pašalinti per protingą terminą.

tags: #daugiabucio #namo #statybos #ir #irenginiu #garantija