Daugiabučių namų administratoriai Lietuvoje turi didelę atsakomybę už pastatų priežiūrą ir valdymą. Tačiau, ar jie atsako už visus remonto darbus, ypač jei šie yra neteisėti? Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučio namo administratoriaus atsakomybę už neteisėtus remonto darbus, remiantis teismų praktika ir teisės aktais.
Apeliacinis teismas neseniai išnagrinėjo bylą, kurioje buvo sprendžiama, ar daugiabučio namo administratorius atsako už namo kanalizacijos vamzdyno avariją ir dėl to atsiradusią žalą buto savininkui. Bylos esmė - iš daugiabučio namo bendrojo naudojimo kanalizacijos vamzdžio išsiliejęs nuotekų vanduo užliejo butą, padarydamas turtinę žalą. Buto savininkas teigė, kad administratorius tinkamai neprižiūrėjo namo vamzdyno, todėl teisme iš administratoriaus pareikalavo atlyginti nuostolius.
Administratorius nesutiko - jis nurodė, kad būtent ieškovė turi įrodyti visas civilinės atsakomybės sąlygas - namo administratoriaus neteisėtus veiksmus, jo kaltę dėl tų veiksmų, žalos dydį ir priežastinį ryšį tarp administratoriaus veiksmų ir žalos. Pirmosios instancijos teismas ieškinį atmetė, o apeliacinės instancijos teismas šį sprendimą paliko galioti. Teismas nustatė, kad administratorius elgėsi rūpestingai ir atidžiai, laikėsi Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo.
Teismai šioje byloje rėmėsi kasacinio teismo praktika dėl daugiabučio gyvenamojo namo administratoriaus, kaip namo valdytojo, atsakomybės, kurioje išaiškinta, kad vien faktas, jog pastatas perduotas prižiūrėti kitam asmeniui, savaime nepašalina savininko atsakomybės už pastato trūkumus (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2023 m. birželio 29 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-206-781/2023; kt.). Būtent daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkus įstatymas įpareigoja spręsti klausimus dėl daugiabučio namo priežiūros bei jo objektų atnaujinimo ir pagerinimo darbų.
Lietuvos apeliacinis teismas nutartyje nurodė, kad daugiabučio administratorius neturi teisės savarankiškai priimti sprendimo dėl daugiabučio namo bendrųjų konstrukcijų, taip pat ir dėl kanalizacijos stovo, esančio namo pirmo ir antro aukštų perdangoje, kuris apžiūrint Daugiabučio bendro naudojimo patalpas nesimato, remonto darbų, tokiais atvejais ji veikia esant daugiabučio namo bendrasavininkų pavedimui bei aiškiai išreikštai valiai, kaip organizatorius ir (ar) vykdytojas, organizuojantis (vykdantis) pastato savininkų priimtus sprendimus.
Ši Lietuvos apeliacinio teismo nutartis turi platesnę reikšmę praktikoje. Ji primena, kad daugiabučio namo priežiūra yra bendra visų savininkų pareiga, o administratorius - tik jų įgaliotas tvarkytojas. Todėl, kai gyventojai patys atsisako remontuoti senus vamzdynus, atsakomybė už pasekmes tenka jiems patiems, o ne administratoriui.
Kita vertus, Vilniaus apygardos teismas konstatavo, kad bendrovė „Mano būstas NPC“ neužtikrino tinkamos pastato ir jo inžinerinių tinklų būklės, dėl ko įvyko vandens užpylimas ir vienam iš namo patalpų savininkų buvo padaryta žala. Anot teismo, bendrovė „Mano būstas NPC“, būdama daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų prižiūrėtoju, privalėjo užtikrinti tinkamą jų priežiūros realizavimą: „Privalėjo garantuoti, kad sistemų priežiūra bus vykdoma atliekant tiek prevencinio, tiek ir korekcinės priežiūros ir avarijų likvidavimo pobūdžio darbus.“
Be to, teismo teigimu, daugiabučio administratorius privalėjo savalaikiai nustatyti vamzdyno būklę bei apie būtinybę juos pakeisti informuoti daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkus. „Byloje esantys įrodymai patvirtina, jog atsakovei, kaip namo administratorei, net ir be atskirojo gyventojų pranešimo buvo ir turėjo būti žinoma namo vamzdyno būklė“, - teisėjai pabrėžė, kad Statinio priežiūros akte nurodyta, jog šalto ir karšto vandens vandentiekio tinklai yra patenkinamos būklės, dalis vamzdynų nekeisti.
