Daugiabučio namo administravimas - tai kompleksinis procesas, apimantis įvairias veiklas, skirtas užtikrinti tinkamą bendrojo naudojimo objektų valdymą, priežiūrą ir eksploatavimą. Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kas yra daugiabučio namo administravimas, kokios jo formos, teisės aktai ir kaip vykdoma priežiūra.
Daugiabučio Namo Valdymo Formos
Gyvenamojo daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu. Tik patys gyvenamojo daugiabučio namo bendraturčiai turi nuspręsti, kuris valdymo būdas yra jiems priimtiniausias.
Yra kelios pagrindinės daugiabučio namo valdymo formos:
- Daugiabučių namų savininkų bendrija (DNSB): Tai yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo (namų) bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui (namams) priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Kuriant daugiabučių namų bendrijas, išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus. Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir visuotinis bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai.
- Jungtinės veiklos sutartis: Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu. CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai.
- Administratorius: Administruojanti įmonė (administratorius) skiriama, kai daugiabučio gyvenamojo namo patalpų savininkai neįsteigę bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti, remontuoti, išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Administratoriaus Funkcijos
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai (toliau - Nuostatai). Administratorius atlieka šias funkcijas:
- Sudaro ir tvarko namo butų ir kitų patalpų sąrašą.
- Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
- Vadovaudamasis teisės aktais, rengia metinį namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą ir (ar) ilgalaikį namo bendro naudojimo objektų atnaujinimo planą, apskaičiuoja mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifą ir teikia juos patalpų savininkams tvirtinti.
- Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo būdo keitimo, namo šildymo ir karšto vandens sistemos pertvarkymo pagal sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus, aprūpinimo karštu vandeniu būdo, šilumos paskirstymo metodo ir dalyvauja įgyvendinant patalpų savininkų priimtus sprendimus.
- Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu ne vėliau kaip iki kito mėnesio 10 d. teikia patalpų savininkams (naudotojams) ar jų įgaliotiems asmenims.
- Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą.
Administratoriaus Teisės ir Pareigos
Administratorius turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus. Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Pirkimų Sąlygos
Pirkimų sąlygas administratorius rengia vadovaudamasis pastatų priežiūrą reglamentuojančių teisės aktų nustatytais reikalavimais, patalpų savininkų sprendimais. Į pirkimų komisijos darbą stebėtojo teisėmis kviečia patalpų savininkų atstovus, kurie prieš tai pasirašo nešališkumo deklaraciją ir konfidencialumo pasižadėjimą. Su pasirinktais tiekėjais sudaro pirkimo sutartis ir per 5 darbo dienas pirkimų rezultatus skelbia Nuostatų V skyriuje nurodytu būdu, kontroliuoja sutarčių vykdymą.
Informacijos Teikimas
Administratorius privalo teikti informaciją apie:
- Administratoriaus pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. paštą.
- Administratoriaus paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą.
- Techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius.
- Patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją.
Bendro Naudojimo Objektų Aprašas
Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą (toliau ‒ objektų aprašas). Objektų aprašas 1/4 patalpų savininkų rašytiniu prašymu svarstomas patalpų savininkų susirinkime ir tikslinamas jų sprendimu, priimtu Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka.
Savivaldybės Priežiūra ir Kontrolė
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Dokumentų Perdavimas
Jei pasikeičia valdytojas, naujasis valdytojas turi kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu per nustatytą terminą perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas. Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
Techninė Priežiūra
Daugiabučių namų techninės priežiūros tikslas - užtikrinti, kad statinys nekeltų pavojaus šalia namo ar viduje esantiems žmonėms, jų gyvybei, sveikatai bei aplinkai. Tai yra nuolatinis procesas, susidedantis iš nuolatinių patikrų, apžiūrų ir vertinimų. Ši procedūra yra privaloma visiems pastatams. Proceso metu yra vizualiai patikrinamos pastato konstrukcijos, užfiksuojami galimi defektai bei trūkumai, kurie gali sukelti avarijas ar net pastato griūtį.
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų nuolatinė techninė priežiūra (eksploatavimas) - namo būklės nuolatinis stebėjimas, pastato pagrindinių konstrukcijų (sienų, cokolio, stogo ir kitų konstrukcijų) mechaninio patvarumo palaikymas, smulkių defektų šalinimas, bendrojo naudojimo inžinerinių sistemų saugos naudojimo užtikrinimas, jų profilaktika, gaisrinės saugos palaikymas.
Teisės Aktai
Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės teisę reglamentuoja:
- Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas.
- Statybos įstatymas.
- Statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2010 „Privalomieji statinių (gyvenamųjų namų) naudojimo ir priežiūros reikalavimai“.
- Lietuvos Respublikos Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
Išvados
Daugiabučio namo administravimas yra būtinas procesas, užtikrinantis tinkamą pastato priežiūrą, saugumą ir patogumą gyventojams. Pasirinkus tinkamą valdymo formą ir užtikrinus tinkamą administratoriaus veiklą, galima pasiekti efektyvų ir skaidrų daugiabučio namo valdymą.
tags: #daugiabucio #namo #administravimas