Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti, kokie objektai laikomi bendrojo naudojimo ir kaip jie yra valdomi. Šiame straipsnyje aptarsime, kas patenka į šią kategoriją, kokios yra savininkų teisės ir pareigos, bei kaip sprendžiami ginčai dėl bendro turto.
Kas Yra Bendrojo Naudojimo Objektai?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Todėl pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Bendrojo Naudojimo Objektų Aprašas
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše. Jame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai. Aprašas turėtų atspindėti realią situaciją, tam jis ir rengiamas. Aprašui tinkamai parengti dažniausiai kreipiamasi pagalbos į statybų specialistus.
Bendrojo naudojimo aprašą tvirtina bendrijos narių visuotinis susirinkimas. Įprastai bendrija užsako, kad aprašą parengtų statybų specialistai, naudodamiesi Aplinkos ministro įsakymu patvirtinta pavyzdine "Dagiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato (pastatų) bendrojo naudojimo objektų aprašo" forma. Patikrinus, ar viskas atitinka esamą situaciją, aprašas tvirtinamas. Aprašas gali būti koreguojamas, pakeistą aprašą vėl turi patvirtinti bendrijos nariai.
Kas Įeina Į Bendrojo Naudojimo Objektų Sąrašą?
Pagal Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai apima:
Bendrosios pastato konstrukcijos:
- Pamatai
- Visos laikančiosios sienos ir kolonos
- Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų
- Perdangos
- Stogas
- Fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos)
Bendrosios pastato inžinerinės sistemos:
- Pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga
- Pastato elektros skydinė
- Šilumos punktas
- Šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynai ir radiatoriai
- Vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynai, rankšluosčių džiovintuvai
- Kiti
Bendrijos Teisės ir Pareigos
Bendrija, kaip yra įrašyta ir Bendrijų įstatyme, steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.
Klausimai Dėl Remonto ir Finansavimo
Balkono remontas: kas atsakingas?
Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos priskiriamos prie bendrojo naudojimo objektų. Taigi, balkono remontas turėtų būti finansuojamas iš bendrijos lėšų. Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas, reikėtų vertinti individualiai.
Lifto keitimas: ar privalo mokėti pirmo aukšto gyventojai?
Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Įkrovos stotelių įrengimas: ar visi turi mokėti?
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Nuotekų sistemos remontas: kas turi mokėti?
Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Kaip Spręsti Ginčus?
Jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo.
Dažnai Užduodami Klausimai
Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos?
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, kaimynas teisėtai gali reikalauti didesnio ploto sandėliuko. Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas.
Ar laiptinė, kuria naudojasi vienas butas iš penkių, yra bendro naudojimo objektas?
Jeigu pastato bendrojo naudojimo objektų apraše būtų nurodyta, kad bendrojo naudojimo objektas - konkreti laiptinė, tuomet taip.
Ar stiklo paketas (ne rėmas) yra bendro naudojimo, ar priklauso tam butui, kuriame yra (namo išorinė siena sudaryta iš langų)?
Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams priskiriamos išorinės sienos ir fasado konstrukcijos.
Svarbu Žinoti
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją, būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Sutikite, apie būsto pirkimą ankščiau ar vėliau pagalvoja kiekvienas. O sprendimas įsigyti nuosavą turtą - svarbi žmogaus gyvenimo dalis. Dažnai nuosavybės turėjimas asocijuojasi su laisvės, sprendimų priėmimo ir saviraiškos supratimu. Asmeninės nuosavybės teise daugiabučio namo gyventojui gali priklausyti vienas ar keli objektai daugiabučiame name, tai yra butas, sandėliukas, garažas ar palėpė. O štai bendroji dalinė nuosavybė - kelių savininkų teisė valdyti, naudoti jiems priklausantį nuosavybės teisės objektą.
Butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo patalpos: pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
„Daugiabučio namo patalpų savininkai ar naudotojai turi pareigą tartis dėl labai daug skirtingų klausimų, pavyzdžiui, dėl pastato išlaikymo, planuojamų darbų vykdymo, dėl atsakomybės ir prievolės tretiesiems asmenims. Tačiau daugiausiai nesutarimų tarp bendrasavininkų kyla tada, kai bendrasavininkai nenori spręsti klausimų dėl bendro namo priežiūros ar remonto darbų, taip sudarydami riziką atsirasti avarinėms situacijoms,“ - sako G.
„Patalpų savininkų atsakomybes būtų galima išskirti į dvi grupes. Pirmoji, savininkas savo asmeninį turtą gali valdyti nieko netrukdomas, bet atsitikus avarijai ar kylant grėsmei dėl bendro turto būklės, turi atsižvelgti į įstatymus ir kitų asmenų teisėtus interesus ir netrukdyti trečiosioms šalims įgyvendinti pareigą prižiūrėti ir rūpintis bendru viso daugiabučio namo gyventojų turtu,“ - pasakojo „Civinity“ vadovas. Svarbu suprasti, kad nuosavybės teisė nėra absoliuti.