„Itin prastą vamzdyno būklę patvirtina tiek byloje pateiktos fotonuotraukos, tiek antstolio užfiksuota medžiaga, liudytojų parodymai, - atkreipė civilinę bylą išnagrinėjęs Vilniaus apygardos teismas. - Atsakovė, žinodama šią informaciją bei tai, kad namas yra 1940 m. statybos, vamzdynas rekonstruotas prieš 20 m., būdama namo administratoriumi, atsakingu už bendro naudojimo objektų priežiūrą, turėjo imtis atitinkamų prevencinių priemonių, nuolat stebėti vamzdžių būklę, numatyti galimas avarines situacijas ir kreiptis į statinio savininkus, organizuoti vamzdyno remontą.“
Pasak teisėjų, „Mano būstas NPC“ nepateikė jokių įrodymų, kad būtų kreipusis į namo bendraturčius dėl bendrojo naudojimo objektų (vamzdyno) remonto darbų organizavimo „Priešingai, pirmosios instancijos teismas, įvertinęs atsakovės į bylą pateiktus įrodymus, konstatavo, jog atsakovė neįrodė, kad namo techninę priežiūrą atliko kasmet, kaip to reikalauja aplinkos ministro įsakymu patvirtinto STR nuostatos“, - teismas pasisakė apie daugiabučio administratoriaus atsainų požiūrį į namo administravimą.
Be to, teisėjų teigimu, „Mano būstas NPC“ taip pat nepateikė įrodymų, kad jos darbuotojai kreipėsi į valstybei priklausančio buto patalpas ir norėjo apžiūrėti vamzdžių būklę. Pasak apeliacinės instancijos teismo teisėjų, „pirmosios instancijos teismas visapusiškai įvertinęs byloje esančius įrodymus, šalių argumentus bei tinkamai taikydamas ginčui aktualias teisės normas bei nenukrypdamas nuo formuojamos teismų praktikos, pagrįstai konstatavo, jog būtent atsakovės administravimo paslaugų netinkamas atlikimas (neveikimas) yra priežastiniame ryšyje su ieškovei padaryta žala“.
„Atsakovė pažeidė pareigą organizuoti namo bendrojo naudojimo objektų valdymą, priežiūrą ir kitokį tvarkymą“, - nurodė teismas. Tuo metu „Mano būstas NPC“ atstovai teismui aiškino, kad jie nesutinka su reikalavimu priteisti žalą iš bendrovės, esą atsakomybę turėtų prisiimti valstybei priklausančio būsto savininkas.
Apeliacine tvarka skųsdami bendrovei nepalankų sprendimą jie pabrėžė, kad teismas net nenurodė argumentų apie buto savininkui kylančias pareigas tinkamai prižiūrėti bei rūpintis patalpomis ir jose esančia bendrojo naudojimo inžinerine įranga. „Dalis bendrojo naudojimo inžinerinės įrangos yra sumontuota gyventojų valdomose patalpose, todėl bendrovė ne kiekvienu atveju turi realias galimybes užtikrinti bendrojo naudojimo inžinerinės įrangos būklę be patalpų valdytojų pagalbos ir bendradarbiavimo“, - nurodė daugiabučio administratorius.
Jo atstovai nurodė, kad „tinkamai vykdė šio namo priežiūrą ir visus žinomus trūkumus taisydavo ir galimų grėsmių šaltinius pašalindavo“. Pasak „Mano būstas NPC“ teisininkų, „dalis bendrosios inžinerinės įrangos įrengta/sumontuota privačios nuosavybės teise priklausančiose daugiabučio namo bendrasavininkų patalpose - butuose, todėl teisės aktai numato, jog butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti, rūpintis, kad jų patalpose esanti inžinerinė įranga atitiktų privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus, apie pastebėtus defektus pranešant namo bendrojo naudojimo objektų administratoriui ar nuolatinę techninę priežiūrą vykdantiems asmenims, taip pat prievolę nepažeidžiant teisės aktų bei kitų namo butų ir kitų patalpų savininkų interesų naudotis bendrojo naudojimo objektais“.
