Bendrijų veiklos tikslas - įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra. Įgyvendinant šį tikslą neišvengiamai bus perkamos prekės, darbai ir paslaugos, tik vienoje bendrijoje perkama bus daugiau (pavyzdžiui, tokioje, kuri administruoja ne vieną, bet kelis namus), kitoje - mažiau, ir vienu etapu bus perkama daugiau (pavyzdžiui, kai vykdomi didelio masto fasado, stogo atnaujinimo darbai), kitu - mažiau.
Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučio namo atnaujinimo darbų pirkimų tvarką, atsižvelgiant į tai, kaip organizuoti pirkimą bendrijoje, kokios taisyklės galioja ir kaip spręsti galimus ginčus.
Bendrijos veikla ir pirkimai
Bendrijų veiklos tikslas - įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jiems priklausančių arba kuriamų naujų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų valdymu, naudojimu ir priežiūra. Įgyvendinant šį tikslą neišvengiamai bus perkamos prekės, darbai ir paslaugos, tik vienoje bendrijoje perkama bus daugiau (pavyzdžiui, tokioje, kuri administruoja ne vieną, bet kelis namus), kitoje - mažiau, ir vienu etapu bus perkama daugiau (pavyzdžiui, kai vykdomi didelio masto fasado, stogo atnaujinimo darbai), kitu - mažiau.
Vėdinimo sistemų valymas
Pagal STATYBOS TECHNINIO REGLAMENTO STR 1.07.03:2017 971 (prim) straipsnį Sanitarijos ir higienos reikalavimų užtikrinimui bendrojo naudojimo patalpos, vėdinimo kanalai ir vamzdynai, šiukšlių šalintuvai valomi ir dezinfekuojami pagal faktinį poreikį, tačiau ne rečiau kaip:
- vėdinimo kanalai ir vamzdynai - kartą per trejus metus,
- naudojami šiukšlių šalintuvai - du kartus per metus, jeigu jų naudojimo norminiuose dokumentuose nenustatyta kitaip.
Kadangi vėdinimo/ventiliacijos kanalai yra bendro naudojimo objektai, tai valymui nereikalingas namo gyventojų sutikimas. Manytume, kad pirmiausiai jūsų pastato techninis prižiūrėtojas turėtų dėl to parašyti išvadas apžiūros akte.
Pirkimo taisyklės ir tvarkos
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad bendrijose būna nustatyta įvairių pirkimo taisyklių arba tam tikrų paslaugų pirkimo tvarkų. Bendrijoje gali būti patvirtintos pirkimo taisyklės, bet nebūtinai. Bendrijų įstatyme nurodyta, kad bendrijos valdyba tvirtina paslaugų ir rangos darbų pirkimo sąlygas ir pirkimo ataskaitas, bet jeigu jūsų bendrijoje valdybos nėra, ši funkcija tenka bendrijos pirmininkui. Žinoma, aukščiausias organas...
Savivaldybės administratoriai
Jūsų paminėtas pirkimo tvarkos aprašas taikomas savivaldybių paskirtiesiems administratoriams, kurie yra paskiriami tuomet, kai daugiabučio namo savininkai nėra įsteigę bendrijos ir nėra sudarę jungtinės veiklos sutarties (nes bendrojo naudojimo objektus prižiūrėti būtina, kai savininkai patys to nedaro, savivaldybė paskiria). Bendrijoms šis aprašas nėra taikomas, bet, žinoma, bendrija gali nusistatyti savo vidinę pirkimo tvarką, jeigu tam būtų poreikis.
Administratoriaus funkcijos
Administratorius atlieka šias funkcijas:
- Sudaro ir tvarko namo butų ir kitų patalpų (toliau - patalpos) ir patalpų savininkų (naudotojų) sąrašą pagal valstybės įmonės Registrų centro išduoto Butų (patalpų) sąrašo pastate duomenis.
- Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas). Jeigu priimant administravimą objektų aprašas neperduodamas, sudaro ir tvirtina jį per 2 mėnesius nuo sprendimo dėl administratoriaus skyrimo įsigaliojimo dienos. Objektų aprašą per 5 darbo dienas nuo jo patvirtinimo ar perdavimo skelbia savo interneto svetainėje ir teikia patalpų savininkams Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu. Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
Administratorius taip pat rengia pirkimų sąlygas vadovaudamasis pastatų priežiūrą reglamentuojančių teisės aktų nustatytais reikalavimais, patalpų savininkų sprendimais.
Pirkimų sąlygas rengia vadovaudamasis pastatų priežiūrą reglamentuojančių teisės aktų nustatytais reikalavimais, patalpų savininkų sprendimais (dėl šių paslaugų, metiniame ir (ar) ilgalaikiame plane nurodytų namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų masto, šiuos perkamus objektus apibūdinančių medžiagų ar kitų duomenų, planuojamos pirkimo kainos, garantijos); įrašo reikalavimą, kad paslaugų kainos neviršytų įstatymuose nurodytų konkrečių paslaugų maksimalių tarifų; paslaugų ir atnaujinimo darbų pirkimo sąlygas skelbia patalpų savininkams Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu. Į pirkimų komisijos darbą stebėtojo teisėmis kviečia patalpų savininkų atstovus, nurodytus Nuostatų 20 punkte (toliau - patalpų savininkų atstovai), kurie prieš tai pasirašo nešališkumo deklaraciją ir konfidencialumo pasižadėjimą. Su pasirinktais tiekėjais sudaro pirkimo sutartis ir per 5 darbo dienas pirkimų rezultatus skelbia Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu, kontroliuoja sutarčių vykdymą.
Kiti administratoriaus įgaliojimai
- Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, apsirūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo, karšto vandens tiekėjo pasirinkimo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
- Apskaičiuoja Nuostatų IV skyriuje nurodytus mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą. Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d. teikia patalpų savininkams (naudotojams) ar jų įgaliotiems asmenims.
- Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą (toliau - metinė veiklos ataskaita). Pasibaigus kalendoriniams metams, ne vėliau kaip per 3 mėnesius ją skelbia ir teikia patalpų savininkams Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu.
Taip pat administratorius rengia metinį namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą (toliau - metinis planas) ir (ar) ilgalaikį (2 ir daugiau metų) namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą (toliau - ilgalaikis planas), apskaičiuoja mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifą ir teikia juos patalpų savininkams tvirtinti.
Situacijos analizė ir patarimai
Susirinkime nusprendėme tvarkyti namo stogą, tačiau nėra parašytas protokolas, nėra sutikimų, kad sutinkame. Bendrijos pirmininkė surado 1 rangovą, sutarė su juo labai aukštą kainą. Nėra jokių dokumentų. Kaina mums netinka. Atsivežėme kitą rangovą. Jis paskaičiavo pigiau. Bet bendrijos pirmininkė nesutinka, kad kiti rangovai atliktų darbus pigesne kaina. Grasina teismais, jei neduosime pinigų. Kaip turi vykti šis procesas? Kiek rangovų gali dalyvauti? Ar teisi bendrijos pirminkė pasirinkdama vieną rangovą stogo darbams, ir mums neleisdama samdyti kitus rangovus už žemesnę kainą? Kada turi būti pateikta sąmata - prieš darbų vykdymą ar baigus darbus?
Jeigu vyko susirinkimas, turėjo būti parašytas ir protokolas - galbūt jūsų bendrijos pirmininkas vadovaujasi protokolu, kurio jūs nematėte, gal verta paprašyti protokolo?
Svarbu atsiminti, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #daugiabucio #namo #atnaujinimo #darbu #pirkimai