„Namo administratoriaus paskyrimas nepašalina butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) pareigos valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti bendrojo naudojimo objektus, šiuo atveju administratorius neturėjo galimybės valdyti pastato absoliučiai kaip savininkas bei negalėjo be savininkų sutikimo ar tiesioginių nurodymų šiam pastatui daryti ūkinio ar fizinio poveikio, - pažymima bendrovės teismui perduotoje pozicijoje. - Akivaizdu, jog dalies funkcijų, tokių, kaip vamzdžių, jų tarpe ir esančių daugiabučio namo gyventojams nuosavybės teise priklausančiose patalpose ar akivaizdžiai nematomų keitimo, administratorius savo iniciatyva nevykdo, o vykdo, tik gavęs butų ir kitų patalpų savininkų pranešimą apie pastebėtus bendrojo naudojimo inžinerinės įrangos defektus, gedimus.“
Daugiabučio namo pavyzdys
Teisės aktai nustato, kad rengiant ir įgyvendinant investicijų projektą, butų ir kitų patalpų savininkams atstovauja Projekto administratorius, kuris organizuoja ir įgyvendina projektavimo ir rangos darbų pirkimus, statybos techninę priežiūrą, investicijų projektui įgyvendinti surinktų ir skolintų lėšų apskaitą ir tvarkymą bei kitus klausimus.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad „...bendrija [pastaba - kartu ir kiti, aukščiau išvardinti asmenys] pati nepriima sprendimo nei dėl gyvenamojo namo modernizavimo, nei dėl jo finansavimo būdo <...> ji tik vykdo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos priimtus sprendimus <...> atstovauja savininkams santykiuose su kitais subjektais, dalyvaujančiais butų modernizavimo projektuose (bankais, rangovais ir kt.), t.y. išoriniuose santykiuose. Vykdydama šias funkcijas bendrija turi teisę pasirašyti rangos, kreditavimo ir kt. sutartis“(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2013 m. gegužės 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-220/2013).
Įtvirtinęs tokio pobūdžio nuostatas Lietuvos Aukščiausias Teismas nustatė, kad tarp daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bei Projekto administratoriaus susiklosto atstovavimo santykiai. Jei Projekto administratoriumi yra daugiabučio namo bendrija, reikalavimas atlyginti žalą, esant minėtoms sąlygoms, turėtų būti kreipiamas į konkretų žalą sukėlusį asmenį, atsakingą už projekto administravimą. Tais atvejais, kai toks asmuo nėra žinomas ar aiškiai paskirtas -tinkamu atsakovu turėtų būti laikoma pati bendrija.
Aplinkos ministerija parengė ir teikia derinti Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų pataisas, suderintas su naujais, nuo liepos 1 d. įsigaliosiančiais reikalavimais butų ir kitų patalpų savininkams kaupti lėšas namo atnaujinimui. Šiomis pataisomis siekiama sudaryti sąlygas veiksmingiau naudoti butų ir kitų patalpų savininkų sukauptas lėšas ir pagerinti senos statybos daugiabučių namų techninę būklę.
Parengti pakeitimai, be kita ko, paskatins privalomai atnaujinti senos statybos daugiabučius namus šalinant specialistų nustatytus defektus. Administratorius be atskiro butų ir kitų patalpų savininkų pritarimo privalomiesiems namo atnaujinimo darbams negalėtų išleisti daugiau lėšų nei yra sukaupta. Išimtis būtų taikoma tik likviduojant avarijas ar atliekant kitus darbus, kuriuos būtina atlikti nedelsiant ir siekiant išvengti pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai arba galimų didelių materialinių nuostolių.
Atsižvelgus į dažnus butų ir kitų patalpų savininkų skundus dėl perkamų prekių, paslaugų ir darbų kainų, Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų pakeitimo projekte siūloma padidinti butų ir kitų patalpų savininkų atstovų galias.
| Nuostata | Aprašymas |
|---|---|
| Privalomas atnaujinimas | Senos statybos daugiabučiai namai privalomai atnaujinami, šalinant defektus. |
| Lėšų naudojimas | Administratorius negali išleisti daugiau lėšų nei sukaupta, be savininkų pritarimo. |
| Išimtys | Avarijų likvidavimas, pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai. |
| Savininkų galios | Didinamos butų ir kitų patalpų savininkų atstovų galios. |
Kretingos mieste yra labai daug techniškai netvarkingų ir neestetiškai atrodančių daugiabučių namų balkonų. Dauguma jų įstiklinti nesilaikant jokių techninių reikalavimų. Administracinės baudos už balkono įstiklinimą yra labai skirtingos. Pirmiausiai tenka išsiaiškinti, kokiai kategorijai - ypatingai ar neypatingai - priskiriamas statinys. Ypatingiems priskiriami kultūros paveldo objektai, nepriklausomai nuo jų dydžio, bei statiniai, esantys kultūros paveldo teritorijoje.
Kretingos balkonai
Bauda už ne kultūros paveldo objektą, koks yra minėtas daugiabutis Birutės gatvėje, tačiau esantį kultūros paveldo teritorijoje, siekia nuo 400 Lt iki 1 tūkst. Kiekvieno pastato išorė priklausys nuo konkretaus projekto. Pernai buvo patvirtinta renovuoti 16 daugiabučių Kretingos mieste, o šiomis dienomis, patikino K.Motijauskas, Aplinkos ministerija patvirtino dar 20 daugiabučių Kretingoje renovaciją.
tags: #daugiabucio #namo #adminitratorius #neteisetai #atliko #sienos